Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски

Виды обременений

Покупка квартиры с обременением — это всегда достаточно сложный процесс, так как приходится дополнительно решать вопрос с ограничением. Ипотека далеко не самый сложный вариант. Существуют и другие, а некоторые вообще не позволяют реализовать собственность. Сейчас рассмотрим, какие вообще существуют обременения.

Виды:

1. Ипотека. В этом случае жилище находятся ещё в кредите, часть которого не выплачена. Значит, у владельца есть долговые обязательства, от которых нельзя просто отказаться. В жизни происходят разные ситуации, и иногда ничего не остаётся, кроме как продать ипотечную недвижимость.
2. Арест. Бывает такое, что квартиру помещают под арест. Подобное происходит по разным причинам, например, человек может не исполнять обязательство по уплате коммунальных услуг. Или, возможно, у него появится другой долг. В итоге суд вынесет решение поместить имущество под арест. А это значит, что им нельзя будет свободно распоряжаться, пока обязательство не будет выполнено.
3. Аренда. Купить квартиру с обременением можно и в том случае, если там проживают арендаторы. Если заключён официальный договор, то они будут иметь право жить в доме до тех пор, пока указанный срок не истечёт. Смена владельца ни на что не повлияет.
4. Рента. По закону рентоплательщик не может распоряжаться собственностью, в которой проживает рентополучатель. Разве что это будет возможно с согласия второго человека.
5. Аварийное состояние. Дома, которые признаны аварийными, в принципе нельзя продавать. И заключение подобной сделки будет считаться незаконным.

Как видно, приобретаемый объект может иметь различные ограничения. И, желательно, покупателю предварительно убедиться в том, что обременений нет. Тогда будет гораздо проще провести сделку купли-продажи.

Судебный арест

Обременение, наложенное, например, из-за отказа владельца квартиры возвращать долг, может быть снято только по решению суда. Очевидно, что покупатель квартиры не несет ответственности за подобные действия ее продавца. При этом собственник может предоставить неполный пакет документов, описывающих юридическое положение его недвижимости. Поэтому наличие обременения в виде арестов стоит проверять дополнительно. Если эти обстоятельства не выяснить до сделки, то после возможны судебные тяжбы. Исход дела, в большей мере, зависит именно от ситуации ответчика. Не исключено, например, что проще закрыть долги собственника, чтобы снять обременение с жилья. Избежать проблем поможет сбор всех бумаг и их тщательная юридическая проверка.

Рекомендации покупателям

На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностью
обрести собственное жилье. Но чтоб избежать рисков, придется учесть все
возможные нюансы:

• тщательно
  проверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации о
  приобретаемой недвижимости;
• ознакомиться
  с репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо в
  мошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);
• проводить
  все финансовые операции через банк;
• заверять
  важные документы у нотариуса;
• потребовать
  расписку при выдаче аванса;
• учесть
  все преимущества и недостатки сделки.

Важно внимательно ознакомиться с каждым пунктом договора купли-продажи.
Это поможет избежать непоправимых ошибок

Виды обременения

Обременение бывает нескольких видов:

1. Арест имущества – этот вариант свидетельствует о задолженности владельца (по коммунальным платежам и пр.). Для снятия ареста нужно оплатить долги.
2. Аварийное состояние недвижимости – факт аварийности подтверждается выводами соответствующего органа (специальной комиссии).
3. Сервитут – под этим понятием предполагается право посторонних лиц (одного или нескольких) на пользование участком, не принадлежащем им на юридических правах.
4. Рента – до вступления в права собственности либо пока на этой территории проживает рентополучатель, плательщик ренты не имеет право проводить любые сделки с квартирой.
5. Сделка с прописанными людьми – процесс выписки предполагает посещение паспортного стола и подачу соответствующего заявления. Если один из прописанных на данной территории отказывается сделать это в добровольном порядке, собственник производит выписку через суд. Но даже в этом варианте законодательством предусмотрены исключения — некоторые категории граждан не подлежат выписке даже в таком порядке (дети, инвалиды пр.). Покупателю нужно понимать, что в некоторых вариациях прописанный гражданин может «остаться» на территории квартиры после продажи, и новый владелец также не может его выписать.
6. Квартира в найме у третьих лиц – эта позиция не помешает сделке, но наниматели имеют право находиться на территории до истечения срока действия договора.
7. Ипотека – покупка квартиры с обременением ипотекой возможна только с согласия залогодержателя, т.е. банка на его же условиях (часто это уплата 50% общей суммы кредита).

В первых двух вариантах никакие сделки с недвижимостью невозможны. В остальных – в зависимости от конкретной ситуации понадобится согласие третьих лиц.

Виды обременений

Встречаются следующие наиболее распространенные виды обременений:

1. Ипотека. Недвижимость, приобретаемая с помощью кредитных средств, закладывается как гарантия покупателя перед банком в выплате кредита. Любые сделки, проводимые с такой формой недвижимости, должны быть согласованы с коммерческой организацией, которая является залогодержателем и только после ее одобрения с оговоренными условиями могут быть проведены необходимые манипуляции.
2. Рента. В случае, когда квартира получена посредством договора ренты, действия с ней могут проводиться, только если рентополучаетель в ней не проживает и дает свое согласие на сделку.
3. Имущество под арестом. Причин для наложения ареста на недвижимость существует множество, если у человека образовался долг, который перешел на взыскание к судебным приставам, то под арест попадают как его счета, так и при недостаточной суммы погашения — имущество. Операции с такой собственностью возможны только при погашении всего долга и полного снятия ареста.
4. Квартира в найме. В такой ситуации операции с недвижимостью разрешены, но квартиросъемщики, проживающие на обремененном объекте, имеют полное право находиться там весь срок, указанный в договоре. Покупатель, приобретая такое жилье, вместе с ним приобретает и обременение в форме нанимателей жилья и должен дождаться окончания действия договора найма.
5. Незаконно выписанные граждане. Чтобы осуществление сделки по продаже жилья стало возможным, все прописанные граждане должны быть выписаны. Существуют отдельные, защищенные категории людей, которых выписать без предоставления им другого места для регистрации и проживания, невозможно. Если выселение произошло с нарушением закона, а квартира продана, вопрос может быть решен в суде и право на проживание восстановлено.
6. Дом в аварийном состоянии. Если квартира продается в доме, признанном аварийным, то сделка носит незаконный характер. Продажа недвижимости в домах, признанных аварийными, запрещена.

Риски покупателя при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры, за которую собственник еще не рассчитался, имеет определенные риски.

Рассмотрим наиболее распространенные ситуации.

На что обратить внимание

При покупке квартиры с обременением шансы столкнуться с проблемами особенно высоки, потому всегда нужно перестраховываться. Потому перед тем как купить квартиру с обременением ипотекой, нужно проделать следующий порядок действий :

1. Возьмите выписку из ЕГРЛ. Вы можете обнаружить другие обременения, что создаст для вас новые проблемы.
2. Когда вы будете осуществлять расчёты, обязательно позаботьтесь о том, чтобы взять расписку. Также хорошей идеей будет применение банковской ячейки.
3. Возьмите выписку из домовой книги, иначе может оказаться, что в квартире зарегистрированы лишние люди.
4. Удостоверьтесь в том, что у вас имеется согласие банка.

Если правильно всё оформить по квартире с обременением, ипотека не будет серьёзной проблемой.

Ответы экспертов Ипотекунадо.ру на частые вопросы

Ниже наши эксперты отвечают на частые вопросы по теме продажи ипотечных квартир.

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Да, можно. Но есть нюансы. По закону при использовании материнского капитала родители обязаны выделить доли детям. При продаже квартиры органы опеки потребуют представить характеристику нового жилья, чтобы убедиться, что условия проживания детей не ухудшились и их доли не уменьшились. Все это потребует времени, и не каждого покупателя устроит такой расклад.

Некоторые собственники идут на сознательное нарушение закона. Они продают ипотечное жилье, не выделяя в нем доли на детей. Но Пенсионный фонд РФ сейчас тщательно следит за целевым использованием государственных средств. В случае выявления обмана сделка может быть признана недействительной. Помимо этого, дети продавца после 18 лет могут опротестовать решение родителей о продаже, так как им не выделили доли. Сделку аннулируют со всеми вытекающими последствиями.

Вопрос 2. Могу ли я продать жилье, если оно куплено по военной ипотеке?

Мнение эксперта
Николай Шпедт
Руковожу агентством недвижимости. Имею большой опыт продаж, помогаю клиентам в оформлении ипотеки.

Можно, но сложно. Дело в том, что при военной ипотеке используется целевой заем Министерства Обороны РФ. Объект недвижимости находится в залоге и у банка, и у ведомства. Для снятия обременения необходимо полностью закрыть кредит, либо дождаться истечения 20 лет службы собственника. В других случаях потребуются веские основания, чтобы Минобороны РФ одобрило продажу. Чаще всего в такой ситуации военный самостоятельно закрывает ипотеку досрочно.

Вопрос 3. Что будет, если я продам недвижимость без уведомления банка?

Мнение эксперта
Антон Антипов
Взял и выплатил 3 ипотеки. Имею хороший опыт в ипотечных сделках. Продавал ипотечную квартиру.

Пока квартира находится в залоге у банка, вы не сможете продать ее без уведомления кредитора. Закладная хранится в банке. В выписке из ЕГРН будет отметка о наличии обременения. Когда начнете сделку, вам откажут в регистрации договора купли-продажи.

Вопрос 5. Через сколько лет я могу продать квартиру, взятую в ипотечный кредит?

Елена спрашивает: Мы купили квартиру в ипотеку и заехали в нее. Но быстро разочаровались — соседи очень шумные, не дают спать по выходным, и по вечерам закатывают гулянки. Хотим продать это жилье и купить другое. Можем ли мы это сделать, если прошло только 6 месяцев с оформления кредитного договора?

Мнение эксперта
Александр Николаевич Григорьев
Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Можете в любое время, как только найдете покупателя или погасите долг по ипотеке. Главное, получите согласие банка, если будете продавать без досрочного погашения.

Вопрос 6. Что нужно знать при продаже недвижимости с обременением при разводе?

В такой ситуации возможны следующие варианты:

1. По договоренности мужа и жены ипотека погашается совместно или одним из супругов. Квартира продается, а деньги от продажи делятся по договоренности.
2. Право собственности переходит к одному из супругов. Далее он в праве самостоятельно продавать недвижимость.
3. С согласия кредитора и обоих супругов квартира может быть продана по 2, 3 или 4 варианту. Но только если бывшие муж и жена достигли договоренности по разделу полученных денег.
4. Квартира вместе с кредитом может быть разделена на доли. Тогда каждый из супругов может продать только свою долю. При этом тому из супругов, с кем останется жить ребенок, может быть выделена большая часть.

Стоит отметить, что наличие брачного контракта (договора) существенно облегчает раздел ипотеки при разводе.

Вопрос 7. Нужно ли платить налог?

При продаже ипотечной недвижимости действуют те же правила налогообложения, что и для обычного жилья:

1. Если собственник продает квартиру, которой он владел дольше 3-х лет, то вне зависимости от суммы сделки налога не будет. Для недвижимости, право собственности на которую оформлено после 01.01.2016 г., срок составляет 5 лет. При условии, что недвижимость была куплена либо получена в дар не от близкого родственника.
2. Если указанные выше сроки владения меньше, то с суммы продажи нужно платить налог 13%. Продавец может воспользоваться налоговыми вычетами на недвижимость и проценты по ипотеке.

Покупка-продажа квартиры, находящейся в залоге. Какие риски у покупателя?

Когда у заёмщика нет возможности платить по ипотечному кредиту, то остаётся одна возможность: продать квартиру, купленную в кредит, и «вырученными» от продажи деньгами расплатиться с банком. Ранее я писал о нескольких способах продажи квартиры, находящейся в залоге. Но у всех этих способов есть серьёзный недостаток для заёмщика-продавца квартиры: квартира на момент продажи находится в залоге банка. Почему недостаток? Потому что потенциальный покупатель квартиры должен будет учитывать определённые требования банка-кредитора, в залоге которого находится квартира продавца, идти на определённые риски и финансовые затраты. Рассмотрим возможные способы продажи квартиры, находящейся в залоге банка, но рассмотрим эти способы с точки зрения покупателя.

1. Допустим, заёмщик-продавец предлагает покупателю внести задаток в размере остатка ссудной задолженности по кредиту, чтобы продавец мог погасить кредит. В этом случае, обязательства заёмщика-продавца перед банком будут выполнены, и он сможет продавать квартиру, не учитывая требования банка. Какой риск для покупателя? Продавец деньги получил, кредит погасил, но квартиру по тем или иным причинам покупателю не продал. Как покупатель будет возвращать свои деньги?
2. Покупатель приобретает квартиру, находящуюся в залоге. После сделки банк получает деньги в размере остатка ссудной задолженности, даёт новому собственнику квартиры справку, что все обязательства перед банком выполнены, и новый собственник подаёт документы в органы юстиции, чтобы снять обременение. Для покупателя это лишние трудозатраты и денежные расходы: снимать залог.
3. Покупатель покупает квартиру, а деньги передаются через аккредитивный счёт. Сделка происходит так: в день сделки покупатель зачисляет деньги на счёт, открытый в банке, при этом определяются условия, при которых можно получить доступ к деньгам. Например, в случае регистрации договора купли-продажи на имя покупателя, доступ к деньгам на счёте, в части остатка ссудной задолженности заёмщика получает банк, а к разнице между стоимостью квартиры и остатком судной задолженности — получает заёмщик-продавец квартиры. Если сделку по тем или иным причинам не зарегистрируют, то доступ деньгам на счёте получит покупатель, чтобы забрать свои деньги. Обычно, при такой процедуре передачи денег, банк сразу даёт документы, необходимые для снятия залога. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника. Какие риски у покупателя при таком способе? А вспомните, что стало с деньгами на счетах банков, в случае банкротства банка. То есть, если за время сделки банк обанкротится, покупателю (если регистрация сделки по каким-либо причинам не произойдёт) будет проблематично забрать обратно свои деньги. И хоть вероятность такого события мала, покупатели всё равно предпочитают не рисковать.
4. Покупатель покупает квартиру, деньги передаются через ячейку депозитария банка, банк готовит документы для снятия обременения с квартиры. И регистрация снятия обременения происходит одновременно с регистрацией перехода права собственности на нового собственника. Это тот способ, который больше всего из перечисленных способов устраивает покупателя, только далеко не все банки готовы решать вопрос таким образом.

Существенный недостаток продажи квартиры, находящейся в залоге банка в том, что в качестве покупателя может рассматриваться либо человек с «живыми деньгами», либо тот, кто берёт кредит в том же банке, в залоге которого находится квартира. То есть, если человек хочет с помощью кредитных средств, например, банка ВТБ 24 купить квартиру, находящуюся в залоге Альфа банка, это сделать будет практически не возможно. То есть, круг потенциальных покупателей сужается.

Что следует из выше сказанного? Что если у человека квартира в залоге банка, то продать ее, во-первых, сложнее, чем квартиру, не обремененную обязательствами, а во-вторых, приходится снижать стоимость, относительно той стоимости, по которой продаются аналогичные квартиры. И это снижение стоимости тем больше, чем более рискованную для покупателя схему передачи денег предлагает банк. Но есть ли способ превратить недостатки в достоинства, чтобы покупатели желали купить квартиру, находящуюся в залоге даже по более высокой цене, чем продаются аналогичные квартиры? Такой способ есть! Но о нём поговорим в следующий раз.

Условия для совершения сделки

Главным условием для проведенияя сделки по обремененной недвижимости является получение согласие той стороны, которая является держателем залога. При покупке ипотечной квартиры кредитор должен быть поставлен в известность в первую очередь. Конечно, делать это обязан заемщик, так как продавцу важен конечный результат.

Кредитная организация, поставленная в известность о том, что заемщик желает продать обремененную жилплощадь, принимает решение о том, каким образом будет произведена процедура. Есть два стандартных варианта:

1. Заемщик сам ищет покупателя, при этом он может провести сделку по более выгодной стоимости.
2. Кредитор берет функцию реализатора на себя. Такой вид невыгоден собственнику, потому что банк может серьезно занизить стоимость квартиры, стремясь найти покупателя как можно скорее.

Первый вариант возможен только в том случае, если заемщик обратился в банк до того, как накопил серьезную просрочку и дело его было передано в судебную инстанцию.

При продаже обремененного жилья в ипотеку кредитная организация обязывает нового заемщика вносить большой первоначальный взнос. Часто речь идет о половине стоимости квартиры, а оставшаяся часть разбивается на ежемесячные платежи.

Плюсы и минусы покупки

Минусы покупки:

• возможные претензии бывшего собственника;
• волокита с оформлением: в банке забыли снять обременения или сообщить о правах третьих лиц (прописаны родственники бывшего собственника);

С гражданами взыскание ипотеки проводится исключительно через суд, и пока все этапы судебной системы не пройдены, остаются риски. Решение первой инстанции могут отменить, и должник получит обратное свою квартиру.

Риски исключаются при условии продажи объекта при участии должника. Наличие судебного спора проверяется через реестр прав на недвижимость.

Плюсы покупки:

• шанс получить скидку на приобретение жилья;
• продаются квартиры, как правило, с первичного рынка, не надо бояться появления неизвестных ранее наследников.

Конечно, нельзя обвинять всех в жульничестве, но подстраховаться стоит, проконсультировавшись с юристом. Кроме консультаций, юристы непосредственно при желании клиента принимают участие в переговорах, подаче документов и других ситуациях, где клиент сочтет это нужным.

Документы для оформления

Покупатель обремененного жилья, который желает стать не только новым владельцем квартиры, но и заемщиком банка под залог помещения, должен предоставить в банк следующий пакет документов:

1. Паспорт гражданина РФ.
2. Свидетельство о браке/разводе.
3. Свидетельства о рождении детей.
4. Согласие супруги на покупку обремененной квартиры.
5. Справку о доходах по форме 2-НДФЛ за последние шесть месяцев.
6. Выписку из трудовой книжки.
7. Выписку из банка о наличии средств для первоначального взноса.

Кроме прочего, банк проверит кредитную историю покупателя и при обнаружении негативных моментов в займе будет отказано.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих
сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при
осуществлении операций не возникало накладок.

При переоформлении ипотечного кредитования с
одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости
квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.

Как получить разрешение на отчуждение?

Каждая банковская организация имеет свои правила выдачи разрешения на продажу взятого в ипотеку дома. Чаще всего особых препятствий в его предоставлении нет, так как целью банка является получение прибыли, а кто именно будет выплачивать кредит, принципиальной разницы нет.

Чтобы получить разрешение на отчуждение ипотечного имущества, нужно обратиться в отделение банка с соответствующим заявлением, в котором указать причины его продажи. Как правило, заемщик решает продать дом по уважительным причинам:

• сложное материальное положение, когда реализация заложенного имущества является способом избежать появления задолженности;
• увеличение размера семьи. В таком случае ипотечник обычно одновременно хочет приобрести новое жилье, и если кредит оформлять в том же банке, то никаких проблем не возникнет вовсе.

Для получения разрешения от банковской организации необходимо подать соответствующее заявление с указанием причин. Заявление пишется в свободной форме.

Возможные риски и как их избежать?

Среди основных рисков относительно приобретения квартиры с ипотечным обременением в настоящее время самыми распространенными являются:

• отказ продавца от заключения сделки после того, как все денежные средства были переведены банку или продавцу для снятия обременения на продажу. В этом случае взыскать денежные средства или принудить к сделке может только суд на основании заключенного предварительного договора купли-продажи;
• неверная информация о снятии обременения (например, если банк отказывается снимать обременение по причине того, что имеется просроченная задолженность или пени по кредиту, которые необходимо погасить). Проверить факт снятия обременения следует только через Выписку из Единого государственного реестра недвижимости;
• наличие лиц, которые могут также высказывать претензии в отношении приобретаемой квартиры (например, сособственники, которые выступали созаемщиками при приобретении жилья продавцом). Для того, чтобы сделка прошла успешно и не была в будущем оспорена, от таких лиц должно быть получено продавцом нотариально заверенное согласие на совершение сделки;
• отсутствие согласия банка. Несогласие на осуществление сделки может быть высказано из-за ненадежности потенциального покупателя по мнению банка или на основании наличия каких-то условий кредитного договора со стороны продавца недвижимости. Повлиять на это можно только на основании судебного решения, однако выиграть такой судебный процесс удается далеко не всегда;
• механизм передачи денежных средств от покупателя продавцу (если рассматривается именно такой вариант). Наиболее оптимальным вариантом, который связан с меньшими возможностями для мошенничества, является перевод денежных средств безналичным путем, то есть со счета на счет. В этом случае покупателю выдаются распечатки о движении средств, что может быть использовано при необходимости в судебном разбирательстве в качестве доказательств того, что покупатель добросовестно выполнил свою часть обязанностей. Банковская ячейка в этом случае не является удобным вариантом, так как доступ к ней в любое время могут получить как покупатель, так и продавец недвижимости, что чревато мошенническими действиями как с одной, так и с другой стороны.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке может оказаться выгодным вложением средств, так как стоят такие квартиры существенно ниже, чем без таких обременений. Однако такие сделки имеют ряд рисков, к которым следует быть готовым при подписании договора купли-продажи.

Что такое обременение

Для начала предлагаем разобраться с понятием «обременение» — это ограничение пользования собственником своим имуществом в полной мере в связи с юридически обусловленными условиями. Сведения вносятся в ЕРГП (единый госреестр). Соответствующая отметка ставится и в свидетельстве о праве собственности.

Важно – обременений на один и тот же объект может возлагаться несколько видов одновременно, и ипотечная квартира не исключение. Все обязательства по ним переходят к новому владельцу

Чтобы избежать неприятностей, нужно тщательно изучить данные в госреестре о состоянии жилья и количестве возможных арестов по нему.

Заключение

Главная рекомендация при любом порядке действий– проверка абсолютно всех документов на предмет юридической чистоты. Тогда своевременная защита облегчается. Орган самоуправления, Росреестр и банк помогут с решением подобных вопросов. Они также оценят недвижимость, находящуюся в ипотеке.

Достоинств у подобных схем больше:

1. Быстрое решение жилищного вопроса. Покупатель может переехать в купленную недвижимость сразу после того, как оформлены документы.
2. Низкая стоимость. Обременения ведут к серьёзным скидкам на любые объекты.
3. Приобретение недвижимости, которая будет ликвидной. Значит, её просто будет выкупить.

Обращение к юристам, предлагающим услуги по сопровождению сделок, также помогает найти выход при любых обстоятельствах. И выбрать наименее рискованную квартиру с обременением. Есть специализированные сайты, находящиеся по разным адресам, позволяющие сэкономить на посещении нотариусов. Там используются всплывающие формы для мгновенной связи с консультантами, способными дать ответы на любые интересующие вопросы. Остаётся только воспользоваться возможностями, к которым открывается доступ благодаря современным технологиям. Тогда у приобретателя возникает меньше проблем.