Ипотечные облигации — что это простыми словами

Что такое ипотечные ценные бумаги

Подобные ценные бумаги, содержащие имущественные права, представлены долговой бумагой, которая реинвестирует вложения кредитно-финансовых институтов в ипотечные кредитные линии. Происходит это следующим путем. Банковское учреждение выдало займов, например, на 50 млн рублей, и тут же выпустило в обиход сертификатов имущественного права на такую же сумму. Прибредший имущественные документы инвестор возвращает истраченную банком сумму, которая сразу же идет кредитной линией другому заемщику. Реализовав имущественное свидетельство, банк погашает выданную сумму возвратными средствами заявителя.

Данные финансовые инструменты набирают большую популярность, поскольку они обеспечены реально существующим недвижимым имуществом. Их прибыльность обусловливается повышением стоимости недвижимости, ежегодно набирающую некоторое количество процентных пунктов. За последние 10-15 лет рост доходности достиг 400%, что не может дать другой финансовый механизм. Вложения в ицб представляются обычно долгосрочными — до 20 лет, но российские вкладчики предпочитают более короткие сроки, максимум 5.

Возможно, короткий срок объясняется отсутствием хорошей законодательной базы, чего нельзя сказать о европейских, американских финансовых рынках. Да и наши банки обладают неплохой финансовой базой, что сказывается на их нежелании заниматься имущественными сертификатами.

Выгоды и опасности для сторон, участвующих в ипотечном кредитовании

При ипотечном кредитовании все стороны остаются в выигрыше. Банку нет необходимости ждать, пока первый заемщик вернет долг, он оперативно возвращает свои деньги и вкладывает их в новую ипотеку. Это позволяет получать дополнительных доход с процентов за счет увеличения количества совершенных сделок.

Кроме этого, большее количество людей имеет возможность получить финансовую помощь от российского банка при строительстве или приобретении своего жилья. Для потенциальных заемщиков выпуск ипотечных облигаций также можно расценивать как хорошую новость, ведь рост предложений неминуемо приводит к снижению процентных ставок по ипотеке. Учитывая высокую стоимость недвижимости, даже один процент поможет сэкономить достаточную сумму.

Что касается инвестора, то его действия обусловлены желанием вложить свои средства с минимальными рисками и получить гарантированный доход. Этим критерием полностью соответствуют ипотечные облигации, которые по праву считаются надежным активом. Такие инвесторы получают прибыль главным образом за счет роста цен на недвижимость, который в последнее десятилетие особенно активен.

Следовательно, рассматриваемый инструмент можно назвать взаимовыгодным инструментом. Тем не менее, именно его активное использование может привести к негативным последствиям, как это произошло в США в 2008 году. Чрезмерный рост рынка недвижимости и стоимости жилья привел к тому, что компании по ипотечному кредитованию снизили требования к потенциальным заемщикам с целью проведения максимального числа сделок. Следовательно, когда многие из таких ненадежных дебиторов оказались не в состоянии погашать свои обязательств, на рынке произошел спад. После резкого падения цен на недвижимость получилась ситуация, когда облигации стали больше, чем обеспечивающая их недвижимость. Это привело к последовательному разорению многочисленных компаний и в итоге к масштабному финансовому кризису.

Ипотечные облигации в России — особенности обращения

На отечественном рынке о том, что представляют собой облигации с ипотечным покрытием, заговорили еще в 2015. Однако конкретные меры пока находятся в стадии разработки в силу, в том числе, недостаточной степени развития местного фондового рынка.

Чиновники хотят разрешить инвестировать в ипотечные облигации с гарантией Дом.РФ пенсионные накопления под управлением Государственной управляющей компании (ГУК) ВЭБ.РФ, средства госкомпаний и госкорпораций, накопления по военной ипотеке, а также отдавать их в репо Федеральному казначейству. Когда ипотечные облигации войдут в список активов, куда госкомпании могут вкладывать средства, они будут конкурировать за место в их портфеле с другими высоконадежными активами, например ОФЗ и корпоративными облигациями с рейтингом ААА.

Все это позволит банкам к 2024 году снизить ставки по ипотеке на 1–1,5 процентного пункта.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Какие ИЦБ бывают?

Ипотечные облигации могут быть многотраншевыми (или структурированными) — когда один пул кредитов обеспечивает сразу несколько выпусков/траншей облигаций, и так называемые агентские облигации типа pass through — когда один пул кредитов обеспечивает только один выпуск облигаций. На рынке существует также практика выпуска балансовых ИЦБ (covered bonds), когда банк выпускает старший долг, дополнительно обеспеченный пулом ипотечных кредитов. Такой тип ИЦБ не относится к секьюритизации, так как в этом случае не соблюдается принцип true sale — продажи актива с баланса оригинатора.

При многотраншевой секьюритизации структурированные облигации выпускаются в виде нескольких траншей (как правило, старшего и младшего). Это позволяет перераспределять риски между траншами и удовлетворять требования различных групп инвесторов. Обычно держатели облигаций старших траншей имеют приоритетное право получать выплаты от эмитента по сравнению с держателями облигаций младших траншей. В российских выпусках облигации младшего транша, как правило, выкупает на себя оригинатор (банк, который предоставляет ипотечный пул).

В случае потерь и недостаточности выплат по всем траншам убытки в первую очередь абсорбируются младшими траншами. Потери отражаются на старших траншах лишь в случае превышения суммы убытков над номиналом младших траншей.

Основной объем ипотечных облигаций, выпускаемых сегодня на российском рынке, относится ко второму типу — pass through. Это ИЦБ с поручительством АО «ДОМ.РФ» (ранее — АО «АИЖК»). Наблюдательный совет ДОМ.РФ одобрил изменение стратегии, которая предусматривала переход на выпуск агентских ипотечных облигаций в рамках Фабрики ИЦБ ДОМ.РФ, в 2016 году.

Прототипом российских ИЦБ ДОМ.РФ можно считать агентские ипотечные облигации, выпускаемые американскими ипотечными агентствами Fannie Mae и Freddie Mac.

— В мировой практике именно агентская модель ИЦБ считается классической, — говорит Алексей Пудовкин. — Многотраншевая секьюритизация на несколько порядков уступает рынку агентских ИЦБ. Многотраншевые, структурированные выпуски отличает существенно более сложная структура выпуска, необходимость оценивать всех контрагентов в сделке (до 10 участников), более сложная и трудоемкая процедура оценки кредитного качества ипотечных кредитов, обеспечивающих выпуск облигаций, и оценки стоимости самих облигаций. Каждый выпуск таких бумаг уникален и требует отдельного подхода.

— ДОМ.РФ имеет мандат на развитие рынка ипотечных облигаций и мы видим высокий потенциал в масштабировании ИЦБ ДОМ.РФ, — говорит представитель агентства. — Такой механизм удобнее и банкам (они могут изначально выдавать ипотеку, соответствующую требованиям и критериям ДОМ.РФ, и получать рыночное фондирование для ипотечных кредитов, что позволяет им выдавать больше ипотеки по более низким ставкам), и инвесторам (все бумаги типовые, не различаются по кредитному качеству, а вся инфраструктура сделки — в периметре ДОМ.РФ, то есть государства).

— Главный плюс агентских ИЦБ — наличие единой платформы, что дает возможность не анализировать юридическую структуру каждого выпуска отдельно, а также более простая структура гарантий (кредитного усиления) и выплат купонов и амортизаций по выпускам, — считает Равиль Юсипов. — Глобальных недостатков для частных инвесторов в агентских ИЦБ нет. Возможен системный риск в части накопления риска дефолтов на ДОМ.РФ, который принимает субординированный риск по всем выпускам, но низкое соотношение показателя кредит/залог (LTV) и уровня дефолтов практически сводят этот риск к нулю.

LTV по облигациям ИЦБ ДОМ. РФ составляет 43% — стоимость квартир, находящихся в обеспечении облигаций, в 2.5 раза превышает объем обязательств по выплате номинальной стоимости и процентов, уточнил Алексей Пудовкин.

Основные понятия и виды

Под ипотечными облигациями подразумевают долговые ценные бумаги, которые обеспечены залогом недвижимости по выданным ипотечным кредитам. Их основная задача — помочь финансовым учреждениям получить дешевые ресурсы, которые можно использовать для предоставления новых кредитов на покупку жилья. Регулируется рынок облигаций ФЗ № 152 от 11.11.2003 года.

Привлечение денег под ипотечные выплаты банками осуществляется с помощью специального механизма, который носит название секьюритизация. С его помощью банки отбирают кредиты на покупку недвижимости с высоким уровнем погашения и преобразовывают в долговые ценные бумаги. Финансовые учреждения могут как сами выпускать обеспеченные облигации, так и передавать долговые обязательства по кредитам ипотечному агенту, и уже он будет осуществлять дальнейший выпуск облигаций с ипотечным покрытием.

Ипотечное покрытие – это требование погасить задолженность и проценты по кредитным соглашениям, договорам займа, закладным, а также по ипотечным сертификатам участия. Не каждый кредит на покупку жилья может входить в состав покрытия. Туда включают только те обязательства, которые соответствуют следующим параметрам:

1. Остаток задолженности не превышает 80% от рыночной стоимости объекта обеспечения.
2. Договор обеспечения не предусматривает замену имущества без согласия кредитора.
3. Объект залога должен быть застрахован от риска утраты или повреждения.
4. Предметом кредитного соглашения или договора займа могут быть только денежные средства.

В ипотечное покрытие нельзя включать обеспечение, которое выступает залогом по проблемной задолженности.

Для данных облигаций характерны следующие параметры:

1. Периодическая выплата обязательств держателям ценных бумаг. Обычно их погашение осуществляется ежемесячно аналогично выплатам обязательств заемщиком в соответствии с графиком погашения.
2. Платеж по облигации состоит из двух частей: процентной и амортизационной (погашение тела кредита). Учитывая специфику выплаты основного долга, нужно отметить, что амортизационное погашение может осуществляться в соответствии с графиком, а также быть досрочным или полным. То есть заемщик при наличии свободных денег может выполнить свои обязательства раньше времени, что ведет к погашению облигаций раньше установленного срока.
3. На уровень доходности бумаг прямое влияние оказывает их уровень риска. Чем больше вероятность невыплаты долгов, тем выше процентная ставка. Положительно влияет наличие ликвидного обеспечения по кредиту, которое повышает шансы на своевременную выплату долга.

Ипотечные ценные бумаги (ИЦБ) бывают таких разновидностей:

• облигации с ипотечным покрытием;
• ипотечный сертификат участия;
• закладная.

Рассмотрим их подробнее. Первые из списка — это именная или на предъявителя долговая ценная бумага, выполнение требований по которой полностью или частично обеспечено залогом ипотечного покрытия. Последнее означает, что держатель ценной бумаги имеет право требовать вернуть долг и проценты за счет недвижимого имущества, которое выступает обеспечением по кредиту. Эмиссию подобных ценных бумаг может осуществлять только банк или ипотечный агент (юрлицо с соответствующей лицензией).

Ипотечный сертификат участия относится к именным ценным бумагам. Он не имеет номинальной стоимости, дает право его держателю на часть (долю) имущества, которое входит в состав ипотечного покрытия или на соответствующее доверительное управление залоговой недвижимостью. Эмиссия ипотечных сертификатов может проводить только АО с лицензией, выданной Центробанком, на управление паевыми, инвестиционными или негосударственными ПФ. Первой организацией в РФ, которая осуществила эмиссию сертификатов участия в 2012 году, стала Управляющая компания ГФТ «Капитал».

Закладная – это именная ценная бумага, которая выступает гарантией выполнения денежного обязательства, обеспеченного недвижимостью. Закладные составляются банками и подписываются во время передачи квартиры или дома в залог по кредиту.

Виды

Существуют два основных типа ипотечных облигаций:

1. Облигация сквозного типа. Дает право на прямое владение ипотечным пулом. Инвестор получает пропорциональную долю от платежа, внесенного в пул. Как и стандартный ипотечный контракт, пул обычно имеет длительный срок погашения (10-30 лет).
2. Облигации с покрытием. В этом случае денежные потоки от выплат по ипотеке распределяются на классы по сроку погашения, проценту дохода и другим признакам. Если сквозные облигации предполагают прямое распределение денег между инвесторами, то здесь сначала формируются пулы выплат, из которых выплачиваются купонные процентные ставки держателям облигаций по каждому классу.

Чем рискует инвестор?

В случае c ИЦБ ДОМ.РФ главный риск, который возникает у инвестора, — процентный. В структурированных (многотраншевых) выпусках к процентному риску добавляются кредитный риск и риск контрагентов по структуре сделки, добавляет Пудовкин:

— ИЦБ ДОМ.РФ оценивать проще ввиду отсутствия кредитного и инфраструктурного рисков — тут важно оценить только скорость досрочных погашений ипотечных кредитов (CPR). Чем быстрее они будут гаситься заемщиками, тем раньше инвестор получит номинал облигаций и тем короче будет срок, в течение которого он получает доходность по ИЦБ.. ЧТО ТАКОЕ CPR?

ЧТО ТАКОЕ CPR?

Согласно российскому законодательству, заемщик может в любое время полностью или частично погасить ипотечный кредит без каких-либо санкций со стороны банка. Именно эта возможность досрочного погашения — в сочетании с относительно низкими транзакционными издержками и общепринятой практикой выдачи ипотеки с фиксированной ставкой — делает поведение ипотечных заемщиков ключевым фактором неопределенности с точки зрения ценообразования ипотечных ценных бумаг. Риск досрочного погашения влияет на дюрацию облигаций.

В 2010–2016 годах значение годового коэффициента досрочного погашения (Conditional Prepayment Rate — CPR) в рамках всей системы держалось в диапазоне 12–17%, посчитали аналитики «ВТБ Капитал». В 2017–2018 годах оно превысило 20%. Это было связано с увеличением объемов ипотечного кредитования и снижением процентных ставок, что давало заемщикам возможность рефинансировать относительно дорогие ипотечные кредиты. В течение 2018 года показатель досрочного погашения продолжил расти, и в 4-м квартале 2018 года значение CPR достигло почти 26%.

Согласно прогнозам «ВТБ Капитал», к первому кварталу 2020 года CPR снизится до 15–17%, после чего начнет постепенно восстанавливаться и к концу 2024 г. достигнет 18–22%.

— За кредитный риск можно не переживать, там все надежно, — соглашается Равиль Юсипов. — Зато с процентным риском все немного сложнее. Для расчета доходности вы должны иметь следующую информацию: цена, размер номинала, ставка купона, периодичность купона, уровень досрочного погашения (СPR) и уровень дефолтов (CDR). Потом через формулу расчета внутренней нормы доходности (IRR) вы сможете рассчитать доходность вложений. Полученный IRR и будет целевой доходностью. Очень важны показатели CPR и CDR, которые формируют амортизацию номинала, то есть частичное погашение (возврат). Для простоты расчета сегодня примите CPR за 20% и CDR за 1% на 2020 год и 15% и 1% соответственно на 2021-й и дальше.

По словам Пудовкина, ДОМ.РФ реализовал в публичном доступе инструменты оценки ИЦБ: на сайте агентства есть калькулятор ИЦБ, с помощью которого можно рассчитать доходность в зависимости от разных предпосылок и принять инвестиционное решение. Кроме того, калькулятор ИЦБ есть на сайте Московской биржи и в системе Bloomberg.

— Если неправильно рассчитать доходность при вычислении IRR денежного потока, то можно получить несправедливую расчетную цену ИЦБ, — предупреждает Юсипов. — Но этот риск никогда не приведет к убытку и потере капитала. Более того, сейчас в ликвидных выпусках ИА ДОМ.РФ маркетмейкеры ставят узкий bid/offer спред, что значительно минимизирует ошибку несправедливой цены. Всегда можно попросить помощи у своего брокера или посмотреть лист рассылки котировок от ДОМ.РФ, на который можно свободно подписаться.

Что такое НКД по облигациям и как его рассчитать

Аббревиатура НКД расшифровывается как «накопленный купонный доход». Если кратко, это особенность учета процентов, положенных инвестору.

Так как выплаты осуществляются с установленной периодичностью, при продаже облигаций инвестору не достается очередной платеж. Он теряет прибыль, причитавшуюся за этот временной отрезок.

Однако сразу после получения купона ценная бумага становится неликвидной. Эту дилемму и решают с помощью НКД.

В стоимость закладывается величина процента, который скопился за прошедший отрезок времени. Он рассчитывается с последней выплаты. Одинаковая величина надбавки автоматически рассчитывается во всех сделках. Эту надбавку и называют НКД. Это тот доход, который вы могли бы получать, если бы не стали продавать облигацию.

Чтобы рассчитать НКД, необходимо использовать значения длительности купона и его размера. Самостоятельно делать это необязательно, так как биржа рассчитывает НКД каждый день, начисляя его владельцу после закрытия торгов. Текущий НКД можно посмотреть в терминале Quik.

Налогообложение еврооблигаций для физических лиц

По еврооблигациям платится стандартный перечень налоговых выплат:

• налог на купон;
• на доход (13 %),
• на курсовую разницу (13 %).

Если брокер в иностранной юрисдикции, платить налоги нужно самому. Для этого заполняется декларация 3-НДФЛ, которая подается не позднее 30 апреля следующего года в инспекцию по месту жительства.

Оплата – не позднее 15 июля.

Платится ли налог на прибыль и НДФЛ с ОФЗ

В настоящее время налог на прибыль отменен для корпоративных облигаций, если он не выше 5 % ставки рефинансирования.

Уплата НДФЛ может потребоваться только в отдельных случаях, когда появляется накопленный купонный доход.

Требование по ипотечному покрытию

Ипотечное кредитование – целостный механизм реализации отношений, которые возникают по поводу организации, продажи и обслуживания ипотечных кредитов.

Ипотечное покрытие — общая сумма средств, которые должны быть оплачены банку-кредитору всеми его ипотечными заемщиками по кредитным договорам. Сюда же следует отнести платежи по основному долгу и проценты. Банк использует данный показатель для расчетов возможного объема эмиссии (выпуска) ипотечных ценных бумаг. Ипотечное покрытие позволяет гарантировать возврат инвестиций.

Если клиент банка решил купить ценные бумаги, ипотечное покрытие — это право требовать выплаты процентов по кредитным договорам и возврата вложенной в бумагу суммы. Невозврат денег предполагает наложение взыскания на недвижимость.

Требование, которое входит в ипотечное покрытие, обязательно подтверждают определенными документами: зарегистрированным договором по ипотеке, регистрационным свидетельством прав на недвижимость, договором займа. Недвижимость страхуется на весь срок действия обязательств в пользу займа. Право требования подтверждают закладной.

На рынке облигаций с ипотечным покрытием придерживаются следующих правил (ст.3, 152-ФЗ):

• объем обязательств по облигациям, которые имеются в обороте у инвесторов, не должен превышать общую стоимость ипотечного покрытия;
• оценка залоговой недвижимости должна быть не менее 80% цены номинала облигаций;
• при предъявлении требований также ограничиваются 80-процентной стоимостью залогового имущества (оценку осуществляет независимый оценщик).

Рассмотрим подробнее ипотечный механизм. К примеру, банк выдает заемщику ипотеку на сумму 10 000 000 рублей. Деньги уходят с баланса, но появляется находящееся в залоге имущество.

Например, квартира. Банк может выпустить ценные облигации на сумму 10 000 000 (выданные деньги), обеспечение по ним – квартира, купленная заемщиками согласно ипотечному договору.

В нашей стране эмитируются и продаются следующие виды именных ценных бумаг, которые имеют обеспечение в виде залоговой недвижимости:

1. Закладная – документ, который позволяет владельцу получить причитающиеся ему деньги в любой момент обращения.
2. Облигация обеспечивается деньгами, которые заемщик оплатит банку по ипотеке (к основному долгу добавляются проценты за весь период пользования кредитными средствами). Сумма выпуска ценных бумаг ограничивается суммой, полученной банком в виде выплаты от клиента-заемщика.
3. Сертификат участия – ценная бумага, у которой нет номинальной стоимости. На каждом документе указывают процентное участие в общем ипотечном покрытии. Выпускают такие сертификаты только финансовые организации, лицензированные на прямое сотрудничество с паевыми инвестиционными фондами (ПИФами) и негосударственными пенсионными фондами (НПФ).

Облигации с ипотечным покрытием

Это ипотечные ценные бумаги, позиционируются именными ценными документами. Облигация подтверждает внесение денег ее владельцем, обязательство производящего эмиссию вернуть тому номинальную стоимость данной облигации, денежного дохода. Случай невыполнения эмитентом договоренности дает право ее обладателю удовлетворить требование по счету покрытия.

Ипотечные облигации дают право своим держателям получать фиксированный процент их номинальной стоимости. Выплачивают процент не реже одного раза в год. Также ипотечная облигация дает владельцу все права, которые возникают из залога ипотечного покрытия.

Если осуществляется эмиссия облигации с одним ипотечным покрытием двух и более их выпусков, их эмитент может установить очередность исполнения обязательств по облигациям с ипотечным покрытием различных выпусков.

ИЦБ для «физиков»?

Сейчас ключевыми инвесторами в ИЦБ в России являются банки и НПФ. Доля физлиц пока минимальная — около 1%.

— На мой взгляд, ипотечные облигации — хороший инструмент для физических лиц, — рассуждает Пудовкин. — Они хорошо знакомы с ипотекой как базовым активом и могут получать более высокую доходность по сравнению с ОФЗ при сопоставимом уровне кредитного риска. И это подтверждает структура инвесторов в ипотечные облигации в США: там на физлиц приходится 7%, еще 18% приходится на взаимные фонды и ETF, многими из которых владеют физлица. У всех крупнейших инвестиционных компаний США есть свой Agency MBS ETF — это о многом говорит.

— ИЦБ традиционно дают премию над ОФЗ в размере 120 б. п., при этом кредитный риск таких бумаг на уровне ОФЗ, — говорит Юсипов. — Для сравнения: эмитенты 1-го эшелона — квазисуверенные компании — дают премию на уровне 60–80 б. п. В этом плане ИЦБ уникальны — меньше риска с более высокой доходностью. Часто можно услышать мнение, что ИЦБ неликвидны, но это не так. Во-первых, ликвидность в ИЦБ в выпусках по программе Фабрики ИЦБ ДОМ.РФ значительно выше, чем в многотраншевых бумагах. ДОМ.РФ и некоторые крупные банки выступают маркетмейкерами по ним. Во-вторых, ИЦБ имеют особенность — постоянную амортизацию, и инвестор с заданной частотой получает не только купоны, но и часть тела (номинала) облигации

Кроме того, ИЦБ можно отнести к самым социально ориентированным инвестициям, что немаловажно для продвинутых инвесторов, которые думают и о моральных аспектах своих вложений; количество таких людей, к моей большой радости, растет

— Ипотека в России — самый надежный тип кредитования для банковского сектора: доля просрочек по кредитам на срок 90+ на уровне 1.4%. Это надежнее, чем по любым другим группам кредитов, — говорит Алексей Пудовкин. — В случае ИЦБ ДОМ. РФ фактическая просрочка по кредитам на порядок ниже и составляет 0.16%, но инвесторы ее и вовсе не заметят, так как все просроченные кредиты выкупаются ДОМ. РФ (компания 100% принадлежит Росимуществу, имеет кредитные рейтинги на уровне обязательств Правительства РФ и особый юридический статус института развития).

Риски и кризис 2008 года в США

Благодаря большому развитию облигационной системы в ипотечном кредитовании Соединенные Штаты вышли из кризиса 2008 года с наименьшими потерями, так как часть расходов было компенсировано государством, другая часть частными инвесторами. Фактически каждый второй кредит выдается под рефинансирование со стороны, что позволяет банкам получать выгоду от процентов постоянно.

Так как ипотека – это длительная кредитная история, которое в английском языке получила название «mortgage», что переводится как «залог до смерти». Несмотря на то, что впервые ипотеку так назвали французы, название закрепилось именно за англоязычными странами.

Множество плюсов не могут скрыть имеющиеся в системе недостатки, к которым можно отнести следующие обстоятельства:

1. Всегда существует риск досрочного погашения, что негативно сказывается на желании инвесторов вкладываться в развитие финансовой отрасти. С некоторых пор часть банков компенсируют разницу между ожидаемой и полученной прибылью для удержания клиентов.
2. Популярность ипотечного кредитования не может находиться на одном уровне, поэтому она может снижаться и повышаться, что не позволяет инвесторам получать быструю или относительно быструю прибыль.

Кредитные дефолтные свопы по ипотечным облигациям (от англ. Credit default swap — CDS) появляются все чаще. CDS – это контракт, по которому покупатель свопа выплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в обмен на получение прибыли от «личного страхования» какого-либо ипотечного займа от невыплат.

Иными словами, CDS можно сравнить с несколькими кредитами, от которых банк хочет избавиться. Он может предложить каким-либо лицам застраховать кредит от невыплаты, при этом банк будет платить страхователю определенную сумму ежемесячно, а в случае прекращения погашения долга, страхователь должен вернуть всю сумму целиком. Обычно потом страхователи перепродают долг еще какой-либо другой фирме, доплачивая ей из своего кармана, но оберегая себя от банкротства.

Как рассчитать целесообразность покупки данных облигаций

Начинать нужно с изучения того сегмента рынка, где действует эмитент. Оценивается общее состояние дел и перспективы развития. Если сам сектор убыточен или испытывает трудности, то тяжелое положение компании в кризисном сегменте говорит о том, что денег можно и не увидеть.

На биржевом и внебиржевом рынке котируется много мусорных ценных бумаг. Но приобретение на внебиржевом рынке сулит много неожиданностей в виде неликвидности, завышенной цены. Торгуя на бирже через брокера, можно увидеть котировки, объем торгуемых обязательств, чего нет при покупке за пределами фондовых площадок.

Где искать информацию по актуальным выпускам

1. Прежде всего, в торговых терминалах брокеров, где эта информация обновляется в режиме реального времени.
2. На сайте биржи, продающей эти мусорные бумаги.
3. Помогут специализированные сайты информагентств Рейтер, Блумберг, в России это РБК, Интерфакс.

Лучшие брокеры

Наиболее удобный способ торговли — через брокеров.

Надежные российские брокеры

Лучшие бумаги на сегодня

 В секторе российских мусорных облигаций стоит обратить внимание:

• облигации от «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» АИЖК-26-об, их доходность — 15,3% годовых;
• Бинбанк-10-1-боб, доходность — 13,7%;
• облигации выпуска «РСГ-ФинБ7» от ГК «Кортрос» , доходность — 12%;
• Обувьрус ООО обл. БО-01, доходность — 12,06%;
• «Российские ЖД» ОАО 32 обл., доходность — 36,87%;
• АПРИ Флай Плэнинг АО БО-П01, доходность — 16,11%.

Чем выше доходность, тем обычно выше и риски, но в случае с мусорными долговыми обязательствами РЖД риск дефолта и невыполнения обязательств — минимальный.

Заключение

Мусорные долговые обязательства могут принести прибыль гораздо больше обычных. Но где большой куш, там большой риск. Об этом нужно помнить, когда мучаетесь вопросом, стоит ли рисковать. Купив такого рода бумаги, можно вообще денег не увидеть, но, правильно все рассчитав и проанализировав, возможно хорошо заработать.

Читайте статьи, продвигайте в сосцсетях. Я помогаю вам, вы помогаете мне.

Преимущества и недостатки инвестирования в ИЦБ

Как и у любого банковского продукта, у ИЦБ есть свои плюсы и минусы. Можно выделить 3 основных достоинства ипотечных облигаций:

• Надежность. Инвестор находится в безопасности. Приобретенное в ипотеку жилье – это надежное обеспечение. Если заемщик не сумеет выполнить обязательства по кредитному договору, банк продаст недвижимость и компенсирует свои издержки. К тому же такие ценные бумаги имеют государственную поддержку.
• Прибыльность. Помимо очевидного плюса в виде повышенного по сравнению с вкладами процента есть и еще один. Доходность облигаций определяет ставка по выданным ранее ипотечным кредитам. Соответственно, процент фиксированный, как и у ипотеки. В итоге инвесторы получают долгосрочную гарантию стабильной прибыли, что выгодно в условиях снижающихся ставок по вкладам.
• Прозрачный механизм работы. Инвесторы четко понимают, во что они вкладываются и каков принцип формирования ипотечных облигаций. К тому же у ИЦБ высокий уровень правовой защиты. Все нюансы прописаны в федеральном законе (ФЗ 152).

Итак, раз ИЦБ надежны и прибыльны, тогда какие могут быть недостатки? На самом деле они есть. Минусы инвестирования в ИЦБ связаны с принципом их действия. Во-первых, надо понимать, что досрочное погашение заемщиками долга негативно скажется на рынке. Банки недополучат прибыль, и это скажется и на держателях ценных бумаг. Некоторые финансовые организации готовы компенсировать разницу между ожидаемым и фактическим доходом для удержания инвесторов. В остальных случаях придется столкнуться с неминуемыми убытками. Процент останется фиксированным, но упадет приносящий доход актив.

Еще один момент, который необходимо учитывать, – долгий срок погашения. Он равен продолжительности самого продолжительного кредита, выданного банком. То есть если купить такие ценные бумаги, следующие 20−25 лет вложения будут находиться в финансовой организации. Все это время инвестор не сможет свободно распоряжаться сбережениями.

Важно! По закону, забирать средства до истечения срока действия договора нельзя. Согласно статье 16, 152 ФЗ, вкладчик вправе потребовать досрочного погашения только в случае нарушения требований к размеру ипотечного покрытия.

Виды ипотечных облигаций

ИЦБ бывают однотраншевыми и многотраншевыми. В отдельную категорию принято выделять балансовые ипотечные облигации. Особняком стоят ипотечные сертификаты. Вопреки частому заблуждению они не являются подтипом ИЦБ. О них мы отдельно расскажем ниже, а пока простыми словами объясним особенности каждого вида ИЦБ:

• Однотраншевые. Один пул займов обеспечивает разовый выпуск облигаций. Это классическая и наиболее распространенная схема.
• Многотраншевые. На один пул кредитов приходится несколько выпусков. Как правило, выпускается старший и младший транш. Первый дает приоритетное право на выплаты. То есть чем младше транш, тем больше рисков потерять доход, например, в случае экономического кризиса. Но и доходы будут выше.
• Балансовые ИЦБ. Это простые облигации банка с дополнительным обеспечением в виде ипотечного пула. Кредиты на покупку жилья остаются на балансе финансовой организации, а держателю ценных бумаг придется учитывать сразу два риска – по кредитному пулу и самого банка-эмитета.

Инвестиции в ипотечные облигации

Главный риск вложения в такие бумаги – амортизационный. В связи со снижением ключевой ставки многие должники проводят рефинансирование, благодаря которому погашают свои кредиты гораздо раньше установленной даты. Почти по всем ипотечным облигациям предусмотрено плановое досрочное погашение. Отдельные выпуски могут позволять опережение графика. Столкнувшись с ним, вы несёте лишние комиссионные расходы на реинвестирование. Кроме того, инструменты с той же степенью надежности могут уже не давать требуемый процент доходности.

Еще один риск – вероятность того, что заемщики, регулярные платежи которых обеспечивают выплату купонов и возврат номинала, нарушат свои обязательства. В этом случае банк вправе погасить задолженность за счет реализации залогового имущества. Обязательства по выкупу просроченного долга принимает на себя ипотечный агент. Но это правило действует только для облигаций, выпускаемых «ДОМ.РФ».

Дополнительный риск вложений в ипотечные облигации – низкая ликвидность. Для бондов, выпущенных «ДОМ.РФ», на бирже присутствует маркетмейкер. Однако спред (разница между находящимися в стакане заявками на покупку и продажу) все равно сильно превышает показатель для ОФЗ. Кроме того, можно столкнуться с тем, что стакан совершенно пуст. Например, по данным сервиса rusbonds.ru, за 31.03.2020 г. по выпуску ДОМ.РФ ИА-11-об была проведена только одна сделка. Ниже представлен график котировок этой бумаги за последний год.

Инвесторы, которые предпочитают наиболее надежные активы, могут подобрать подходящий по срокам погашения выпуск от ИА «ДОМ.РФ» на официальном сайте этого ипотечного агентства mbsfactory.ahml.ru/sdelki/. Здесь же размещен и калькулятор (только для зарегистрированных пользователей). Данный сервис предназначен для оценки доходности выбранного бонда. Однако эмитент не гарантирует, что фактическая прибыль не будет ниже расчетного значения.

Ознакомиться с полным списком ипотечных ценных бумаг, доступных на Мосбирже, лучше всего непосредственно на сайте торговой площадки moex.com/s3024.

Прогнозирую, что объемы выпуска ипотечных облигаций ИА «ДОМ.РФ» будут увеличиваться. По мере роста спроса на такие бумаги решится и проблема с ликвидностью. В скором времени консервативные инвесторы будут добавлять их в свой портфель наравне с корпоративными и муниципальными бондами. Однако это не касается структурированных продуктов, обеспеченных ипотечными займами, от других эмитентов. Их надежность существенно ниже. Кроме того, оценить доходность по ним может быть гораздо сложнее.