Что будет если не выделить доли детям по материнскому капиталу

В случае использования сертификата на реконструкцию или строительства дома

В такой ситуации специалисты ПФ сразу потребуют нотариально заверенное обязательство разделить собственность. Иначе средств из бюджета не выделят. Кроме того, учитываются следующие обстоятельства:

1. Если здание только строится, его невозможно оформить в собственность, так как физически оно еще отсутствует.
2. Если средства выделены на реконструкцию, то все равно придется его переоформить в соответствии с новыми техническими характеристиками (возникает право собственности на иной объект).

Внимание! Обязательство берет на себя:

• супруг, получивший разрешение на строительство — владелец сертификата или его партнер;
• собственник дома, который планируется реконструировать.

После введения объекта в эксплуатацию, проводится раздел в соответствии с порядком, описанным выше. При этом, нужно будет выделить и части земельного участка. Такая норма определяется ст. 35 Земельного кодекса РФ.

Как составить соглашение?

В зависимости от формы права общей собственности процесс выделения долей будет отличаться. Имущество супругов, нажитое в период брака, является их совместной собственностью, таким образом, независимо от того, кто из родителей стал приобретателем недвижимости размер долей супругов признается равным.

Однако существуют ситуации, когда родители владеют недвижимостью на праве долевой собственности, например, имел место раздел имущества или жилье изначально приобреталось в долевую собственность. В таком случае, для возможности выделить детям соответствующие части законодательство обязывает заверять такую сделку у нотариуса.

Для этого собственники должны обратиться к нотариусу и составить соответствующее соглашение, в котором указать долю каждого члена семьи и ее размер, например, каждому из супругов по 2/6, а детям по 1/6.

Соглашение о выделении долей по материнскому капиталу без нотариуса

Участие нотариуса при удостоверении сделки дарения не обязательно в следующих случаях:

• При отчуждении долей детям от единоличного собственника — если родитель единственный или жилье приобреталось до вступления брак.
• Если имущество находится в праве совместной собственности родителей.

Однако по вопросу обязательного удостоверения сделок при указанных обстоятельствах сложилась разнообразная практика. Существует разъяснение Управления Росреетра от 12.08.2016 г., согласно которому нотариальное удостоверение сделок необходимо только при наличии общей долевой собственности супругов. Позиция Управления касательно отчуждения доли при единоличной или совместной собственности заключается в отсутствии необходимости удостоверять сделку у нотариуса.

Данное разъяснение ссылается на ст. 7 ФЗ № 172 от 02.06.2016 (закона о внесении изменений), которым были внесены поправки в ст. 24 ФЗ № 122 от 21.07.1997 (закона о регистрации), Указанный закон устанавливает обязанность удостоверять сделки у нотариуса при отчуждении долей, однако не разъясняет нужно ли это делать в случаях совместной или единоличной собственности. Исходя из письма Управления можно сделать вывод, что при такой форме собственности нотариально удостоверять сделку нет необходимости.

Статья закона о регистрации утратила силу с 1 января 2017 года, однако обстоятельства, внесенные законом о внесении изменений применяются и по сей день, поскольку они указаны в действующей редакции п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 от 13.07. 2015 в том же виде.

Позиция Управления имеет рекомендательный характер и на практике Росреестр может отказать в проведении регистрации при отсутствии нотариально удостоверенного договора. Однако в случае единоличного отчуждения имущества, в большинстве случаев, регистрирующий орган оформляет сделку при подаче простого письменного соглашения.

Также законодательство обязывает выделять доли всем детям, в т.ч. появившимся после получения маткапитала. В таком случае оформить сделку без нотариуса можно будет, если при выделении долей ранее рожденным детям родители не изменили режим совместной собственности на долевую.

Цена составления соглашения у нотариуса

Тариф за нотариальное соглашение о выделении долей по материнскому капиталу установлен согласно указу Минфина РФ № 03-05-06-03/59074 от 11.10.2016 и составляет 500 рублей, как за удостоверение сделок, предмет которых не подлежит оценке.

Однако на практике нотариусы не всегда учитывают указание Департамента и устанавливают госпошлину, как за договоры, предмет которых подлежит оценке. Согласно НК РФ, сумма такого  заверения составляет 0.5% от стоимости недвижимости, но не более 20000 рублей.

Также уплате подлежат нотариальные услуги правового и технического характера, стоимость которых устанавливаются нотариусами самостоятельно, в зависимости от сложности составления договора и региона нахождения.

Что требует Пенсионный фонд

Приемом документов и распределением бюджетных средств, в том числе по сертификату на материнский капитал, контролем использования средств, занимается Пенсионный фонд РФ (ПФ). Специалисты этой организации руководствуются правительственным постановлением № 862 от 12.12.2007 года. Этим документом утверждены «Правила направления средств (части средств) материнского капитала на улучшение жилищных условий» (Правила — далее).

Правилами установлено, что родители должны брать на себя обязательство по наделению собственностью несовершеннолетних, если:

• на момент выделения денег собственник жилого помещения документально не определен;
• права собственности еще не имеется.

Важно! Без обязательства провести дарение части квартиры детям в использовании материнского капитала заявителю откажут. Скачать для просмотра и печати:

Описание конкретных ситуаций

Каждое семейство сталкивается с индивидуальными особенностями ситуации. Юристы на практике выделяют такие общие характеристики, для которых определен собственный порядок действий:

• квартира оформлена на получателя сертификата или супруга (дети не учтены);
• жилье находится в обременении (кредит);
• домовладение только возводится, собственность оформить до ввода в строй не представляется возможным;
• приобретается квартира в кооперативе, членами которого могут быть как оба, так и один из родителей (но, без ребенка);
• сертификат используется для компенсации затрат на жилье, введённое в эксплуатацию после 01.01.2007 г., собственниками которого не являются члены семейства — получателя маткапитала.

Внимание! Каждая из перечисленных ситуаций может иметь отдельные нюансы. В особенно запутанных случаях рекомендуется получить консультацию опытного юриста.

Как оформить обязательство

29.12.2015 г. в Правила внесено изменение. Оно требует от родителей брать обязательство о выделении долей несовершеннолетним в официальном порядке. Это значит, что документ заверяется нотариально. Таким образом, предстоит сделать следующее:

• собрать пакет документов, характеризующих сделку;
• пойти всей семье к нотариусу;
• получить помощь этого специалиста в оформлении обязательства;
• внимательно запомнить, с какой даты начинается шестимесячный срок выполнения взятого обязательства.

Важно! Нарушение сроков может привести к судебному разбирательству, как следствие — требованию вернуть бюджетные средства

Способы реализации обязательства

Существует всего два варианта выделения долей детям. Это делается путем заключения:

• соглашения о выделении им части площади;
• договора дарения того же.

Законодательно ответственность за неисполнение данного правила не определена. Однако этот момент контролируется государственными органами, в чьи обязанности входит отслеживание соблюдения прав несовершеннолетних:

• ПФ;
• органы опеки;
• прокуратура и другие.

Важно! Каждый проверяющий орган может обратиться в суд. В результате квартиру разделят в равных частях, а в случае выявления грубого нарушения — заставят вернуть средства

Цена вопроса

Услуги нотариальной конторы платные. Расценки зависят не только от региона, но и от самой организации. В среднем по России они варьируются в пределах от 500 до 1500 рублей. Следует учесть, что в некоторых случаях придется заключать несколько соглашений (смотрите ниже). Таким образом, придется оплатить несколько документов нотариусу.

Внимание! Практически всегда можно в одном заключении прописать все условия. Это не запрещено законом

Выбор варианта составления бумаги зависит от специалиста (лучше получить несколько консультаций).

Пошаговая инструкция

Российское законодательство позволяет гражданам осуществлять долевое владение через дарственную либо посредством подписания соглашения. Фактически суть документации одинакова, но разное оформление и содержание.

1. Когда наступило событие, обязующее собственника исполнить обязательство, остается не больше 6 месяцев на оформление необходимых бумаг.
2. Соглашение/дарственная должны нотариально заверяться. Но с марта 2019 г соглашение заверяется, когда приобретенной квартирой родители владеют в равных долях. Другими словами, выделение долей детям без нотариуса допускается, если недвижимостью владеет один родитель, либо оформлена совместная собственность.
3. Выделяемые части прописываются в форме долей, а не в процентном соответствии или квадратных метрах.
4. Если производилось строительство или перестройка, то распределяются доли дома и прилагающейся к нему земли.

Чтобы распределить отпрыскам долевую собственность, нужно дождаться наступления срока, оговоренного в обязательстве. Затем:

• получить справку, что ипотечный займ полностью выплачен;
• снять обременение, получив из реестра соответствующую выписку;
• составить у нотариуса соглашение/дарственную;
• зарегистрировать переход собственности в едином Госреестре.

В завершение оформления нужно отправить в ПФ выписку из Росреестра с указанием долей. Это станет подтверждением, что собственник исполнил обязательство.

Соглашение

Нотариального заверения при составлении соглашения чаще всего не требуется. Если приобретенное жилище в собственности одного родителя или находится в общем владении, то выделяют супружеские доли, опираясь на нормы 38 ст. СК. Дети получают свою часть из родительской собственности.

Дарственная

Посредством составления дарственной разделение осуществляется аналогично соглашению. Супруги направляются в нотариальную контору и отписывают каждому отпрыску часть жилища. Подобный документ требует обязательного нотариального заверения.

В дарственной прописываются паспортные данные дарителей, метрики отпрысков, информация о недвижимости и части, в которых она отчуждается детям. Завершается документ подписью дарителя.

Оформление собственности

После составления дарственных нужно перерегистрировать сделку в Росреестре. Длится регистрация порядка 5-14 суток, а при оформлении через МФЦ срок немного увеличится. Для оформления потребуется определенная документация:

• паспорта и свидетельства участников сделки;
• свидетельство о браке;
• выписка из ЕГРН;
• соглашение либо дарственные;
• чек об оплате госпошлинного сбора в 2 тыс. руб.

Сведения об изменении вносят в ЕГРН, а собственникам выдают соответствующие свидетельства. Копию документа нужно направить в ПФ в доказательство исполнения обязательства.

Цена вопроса

Процесс распределения долей достаточно затратный. Только нотариальные услуги обойдутся в 10-20 тыс. рублей, что зависит от региона. Обычно оплата составляет 0,5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.

Заверить договор дарения тоже придется платно в соответствии с кадастровой стоимостью жилого объекта. Обычно стоимость рассчитывается в 0,2% от стоимости недвижимости + 3 тыс. руб.

Какими должны быть доли?

В № 256-ФЗ нет строгих предписаний по распределению долей. Их размер определяется по соглашению (№ 241-ФЗ, в конце 1 статьи). Всё происходит по договорённости сторон. Максимальная и минимальная доля не установлена. Детские части могут быть меньше родительских. Если же они будут больше, операции с недвижимостью осложняются из-за нежелания банков совершать сделки при наличии несовершеннолетних собственников.

Что важно учесть при распределении?

Для детей практичнее выделить часть согласно норме по метражу в конкретном регионе. По жилищному законодательству полагается 12 м 2. Но размер может быть уменьшен до санитарной нормы в 6 м 2.

Справка! Если доли в жилище чётко не установлены владельцами собственности, они распределяются в равных пропорциях (ст.245 ГК РФ).

Так чаще и бывает. Жилище, приобретённое с вложением МК, без распределения долей не сможет в дальнейшем быть продано (обменено). Такие действия будут считаться необоснованным обогащением.

Как продать квартиру купленную на материнский капитал без выделения долей

Прежде чем описывать процедуру, скажем, что одновременную продажу и покупку квартиры придется согласовывать. Не факт, что в ООиП на 100% одобрят сделку, но в консультации вам точно не откажут. Особенно если вы нашли действительно стоящее жилье и собираетесь улучшить жилищные условия детей.

Пошаговая инструкция

Рассмотрим алгоритм продажи квартиры с использованием средств МК без выделения долей детям. Представим, что родители закрыли ипотеку и сняли обременение в Росреестре, но еще не определили детские доли в жилплощади.

Инструкция состоит из следующих шагов:

1. Найти потенциального покупателя на квартиру, купленную на средства материнского капитала.
2. Подыскать вариант с новой квартирой.
3. Обговорить нюансы сделки – в частности, сообщить покупателю о намерении выделить детские доли в покупаемой недвижимости. Имейте в виду, что многих отпугнет такая сделка. Далеко не все захотят связываться с квартирой, в которой родители не выделили доли своим детям. Однако при желании покупателя можно найти.
4. Собрать документы для сделки.
5. Посетить нотариуса и составить предварительный договор купли-продажи (ПДКП) с продавцом + ПДКП с покупателем текущей квартиры. Желательно не прописывать санкции за срыв сделки – учитывайте, что вам еще придется получить разрешение от ООиП, так что не все зависит от ваших желаний.
6. Отдать документы в Опеку на согласование сделки. Обязательно переговорите с сотрудником ООиП, а лучше с начальником отделения. Задача родителей – убедить попечительский совет в улучшении жилищных условий для детей. Если в Опеке увидят, что интересы несовершеннолетних не пострадают, супруги готовы выделить им доли, а новое жилье лучше и дороже – шанс получить одобрение повысится. Правда, ООиП могут вынести и отказ, потребовав вначале выделить доли детям в старой квартире с маткапиталом.
7. Получить акт-разрешение органа опеки и попечительства.
8. Назначить дату посещения нотариуса для заключения договоров купли-продажи (ДКП) – с покупателем и с собственником приобретаемой квартиры.
9. Оплатить услуги нотариуса – по договоренности.
10. Ознакомиться с содержанием ДКП, проставить подписи.
11. Ожидать регистрации в органе Росреестра – нотариус сам направит оба договора для их утверждения в ЕГРН.
12. Заполучить готовые документы.
13. Получить деньги от покупателя, произвести расчеты с продавцом, подписать акты приема-передачи объектов.
14. Зарегистрировать детей в новой квартире – постановка на учёт производится в миграционном органе «паспортный стол» – сейчас эту функцию выполняют ОВМ при МВД, но в ряде регионов еще действуют УФМС.
15. Исполнить обязательство перед ПФР – выделить доли детей в праве собственности на квартиру (например, через дарение или соглашение супругов – на выбор).
16. Отчитаться перед ООиП о завершении сделки.

Основная сложность в том, что придется заключать две сделки в одно время – покупать новое жилье и продавать квартиру. Если следовать алгоритму, вас вряд ли вызовут на объяснения в прокуратуру.

Сделка по купле-продаже должна завершиться не позднее 6 месяцев с момента снятия обременения на квартиру (например, если вы погасили ипотеку или приобрели квартиру в строящемся доме по ДДУ). Если превысить срок, можно столкнуться с прокурорской проверкой – и, если окажется, что детские доли до сих пор не выделены, примут санкции. Доводить ситуацию до крайностей точно не стоит!

Список документов

Продавцам нужно позаботиться о сборе документов для ООиП и нотариуса.

Для опекунского совета:

• заявления на рассмотрение вопроса о продаже и одновременной покупке нового жилья;
• паспорта мужа и жены (или одного из супругов);
• свидетельства о рождении на детей до 14 лет либо паспорта для подростков;
• копия свидетельства о браке/разводе;
• правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру – раньше выдавали свидетельства, с 2016 года их заменили на выписки из ЕГРН;
• прочие документы на квартиру – технический план, справка о составе семьи, выписка из ЕИРЦ об отсутствии долгов;
• кадастровая выписка о стоимости жилья – обязательно (!);
• справка из ФНС об отсутствии долгов;
• копия предварительных договоров купли-продажи – на обе сделки;
• документы от продавца на новую квартиру – аналогично описанным выше.

Сотрудники ООиП проверят комплект документов, переговорят с родителями, уточнят детали у продавца новой жилплощади. Вероятно, супругам придется еще посетить опекунское собрание – вопрос решается в индивидуальном порядке.

Нотариус потребует от участников сделки аналогичные документы + разрешение от Опеки. Дополнительно нужно приложить квитанцию об оплате услуг специалиста.

Скачать бланк заявления в орган опеки на куплю-продажу квартиры

Ответственность за неисполнение обязательства

Некоторые граждане не считают нужным исполнять обязательства, прописанные в одноименном документе, а зря. Халатное отношение к подобным процедурам чревато неблагоприятными последствиями. Хотя официально ни в одном законе не прописано, какое наказание ждет недобросовестных родителей, уклоняющихся от распределения долей. У нас даже не предусмотрено, какая именно структура будет отслеживать, чтобы данные обязательства гражданами исполнялись.

Обычно неисполнение обнаруживается при масштабных проверках отделений ПФР. Неугодные результаты могут стать причиной обращения в прокуратуру для возбуждения разбирательства. В результате собственников обяжут принудительно отделить отпрыскам часть жилья.

Также есть риск получить иск о признании сделки недействительной, тогда жилье возвращают продавцу, а средства изымут по причине нецелевого применения. В худшем случае пренебрежение обязательством могут квалифицировать, как мошенничество. А это уже уголовное деяние с серьезным наказанием.

Обязательство

ФЗ №256 статья 10 от 29/12/2006 года обязует всех получателей средств МСК, направивших их на приобретение жилья, заключать соглашение. Подобный документ является гарантией выделения долей после окончательного получения в собственность недвижимости. Подобные сделки должны быть нотариально заверены (ГК РФ статья 163).

Дети после окончательного внесения всех денег за жилье должны получить равноценные части квадратных метров. Причем при появлении в семье еще малышей они также наделяются долей собственности. При этом происходит переоформление в сторону уменьшения частей других членов семьи в пользу родившегося малыша.

Обязательство составляется на того взрослого члена семьи, на которого оформляется вся документация по приобретению недвижимости. Ими могут быть:

• владелица сертификата МСК;
• отец семейства;
• оба родителя в качестве созаемщиков.

Федеральный закон обязует всех получателей средств МСК, направивших их на приобретение жилья, заключать соглашение

Доли недвижимого имущества. Приобретенного за счет МСК, должны выделяться не только родным и приемным детям, возраст которых младше 18 лет, но и детям, которые стали уже совершеннолетними.

Получить бланк обязательства можно в нотариальной конторе, МФЦ или ПФР. При подписании у нотариуса должны присутствовать все совершеннолетние лица данного семейства.

Получить бланк обязательства и заверить его, можно в нотариальной конторе

Документы

При обращении к нотариусу с собой следует иметь:

• паспорта родителей;
• сертификат МСК;
• документы о рождении всех детей;
• бумаги об усыновлении при наличии в семье приемных малышей;
• документы на недвижимость: договор покупки, ипотечный договор, ДДУ, выписка из строительного кооператива;
• бумаги о браке.

Услуги нотариуса являются платными. Согласно статье 333.24 НК РФ придется оплатить 500 рублей, как за регистрацию сделки, которая не нуждается в специальной оценке.

При обращении к нотариусу с собой следует иметь все необходимые документы

Содержание обязательства

Для каждого случая приобретения недвижимости предусмотрен свой бланк документа. Однако некоторые пункты являются обязательными и включаются во все формы обязательства. К ним относятся:

• ФИО лица, берущего на себя обязательство;
• сведения о сертификате МСК: серия, номер, дата и отделение ПФР, которое его предоставило;
• направление использование госсредств: ипотека, заём, ДДУ, ЖК или строительство частного дома;
• описание жилого помещения (метраж, количество комнат, оснащение) или его проект с обязательным указанием адреса.

Образец документа обязательства

Различным является внутреннее содержание, которое зависит от способа приобретения недвижимости. В текст самого документа должна быть включена фраза не только о выделении долей, но и сроке их предоставления. Указывается количество экземпляров. Документ визируется лицом, дающем обязательство. Нотариус также проставляет свою подпись и печать.

Срок

Согласно утвержденному у нотариуса документу обязующаяся сторона в течение полугода после окончания выплат или завершения строительства должна оформить свидетельство о собственности.

Письменное заверение о выполнении своих обязательств следует отправить в ПФР, которым были выделены бюджетные средства МСК.

Письменное заверение о выполнении своих обязательств следует отправить в ПФР

Ответственность

Законодательством не предусмотрено никаких мер при нарушении обязательства. Тем не менее при невыполнении данной договоренности стороны могут обратиться в суд, который рассмотрев дело, обяжет выделить доли. Иск может быть направлен не только совершеннолетними членами семьи, но и другими заинтересованными сторонами. К ним относятся: ПФР, органы опеки, прокуратура.