Кредит на коммерческую недвижимость для физических лиц

Нюансы коммерческой ипотеки на недвижимость для физических лиц.

Во-вторых, не развит рынок сделок с коммерческой недвижимостью.  Поэтому сумма кредита рассчитывается исходя из установленной оценочным путём стоимости объекта, а не его согласованной сторонами цене. Каждый раз при рассмотрении кредитной заявки на приобретение такой недвижимости банк вынужден направлять своих сотрудников или привлечённого эксперта для оценки её рыночной стоимости.

В-третьих, увеличивается трудоёмкость процесса оценки соответствия претендента условиям банка. Кредитору нужно оценить ликвидность будущего бизнеса, будь то сдача помещения в аренду или ведение уже имеющегося. Также оценки подлежит личность самого заёмщика по аналогии с жилищным кредитованием. Главный вопрос – сможет ли заёмщик выплачивать кредит при прекращении оплаты ему арендных платежей или иных доходов от предпринимательской деятельности.

Учитывая сложность и трудоёмкость оформления, согласования и рассмотрения кредитных заявок получить такой кредит без первоначального взноса практически невозможно. Напротив, первоначальный взнос достаточно высокий и составляет от 20 до 50%. По согласованию между банком и заёмщиком первоначальный взнос может быть заменён иным обеспечением – залогом иной недвижимости.

Главными отличиями коммерческой ипотеки от  жилищной является:

• Более высокий процент за пользование кредитом. Сегодня он составляет от 9 до 14%.
• Более высокий размер первоначального взноса – от 20%.
• Более короткий период кредитования. Максимальный срок кредита – 15 лет.
• Объект обязательно должен быть построен и сдан в эксплуатацию.

Пакет документов

Юрлицо предоставляет следующий комплект бумаг:

• правоустанавливающие (устав, ИНН, лицензии при наличии, ОГРН, копия паспорта);
• финансовые (налоговые декларации за последние 3-4 налоговых периода, книги учета доходов и расходов, бухгалтерская отчетность, справки из других банков о задолженности по действующим и погашенным обязательствам);
• общие (копии кредитных, арендных, контрагентских договоров и т.д.);
• документы на залог.

Дополнительно компания может предоставить в банк управленческую отчетность, а также бизнес-план (в подробном или сжатом формате) и аналитическую записку с обоснованием требования о запрашиваемом займе (на что будет потрачен кредит и за счет каких поступлений будет происходить погашение задолженности).

Как оформить по шагам

Получить ипотеку владельцы малого и среднего бизнеса смогут при соблюдении следующей последовательности шагов:

1. Консультация в банке и ознакомление с предлагаемыми условиями ипотеки.
2. Подготовка комплекта документов и отправка ипотечной заявки.
3. Вынесение заявки на кредитный комитет.
4. Выбор конкретного объекта недвижимости для покупки.
5. Заключение предварительного ДКП с продавцом.
6. Оплата страховки и заключение кредитного договора со Сбербанком.
7. Внесение первого платежа заемщиком.
8. Обременение имущества в Росреестре.
9. Окончательный расчет между банком и продавцом недвижимости.

Практика показывает, что заявки по юрлицам рассматриваются дольше, чем по частным клиентам, так как требуют больше времени на проверку всех бумаг и предоставленных сведений.

Подробнее коммерческая ипотека и ипотека для ИП и собственников бизнеса разобрана нами в следующих постах.

Будем рады вашим вопросам и оценке поста.

Банки и программы

Чаще всего коммерческая недвижимость в ипотеку приобретается с помощью Сбербанка. Данный банк предлагает своим клиентам отработанный продукт, который называется «Бизнес-Недвижимость». Активно на данном рынке также работают банк ВТБ24, Россельхозбанк, Альфа-Банк. Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц может быть получена в Росбанке (сумма до 1 миллиона рублей), РосЕвроБанке и Юникредитбанке (срок кредита – до 84 месяцев, ставки и суммы оговариваются в индивидуальном порядке).

Сравнить условия большинства банков по коммерческой ипотеке можно следующим образом:

Таким образом, коммерческая ипотека довольно индивидуальный кредитный продукт, следовательно, чтобы фирма его получила, потребуются значительные временные затраты. Отвечать на вопрос, стоят ли они того, необходимо в каждом отдельном случае.

Рекомендуется просто взять калькулятор и сравнить величину арендной платы и планируемых платежей по ипотечному кредиту. Это поможет ответить на многие вопросы. Но при этом, необходимо учитывать и то, что те, кто брал ипотеку и уже по ней рассчитался, редко жалеют о своем решении.

Также вам будет интересно узнать, как взять нужную коммерческую недвижимость или деньги на бизнес  с помощью ипотеки под залог имеющегося жилья.

Порядок и схемы оформления кредита

Коммерческая ипотека не имеет надежного законодательного регулирования и несет определенные риски для банковских организаций. Для сведения этих рисков к минимуму банки применяют различные схемы оформления ипотечных кредитов для юридических лиц, что, кстати, несет определенные невыгоды для заемщика. Существует три основные схемы оформления и выдачи займа на приобретение коммерческой недвижимости.

Оформление ипотеки по схеме №1

Эта наиболее длительная, но зато самая прозрачная процедура выдачи кредита, этапы схемы:

1. Продавец и покупатель заключают договор купли-продажи.
2. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных финансов, банк в свою очередь гарантирует поступление остальных денег на счет продавца после оформления залога.
3. Покупатель регистрирует права собственности на недвижимый объект
4. Покупатель и банк оформляют залоговый договор на приобретенную недвижимость.
5. Банк переводит ипотечные деньги на счет продавца.

Оформление ипотеки по схеме №2

Вторая схема включает такие этапы проведения сделки:

1. Покупатель выплачивает продавцу первоначальный взнос из собственных денежных средств, банк обеспечивает продавца гарантией на получение остальной суммы после оформления залога.
2. Объект недвижимости передается в залог кредитной организации.
3. Регистрируется смена права собственности на недвижимость, оформляется договор купли – продажи.
4. Банк передает продавцу оставшиеся деньги.

Оформление кредита по схеме №3

Третья схема существенно отличается от первых двух, состоит из таких этапов:

1. Регистрируется юридическое лицо, в его собственность передается объект недвижимости.
2. Покупатель выкупает права владения этим юридическим лицом на кредитные средства, предоставленные банком.
3. После погашения займа покупатель имеет право переоформить недвижимые объект на себя или оставить все как есть.

Перед тем как приступить к непосредственному оформлению ипотеки и соответствующих договоров банки тщательно проверяют юридическую чистоту бизнеса заемщика, а также объекта недвижимости.

Бизнес-ипотека для юридических лиц

Бизнес-ипотека для юрлиц в Сбербанке может быть оформлена в рамках следующих кредитных продуктов:

• «Бизнес-недвижимость» (покупка коммерческой недвижимости ИП и предприятиями с годовой выручкой ≤ 400 миллионов рублей);
• «Экспресс-ипотека» (займ на приобретение жилой и нежилой недвижимости для клиентов с годовой выручкой ≤ 60 миллионов рублей);
• «Бизнес-Доверие» (нецелевой займ без необходимости подтверждения расходования выделенных денег без залога);
• «Доверие» (кредит предоставляется в форме единовременного займа или путем оформления кредитной бизнес-карты без залога и обязательности целевого расходования);
• «Экспресс под залог» (нецелевой займ под залог недвижимости в собственности или оборудования юрлицам с выручкой ≤ 60 миллионов рублей).

Преимущества коммерческой ипотеки

В достоинствах подобных ипотечных займов для предприятий (компаний, фирм) любой организационно-правовой формы:

• независимость от арендной платы;
• получение полных прав собственности на коммерческую недвижимость;
• возможность направить кредит на развитие бизнеса;
• сохранность капитала предприятия, находящегося в обороте;
• получение дополнительных средств на развитие, расширение, перенос или реорганизацию бизнеса без снижения рентабельности.

Важно! Заемщик вправе получать дополнительный доход при сдаче в аренду купленного коммерческого объекта. Ежемесячную арендную плату можно направить на погашения оформленной ипотеки

В такой ситуации компания не теряет оборотный капитал в виде выплаты банковского займа.

Особенности рынка коммерческой недвижимости

На сегодняшний день коммерческая ипотека находится только на стадии развития, в первую очередь это обусловлено тем, что российское законодательство с существенной разницей регулирует жилищную ипотеку и кредитование юридических лиц на приобретение недвижимости коммерческого плана. В случае покупки жилья договор купли-продажи оформляется одновременно с договорами по ипотеке и закладной.

Приобретение коммерческой недвижимости происходит сложнее. Залоговое обременение на недвижимый объект не может быть наложено сразу, договор оформляется только после передачи права собственности покупателю. Такой промежуток времени для банка является зоной риска, для того чтобы не потерять свои деньги, кредитные организации применяют различные схемы.

Кроме того, объект коммерческой недвижимости оценивать намного труднее по сравнению с жилой квартирой или частным домом. Жилищное кредитование развито на должном уровне, банки разделяют все объекты на ликвидные и неликвидные, критерии ликвидности – технические характеристики помещения, местоположение и так далее. Оценка ликвидности коммерческой площади рассматривается индивидуально.

С офисными и торговыми помещениями ситуация предельно ясна – стоимость объекта напрямую зависит от расположения, удаленности от центра города, проходимости, расположенными рядом стратегическими точками и так далее. Но как оценить складские и производственные помещения – определить ликвидность таких площадей намного труднее.

Ипотека без первого взноса в Сбербанке: кому дают и какие документы необходимы

Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц в Сбербанке доступна, как физическим, так и юридическим лицам. Если это юридическое лицо, то требуются учредительные документы, финансовая отчетность, документы по хозяйственной деятельности и т. д. Что касается физических лиц, то они предоставляют стандартный пакет документов, как и при получении других видов кредита, справки с места работы, налоговой и т. д.

В остальных случаях ипотека на коммерческое помещение без первого взноса не доступна. Его минимальный размер колеблется в пределах 20−25%, в зависимости от того, кем является заемщиком.

Для ИП и компаний

Ипотека на коммерческую недвижимость выдается при соблюдении заемщиком определенных критериев:

• Компания должна быть резидентом Российской Федерации, то есть осуществлять свою деятельности на территории нашей страны более 180 дней в году, а также быть зарегистрированной в соответствии с законами РФ и состоять на налоговом учете в одном из регионов страны.
• Выручка компании не должна превышать 400 миллионов рублей в год.
• Компания должна вести свою деятельность не менее 6 месяцев, а фактически многие банки не выдают кредиты, если компания не может предоставить отчетность за год. Наличие деятельности подтверждается бухгалтерской и управленческой отчетностью, а также постоянными операциями по расчетному счету.

При оформлении коммерческой ипотеки банк обязательно проверит финансовое состояние потенциального заемщика и его правоспособность. Для этого требуется предоставить в банк определенный пакет документов:

• Заявление и заполненная анкета заемщика. В данных документах указывается сумма, цель, желаемый срок и уровень процентной ставки. Также в анкете раскрываются определенные данные о бизнесе клиента, его учредителях и руководстве.
• Устав, учредительный договор, выписка из ЕГРЮЛ и другие документы, подтверждающие, что организация имеет право заключать сделки и привлекать кредиты.
• Финансовые отчеты и другие документы, которые потребует банк, чтобы оценить свои риски и принять решение о возможности выдачи кредита.

После того, как кредит одобрен, сама сделка может осуществляться в трех вариантах:

• Первый самый длительный по срокам, но самый простой. Покупатель оплачивает продавцу первоначальный взнос и предоставляет банковскую гарантию об оплате остальной суммы после регистрации договора залога. Продавец передает право собственности покупателю, тот оформляет залог недвижимости в пользу банка, банк перечисляет денежные средства продавцу.
• Второй вариант заключается в том, что залог в пользу покупателя оформляет продавец и переход права собственности на помещение происходит с обременением (то есть покупатель приобретает заложенную по его же кредиту помещение или здание).
• Третья схема предполагает создание специального юридического лица, на которое оформляется объект купли-продажи. Покупатель приобретает само юридическое лицо, но не имеет право отчуждать имущество, пока полностью не рассчитается с банком.

Коммерческая ипотека для ИП выдается ровно на тех же основаниях, что и для юридических лиц. Необходимо предоставить пакет документов, и, если заемщик удовлетворяет требованиям банка, ему будет предоставлен кредит.

Отличия от ипотеки на жилые помещения

Бизнес ипотека – процедура, требующая доказательств платежеспособности соискателя и острой необходимости приобретения конкретного коммерческого объекта. Например, покупка жилых площадей обоснована автоматически – клиент желает улучшить собственные условия, обеспечить себя, несовершеннолетних детей или пожилых родителей своей квартирой или загородным домом.

С коммерческими объектами ситуация иная – относительно новый продукт финансовых учреждений для бизнесменов требует массы документальных подтверждений о необходимости покупки в ипотеку конкретного помещения, офиса, склада, цеха и др.

Для быстрого получения одобрения по ипотечной заявке юридическим и физическим лицам необходимо:

• в обязательном порядке согласиться на все условия страхования, заключить договора и получить полисы;
• обратиться к ипотечному брокеру – финансовому посреднику, который умеет добиться пониженных ставок при повышении лимита кредитования;
• предоставить личное имущество в качестве залога, получая приобретаемое коммерческое помещение без обременения.

Внимание: вид ипотеки отличается от жилищного кредитования процентами, сроками погашения и максимальной суммой к выдаче. Средняя ставка по России составляет 11-17%, первоначальный взнос – не менее 20-30% (в некоторых случаях – до 50%), погашение до 10 лет

В некоторых случаях ипотека на коммерческие объекты выдается по специальным программам, где действует пониженная годовая ставка при покупке недвижимости у партнеров банка.

Необходимые документы

Стандартизованного пакета документации, способного удовлетворить любое финансовое учреждение при рассмотрении заявки на ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, не существует, что обусловлено новизной кредитного продукта и его высокими показателями риска при выдаче физическому лицу, из-за потенциально высокой вероятности невозврата.

Пакет документов от заёмщика

Вне зависимости от того, является заемщик индивидуальным предпринимателем или входит в состав управления фирмы, от него потребуются:

1. Ксерокопия всех страниц паспорта и оригинал для сверки подлинности;
2. Копия свидетельств о заключении брака и рождении детей с предоставлением оригиналов для проверки;
3. Ксерокопия заполненных страниц военного билета (для военнообязанных лиц) и оригинал документа для сверки данных;
4. Оригинал свидетельства о постановке на учет в УФНС (ИНН), копия обычно не требуется, но лучше её иметь;
5. Сведения о банковских счетах;
6. Данные об имеющемся в собственности движимого имущества и объектов недвижимости;
7. Проект договора на покупку рассматриваемого объекта коммерческой недвижимости;
8. Оценочная экспертиза недвижимости;
9. Страховка на объект потенциальной сделки и жизнь заёмщика;
10. Свидетельство о праве собственности на недвижимость, без обременений.

Владельцу бизнеса, если оформляется коммерческая ипотека для ИП, следует дополнительно готовить для предоставления:

• документы, подтверждающую регистрацию ИП;
• справки о доходах из налоговой и задолженностях по платежам в бюджет;
• выписка из ЕГРИП о зарегистрированных видах деятельности;
• лицензия, подтверждающая возможность заниматься зарегистрированным видом деятельности.

Руководящему составу организации, относящейся к малому и среднему бизнесу, дополнительно потребуется предоставить:

• справку с места работы, подтверждающую работу на руководящем посту фирмы не менее полугода;
• справку о доходах за последние 6 месяцев.

Документация организации

В том случае, когда заемщик выступает в роли ответственного должностного лица коммерческой организации, он фактически представляет интересы юридического лица, которому перед тем, как купить коммерческую недвижимость в ипотеку, требуется подтвердить банку свою платежеспособность, предоставив:

• данные о полугодовом товарно-денежном обороте;
• отчетные документы, заверенные главным бухгалтером о расходах и доходах;
• банковскую выписку о счетах фирмы и операциях по ним, если ипотека осуществляется в стороннем финансовом учреждении;
• данные по основным средствам организации;
• бухгалтерский отчет о текущей дебиторской и кредиторской задолженностях.

Другие

Росбанк позволяет взять бизнес-ипотеку по ставке от 13,34% до 15,19% в сумме от 1 млн до 100 млн руб. на любой срок от 3 мес. до 7 лет. Он также дает выбор между единоразовой выплатой займа и кредитной линией, равными ежемесячными платежами либо по индивидуальному графику.

Банк УРАЛСИБ обещает ипотеку под коммерческую недвижимость по ставке от 13,9% сроком от 1 до 10 лет на сумму от 0,5 млн до 170 млн руб. в виде единоразового займа либо кредитной линии. Комиссия за выдачу – 1,2% суммы.

ЮниКредит Банк выдает от 0,5 млн до 73 млн руб. на срок до 7 лет при первоначальном взносе не менее 20%. Погашение долга и здесь возможно аннуитетными платежами либо по индивидуальному графику.

ТрансКапиталБанк дает бизнесменам возможность взять ипотечный кредит на сумму от 300 тыс. руб. сроком до 10 лет как на приобретение недвижимости по ставке от 16,5%, так и на любые цели – под 19%.

МТС Банк предлагает под залог приобретаемой бизнес-недвижимости от 1 млн до 25 млн руб. в кредит до 5 лет по ставке от 16%, до 10 лет – 16,5-17% в зависимости от первоначального взноса.

РНКБ предоставляет бизнесменам, за исключением представителей агробизнеса, по ставке от 15% от 1 млн до 70 млн руб. на срок до 7 лет, первоначальный взнос от 20%.

Банк Интеза соглашается выдать от 1 млн до 120 млн руб., или до 80% стоимости недвижимого объекта на срок до 10 лет по плавающей ставке.

Как оформляется коммерческая ипотека в Сбербанке

Процедура получения коммерческого ипотечного займа в Сбербанке включает в себя следующие обязательные этапы:

1. Изучение условий кредитования (при необходимости можно проконсультироваться с банковским служащим).
2. Выбор кредитной программы и определение будущей кредитной нагрузки (клиенты-физические и юридические лица на ипотечном/кредитном калькуляторе смогут рассчитать предстоящие траты по обслуживанию долга перед банком).
3. Подготовка озвученного Сбербанком пакета бумаг.
4. Заполнение анкеты и подача заявки.
5. Проверка предоставленной информации и документов компетентными службами Сбербанка.
6. Оглашение окончательного решения кредитной организации.
7. В случае положительного исхода – подписание договора с продавцом и кредитной документации со Сберегательным банком России.
8. Заключение договора страхования и оплата первоначального взноса за недвижимость.
9. Регистрация сделки в Регпалате.
10. Перечисление обозначенной в договоре суммы продавцу коммерческой недвижимости (если займ является целевым).

Пакет документов

Перечень бумаг для граждан включает в себя:

• заполненную анкету;
• паспорт заемщика;
• документацию, подтверждающую занятость и платежеспособность клиента;
• документы на залог;
• иные документы по требованию банка.

Ипотека в бухгалтерском учете

В соответствии с требованиями законодательства по бухгалтерскому учету для ООО, операции по ипотеке отражаются следующим образом:

• Сумма задолженности по кредиту отражается на счете 67 «Долгосрочные займы»;
• Информация о наличии выданного залога по кредиту на забалансовом счете 009 «Обеспечения обязательств и платежей выданные»;
• Начисленные проценты входят в расходы предприятия и уменьшают налогооблагаемую прибыль;
• Операции по получению и гашению кредита отражаются на счете 51 «Расчетный счет»;
• Операции по договору купли-продажи объекта недвижимости отражаются на счете 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» или на счете 76 «Расчеты с прочими дебиторами и кредиторами» — в зависимости от того, как определено в учетной политике предприятия;
• На приобретенные здания или помещения обязательно начисляется амортизация в соответствии с методом, указанным в учетной политике предприятия и отражается на счете 02 «Амортизация основных средств»;
• Само здание или помещение по остаточной стоимости учитывается на счете 01 «Основные средства».

При отражении ипотечных кредитов в регистрах бухгалтерского учета необходимо особое внимание уделять формам документом. Ипотека в бухгалтерском учете не терпит вольностей, поскольку данные операции касаются такого сложного актива, как недвижимость,  а также отношений с банками

Неверное оформление операций может привести к существенным санкциям.

Требования к объекту недвижимости

К коммерческой недвижимости, приобретаемой в ипотеку Сбербанка, предъявляются следующие требования:

1. Статус объекта – готовый или строящийся (последний может быть приобретен только у аккредитованного банком застройщика).
2. Отсутствие любого стороннего обременения, долгов.
3. Максимально готовый пакет документации для продажи.
4. Соответствие максимальным/минимальным срокам постройки, внешнему и техническому состоянию объекта (аварийные, ветхие помещения для покупки недопустимы).

Банк помимо перечисленных ограничений обратит внимание на ликвидность потенциальной недвижимости, то есть возможности ее быстрой продажи минимум за оценочную стоимость

Особенности коммерческой ипотеки

Коммерческая ипотека – это, как правило, приобретение недвижимости для использования в качестве офиса, торгового или производственного помещения. Такую недвижимость может купить как компания (юридическое лицо), так и просто человек (физическое лицо).

Первая особенность коммерческой ипотеки состоит в предмете покупки. Если классическое ипотечное кредитование подразумевает приобретение и одновременный залог жилой недвижимости, иными словами квартиры или дома, то коммерческая ипотека выдается для приобретения складов, офисов или производственных помещений.

Экономический смысл ипотеки на коммерческую недвижимость состоит в том, чтобы приобрести стабильное место работы, не зависеть от арендодателя, который в любой момент может расторгнуть договор (в соответствии с процедурами, предусмотренными договором).

При принятии решения о приобретении нежилого помещения рекомендуется учитывать следующие факторы:

• Размер аренды. Если арендные платежи сравнимы с платежами по ипотеке, то покупка помещения в ипотеку имеет экономический смысл. В противном случае выгоднее арендовать цех, офис или торговую точку.
• Риски расторжения договора. Если такие риски минимальны, то, возможно, не стоит увеличивать кредитную нагрузку. Если же арендодатель настаивает на скорейшем освобождении помещения, то выгоднее взять ипотеку и обрести стабильность.

Вторая особенности коммерческой ипотеки состоит в сроках кредитования. Они значительно меньше по сравнению с ипотекой жилья. Если по ипотеке для физических лиц срок кредитования достигает 30 лет, то для приобретения коммерческой недвижимости банки предлагают кредитные продукты на срок до 10 лет.

Также отличается и ставка кредитования.  По ипотеке для физических лиц она в настоящее время не превышает 10-11% годовых, а для юридических лиц стоимость денег может достигать 18-19% годовых (чаще всего встречаются ставки в размере 13-15% годовых).

Такие различия связаны с более высокими рисками по коммерческой ипотеке. Законодательством предусмотрено, что в случае получения стандартного ипотечного кредита, он направляется только на приобретение жилых помещений, которые передаются в залог немедленно. В отношении займов на покупку коммерческих объектов такой нормы закона нет.

Сначала должен состояться переход права собственности на нежилое помещение, и только потом она может быть передана в залог. Следовательно, у банка возникает период, когда кредит ничем не обеспечен. Это период повышенного риска, за что и вынужден платить заемщик.

Также необходимо отметить, что оценка объекта коммерческой ипотеки затруднена. Сделок на рынке нежилых помещений значительно меньше, чем на рынке жилой, поэтому, чтобы определить адекватную цену объекта, необходимо приглашать оценщика, что также требует дополнительных расходов.

Калькулятор коммерческой ипотеки Сбербанка

Для расчета платежа по коммерческой и бизнес ипотеки Сбербанка вы можете использовать этот калькулятор:

Сумма кредита

Тип платежей

АннуитетныйДифференцированный

Процентная ставка, %

Материнский капитал

НетДа

Дата выдачи

Срок кредита

0 год1 год2 года3 года4 года5 лет6 лет7 лет8 лет9 лет10 лет11 лет12 лет13 лет14 лет15 лет16 лет17 лет18 лет19 лет20 лет21 год22 года23 года24 года25 лет26 лет27 лет28 лет29 лет30 лет

0 мес.1 мес.2 мес.3 мес.4 мес.5 мес.6 мес.7 мес.8 мес.9 мес.10 мес.11 мес.

Досрочные погашения

Уменьшение срокаУменьшение суммыЕжемесячное уменьшение срокаЕжемесячное уменьшение суммы

Добавить

Рассчитать погашение

График
Таблица

Коммерческая ипотека в Сбербанке для физических лиц ИП и собственников бизнеса

Мелкие и крупные собственники бизнеса для покупки нежилых объектов могут воспользоваться специальной программой «Экспресс-ипотека». Условия получения и имеющиеся нюансы разберем далее.

Условия

ИП и ООО в рамках «Экспресс-ипотеки» смогут приобрести готовую нежилую недвижимость, включая землю, на которой она расположена. Параметры оформления займа в Сбербанке будут следующими:

• величина кредитных средств – от 300 тыс. рублей до 7 миллионов рублей (в зависимости от города, в котором покупается объект, сумма может быть увеличена до 10 миллионов рублей);
• срок возврата – от полугода до 10 лет;
• первый платеж – минимум 30% от цены помещения (для клиентов с позитивной кредитной историей в Сбербанке и обращающихся повторно – от 25%).

Процентная ставка

Для «Экспресс-ипотеки» минимальная кредитная ставка стартует с отметки 11% годовых. Для различных категорий клиентов данный показатель может быть разным. Например, для успешных финансовых партнеров, на практике доказавших свою кредитоспособность и надежность, Сбербанк может утвердить минимальный процент. Для новых заемщиков ставка будет, вероятнее всего, выше на несколько процентных пунктов.

В любом случае каждая заявка будет рассматриваться банком на кредитном комитете в индивидуальном порядке.

Требования к объекту

Рассматриваемая ипотечная программа имеет своей целью покупку как нежилой (коммерческой), так и жилой недвижимости. Если вариант приобретения нежилого помещения затруднен какими-либо факторами, то можно рассмотреть способ перевода жилого помещения в статус нежилого (например, на первых этажах многоквартирных домов под магазины, офисы и т.д.), а также покупку апартаментов, которые также можно использовать для нужд бизнеса.

Ключевые требования к предмету залога заключаются в достаточной ликвидности, местоположении, техническом и косметическом состоянии, площади, стоимости, исходя из финансовых возможностей обратившегося заемщика.

Кто может претендовать на ипотеку на коммерческую недвижимость

Еще совсем недавно, коммерческая ипотека для физических лиц была недоступна. И лишь недавно она стала доступной и для физических лиц, т. е. для обычных людей, которые не являются предпринимателями. Пока, банков, которые предоставляют такие ипотечные программы, совсем немного, и условия у них примерно одинаковые. Физическое лицо, претендующее на получение такого кредита, чтобы приобрести коммерческую недвижимость, должно отвечать следующим требованиям:

• гражданство РФ;
• возраст от 21 года до 65 лет;
• официальное трудоустройство;
• стаж работы на последнем месте — не менее полугода;
• минимальная сумма — 1 млн. рублей;
• максимальная сумма — 100 000 000 рублей.

К нежилой недвижимости, которую собираются приобрести в ипотеку, банки тоже предъявляют требования:

• коммерческая недвижимость должна находиться в том же регионе, где выдается ипотечный кредит для ее приобретения (сам заемщик может быть прописан в любом регионе);
• площадь должна быть не меньше 150 кв. м.;
• здание должно обязательно быть объектом капитального строения;
• у третьих лиц не должно быть имущественных прав на этот объект.

Хоть, это и не указывается в перечне требований, но уровень дохода должен быть высоким у потенциального заемщика. Так как такие кредиты выдаются на относительно короткий срок, если сравнивать с классической ипотекой на жилье, а сами коммерческие объекты стоят недешево, ежемесячные взносы по ним будут высокими.

Особенности такого кредитования

Приобрести в ипотеку по такой программе можно:

• коммерческие нежилые объекты (под офис, магазин, салон красоты, производство и т. д.);
• землю, которая впоследствии будет застроена нежилой недвижимостью.

Процентная ставка варьируется в пределах 12−16%. Кредит можно взять в отечественной и иностранной валюте. Как правило, если кредит взят в иностранной валюте, процентная ставка по нему немного ниже. Также, хоть многие банки и не указывают это в обязательных требованиях, все равно они ждут, что заемщик внесет первоначальный взнос минимум 20%, но желательно еще больше. Это повысит его шансы на одобрение заявки и получение кредита. Многие банки предоставляют возможность отсрочки выполнения клиентом своих обязательств по кредиту сроком до полугода. Кредитную недвижимость в обязательном порядке необходимо застраховать.

Особенности коммерческой ипотеки в Сбербанке

В общем понимании коммерческая ипотека подразумевает приобретение с помощью заемных средств недвижимости нежилого назначения, включая складские, торговые, производственные, офисные и иные помещения для нужд частных и корпоративных клиентов.

В Сбербанке такой вид кредитования доступен как для физлиц, так и для ИП и бизнеса. Особенностями коммерческой ипотеки являются:

• укороченный период погашения задолженности (в среднем не более 15 лет);
• повышенные процентные ставки по сравнению с жилищной ипотекой;
• существенный первый взнос (минимум 20-30% от цены объекта на рынке);
• дополнительная необходимость в поручительстве по договору третьих лиц (особенно для бизнеса).