Как досрочно погасить ипотеку?

Способы сэкономить

Дело в том, что варианты, на которых можно получить более высокую доходность, чем ставка по ипотеке появляются не каждый день. Более того, даже не каждый год. Но когда она есть, лучше ими воспользоваться по полной. Бывают такие явления на финансовых рынках, когда идет резкий перекос либо в сторону доходности по вложениям, либо резкий рост ставок по кредитам. Именно такие ситуации отличный повод заработать. Итак, для примера, какие возможности были за последнее время.

Банковские вклады

В конце 2014 — начале 2015 гг. Центробанк резко повысил ключевую ставку (помните когда доллар был по 75-80 рублей). Вслед за этим все банки вынуждены были поднять проценты по депозитам. В то время можно было вложить деньги под 20-25% годовых. И вместо того, чтобы бежать в магазин бытовой техники скупать по 5-10 телевизоров, как делало большинство, дальновидные инвесторы открыли вклады с повышенной ставкой и заработали на этом. Ваш выигрыш составил бы 8 — 17% годовых, если бы вы не гасили ипотеку досрочно, а открыли подобный банковский вклад.

Единственным минусом было ограниченность срока вклада. Большинство банков готовы были открывать вклады по таким сумасшедшим ставкам только на 1 год. У редких банков длительность такого вклада составляла максимум 2 года.

Облигации

В этот же период доходность по облигациям также подскочила в 1,5 — 2 раза. На рынке можно было легко купить такие ценные бумаги с доходностью 18-20% годовых. И это только по надежным ОФЗ. По муниципальным проценты были еще выше. Если бы воспользовались этой возможностью, вы каждый год экономили бы (зарабатывали) 6-8%.

Мне повезло. Именно в тот момент я успел урвать для себя «кусочек счастья» в виде пакета долгосрочных облигаций с доходностью от 16 до 18%. Покупал именно ОФЗ, как более надежные. Теперь на протяжении 15-20 лет мне будет ежегодно капать этот процент прибыли.

Моя ставка по ипотеке — 12% годовых. В итоге, вместо того, чтобы внести деньги за ипотеку в качестве досрочного платежа, я нашел более выгодный способ их использования со средней доходностью в 17% годовых. Ежегодная отдача (естественно со знаком плюс в мою сторону) составляет 5%. И это будет длиться пока я не рассчитаюсь полностью за ипотеку.

Акции

Не совсем гарантированный способ получения дополнительной прибыли. Но вкратце упомянем и о нем. Если брать статистику, то фондовый рынок рос за последние 20 лет в среднем на 20% в год. Но если брать более детальную картину, детализированную по годам, то тут можно встретить большие риски связанные с сильной волатильностью рынка акций. В один год они могут вырасти на 20-30%, в следующий год упасть на 10-15%. Конечно в долгосрочной перспективе рынок всегда идет вверх. Но может случиться (по закону подлости) после покупки все рухнет и вы останетесь даже в убытках.

Как пример, кризис 2008-2009 гг. Тогда все упало в 2-3 раза, по некоторым акциям падение составляло 6-10 раз (акции Сбербанка со 100 опустились до 15 рублей). Когда большинство, боясь дальнейшего падения, продавали имеющиеся у них на руках акции за бесценок, стремясь выручить хоть что-то, другие скупали все что было можно.

Некоторые даже продавали машины, квартиры, брали кредиты на максимальные суммы под это дело. Как итог — рынок через 2-3 года вернулся к своим первоначальным значения. И те, кто не побоялся покупать, когда все продавали, за этот период получили доходность в 50-80% годовых.

Когда выгоднее уменьшить платеж?

Если изначально кредит был оформлен на максимально возможную сумму и примерно половина семейного дохода клиента уходит в погашение ипотеки, имеет смысл отказаться от сокращения срока в пользу пересчета платежа в сторону уменьшения. Такая тактика работает до того момента, пока сумма ежемесячной выплаты не станет меньше трети дохода заемщика.

При дифференцированных платежах по ипотеке, которые значительно снижают переплату, если сравнивать с аннуитетными, сокращение срока кредита все еще будет выгоднее, чем снижение платежа, но уже не так выражено. Так же разница будет меньше, если гашение кредита досрочно имеет постоянный характер.

Например, по кредиту, рассчитанному на 20 лет, клиент платит сумму, которая позволяет расплатиться за 10 лет. Так как выплаты равномерно растягиваются по всему сроку кредита, переплата будет такой же, как если бы кредит был оформлен под ту же ставку, но на срок вдвое короче, вне зависимости от выбранных опций досрочного погашения.

Будет выгоднее сохранить срок кредита, если такой вариант предлагается банком по умолчанию, а изменение условий поведет за собой возникновение штрафов, комиссий, дополнительных расходов, которые нивелируют всю выгоду по переплате.

Отдельные банки ставят условия досрочного погашения индивидуально. В этом случае отсутствие опции досрочного погашения может влиять на ставку в сторону снижения, возможность досрочно погасить кредит с пересчетом платежа, ведет к возникновению единоразовой комиссии, а возможность выбирать способ досрочного погашения к дополнительным комиссиям. Это нужно учитывать в момент оформления ипотечного кредита, изменение условий действующего договора, как правило, обходится дороже, чем изначальная оценка вероятности досрочных гашений.

Этапы

• Уведомление банка. Первое, что необходимо сделать – уведомить банк о желании досрочно погасить ипотеку минимум за 30 дней до внесения материальных средств. Для этого придется посетить отделение банка и написать заявление, бланк которого предоставят сотрудники банка. В заявлении обычно указываются данные заемщика, основная информация о кредитной программе и сумма, которую должник планирует внести досрочно.
• Внесение средств. В назначенный день заёмщик должен перевести указанную в заявлении сумму на счет банковского учреждения.
• Переоформление документов. Если ипотека погашается частично, сотрудниками банка совместно с клиентом составляется новый график платежей. Если же заемщик полностью погашает ипотечный кредит, ему следует потребовать от сотрудников банка предоставить справку о прекращении финансовых отношений и расторжении кредитного договора. Эта справка оформляется несколько дней и может быть платной услугой банка, однако экономить в этом случае не стоит, поскольку данный документ будет выступать основным подтверждением отсутствия финансовых обязательств заемщика перед банком.

Возможность погашения кредита до срока

Ответ на вопрос о том, можно ли досрочно погасить ипотеку, однозначно положительный. Досрочное погашение ипотеки совершенно законно. Давно прошли времена, когда банки старались избежать досрочного погашения ипотеки, вносили в кредитный договор кабальные пункты, заставляли оплачивать штрафы, начисляли пени на желающих частично или полностью погасить ипотеку.

Даже если банк включил такие пункты в договор, а клиент подписал его, обращение в суд исправит несправедливость и даст возможность погасить ипотеку досрочно. Законом предусмотрена необходимость извещения заимодавца за месяц до предстоящего погашения, но этот срок может быть уменьшен по соглашению сторон.

Условия досрочного погашения и порядок досрочного погашения должны быть прописаны в банковском договоре.

Дальнейшее зависит только от заёмщика, от его желания и возможностей, но, так или иначе, дело придёт к тому, что ипотека досрочно или в срок будет погашена.

Когда лучше снижать размер платежа

В независимости от того, какой тип платежа прописан в договоре, аннуитетный или дифференцированный, вносить частично досрочную оплату выгоднее в первые годы кредитования. Это связано с тем, что в каждый ежемесячный платеж заложена выплата по основному долгу и оплата процентов.

В первых платежах большая доля вносимых средств покрывает проценты, которые начисляются на оставшуюся задолженность: чем меньше долг, тем меньше будет переплата.

Например, если вы берете 1 млн на 10 лет под 15% годовых, первая и последняя выплата будет выглядеть так:

Переплата составит 935 073 рублей.

Переплата: 756 038 рублей.

Если досрочное погашение нацелено на уменьшение суммы платежа, то срок кредитования останется прежним, просто проценты будут пересчитаны с учетом нового остатка и, соответственно, размер ежемесячной выплаты изменится в меньшую сторону.

Перед тем, как погасить кредит или ипотеку досрочно, уменьшив сумму платежа, а не срок, нужно понять в каких ситуациях это выгодно:

• Вы понимаете, что ваша финансовое состояние нестабильно, в любой момент может ухудшиться. Тогда сокращение выплат поможет вам пережить возможный кризис и не допустить просрочек по ипотеке.
• У вас есть возможность вносить досрочные платежи маленькими суммами неоднократно и это не противоречит условиям договора: некоторые банки ограничивают количество дополнительных взносов.
• За 1–2 года до закрытия ипотеки вы можете внести крупную сумму, понимая, что в дальнейшем у вас планируются расходы на другие нужды.

Важно: платеж будет изменен, начиная со следующего месяца, после дополнительного внесения средств.

Рассмотрим, какая возможна выгода при единоразовой доплате для разных систем начисления процентов. За пример возьмем те же данные: 1 млн на 10 лет под 15% годовых, но при условии досрочного погашения на 100 000 рублей через семь месяцев после выдачи ипотеки.

При аннуитетной системе, где все ежемесячные выплаты равны, увидеть результат досрочного погашения проще:

При дифференцированных платежах, где каждая выплата меньше предыдущей, осознать разницу в ежемесячной экономии сложнее, однако попробуем представить это в таблице:

Получается, на следующий месяц после оплаты вы отдадите на 2117 рублей меньше, а последний платеж сократится на 896 рублей, при этом общая переплата уменьшится на 71267 рублей.

Стоит отметить, что существенно на сумму переплат будет влиять погашение именно в первые годы кредитования, однако ощутить разницу в размере ежемесячного платежа можно только в последние 12–18 месяцев.

Так, если при аннуитетном расчете, вы внесете 100 тыс. рублей 03.07.2027, ежемесячная выплата сократится с 16133 до 9138 рублей, при этом экономия на досрочках составит всего 10909 рублей. При дифференцированной системе ежемесячная сумма снизится с 10079 до 2507, а на процентах вы сэкономите 10667 рублей.

Можно ли погасить ипотеку досрочно?

В подавляющем большинстве случаев такой вариант возможен, хотя и нежелателен для банка. Ведь выдавая ипотечный кредит, банк рассчитывает на получение стабильной прибыли на протяжении длительного срока – обычно это 20-30 лет. Досрочная же выплата сопровождается снижением общей суммы процентов. Убытки банк несет как при полном, так и частичном погашении долга. Поэтому большинство банков максимально усложняют процедуру досрочного погашения, предлагая заемщику невыгодные условия. Банк обычно вводит следующие ограничения:

• Мораторий на досрочное погашение. Под мораторием подразумевают временной промежуток, в течение которого клиент не может выплатить большую сумму по кредиту. Этот срок составляет минимум пять лет. Такой промежуток выбирается неспроста, ведь именно на протяжении этого срока большая часть суммы ежемесячных платежей расходуется на погашение процентов. В этот период общая сумма долга уменьшается очень медленно, а значит банк получает наибольшую прибыль. Досрочное погашение ипотеки в это время банку особенно невыгодно, чем и объясняется временный мораторий.
• Штрафы. Часто штрафы прописываются в кредитном договоре очень кратко, и клиент попросту не обращает на этот пункт внимания. Однако любые штрафы при досрочном погашении ипотеки незаконны. В соответствии с Федеральным Законом № 284 от 2011 года, банки не имеют права вводить штрафные санкции за досрочное погашение ипотеки. Однако в силу незнания законов и своих прав, многие клиенты подписывают договора, в которых прописаны штрафы за преждевременное погашение ипотеки. Чтобы избежать таких ошибок, следует перед подписанием тщательно изучить кредитный договор. Желательно привлечь профессионального юриста. Если же заемщик все-таки подписал договор, в котором прописан штраф за досрочное погашение ипотеки, клиент вправе обратиться в суд с иском на недобросовестную кредитную организацию.
• Комиссия банка. Привлекая клиентов заманчивой рекламой об отсутствии штрафов в случае досрочного погашения ипотеки, многие банки вообще не указывают факт наличия банковской комиссии при принятии заемщиком такого решения. Комиссия представляет собой легальную оплату услуг банка, связанных с досрочным погашением ипотечного кредита. Так, например, при частичном досрочном погашении ипотеки, сотрудникам банка придется полностью изменить график ежемесячных выплат по кредиту с учетом средств, которые заемщик уже смог вернуть. С этой целью сотрудниками составляется новый график погашения кредита, что в договоре может указываться основанием для взимания комиссии с клиента. Нередко встречается ситуация, когда на протяжении длительного срока действия ипотечного кредита банк успевает продать действующий кредит другой кредитной организации. При этом, для удобства клиентов они продолжают обслуживаться в том отделении банка, где заемщик оформлял ипотеку. Далее, когда кредитуемое лицо вносит полностью или частично материальные средства для досрочного погашения, деньги путем межбанковского перевода отправляются в тот банк, который кредит выкупил. За эту услугу банки также могут начислять клиенту комиссию. Ее сумма определяется индивидуально. Это может быть как фиксированная сумма, так и определенный процент от той суммы, которая была внесена в счет погашения кредита досрочно. Комиссию многие банки используют как легальную замену запрещенным законом штрафным санкциям.

Преимуществом досрочного погашения является скорейшее освобождение от ежемесячных выплат. Однако высокие штрафы и комиссии могут существенно уменьшить выгодность такого решения.

Перед тем как потратить свободные деньги на досрочное погашение ипотеки обязательно подумайте, не понадобится ли вам в ближайшее время большая сумма на приобретение машины, бытовой техники, оплату обучения ребёнка и т.д. Иногда, закрыв ипотеку, которая была оформлена на выгодных условиях и под низкую процентную ставку, клиент через некоторое время снова направляется в банк для оформления потребительского кредита. Такие кредиты предоставляются под более высокие проценты и предусматривают гораздо менее выгодные условия.

Как выгоднее досрочно гасить ипотеку — советы

Чтобы быстрее погасить ипотеку в банке, нужно разобраться в некоторых нюансах. Во-первых, нужно узнать, какой вид платежей использует кредитор в вашем договоре. Во-вторых, нужно изучить условия досрочного погашения займа, прописанные в кредитных документах. Также нужно отличать полное досрочное погашение ссуды от частично досрочного погашения долга. Разобравшись во всех этих нюансах, вы сможете сэкономить на процентах и получить хорошую выгоду в денежном эквиваленте.

Рекомендации для будущих и действующих заемщиков Сбербанка:

1. Внимательно заполняйте заявку на кредит. Большинство отказов происходит по причине внесения некорректных данных.
2. Если вы решили взять ипотеку без первоначального взноса, будьте готовы к более тщательной проверке вашей кредитной истории. Аналогичные займы выдаются под высокие проценты.
3. Срок одобрения ипотеки в Сбербанке составляет 3-5 дней, за это время следует трезво оценить собственные финансовые возможности, чтобы выплатить ипотеку без проблем.
4. При оформлении частично-досрочного погашения, сокращайте срок выплаты займа, если ежемесячный платеж вам посилен.
5. Проводя любые операции с кредитным счетом, обязательно проверяйте все указанные реквизиты.
6. После погашения ипотеки в Сбербанке обязательно возьмите справку о закрытии кредита, чтобы при возникновении спорной ситуации, вы могли воспользоваться официальным подтверждением.

Как лучше гасить ипотеку — по сроку или по сумме?

Все зависит от ситуации в семье, материального благополучия и других факторов. Можно лишь рассмотреть разные ситуации, чтобы быть к ним готовым.

Совет 1

Тщательно изучайте условия ипотечного договора перед подписанием. Все-таки бывают единичные случаи, когда финансовая организация предусматривает начисление штрафных санкций, пени за попытку закрыть кредит раньше указанного срока.

Если условия ипотечного договора позволяют досрочную выплату, необходимо:

• оповестить об этом банк;
• зачислить на счет денежные средства, которыми в данный момент располагаете;
• сверить, была ли пересчитана сумма долга, проконтролировать изменения в графике платежей.

Совет 2

Продумать наиболее оптимальный вариант досрочного погашения ипотечного займа, что лучше сокращать: срок или сумму. Обсудить ситуацию с родными и близкими людьми, специалистами в этой области.

Например, знающий человек отговорит заемщика закрывать кредит быстрее, если в стране высокий уровень инфляции. Причина в том, что деньги очень быстро обесцениваются.

Экономически не выгодно выделять из семьи львиную долю заработной платы, во всем себя ограничивать. 

Совет 3

Чтобы выбрать приемлемый способ досрочного погашения при отсутствии ограничений на внеплановые платежи, необходимо:

• учесть финансовые возможности плательщика;
• сравнить варианты сокращения срока и уменьшения размера платежа.

Совет 4

Бывают ситуации, когда заемщик допускает, что его материальное положение может ухудшиться. Но в настоящее время есть возможность вносить большие суммы. В данном случае будет разумным уменьшить размер ежемесячного платежа.

Совет 5

При наличии определенной суммы средств, необходимо хорошенько обдумать, как ими распорядиться. Когда плательщик внесет деньги в счет погашения задолженности по договору, доступ к ним будет ограничен. Жизнь непредсказуема, если вдруг срочно понадобится крупная сумма, взять ее будет неоткуда.

В данном случае лучше всего направить денежные средства на оформление депозитного вклада. При выборе депозита с ежемесячной выплатой процентов, деньги будут работать на вас:

• отличная прибавка к заработной плате;
• постоянный доступ к деньгам (можно расторгнуть депозитный договор в любой момент).

Расчет

Необходимо внимательней рассмотреть каждый вариант – сокращение сроков и сокращение платежей. Например, вы взяли кредит на квартиру в 4 миллиона рублей и планировали выплатить его за 20 лет. Ваша процентная ставка равна 12%. У вас появилась сумма в 1 миллион рублей, которую вы решили потратить на кредит, чтобы досрочно его погасить. При этом вы выбрали вариант, чтобы ежемесячно ваши платежи стали меньше, но срок остался тем же – 20 лет. Если провести все расчеты, то можно увидеть, что переплата по кредиту составит более пяти миллионов.

Если оставить размер ежемесячного платежа таким же, но сократить срок до 11 лет, то есть практически в два раза, то переплата по кредиту будет чуть больше двух миллионов. Получается, что вам лучше сократить срок ипотеки, чем ежемесячные платежи. Однако этот вариант возможен только в том случае, если вы можете себе это позволить.

Дело в том, что данный случай частный и так получается далеко не всегда. Требуется проводить конкретные расчеты для каждой отдельной ситуации, так как на выгоду влияют многие параметры. Не бывает двух одинаковых кредитов, с одинаковым процентом, сроком и суммой досрочного погашения. Даже в случае, который был описан выше, может всё измениться, если через годы вы решите принести в банк еще один миллион. Тогда вам потребуется провести все расчеты еще раз, так как, возможно, будет выгодней уменьшить сумму платежей.

То, насколько будет выгодно досрочное погашение ипотеки, очень сильно влияет дата. Чем раньше вы начнете досрочно погашать вашу ипотеку, тем меньше будет переплата. Вносите деньги как можно раньше, взносы при этом должны быть как можно больше. Выбирайте вариант с сокращением срока ипотеки. Такой вариант является наиболее выгодным.

На вашу выгоду влияет еще один момент, – какой у вас тип платежа, а их бывает два – аннуитетный и дифференцированный. В первом случае вы каждый месяц платите одну и ту же сумму, и она не меняется в течение всего срок кредита. К минусам такого вида платежа можно отнести тот факт, что первое время вы практически не платите за свою квартиру, а только гасите проценты. Получается, что досрочное погашение здесь будет выгодно только в том случае, если вы сделаете это в первые пару лет, а потом это будет иметь мало смысла.

При втором типе платежа вы оплачиваете сразу же и основную сумму, и проценты. Однако такой вариант не для всех является приемлемым. Дело в том, что банки стараются сократить свои риски, а значит, первое время вам придется платить очень значительные суммы. В дальнейшем взносы будут уменьшаться.

Провести все необходимые расчеты можно в интернете при помощи специальных калькуляторов. Там вы введете все данные по вашему кредиту, после чего произведется автоматический расчет, где вы сможете увидеть, как изменяться ваши платежи, срок, а также размер переплаты.

Как погасить ипотеку в Сбербанке частично

Частичное погашение ипотечного кредита – это последовательное увеличение ежемесячных платежей. С помощью такой системы можно значительно сократить срок погашения и сумму будущей переплаты. Выбирая такой способ, заемщик должен понимать, что нагрузка на его финансовое положение будет утяжеляться с каждым месяцем.

Также досрочные частичные платежи не меняют того факта, что оплата должна производиться каждый месяц. Будет изменяться только фиксированная сумма. Необходимо внимательно следить за состоянием своего дебетового счета – если на нем не будет указанной суммы, то операция будет отменена банком. В случае отмены потребуется заново писать заявление в отделении или заказывать списание через Личный кабинет на сайте Сбербанка.

Порядок частичного досрочного погашения ипотеки в Сбербанке

При изменении графика выплат необходимо убедиться в том, что в банке все пересчитали и указали правильно, чтобы впоследствии не возникло дополнительных проблем. Частичное досрочное погашение поможет уменьшить итоговые расходы, но в первой половине срока кредитования будет достаточно сложно.

К основным условиям частичного погашения относятся:

В договоре изменяется только сумма будущих выплат – сроки остаются нетронутыми

После написания заявления досрочное списание может произойти уже на следующий день – важно следить за балансом карты. Начинать досрочно погашать кредит можно спустя месяц, после выдачи средств на руки

Минимальные платежи по кредиту определяются в зависимости от оставшейся суммы, у них нет верхнего предела. Деньги списываются с привязанного к кредиту дебетовой карты, если на не нет средств, то операция будет отменена. После того, как будет сделан дополнительный платеж, сумма может быть скорректирована. Выплаты свыше установленной суммы в основном будут влиять на размер ипотечного займа. Осуществить перевод можно с помощью кассы в отделении банка, через терминал или онлайн банкинг. Используя частичное погашение можно не волноваться о штрафах или дополнительной комиссии – их не существует.

Опираясь на такие условия можно сделать вывод, что досрочное погашение ипотечного кредита в Сбербанке – это выгодное решение с заботой о будущем. Клиент может сам выбрать, насколько хочет увеличить сумму, главное – предупредить о своем решении банк. Выплаты необходимо совершать каждый месяц, в зависимости от выбранного вида платежа может изменяться способ оплаты.

Контакты Сбербанка

Телефоны горячей линии:

• 900 (Для звонков с мобильных телефонов. Звонок бесплатный, доступно на территории России для абонентов сотовых операторов: МТС, Билайн, Мегафон, Tele2, Yota, Мотив.)
• +7 (495) 500-5550 г. Москва
• 8 (800) 555-55-50 для звонков из других городов РФ (бесплатно)

Контактный центр (круглосуточно):

• 0321 для звонков с мобильных телефонов. Звонок бесплатный, доступно на территории России для абонентов сотовых операторов: МТС, Билайн, Мегафон, Tele2
• 8 (800) 5555 777 для бесплатных звонков с любых телефонов на территории России
• +7 495 6655 777 для звонков из любой точки мира (оплата согласно тарифу)

Электронная почта: sberbank@sberbank.ru

Электронная почта для прессы: media@sberbank.ru

Электронная почта для инвесторов: ir@sberbank.ru

Если не вдаваться в детали, выводы сразу!

Обобщим полученные результаты в виде таблицы.

Перестроение графика платежей с уменьшением аннуитета при любой схеме внесения платежей всегда обходится клиенту дороже, чем уменьшение срока.Таким образом, самым выгодным способом частичного досрочного погашения ипотеки стало ежемесячное внесение двукратного платежа через год после оформления с уменьшением срока.

Чем раньше начинает осуществляться частичное досрочное погашение, тем больше средств в итоге сэкономит заемщик. Как видно из примеров 5-8, выгода существенно уменьшается к концу кредита, который хоть и будет закрыт на год раньше, но экономии клиенту принесет не более, чем на 10000 рублей от первоначально рассчитанной переплаты.

Если же сравнить два способа внесения средств (удвоенный раз в месяц или накопления), то тут преимущество на стороне двукратного платежа. Такой шаг позволит сэкономить до 10000 рублей в зависимости от периода внесения платежа и выбранного способа перерасчета графика.

Обратите внимание, что все приведенные выше расчеты носят исключительно информационный характер. Даже если исходные параметры по вашему займу совпадают с нашими, остается вероятность небольшой погрешности по сравнению с данными, предоставляемыми банковскими работниками