Ипотека в силу закона: что это такое

Чем отличается от ипотеки в силу договора

При ипотеке в силу договора залог возникает согласно взаимному соглашению или отдельно составленному ипотечному договору. При оформлении кредитного договора права и обязанности залогодателя и залогополучателя оговариваются индивидуально.

На сегодняшний день в Российской Федерации немногие банки практикуют оформление ипотеки в силу договора.

Законом предусмотрены все варианты целевого кредитования, но существуют условия, при которых оформление права собственности наступает при выполнении определенных условий. Например, когда участок, требуется приватизировать. В этом случае, можно составить договор между залогодателем и залогополучателем о выполнении условий и переходе права собственности.

Данный вид целевого кредитования можно разделить на несколько видов:

• если обременение не накладывают и фактически залога нет;
• когда в качестве залога выступает уже имеющийся в собственности у заемщика объект недвижимости;
• когда после оформления кредита заемщик получает право собственности, а уже после предоставляет это имущество банку в качестве залога.

Договорная ипотека не так популярна, поскольку она более рисковая для кредиторов, они не имеют гарантии возврата средств. Если рассматривать пример приведенный выше (кредит в банке одобрен, клиент присматривает жилье). После заключения кредитного договора заемщику предоставляется определенный срок для переоформления недвижимости на себя, затем он должен оформить залог на это жилье. Соответственно, официально недвижимость не обременена и банк не сможет доказать факт выдачи ипотечного кредита, отсудить право собственности не удастся.

Главные отличия договорной от законной ипотеки:

1. Возникновение. Здесь главное отличие усматривается в самом названии, один вид ипотеки возникает на основании закона, другой – договора.
2. Регистрация. Ипотека в силу закона регистрируется автоматически во время того, как новый собственник подает документы о сделке в ЕГРП. Документы в инстанцию может подавать и залогодержатель и залогодатель по отдельности. Ипотека в силу договора регистрируется отдельно, причем документы в ЕГРП подаются в присутствии залогодержателя и залогодателя.
3. Вид залога. При ипотеке в силу закона оформляется целевой кредит, а значит, автоматически залогом становится приобретаемая недвижимость. Договорная ипотека не предусматривает обязательное наличие залога, но также обременением может стать имеющееся имущество заемщика.
4. Наличие госпошлины. Отсутствует пошлина при законной ипотеке, при договорной – взимается при регистрации сделки.

Законная ипотека также выгоднее, с финансовой точки зрения, за ее оформление не берется пошлина и она не требует дополнительной регистрации. С другой стороны, наличие обременения имеют свои недостатки, так залоговое имущество нельзя продать без согласия банка. Кроме того, чтобы снять обременение, требуется обращаться в банк и брать документы об успешном погашении долга, а если кредитор за годы существования поменял собственника или был реорганизован, то снять обременение будет довольно проблематично.

Сроки рассмотрения и необходимые документы для снятия обременения

Максимальный срок, в течении которого происходит государственная регистрация снятия обременения, — три дня. Для осуществления процедуры, необходимо предоставить следующие документы:

• Заявление от залогодателя с приложением документов, свидетельствующих о полном исполнении обязанностей в рамках ипотеки.
• Заявление держателя закладной, как правило, оформляется от имени банка.
• Если прекращение обязательств в рамках ипотеки было принято на основании судебного решения, то его необходимо также предоставить.

Заявление может быть подано совместно владельцем имущества и банком. В большинстве случаев, после полного исполнения обязательств клиент (бывший заемщик) сам обращается в государственный орган. Примечательно, что закладную он может получить, подписав акт приема-передачи в отделении банка, где был оформлен ипотечный кредит. Также потребуется справка об отсутствии задолженности с указанием даты, когда произошло закрытие ипотечного договора.

Если банк крупный, то он может самостоятельно произвести снятие обременения, после исполнения заемщиком обязательств по ипотеке.

Договорная ипотека

Теперь попробуем разобраться, чем договорная ипотека отличается от предыдущего вида ипотечных отношений в силу закона. Можно сказать, что понятие ипотека в силу договора будет уместно в ситуациях, где базовым условием является специально составленное соглашение между двумя сторонами, которое выступает в виде обеспечения основного документа.

Предметом ипотеки считается недвижимость, прошедшая госрегистрацию, предусмотренную законодательством для подобных случаев. Документ становится законным с момента его регистрации, для чего кредитор и получатель кредита должны совместно подать заявление на регистрацию ипотеки.

Хочется добавить, что приобретенная недвижимость до погашения ипотеки предоставляет заемщику некоторые права, но в тоже время ее эксплуатация будет связана с определенными ограничениями:

1. Ипотечная недвижимость не может быть подарена, и не подлежит обмену; ее нельзя продать или сделать ее залогом какого-либо уставного фонда. Подобные действия можно совершать лишь по согласованию с держателем залога, кредитором. Если на недвижимое имущество нужно оформить закладную, то это возможно, лишь при условии, что данное действие было предусмотрено в сопутствующей документации.
2. В приобретенном по ипотеке жилом помещении заемщик имеет право (без предварительного согласования с кредитором) зарегистрировать себя, а также свою семью.
3. Ипотечную недвижимость заемщик может сдавать в аренду без согласования этого действия с кредитором, но лишь в том случае, если это действие не запрещается условиями ипотеки. А также заемщик может безвозмездно и временно сдавать свою недвижимость на какой-то срок. Но, при этом, сдавая помещение в аренду, нужно знать, что данная жилплощадь может эксплуатироваться только по своему прямому назначению, а временной период, на который сдается имущество, не может превышать срока договора по ипотеке.
4. Сдача имущества в аренду на собственных условиях заемщика считается незаконной, и чтобы не было неприятностей, об этом необходимо предварительно сообщать залогодержателю, кредитору.

Как оформляется последующая ипотека

Процесс оформления последующей ипотеки мало чем отличим от оформления ипотеки первоначальной. Ключевым моментом является наличие согласия на данную процедуру первого залогодержателя.

Важной оговоркой является то, что согласие первого банка – его право. Залогодержатель может наложить запрет на повторное обременение имущества, находящееся в залоге, при недоверии заемщику.. При получении согласия на такую сделку от банка-кредитора выдается документ, где оговариваются все основные моменты процедуры

Залогодержатель включает условия о преимущественном праве на заложенное имущество перед следующим кредитором при возникновении определенных ситуаций. Такое согласие, составленное официально, подписанное уполномоченным представителем банка, считается неотъемлемой частью составляемого договора

При получении согласия на такую сделку от банка-кредитора выдается документ, где оговариваются все основные моменты процедуры. Залогодержатель включает условия о преимущественном праве на заложенное имущество перед следующим кредитором при возникновении определенных ситуаций. Такое согласие, составленное официально, подписанное уполномоченным представителем банка, считается неотъемлемой частью составляемого договора.

Ипотека

Теоретически ипотека рассматривается в виде одной, наиболее распространенной кредитной системы. Она выгодна благодаря своим особенностям. При этом происходит осуществление залога, при котором объект продолжает оставаться во владении собственника имущества.

До этого момента комплекс имущества или недвижимости, на который устанавливается ипотечный кредит, является предметом пользования, но при наступлении необходимости его изъятия его реализация обладает значительными запретительными факторами.

В таком же контексте требуется проводить четкое различие между юридическими категориями “ипотека” и “ипотечное кредитование”:

• Система ипотечного кредита – наиболее весомая доля, формирующая ипотечную структуру обеспечения жильем. Она автоматически становится имущественным  залогом, надежной гарантированной формой оплаты и возвращения выданных финансовых средств.
• Ипотека – это также механизм предоставления залога, но на совершенно других правовых основаниях. Материальной гарантией становится реально присутствующее у получателя имущество, которое предоставляет собственник в целях получения денег, ссуды или частичного займа. Эти средства в подавляющем большинстве случаев являются целевыми, что направляются на строительные, ремонтные работы, а также прочие потребности, указанные клиентом.

Основания возникновения ипотеки и ее регулирование

Основаниями и наиболее важными моментами в области возникновения отношений кредита и его правового  регулирования являются законодательно оговоренные и установленные правовые позиции.

Согласно с позициями договоров привлечения недвижимости  стороны определены следующим образом, где одним участником, должен быть  кредитор по обязанностям, которые обеспечивает ипотека. Он обладает правом получать осуществление финансовых операций за счет аукционов.  Все процедуры осуществляются посредством пунктов  федерального закона, а предоставить  недостающее имущество могут  и поручители.
При непогашении установленных платежей в федеральном законодательстве предусматриваются все правила решения проблемы. Они же зафиксированы в подписанном участниками договоре.
Механизм законодательства, точно прописанный в ГК РФ, содержит свод общих правил о залоговом имуществе

Отечественное правовое пространство использует все его позиции.
Немаловажно, что Федеральный закон и подзаконные акты предусматривают объем и потенциальное привлечение как гарантированный залог  земельных участков, фирм и предприятий, здания, сооружений, домов, квартир и иного недвижимого имущества.

Особенности ипотечного договора четко и понятно прописаны в полном объеме  в отечественном законодательстве.

Имущество, которое может быть предметом ипотеки

В соответствии с пунктами  ст. 130 ГК РФ привлекать как имущественный залог можно исключительно недвижимость или целостные имущественные комплекс, которые прошли регистрацию в установленном государственными актами правовом поле.

Сюда входят:

• Имеющийся участок или надел земельного участка, который отсутствует в перечне ст. 63 ФЗ.
• Комплекс, фирма или предприятие, здание, сооружение и прочее  имущество, которое используется в производстве, финансовой деятельности,  предпринимательстве.
• Жилье – целостные коттеджи, дома, квартиры, доли, являющиеся  несколькими отдельными комнатами или одной, но изолированной.
• Дачные строения и капитальные садовые мини-коттеджи, гаражные и аналогичные строения потребительского, художественного, дизайнерского или бытового назначения.
• Выделенный законом реестр судов, для внутренних потребностей.

Ипотека в силу договора

Закон хотя и упоминает вид залога имущества, вытекающий из условий договора, но четко не регламентирует его и не содержит понятия что такое ипотека по договору. Из смысла указанных выше норм следует понимать все виды залога недвижимого имущества, не обладающие признаками ипотеки, устанавливаемой на законодательном уровне.

Залог, вытекающий из соглашения, может возникнуть в различных ситуациях, например, при оформлении займа либо являться гарантией по исполнению иных обязательств. Независимо от основания возникновения залоговых обязательств должен быть заключен отдельный самостоятельный договор об ипотеке, содержащий сведения о сторонах и объекте залога.

Регистрация обременения осуществляется в соответствии со следующими правилами:

• требуется совместное заявление от залогодателя и залогодержателя либо заявления нотариуса, который удостоверил соглашение;
• данные в ЕГРН вносятся в строгом соответствии с оформленной сделкой;
• регистрация осуществляется отдельно и не предполагает изменение права собственности и иных вещных прав на объект;
• внесение записи в госреестр осуществляется после оплаты госпошлины — 1000 рублей (п. 28 ч.1 ст. 333.33 НК РФ).

Передача имущества в залог осуществляется в добровольном порядке, например, для получения большей суммы потребительского кредита или оформление займа с минимальной процентной ставкой.

Особенности ипотечного кредита

Являясь одной из наиболее важных частей ипотечной программы, ипотечный кредит  обладает многими положительными сторонами, с которыми знакомы далеко не все желающие приобрести жилье таким образом.

На сегодняшний день банковские учреждения пользуются двумя принципиальными моделями ипотечного механизма – американской и европейской. Их отличает методика привлечения финансов:

• Сегодня на отечественном рынке операций с куплей-продажей жилья широко используется удобная и надежная американская методика. Она отличается привлечением государственной бюджетной поддержки и является наиболее лояльной для клиента.
• Тенденции европейской модели состоят в работе согласно с принципами накопительного сберегательного учреждения, которое в Европе считают главным инвестором различных ипотечных проектов и программ.

Налоговые льготы

Ипотечное кредитование является весьма выгодным механизмом во всех отношениях. Прежде всего, при оформлении договорных документов на кредитование жилье одновременно переходит в собственность кредитополучателя.

Несмотря на то, что получить такой кредит семьям с небольшими достатками несколько сложно, банки предлагают привлечение поручителя и его имущества в качестве залоговой недвижимости. При этом существует еще некоторые положительные аспекты этой операции, о которых многие наши граждане даже не подозревают.

Приобретение жилья в ипотеку дает возможность получать достаточно большой спектр налоговых льгот. Они предоставляются исключительно при условиях, что расходование кредитных средств заемщиком является исключительно целевым. Расходование денег на строительство или покупку жилья поощряется снижением ставок налогов.

Что такое ипотека в силу закона?

В Федеральном законе №102-ФЗ «Об ипотеке» дается конкретное определение этой разновидности займа. Собственно, любая ипотека имеет одну важную особенность: деньги выдаются клиенту в долг, а взамен тот предоставляет банку обеспечение в виде залога.

Для российских финансовых учреждений наиболее характерна ипотека, при которой клиент на выделенные средства покупает недвижимость. То есть, речь в таком случае идет о целевом кредите. Банк не только предъявляет требования к форме недвижимости, но и непосредственно к ее характеристикам.

«Законная» ипотека позволяет заемщикам приобрести квартиру на первичном или вторичном рынке, в строящемся доме в том числе, землю, дом, комнату или долю в квартире. Некоторые банки предлагают целевой кредит на покупку гаража. Для представителей бизнеса предусмотрены особые виды недвижимости (коммерческая недвижимость, например, производственные или складские помещения).

Для банков ипотека в силу закона более выгодна и безопасна, так как они снижают свои риски на потерю денег путем получения залоговой недвижимости. Ею клиент не может распоряжаться несмотря на то, что она оформлена в собственность, до момента полного погашения задолженности и снятия обременения.

Возникновение законной ипотеки происходит при следующих условиях:

• во время подписания договора ренты (недвижимость переходит в собственность другого человека, который берет на себя обязательства по уходу за иждивенцем, такая схема часто применяется для содержания стариков родственниками или частными домами престарелых);
• целевая покупка готовой или строящейся недвижимости на деньги, выданные банком;
• продажа недвижимости в кредит или рассрочку.

Ипотека в силу закона характерна не только для банковских займов. Подобные правоотношения могут возникнуть и между физическими, юридическими лицами. К примеру, у семьи есть на руках часть денег на покупку квартиры. Покупатель соглашается предоставить рассрочку на оставшуюся сумму. Во время подписания договора купли-продажи прописываются условия рассрочки. В этом случае тоже имеет место быть ипотека в силу закона.

Если же ипотека оформляется через банк, то последовательность действий выглядит примерно следующим образом:

1. клиент обращается в банк за предварительным одобрением ипотеки;
2. человек подыскивает подходящую недвижимость;
3. после оценки недвижимости банк принимает окончательное решение по ипотеке, между сторонами подписывается кредитный договор;
4. происходит заключение сделки купли-продажи;
5. продавец получает положенные ему средства от банка.

То, что деньги переводятся из банка, свидетельствует о том, что жилье покупается на заемные средства. Что как раз и подтверждает необходимость использования недвижимости в качестве залога. В дальнейшем если вдруг заемщик не сможет или не захочет выполнять свои обязательства, банк имеет право конфисковать недвижимость, продать ее и взять деньги для погашения задолженности.

Важной особенностью заключения ипотеки в силу закона является обязательное наличие закладной

Когда ипотечный кредит запрещается

Ипотека полностью запрещена, если:

• Земельный участок является муниципальной или государственной собственностью.
• Участок земли имеет меньшую площадь, чем установлена органами местного самоуправления и нормативными актами РФ, для земель разрешенного использования и целевого назначения.
• Часть или все жилое помещение, где проживает собственник совместно с членами семьи, является единственным пригодным для проживания, поскольку на него нельзя наложить взыскание.
• Аналогичное вышеприведенному правилу касается и участков земли, на которых такое жилье расположено. Но, если речь ведется о жилых домах, приобретаемых за счет кредитных средств, то — возможна.
• Предметами обеспечения не могут быть недвижимые объекты, принадлежащие государству — в их числе природные ресурсы, атомные электростанции и прочее имущество.

Запрещена ипотека имущества, на которое нельзя наложить взыскание. Согласно 446 ГПК РФ, к списку такой собственности относятся:

• предметы обихода и обстановки, за исключением драгоценностей и прочих предметов роскоши;
• деньги и продукты питания на сумму установленного прожиточного минимума для самого должника и находящихся у него на иждивении лиц;
• транспорт и иное имущество, необходимое кредитозаемщику в связи с его инвалидностью;
• используемое для осуществления профессиональной деятельности должника, за исключение составляет то имущество, стоимость которого выше 100 МРОТ;

топливо, которое необходимо самому должнику и его семье для обогрева жилого помещения в течение отопительного сезона и приготовления пищи;

семена, предназначенные для очередного посева;

рабочий и молочный скот, пчелы, птицы, а также — корма и строения для их содержания, пасеки и пастбища, в случае если разведение и содержание не является предпринимательской деятельностью;

памятные и иные знаки, призы, награды, которыми был награжден должник.

Основная цель ипотеки — приобретение в собственность недвижимости, которая и будет являться залогом (обеспечением) для банка.

Сегодня такие ссуды достаточно распространены, поскольку дают возможность получить в кредитных организациях или банках денежные средства на достаточно выгодных условиях.

Особенности ипотеки на землю

Ипотека земельных участков возможна в случае, если оборот таких объектов не ограничен законодательством или его размер превышает минимальное значение, установленное нормативными актами для участков подобного рода и предназначения.

В залог могут быть предоставлены земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности. Но есть условия:

• участок должен быть выделен для индивидуального жилищного строительства в рамках социальных программ;
• ипотека должна быть связана с получением кредита на обустройство этого участка;
• решение о возможности залога принимается муниципальным органом.

Земельный участок, приобретенный за счет кредитных средств, передается в залог с момента оформления права собственности. В случае если собственник захочет построить на земле какие-либо здания или сооружения, ему не нужно спрашивать разрешения залогодержателя. Только, если это не противоречит договору, эти строения также станут предметом залога. Это как раз тот момент, когда работает принцип неделимости, то есть строения не могут существовать отдельно от участка, соответственно, они тоже включаются в залог.

Рассмотрим и другой случай. К примеру, гражданин Х имеет в собственности земельный участок, приобретенный на личные средства и не имеющий обременений. Однажды он решил построить на этом участке жилой дом на средства ипотечного кредита. Банк выдал деньги и с этого момента взял в залог участок. А затем, после постройки дома и оформления прав на него, возьмет в залог еще и дом. Тот же принцип неделимости. Только в этом случае кредитор изначально взял в залог землю, поскольку жилье еще не построено, а кредит должен быть чем-то обеспечен.

Обращение взыскания на землю происходит также путем проведения открытых торгов. Важную особенность имеет реализация земель сельскохозяйственного назначения. До тех пор, пока урожай не собран и не реализован, на эти земли не может быть обращено взыскание.

Андеррайтинг – оценка платежеспособности заемщика

Всегда существует вероятность, что заемщик ипотечного кредита не сможет вернуть долг, и причины тому могут быть разными. Для того чтобы избежать этого, необходима качественная проверка платежеспособности просителя. Для этого проводится андеррайтинг, или простыми словами, оценка возможностей гражданина обслуживать выданный ему ипотечный кредит. Таким способом определяется сумма займа, срок его предоставления, процентная ставка и другие существенные критерии.

Рассчитывается она согласно взаимосвязи финансовых показателей. За основу принят опыт американских специалистов. Называется метод системой пяти «си» (от английской буквы «С», с которой начинаются все пять составляющих андеррайтинга):

• Character – репутация;
• Capacity – уровень финансового наполнения;
• Capital – наличие собственного капитала (первоначальный взнос);
• Collateral – достаточность дохода;
• Conditions – экономические условия на момент кредитования.

Расчет и анализ коэффициентов по обслуживанию ипотечного кредита

Как свидетельствует практика, к клиентам, обращающимся за жилищным займом, предъявляют менее строгие требования, но это не означает, что проверкой их платежеспособности не занимаются. В таблице ниже приведены основные показатели, согласно которым осуществляется процесс андеррайтинга:

Для того чтобы кредитор принял положительное решение по выдаче ссуды, нужно, чтобы вышеприведенные значения имели следующие цифры:

У большинства кредитных организаций установлены собственные показатели, поэтому нет точных значений. В зависимости от региона, размера средней заработной платы по субъекту и прочих обстоятельств данные коэффициенты могут колебаться.

Ипотека в силу закона

Правильное определение термина ипотека в силу закона, что это значит и какими нормами регулируется, возможно только при верном использовании следующих базовых финансовых определений:

• ипотека;
• ипотечный кредит (заем).

Многие граждане неверно отождествляют указанные понятия и предполагают, что в обоих случаях речь идет об оформлении кредита для покупки жилья, что характерно только для ипотечного кредита.

Ипотека — это один из способов обеспечения исполнения обязательств по соглашению, в том числе кредитному, в рамках которого недвижимое имущество передается в залог. Собственник такого имущества фактически лишен права распоряжаться им без получения согласия залогодержателя, а именно совершать сделки купли-продажи, мены, дарения и прочие.

Обязательства в силу закона основаны на действии нормативных актов, устанавливающих независимо от желания сторон обязанность передать недвижимость в залог. Нормативную основу подобных отношений составляют:

Гражданский кодекс РФ;

• Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
• Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;
• Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (утрачивает силу в полном объеме с 01.01.2020 г.).

Из смысла указанных норм можно сделать вывод, что ипотека в силу закона обладает следующими характерными признаками:

• кредитором и залогодержателем выступает банк или иная кредитная организация;
• недвижимое имущество приобретается за счет заемных средств;
• условия и требования о залоге содержит кредитный договор;
• для регистрации залогодатель или залогодержатель должен подать заявление на ипотеку в силу закона и предоставить кредитный договор, на основании которого в государственный реестр вносятся сведения о сторонах;
• регистрация права собственности на приобретенный объект и залоговое обременение осуществляется одновременно.

Проведенный анализ позволяет классифицировать виды ипотеки в силу закона в зависимости от оснований возникновения:

• использование кредитных средств при покупке недвижимого имущества на этапе строительства — несмотря на отсутствие объекта имущества на момент оформления кредитного соглашения предполагается передача его в залог;
• оформление кредита на приобретение готового объекта недвижимости — регистрация прав залогодержателя осуществляется в момент перехода прав на имущество залогодателю;
• вытекающие из условий ренты;
• иные случаи, прямо предусмотренные нормами права.

Отметим, что на стороны распространяется специальный льготный режим, который освобождает при регистрации от уплаты госпошлины.

Ипотека и банки

Специализированные кредитные организации – банки – имеют право осуществлять выдачу долгосрочных ипотечных кредитов с составлением закладной на объект недвижимости — это залог, без залога может быть оформлен только потребительский кредит по более высокой процентной ставке.

Основные нюансы оформления ипотечных кредитов для банков:

• Долгосрочные кредиты ограждают от частого ведения переговоров и поиска новых заемщиком, обеспечивают стабильный доход;
• В то же время из оборотных средств банка изымается значительная сумма, что может быть не очень удобно;
• Риск потери кредитных средств невелик, так как имеется недвижимость, выступающая в качестве залоговой;
• Выгодные специальные предложения обеспечивают стабильный поток клиентов по оформлению ипотеки;
• После оформления кредитного договора закладная может быть продана банком сторонней организации.

Во избежание предоставления недостоверных сведений о трудовой деятельности и уровне дохода, банки все чаще проверяют справки 2-НДФЛ напрямую в Налоговой инспекции или Пенсионном фонде РФ.

Каждая кредитная организация должна рекомендовать не только заемщикам страховать свою ответственность, но и в установленном законом порядке должна обеспечить страхование своей деятельности.

Гражданину при выборе будущего банка не стоит гнаться за более низким процентом по ипотеке, а лучше выбрать ту кредитную организацию, по которой существует большое количество адекватных отзывов о проделанной работе. Хорошо, если компания находится не первый год на финансовом рынке и имеет достаточное обеспечение своих же собственных обязательств.