Ипотека от застройщика — плюсы и минусы

Плюсы и минусы готового жилья

Стоимость жилплощади на вторичном рынке отличается от новостроек. Однако цена зависит от конкретного района и города. Любое жилье будет дороже, находясь ближе к центру города, но цена за готовую квартиру в престижных районах порой сравнима с элитными домами.

Плюсы:

• готовый ремонт, который не требует срочности. Оформив документы на «вторичку» и заплатив первоначальный взнос, вы можете въехать в квартиру в этот же день. Этот вариант удобен, когда нет возможности дополнительно снимать жилье и ждать окончания строительства;
• ставки на вторичном рынке ниже, чем на ипотеку в строящемся доме;
• после покупки владелец может сдавать квартиру для покрытия платежей по жилищному кредиту;
• развитая инфраструктура в знакомом районе, доступность общественного транспорта;
• находящиеся поблизости школы, детские сады, больницы, супермаркеты;
• отсутствуют риски долевого строительства или перенесения сроков сдачи объекта;
• рядом с домом уже есть оборудованная территория с детской площадкой, первые этажи во многих домах сдаются под магазины, аптеки или другие учреждения.

Минусы:

• старые коммуникации, водопровод, отопительная система, лифты и окна. Проблемы домов советской застройки связаны также с тем, что электросети «хрущевок» или «сталинок» не рассчитаны на то количество нагрузки, которую им дают современные жильцы, из-за чего могут возникать перебои с подачей энергии;
• маленькие площади квартир, узкие коридоры и старые планировки. Большое количество несущих стен может вызвать проблемы с изменением планировок на вкус владельца. Однако стоит учесть, что квартиры малого метража встречаются чаще в кирпичных пятиэтажках. Панельные девяти- и двенадцатиэтажные дома, возведенные 20-30 лет назад, отличаются от них большими площадями и удобным расположением комнат;
• стоимость первичного жилья и готового выравнивается с учетом ремонта и отделки новой квартиры: в этом случае покупка «первички» не всегда становится выгодна. Обычно цены на готовые квартиры ниже в удаленных от центра районах или в домах, где давно не было ремонта;
• плохая звукоизоляция в старых зданиях, особенно «хрущевках», распространенная проблема. Кроме того, владельцы часто производят внешнюю теплоизоляцию, чтобы повысить уровень комфорта.

Особенности и нюансы

Первичная ипотека и ипотека на вторичное жилье отличается по ряду параметров:

1. Новостройкой, в рамках программы «долевое строительство ипотека» может быть признана квартира в строящемся многоквартирном доме. Ключевой отсечкой будет в данном случае получение свидетельства на право собственности. После этого момента квартира считается построенной и уже считается вторичкой, хотя визуально это будет абсолютно новый объект, в котором никто не проживал.

1. Приобрести квартиру на стадии строительства можно тремя способами:

— по ДДУ. Это официальный документ дольщика (инвестора), на основании которого, впоследствии, будет выдано свидетельство о праве собственности на квартиру. Данный договор долевого участия содержит информацию о том, что вы имеете долю в общем строящемся доме и земле под ним, а также другую существенную информацию.

— по договору уступки (ипотека переуступка прав). Абсолютно законный способ приобретения квартиры. От первого он отличается тем, что квартиру вы приобретаете у инвестора не напрямую от застройщика, а у предыдущего покупателя по ДДУ.

— по договору с ЖСК. Кооператив является самой ненадежной формой приобретения новостройки. Тут у вас на руках есть только членская книжка. Регистрировать сделку не надо. Вы просто покупаете пай в жилищном кооперативе. Учет квартир ведется у застройщика. При этом есть риски двойных продаж. Как правило, этой схемой пользуются застройщики у кого есть проблемы с разрешением на строительство, и они решают сначала построить дом, а потом заниматься его оформлением в органах власти. Строители быстрее работают, чем бюрократы в кабинетах.

1. новостройки по ипотеке должны соответствовать ряду требований. Застройщик предварительно должен пройти процедуру аккредитации в банке по каждому из своих объектов. У каждого банка есть свои требования как к надежности застройщика, так и к степени готовности дома. Одни готовы кредитовать дом на этапе котлована, другим нужно закрыть нулевой цикл, а некоторым показать рост в 1-2 этажа и выше.

1. Высокий риск. Для банка ипотека на первичное жилье – это всегда риск. Неизвестно до конца достроит застройщик дом или нет, поэтому, чтобы защититься от возможных проблем, банки на период стройки могут запросить дополнительное обеспечение (поручителя или залог другой недвижимости).
2. Страхование квартиры по ипотеке и оценка оформляется не сразу, после ввода дома.

Плюсы ипотеки.

Несмотря на неоднозначное отношение клиентов банков к ипотечному кредитованию, оно, несомненно, обладает рядом существенных преимуществ:

1. Не требуется наличие полной суммы.

Одним из главных плюсов ипотеки является то, что сразу выплачивать полную стоимость жилья нет необходимости. Для оформления договора достаточно лишь иметь 10% — 30% от общей суммы. Такой подход делает приобретение недвижимости значительно доступнее. Поскольку, накопление крупного объема денежных средств может занять длительное время. Более того, дополнительные затраты на аренду жилья и иные расходы ощутимо оттягивают итоговый результат.

2. Оформление квартиры в собственность.

После заключения ипотечного договора заемщик становится собственником приобретенного жилья. Как следствие, он может распоряжаться им по своему усмотрению в рамках подписанного соглашения. Например, владелец может зарегистрироваться по месту нахождения квартиры. А также прописать в ней супруга, детей и других близких родственников. Более того, жилье или его часть может сдаваться в аренду. А также, при необходимости на территории жилого помещения могут проводиться ремонтные работы по изменению интерьера и планировки.

Но, стоит учитывать, что для большинства планируемых действий необходимо получить согласие банка. В ряде случаев, например, продажа недвижимости или прописка посторонних лиц, банк может ответить отказом.

3. Ипотечные программы для разных категорий граждан.

Хотя, многие рассматривают ипотеку как общую банковскую услугу, на деле ипотечные кредиты отличаются условиями и процентными ставками, предусматривая разные преимущества. К льготным ипотечным программам относятся:

• Социальные ипотечные программы;
• Льготная ипотека для работников компаний (РЖД,
  Газпром и другие);
• Военная ипотека;
• Ипотека с использование материнского капитала;
• Программы с государственной поддержкой молодых
  семей и семей с детьми;
• Ипотечные программы по реновации;
• И другие.

4. Ипотека, как вид инвестиций.

Приобретая жилье в ипотеку можно столкнуться с двумя
сопутствующими экономическими явлениями:

• Инфляция;
• Рост цен на рынке недвижимости.

Плюсы ипотеки проявляются в следующем: оформляя договор, цена на квартиру фиксируется текущим днем, в том числе график платежей и размер взносов. Поскольку, ипотека является долгосрочным кредитом, то в течение нескольких лет картина может измениться в пользу заемщика. Во-первых, размер взноса по платежной способности через несколько лет будет ниже. Во-вторых, приобретенная недвижимость, скорее всего, вырастет в цене. Как следствие, в случае ее продажи после погашения займа, собственник окажется в плюсе с хорошим доходом.

5. Налоговые вычеты.

В процессе выплаты ипотеки ежегодно или после полного погашения кредита заемщик вправе вернуть 13% от стоимости имущества, но не более 260 000 рублей, оформив налоговый вычет.

6. Досрочное погашение.

В рамках заключенного договора заемщик вправе руководствоваться своим финансовым положением. Он может погашать кредит в рамках оговоренных условий, согласно графика платежей, или досрочно выплатить полную сумму займа. Если средства позволяют сделать это раньше, то в большинстве кредитных учреждений такая возможность присутствует.

7. Умеренная финансовая нагрузка.

Поскольку, ипотека оформляется на длительный срок, ежемесячные платежи представляют собой относительно небольшие взносы. Они в меньшей степени оказывают финансовую нагрузку на плательщика и позволяют оставлять средства на другие нужды заемщика и его семьи.

8. Рефинансирование ипотеки.

Одним из плюсов ипотеки является возможность рефинансирования. Иначе говоря, каждый заемщик может прибегнуть к полному или частичному погашению кредита с помощью оформленного в другом банке нового на более выгодных условиях и с пониженными процентными ставками.

9. Надежность проводимой сделки.

Каждый приобретаемый объект по системе ипотечного кредитования проходит тщательную проверку сотрудниками банка

Особое внимание уделяется прозрачности сделки, а также отсутствию юридических проблем. Например, нахождение недвижимости в залоге, под арестом и т.д

10. Предоставление отсрочки платежей.

Если у заемщика возникают финансовые затруднения, то банк может предоставить отсрочку по платежам. Как правило, этот период не превышает 6 месяцев. Однако, этого времени хватает для того, чтобы найти новую работу или решить возникшие затруднения.

Особенности ипотеки на строящуюся квартиру

Купить новостройку в ипотеку можно только в том случае, если застройщик прошел в банке аккредитацию по своим объектам. А кредиторы имеют свои требования к девелоперам, касающиеся не только надежности компании, но и степени готовности объекта. Например, если в одном банке можно купить квартиру, когда дом существует только на макете, то в другом это возможности после возведения нескольких этажей.

Поэтому, если банк отказал в кредитовании, это не значит, что заем нельзя получить. А причина кроется в том, что застройщик просто не прошел аккредитацию. Есть смысл обратиться в другой банк.

Для банка ипотека на покупку квартиры в строящемся доме характеризуется высокими рисками, ведь нет гарантии окончания строительства. Ипотека – залог. А залога фактически нет, так как дом еще не построен. По этой причине банки ужесточают условия кредитования, требуя наличия поручителей или дополнительный залог в виде ликвидного имущества в собственности заемщика.

Варианты покупки

По договору долевого участия – документа дольщика, который вкладывается в строительство, заключая договор с застройщиком. Этот официальный документ отражает отношения сторон, и на его основании дольщик получит квартиру и свидетельство о праве собственности на нее, когда объект будет достроен.
Это наиболее безопасный вариант приобретения новостройки, так как договор долевого участия регламентируется Федеральным законом

Важно: недобросовестные застройщики предлагают заключить предварительный договор, который ни в коем случае нельзя подписывать. В противном случае могут возникнуть проблемы, связанные с невозможностью в итоге получить жилье, за которое участник уже заплатил.

По договору уступки — цессии

Объект возводится в среднем 3 года. И необязательно приобретать квартиру на стадии «котлована». Есть возможность купить жилье уже в ходе строительства. В данном случае сделка заключается не с застройщиком, а с другим дольщиком. Заемщик просто покупает квартиру в новостройке у другого участника сделки. При этом не имеет значения, какая идет стадия строительства.
Плюс в том, что уменьшаются риски. Середина этапа и конец – признак того, что строительство идет без проблем, и сдача объекта в эксплуатацию уже не за горами. Минус в том, что стоить жилье будет дороже, ведь стоимость квадратного метра увеличивается по мере возведения многоэтажки.
Важно провести сделку максимально чисто, чтобы не было проблем, связанных с переходом прав собственности.

По договору с кооперативом. Это самый ненадежный вариант покупки новостройки. Сделка не регистрируется, на руках у покупателя только членская книжка. По факту человек просто приобретает пай в жилищном кооперативе. Часто данной схемой пользуются девелоперы без разрешения на строительство. Они банально сначала строят дом, а только потом оформляют его официально. И здесь очень большой риск двойных продаж. Получится очень неприятно, когда покупатель в итоге не получит свое купленное жилье.

Требования к заемщикам

Они фактически не отличаются. Т. е. при покупки в кредит готовой квартиры и при оформлении займа на новостройку требованиям к заемщикам аналогичны. А именно:

• Положительная КИ заемщика, созаемщиков и поручителей.
• Гражданство и постоянная регистрация.
• Платежеспособность. Официальный доход, причем размер зарплаты должен быть в 2.5 раза выше, чем размер ежемесячного платежа.
• Стаж больше 1 года за последние 5 лет, от 6 месяцев – на последнем месте работы. Иногда банки требуют стаж от 3 лет.
• Возраст от 18 лет до 75 лет. К примеру, если срок кредитования составляет 20 лет, то заемщику на момент обращения в банк должно быть не больше 55 лет.

Есть специальные и более лояльные требования для заемщиков, которые являются зарплатными клиентами банка или официально трудоустроенных в компании-партнере банка.

Необходимые документы:

• Заявление на ипотеку.
• Паспорт.
• Справка о доходах от работодателя по форме 2-НДФЛ или по форме банка.
• Документы, удостоверяющие личность созаемщиков и поручителей.
• Трудовая книжка вместе с копией.

Пенсионеры могут в качестве доказательства платежеспособности предоставить выписку со счета с пенсионными начислениями.

Многовато документов, не так ли? Но не следует опускать руки. Это общий пакет документов, для ознакомления. Все зависит от конкретного банка. К примеру, в Банке Жилищного финансирования вам могут оформить ипотеку всего по 2-м документам и с любой кредитной историей. Вероятность одобрения составляет больше 82%!

ОСТАВИТЬ ЗАЯВКУ

Особенности ипотеки от застройщика

Для начала определимся с терминологией. Масса реклам, которые предлагают квартиры в ипотеку от застройщика, подразумевают покупку жилья в новостройках либо по особым программам в банках, либо по займу с помощью застройщика.

Условия и требования застройщиков

Если в офисе девелопера вам предлагают ипотеку от застройщика, скорее всего, речь идет об одном из двух вариантов:

• Договор займа с компанией-застройщиком. Здесь все просто – вы обязуетесь заплатить всю цену договора в рассрочку, на протяжении определенного срока и по определенным платежам. Достаточно выгодное предложение для тех, кому не хватает определенной суммы и тех, кто может найти эту сумму достаточно быстро.
• Программу субсидирования ипотеки застройщиками. Этот продукт придется получать в банке. Здесь выгода в том, что проценты по кредиту часто гасятся не вами, а застройщиком – такой своеобразный маркетинговый ход. Проверьте, насколько отличается цена на квартиру без ипотеки у застройщика от той цены, на которую оформляется ипотечный кредит. Иногда сумма увеличивается как раз на ту скидку, которую якобы предлагает застройщик в счет процентов по ипотеке.

Чем отличается ипотека от застройщика от обычного займа?

Основные условия приобретения квартиры у застройщика в ипотеку несколько отличаются от традиционной системы получения займа на недвижимость:

Ипотека от застройщика без первоначального взноса – достаточно редкий случай. Обычно в таких ситуациях действует сразу несколько программ – военная ипотека или ипотека с государственной поддержкой.

Так, в случае с военной ипотекой человек участвует в специальной ипотечной системе – где средства накапливаются на протяжении всего срока службы. Эти деньги можно использовать для приобретения квартиры в новостройке в том числе в виде первоначального взноса. Но по факту – сам заемщик живые деньги банку не передаст.

Ипотека с господдержкой помогает социально незащищенным слоям населения. В качестве первоначального взноса также может выступать материнский капитал или особый вид жилищной субсидии, принятый на уровне локальных нормативных актов. Перед тем, как брать ипотечный кредит, стоит ознакомиться с постановлениями правительства той области, в которой вы проживаете. Часто молодая семья с детьми может рассчитывать на снижение процентной ставки и лояльность со стороны банка.

Застройщики Сбербанка

Давайте для начала рассмотрим программы лидера нашего банковского сектора. Сделать это можно на официальном сайте Сбербанка, зайдя во вкладку «Взять кредит» и в разделе «Кредит на жилье» выбрать «Акция на новостройки». Тут же вас оповестят о том, что купить квартиру от застройщика гораздо выгоднее. Ознакомиться со всеми условиями можно ниже:

1. сумма кредита начинается от 300 000 рублей;
2. взнос от 15%, либо 50%, если без подтверждения дохода;
3. а вот срок выплат весьма ограничен — всего семь лет, очень мало для ипотеки;
4. довольно выгодная процентная ставка 8,4% — но при условии соблюдения целого ряда требований, начиная с оформления страховки и заканчивая электронной регистрацией сделки.

Еще один вариант получения информации — зайти на сайт Домклик. Это дочерний сайт Сбербанка, выделенный для ипотечного кредитования.

Здесь есть простой калькулятор для расчета, а ниже него указаны основные формирующие факторы процентной ставки. Если выставить все «плюсики» (то есть вы получаете заработную плату на счет в Сбербанке, подключаете страховку, оформляете сделку электронно и выбираете своего застройщика из узкого списка на срок до семи лет), то ставка составит долгожданные 8,4%.

Если вы отключите все пункты, кроме последнего (а ведь нас интересует ипотека от застройщиков), то ставка будет 10,4, при отключении и нижнего — все 12,4%.

Разница есть, и она ощутима. Хотя срок ипотеки откровенно смущает, прежде чем расстраиваться, ознакомьтесь со списком застройщиков. Увы, они представлены далеко не в каждом, даже крупном, городе.

Список застройщиков чуть побольше дан в пункте с электронной регистрацией сделки. Приобрести квартиру можно и у этих застройщиков, по более высокой ставке, но зато на любой срок.

Список банков и процентные ставки

Практически в каждой кредитной организации предлагаются ипотечные ссуды на приобретение квартиры в новостройке по ДДУ. Но вот условия у банков отличаются как в части процентной ставки, так и по иным параметрам. Попробуем рассмотреть предложения самых крупных игроков рынка, работающих в большинстве регионов страны.

По итогам 2017 года лидерами рынка ипотечного кредитования остались Сбербанк и «ВТБ 24». Объясняется это привлекательными кредитными программами, высоким уровнем доверия и обширной региональной сетью каждого из них.

Сбербанк предлагает ипотеку на новостройку под 9,5% годовых. Но это базовая ставка, которая действует для зарплатных клиентов банка, готовых оформить страхование жизни и здоровья. Для тех, кто зарплатным клиентов не является, ставка будет на 0,5% выше, а при отказе от оформления страховки ставка поднимется еще на 1%. Минимальный размер собственных средств – 15%.

«ВТБ 24» предлагает аналогичную ставку – 9,5% годовых и она также актуальна при условии полного страхования жизни. Но в этом банке оформляются кредиты и под 9% — сделать это смогут учителя и врачи. Для зарплатных клиентов предлагается ставка 9,2%. Минимальный первоначальный взнос – 10%.

В 2017 году еще одним лидером сферы ипотечного кредитования стал «Райффайзенбанк». У него базовая ставка составляет 9,25% для покупки квартиры у аккредитованного застройщика и 9,5% у любого другого. Первоначальный взнос 10%.

Уже много лет выгодные процентные ставки предлагает банк «Дельтакредит». На начало 2020 года — от 8,25% годовых. Но получить такую ставку не так просто. Для этого потребуется выполнить ряд условий — внести первоначальный взнос 50%, оплатить единовременную комиссию за снижение процентной ставки, оформить полный страховой пакет. В итоге выгодное на первый взгляд предложение оказывается уже далеко не таким привлекательным.

Лидеры рынка по объему ипотечного кредитования также «Банк Москвы», «Альфа-Банк», «Уралсиб», «Совкомбанк».

Порядок оформления ипотечного кредита

Сравнив между собой несколько предложений и сделав расчеты с помощью онлайн-калькулятора или ипотечного брокера, нужно выбрать самый подходящий для вас вариант. Так как существует вероятность отказа, то для страховки следует подобрать несколько предложений разных кредитных организаций. Базовый алгоритм, позволяющий оформить ипотечный кредит без первоначального взноса, включает следующие шаги:

1. Заполнить заявление на займ без первого платежа и подготовить необходимую документацию.
2. Подать пакет документов в банк. Общаясь с кредитным инспектором, выясните ответы на все интересующие вас вопросы (например, возможность досрочного погашения кредита).
3. Дождаться звонка менеджера или самому обратиться в кредитный отдел после истечения установленного срока. Рассмотрение заявки может занимать от недели до 1,5 месяцев.
4. Подобрать подходящую недвижимость в случае одобрения заявления кредитной организацией. Самым удобным с точки зрения дальнейшего оформления будет выбор варианта с новостройкой у сотрудничающего с банком застройщика. Вторичная недвижимость требует проверки юридической чистоты сделки (отсутствия исков от наследников владельца и др.), поэтому выдают такие кредиты менее охотно.
5. Обратиться к услугам лицензированного оценщика. У банков есть список рекомендуемых оценочных организаций, с которыми он работает и которым доверяет. В итоге заемщик получит оценочный документ, подготовленный по требованиям кредитора и стандартам Ассоциации ипотечного жилищного кредитования (АИЖК).
6. Заключить кредитный договор, который поможет приобрести выбранную недвижимость (по желанию сторон его можно заверить у нотариуса). Если первый платеж оплачивается из субсидии (маткапитала, военной ипотеки и др.), нужно получить платежные документы или реквизиты для перечисления и передать их по месту целевого финансирования.
7. Застраховать приобретенную квартиру или дом. Возможно несколько вариантов страхования, которые обсуждаются при выдаче ипотечного продукта без первого платеже и закреплены в договоре.
8. Оформить сделку через Росреестр и получить свидетельство о государственной регистрации.
9. Передать приобретенную недвижимость в залог банку, согласно подписанному договору о банковском займе без первого платежа.

Перечень необходимых документов

Получение ипотеки без первого взноса подразумевает одобрение финансовой организацией поданной заявки. Для этого необходимо подготовить заявление-анкету, получив бланк у кредитной организации (если условиями допускается, то можно скачать его с сайта). Этот документ необходимо разборчиво заполнить печатными буквами, вписав данные в предназначенные для этого специальные поля. Заявление-анкета занимает 3-6 страниц и в заполненном виде содержит базовую информацию о заемщике:

• Фамилию, имя, отчество получателя банковского займа без первого платежа.
• Паспортные данные.
• Контактную информацию.
• Образование.
• Сведения о родственниках.
• Данные о последних местах работы.
• Принадлежащее имущество.
• Обладание транспортными средствами.
• Запрашиваемая сумма кредитования.
• Предполагаемые параметры объекта (допускается указывать до 3-х вариантов).

К заявлению-анкете прилагается пакет документов. От заемщика требуется принести оригиналы и копии документов – сотрудники банка сверят их и самостоятельно заверят. Пакет документации может иметь особенности в отличии от банка, но в базовом виде он включает:

• паспорт гражданина РФ;
• второй документ, удостоверяющий личность (водительские права, загранпаспорт и др.);
• справка о составе семьи;
• трудовая книжка;
• справка о получаемых доходах (по форме 2-НДФЛ, но у некоторых банков есть специальные требования по оформлению).