Ипотека на коммерческую недвижимость для физических лиц

Процедура оформления коммерческой ипотеки

В целом оформление ипотеки для приобретения коммерческого объекта имеет такие же этапы, как и при покупке жилой недвижимости. После того как физическое лицо определилось с объектом покупки, необходимо обратиться в выбранный банк и подать необходимый пакет документов. Их перечень необходимо уточнить заранее, так как список может отличаться у разных кредиторов. Как правило, банк оставляет за собой право требовать от потенциального заемщика предоставить любую дополнительную документацию, которая касается его деятельности, для полного анализа.

После принятия решения банком назначается дата сделки и осуществляется подготовка документов для ее проведения. Процедура подписания договоров и расчетов зависит от особенностей объекта и продавца.

После выдачи кредита и до полного его погашения коммерческая недвижимость находится в залоге у банка. При этом физическое лицо ограничено в распоряжении ипотечной недвижимостью. Он должен большинство своих действий, связанных с ее управлением, согласовывать с ипотекодержателем.

Необходимые документы

Рассматривать заявку на коммерческую ипотеку сотрудники банка будут только в том случае, если заемщик предоставит полный пакет документов.

Необходимо подготовить:

Стоит принимать во внимание, что во время рассмотрения ипотечной заявки сотрудники аналитического отдела Сбербанка могут запрашивать дополнительные документы. Каждый заемщик, для получения положительного решения, должен будет предъявить дополнительные документы в течение 3 дней, с момента запроса

В завершение стоит отметить, что ипотечный продукт для приобретения коммерческой недвижимости – это выгодный продукт, который помогает предпринимателям расширить производство и увеличить доходность. Перед подачей заявки необходимо быть готовым к тому, что банк будет серьезно проверять заемщика, прежде чем выдать заемные средства.

Ипотека физическим лицам

Достаточно свежим продуктом на рынке отечественной ипотеки является кредит на покупку нежилого помещения физическим лицом, с целью коммерческого использования, то есть под офисы, склады, магазины или производство.

Название, подразумевающее, что ипотека предоставляется любому частному лицу, может ввести в заблуждение потенциального заемщика, которым по существу может быть лишь один из следующих субъектов:

• зарегистрированный в качестве ИП;
• являющийся собственником бизнеса в составе учредителей или крупных акционеров;
• работающий топ-менеджером компании или фирмы.

Подобный выбор заемщиков банками не случаен и обоснован необходимостью гарантий возврата средств, размер которых при покупке коммерческой недвижимости может достигать 200 млн. рублей.

Условия для физических лиц

Получение ипотеки на нежилое помещение для физических лиц в ряде финансовых учреждений является более выгодным, чем для организаций, в частности:

• минимальная годовая ставка – от 11,5% при расчете в рублях;
• размер предоставляемых средств – от 0,15 до 200 млн. рублей;
• первоначальный платеж – не менее 20%;
• период кредитования – от 5 до 15 лет;
• заемщик должен быть не моложе 21 года, не старше 65 лет и иметь российское гражданство;
• недвижимость должна быть не менее 150 кв. метров по площади;
• ипотека выдается для использования только в регионе кредитования;
• постройка, где приобретается недвижимость должна быть капитальной;
• права собственности на коммерческую недвижимость не должны иметь обоснованных претензий третьих лиц.

Возможные трудности

Неприятной особенностью кредитования физических лиц для покупки нежилой недвижимости являются трудности с оформлением залога, в качестве которого подразумевается приобретаемый объект. Передача подобной недвижимости сразу в залог банка недопустима, поэтому требуется предварительный переход прав собственности, что требует использования одной из следующих схем, приемлемых для банка:

1. С предоплатой продавцу в размере начального платежа по ипотеке, после которого оформляется переход прав и передача недвижимости в залог банку. Получив гарантию возврата долга, банк с заемщиком подписывают и регистрируют договор ипотеки, с ограничением права собственности, а продавец получает остаток средств. То есть, период от передачи собственности до получения денег для продавца определяется, как удвоенный срок регистрации ипотеки нежилого помещения, составляющий 10 рабочих дней.
2. Предоплата оплачивается аналогично предыдущей схеме, после чего собственник передает недвижимость в залог банка, параллельно оформляются договора купли-продажи и ипотеки, и после передачи документов на регистрацию продавец получает деньги целиком.
3. Регистрируется новая фирма, получающая в собственность недвижимость, закладываемую в банке, после чего стоимость объекта сделки оплачивается банком на основании ипотечного договора, а между владельцем и покупателем оформляется договор продажи юридического лица с сопутствующим залогом. После выплаты залога обременение снимается и частное лицо вправе оформить объект на себя, а бизнес расформировать.

Сравнительный анализ ипотечных продуктов для организации и физического лица не выявил значительных различий между ними. Условия кредитования, например, для Сбербанка являются практически идентичными, но могут быть более выгодными в коммерческих финансовых учреждениях. Пакет необходимых документов для частного заемщика, решившего взять ипотеку на коммерческую недвижимость, будет больше, чем для организации, так как включает в себя и подтверждение личных данных, и информацию о юридическом лице.

Если организация финансово благополучна, то лукавить и брать ипотеку на её владельца или руководителя нет смысла, а если есть проблемы с ликвидностью, то они все равно будут выявлены банком и кредит не предоставят.

Условия коммерческой ипотеки Сбербанка в 2017 году

Условия ипотечных кредитов для бизнесменов в Сбербанке жестче, чем для физических лиц.

Обычным гражданам кредитная организация выдает займы под залог квартир в новостройках от 7,4%, на готовые — от 8,6%.

За ипотечный продукт «Бизнес-Недвижимость» Сбер просит от 11,8%, а за «Экспресс-Ипотеку» — от 15,5%. Для долгосрочного кредита на крупную сумму это весьма большая разница.

Банки пока настороженно относятся к российскому малому бизнесу. Кредитор не в состоянии доподлинно выяснить реальную платежеспособность заемщика, так как ИП не может для подтверждения своего дохода предоставить форму 2-НДФЛ, а справка по форме банка — это менее надежная альтернатива.

К тому же, если заемщик откажется выплачивать долг перед банком, кредитной организации придется продать коммерческую недвижимость, под залог которой и был выдан займ. А сделать это намного труднее, чем продать жилую квартиру.

Коммерческая недвижимость это:

• производственные помещения (цеха);
• складские помещения;
• офисы и конторы;
• торговые площади;
• недвижимость под различные отели, кафе, парикмахерские, сервисы и пр.

Ипотека нежилого помещения в Сбербанке

• фирма или дело — резидент Российской Федерации;
• выручка компании в год — не более 400 000 000 рублей;
• до 70 лет на момент завершения договора;
• срок деятельности предприятия: не меньше полугода (кроме сезонных работ); не меньше года — для сезонных.

• Заявление-анкета по форме Сбербанка;
• Учредительные и регистрационные документы юридического лица/ИП;
• Финансовая отчетность предприятия;
• Документы по хозяйственной деятельности.
• Кредит Сбербанка «Экспресс-Ипотека» под коммерческую недвижимость

Ипотека для индивидуальных предпринимателей в Сбербанке

«Экспресс-Ипотеку» в Сбербанке получить проще, но процентная ставка здесь очень высокая, не каждый бизнесмен может себе позволить такое расточительство — от 15,5% годовых!

Условия кредитования:

Требования Сбербанка:

Сбербанк вправе потребовать дополнительные документы, которые докажут финансовую состоятельность заемщика.

К сожалению, на сайте Сбербанка нет ипотечных калькуляторов для расчета коммерческой ипотеки. Но вы можете рассчитать размер платежей с помощью любого другого инструмента, введя в поля сумму кредита, срок и процентную ставку:

… и результат:

Условия

Прежде чем оставлять заявку на получение ипотечного продукта необходимо внимательно изучить условия по продукту «Бизнес недвижимость».

Условия кредитования:

Как только все условия будут внимательно изучены, стоит обратить отдельное внимание на требования к заемщикам

Особенности коммерческой ипотеки

Среди множества других банковских услуг отдельного внимания заслуживает коммерческая ипотека, позволяющая стать собственником нежилого фонда с привлечением банковских средств на тех же принципах, что и классический жилищный заем.

Программы ипотеки на коммерческую недвижимость – явление довольно новое для России. Первые целевые программы ипотечного кредита для юрлиц и предпринимателей возникли в течение последнего десятилетия. Сравнительно низкая популярность объясняется тем фактом, что данные объекты собственности востребованы узкой категорией заемщиков, владельцами малого бизнеса, доля которых последнее время не превышает 1/10. Для некоторых организаций покупка коммерческой собственности на постоянной основе ни к чему – более предпочтительной и менее обременительной выглядит аренда нежилой недвижимости для нужд компании.

Каждый случай ипотеки коммерческих объектов уникален и требует сугубо индивидуального рассмотрения. Тем не менее есть общие параметры, как взять ипотеку на коммерческую недвижимость в российских банках:

1. Условия оформления и погашения предполагают высокую степень риска, что вынуждает предъявлять боле жесткие условия кредитования. Компания должна продемонстрировать стабильность и доходность, а заем оформляется под более высокие проценты с небольшим сроком погашения (в пределах 10 лет). С первым взносом не менее ¼ от всей стоимости объекта.
2. Повышенные ставки могут на 2 и более процентов отличаться от стандартного кредита на жилье.
3. Оформить заем могут только компании, способные подтвердить стабильный доход.
4. Существуют сложности процесса оформления и согласования, предполагающие первоначальное оформление сделки на покупку и дальнейшее перечисление средств продавцу после согласования с кредитором. Найти собственника, готового на подобные условия сделки, проблематично в силу высокого риска сбоя на каком-либо из этапов процедуры.
5. Процесс оформления и согласования условий с банком занимает много времени. Больше, чем при обычном банковском финансировании физических лиц.
6. В отличие от жилого фонда, оценку коммерческой недвижимости производить сложно ввиду отсутствия каких-либо утвержденных нормативов. Традиционно объект под залог считается перспективным с точки зрения финансового учреждения, если площадь превышает 150 квадратных метров и находится в хорошем состоянии.
7. Вероятность отказов более высокая, чем в розничном секторе кредитования физлиц, так как объектом залога становится недвижимость менее ликвидная, которую впоследствии будет сложно продать с выгодой. Банки стараются отказывать или неохотно кредитуют юрлиц и ИП, если речь идет о складе или площадях для расширения производства.

Особенности коммерческой ипотеки

Условия кредитования в различных банках по данному направлению существенно отличаются. Это касается не только процентной ставки и сроков, но и требований к потенциальным заемщикам и объектам кредитования. В целом можно назвать следующие общие параметры, характерные для большинства кредиторов:

• объектом может выступать только капитальное строение;
• кредитуется как первичный, так и вторичный рынок;
• отсутствие арестов и любых претензий со стороны третьих лиц, а также не выступает объектом судебных разбирательств;
• прямое и косвенное подтверждение официальных и неофициальных доходов заемщика в объеме, достаточном для обслуживания кредита;
• обязательное страхование приобретаемой в кредит недвижимости.

К коммерческой недвижимости обычно предъявляют следующие требования:

• объект должен быть расположен в пределах региона, где имеется представительство банка;
• недвижимость коммерческого направления может располагаться только на первом или цокольном этаже, за исключением ситуации, когда выкупается все здание целиком;
• назначение помещения, здания или сооружения должно соответствовать требованиям кредитора;
• объект коммерческой недвижимости должен быть подключен ко всем коммуникациям, в том числе водоснабжению, электропитанию и отоплению;
• здание не может находиться в аварийном состоянии или подлежать сносу;
• в обязательном порядке должен быть присвоен почтовый адрес;
• планировка здания должна соответствовать технической документации.

Также банк может потребовать, чтобы назначение недвижимости соответствовало характеру деятельности заемщика.

Главным препятствием при оформлении недвижимости чаще всего является недостаточный уровень официального подтвержденного дохода индивидуального предпринимателя или собственника бизнеса. За подобным кредитом в банк также часто обращаются начинающие бизнесмены, которые хотят приобрести первое помещение для своего бизнеса. Но оформить им ипотеку достаточно сложно, так как кредитование развития бизнеса является очень рискованным как для предпринимателя, так и для банка.

Коммерческая ипотека в Сбербанке

В настоящее время самым популярным и надежным банком в Российской Федерации остается Сбербанк. У данной организации есть множество услуг, которые они предоставляют клиентам, одной из них является коммерческая ипотека. Спрос на данную услугу постоянно увеличивается, и связано это с множеством плюсов данной программы, это:

• приемлемая процентная ставка;
• погашение кредита в любое время до окончания срока платежей;
• полное страхование.

Кто может взять коммерческую ипотеку

Данная услуга, как и все предоставляемые банком имеют определенный круг людей, которые пользуются данным продуктом. К такой категории пользователей относят людей бизнеса, и чаще это предприниматели мелкого и среднего уровня. Индивидуальный предприниматель (ИП) является юридическим лицом, поэтому правила выдачи займа у него разнятся с предоставлением займа физическому лицу.

Процентная ставка по коммерческой ипотеке

Каждый предприниматель или бизнесмен, решив взять коммерческий кредит, тщательно анализирует все условия по нему, а самым главным является, конечно, процентная ставка предоставляемая банком по данному продукту, так как именно по ней вычисляется сумма переплаты по займу.

Если взять в сравнение Сбербанк и другие финансовые организации, которые занимаются выдачей коммерческой ипотеки, то первый предоставляет выгодные условия по займу, нежели другие. Денежные средства в кредит предоставляются на срок до 7 лет, и процентная ставка в любой валюте (евро, рубль, доллар) будет одинакова и равна 11 % в год.

Полезная статья: Коммерческая ипотека для бизнеса

От чего зависит ставка

Банк проверяет различные факторы о предпринимателе, который решил взять кредит, и именно от них будет зависеть какое решение примет банк, то есть, выдавать кредит или нет. И конечно это же влияет и на процентную ставку, которая будет действовать на весь период договора. К таким факторам относятся:

• тип недвижимости и его особенности (местонахождение, инфраструктура и.т.д.);
• срок займа;
• доходность клиента (финансовая состоятельность).

Условия получения коммерческой ипотеки

Сбербанк является очень надежной организацией, поэтому и сотрудничать он хочет только с надежными, успешными людьми. Поэтому банк очень тщательно ведет проверку заемщика и его бизнеса.

Условия обязательные для получения коммерческой ипотеки:

• наличие бизнеса в собственности приносящего доход;
• соответствующий уровень дохода;
• полная оплата первоначального взноса.

Данный кредит имеет особенность, чтобы вашу заявку рассмотрели банку нужно оплатить 1500 рублей, при этом деньги в случае отказа не подлежат возврату. В том случае если вы получили согласие на выдачу кредита, то с вами будет работать специалист по данному вопросу в личном порядке.

Требования к заемщику

Помимо того что кредитополучатель должен иметь свое дело, которое приносит стабильный доход, он должны быть приличными в течение нескольких лет, то есть банк не выдает кредит начинающим организациям. Иначе в таком случае риск для банка велик. Обязательно учитывается:

• время работы (длительность) ИП;
• сумма годового оборота в рублях.

Требования к недвижимости, которая приобретается

• возраст не более тридцати лет;
• качественное помещение, построенное по всем правилам;
• наличие всех необходимых коммуникаций;
• должна быть страховка на недвижимость.

Список документов

Заемщик обязан предоставить определенные документы, которые понадобятся для получения данного кредита:

1.Учредительная документация:

• Устав (если он есть);
• выписка из ЕГРИП/ЕГРЮЛ;
• документы, доказывающие постановку на учет в налоговой службе и органах статистики.

2.Финансовые документы:

• налоговая декларация;
• балансовая стоимость с расшифровкой.

Советуем материал: Коммерческая ипотека

Цели, на которые выдается ипотека

Любой заемщик, который хочет получить кредит должен знать о том, что она дается только для определенных целей, таких как:

• улучшение производственной мощности предприятия;
• повышение уставного капитала;
• рост прибыли.

Чтобы получить одобрение по кредиту нужно выбрать правильное помещение, которое будет соответствовать условиям указанным выше. После того как вы нашли то что нужно, можно начинать расчет необходимых средств, и обязательно делать это внимательно.

Оценка здания не всегда совпадает с оценкой Бюро технической инвентаризации (БТИ)

Но, несмотря на это, решение будет принимать Сбербанк, поэтому очень важно уделять внимание правильности документов, которые вы предоставляете банку и конечно полной правдивости информации

Ипотечный проект ВТБ 24

Немного более привлекательные условия, по сравнению со Сбербанком, готов предоставить еще один лидер финансовой сферы – ВТБ 24. Его условия ипотеки, следующие:

• годовая ставка по кредиту – от 14%;
• размер предоставляемых средств – от 4 млн. рублей;
• максимальный период ипотеки – не более 10 лет;
• первоначальный платеж – от 15% или залог в виде другой недвижимости;
• отсрочка погашения основного долга до полугода.

При этом требования к документам и бизнесу являются сопоставимыми со Сбербанком и могут быть уточнены при удаленном оформлении онлайн-заявки на кредит, которая носит предварительный характер и после проверки специалистом потребует непосредственного посещения офиса и уточнения деталей.

Кому выгодно

Коммерческая ипотека, в первую очередь, выгодна юридическим лицам с достаточно устойчивой экономической позицией. Ведь приобретать недвижимость в ипотеку гораздо выгоднее, чем сразу вкладывать огромные средства – проект может и не окупиться.

Процентные ставки по таким займам обычно более выгодные, чем при обычной ипотеке – например, экспресс-ипотека в Сбербанке может быть предоставлена по ставке от 11,8 %.

Доступен также и огромный выбор средств по обеспечению – начиная от поручительства и заканчивая залогом собственного имущества.

Ипотека от Сбербанка для целей приобретения как жилой, так и нежилой недвижимости специально для малого бизнеса и индивидуальных предпринимателей – отличная возможность получить большую сумму средств и вложить их в недвижимость.

Ведь основные средства всегда ликвидны – с их помощью можно хорошо увеличить активы организации и общие экономические показатели.