Продажа квартиры по ипотеке: риски продавца

Продажа жилья с использованием материнского капитала

С использованием средств с использованием материнского капитала сделку можно провести по двум схемам с привлечением заемных средств банка или без них. В первом варианте покупатель берет ипотечный займ и направляет средства материнского капитала в качестве первоначального взноса, то есть банк оформляет займ на покупку жилья, а пенсионный фонд после представления владельцем сертификата полного пакета документов деньги перечисляет в пользу кредитора.

В другом варианте средства получает непосредственно покупатель, что более выгодно в первую очередь для продавца. Ведь пенсионный фонд перечисляет деньги только в течение 2 месяцев после подачи документов, а банк в течение данного срока начисляет проценты заемщику. Если продавец имеет возможность ждать оплаты в течение двух месяцев после перехода прав собственности. В принципе сегодня довольно часто проводится продажа квартиры под материнский капитал. Риски продавца при этом отсутствуют, если жилье полностью соответствует требованиям закона. А именно оно не находится в аварийном соответствии и по нормам пригодно для проживания детей.

Полезные советы, как уменьшить риски при совершении сделки

Уменьшить риски продажи квартиры по ипотеке можно, проконсультировавшись с юристом и соблюдая следующие советы:

Покупателю передают только ксерокопии документов, запрещается отдавать оригиналы бумаг при подаче заявки на рассмотрение в банковскую организацию.
Продавец сопровождает покупателя в банк лично при передаче бумаг на рассмотрение и оценку стоимости жилой недвижимости.
Не рекомендуется поручение представления интересов продавца при совершении финансовой сделки третьим лицам.
Не следует оформлять доверенность и подписывать предварительные расписки, помимо основного соглашения о купле продаже.
При необходимости передачи полномочий по организации сделки рекомендуется привлечь опытного риелтора и заключить с ним договор об оказании услуг.
Важно собрать информацию о покупателе для предотвращения признания сделки недействительной.

При выборе способов оплаты можно руководствоваться такими их особенностями:

1. Безналичный перевод суммы на банковский счет выполняется после подтверждения законности сделки. Для данной цели потребуется открыть специальный расчетный счет. Недостаток — в необходимости ожидать перевода, который может занять некоторое время.
2. Передача денежных средств с помощью банковской ячейки. Преимущества заключаются в возможности получения полной суммы в необходимый срок. Средства закладывает покупатель в банковскую ячейку, а после подтверждения регистрации права собственности в Росреестре продавец деньги может забрать. Способ надежен, позволяет исключить потерю денег даже при возникновении сложностей со стороны банка и заемщика. Однако требуется оплатить данную банковскую услугу.

При наличии перепланировок в квартире рекомендуется заранее собрать или получить документы о законности выполненных строительных работ. При осмотре квартиры специалистами банка сделка может быть отменена при несогласованных изменениях конструктивных решений в квартире.

Этапы

Реализация недвижимости с привлечением заёмных средств осуществляется в следующей последовательности:

стороны оговаривают основные моменты заключения договора купли-продажи (ДКП) – на данном этапе определяется цена объекта, порядок расчётов и передачи имущества, заключается соглашение об уплате аванса или задатка;
квартира оценивается в независимой компании, при этом важно, чтобы оценочная стоимость соответствовала условиям ДКП;
пакет документов передается в кредитно-финансовое учреждение для получения одобрения на выдачу ипотеки;
после принятия кредитором положительного решения заключается кредитный договор и ДКП;
переход права собственности регистрируется в Росреестре;
по окончании госрегитсрации банк перечисляет средства бывшему владельцу.

На любом этапе могут возникнуть сложности, которые в конечном итоге приведут к срыву сделки.

Основные моменты ДКП – порядок расчётов

Основной риск при реализации недвижимости – неполучение денег от покупателя. Порядок продажи квартиры в ипотеку включает в себя необходимость определить способ передачи финансов:

• межбанковский перевод;
• использование банковской ячейки.

Какой бы вариант не выбрали стороны, при привлечении заёмных средств гарантом уплаты денег продавцу выступает кредитор. Именно он контролирует факт регистрации прав, а после этого производит окончательный расчёт с продавцом.

Оценка

Когда сделка заключается без привлечения кредитора, то участники договора самостоятельно определяют стоимость объекта.

Чтобы минимизировать риски финансовых потерь кредитор требует экспертную оценку недвижимости. Она выполняется специалистами оценочных компаний. Риском продавца при этом является завышение реальной стоимости квартиры.

Если оценщик рассчитает стоимость жилья ниже, чем собственник хочет его фактически реализовать, то кредитно-финансовое учреждение откажет в выдаче займа, и сделка не состоится.

Документы

Чтобы продать квартиру через ипотеку собственник должен представить кредитору документацию на объект. Это необходимо для проверки юридической чистоты сделки.

В кредитно-финансовую организацию владелец объекта предоставляет:

• копию документа, удостоверяющего личность;
• технический и кадастровый паспорт;
• свидетельство или выписка ЕГРП;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• подтверждение отсутствия обременения;
• справка об отсутствии зарегистрированных лиц;
• отчет об оценке.

Правоустанавливающие документы – это бумаги, на основании которых бал зарегистрирован факт собственности на объект. К таким относятся ДКП, дарственная, свидетельство о праве на наследство и другие.

Банк может потребовать иные дополнительные документы для проверки квартиры. На данном этапе продавцы опасаются, что при передаче документации на жилплощадь третьим лицам могут быть совершены мошеннические действия, в результате которых собственник лишится своего имущества.

На самом деле это невозможно, так как для заключения ДКП и регистрации в Росреестре необходимы подписи и личное присутствие обоих участников сделки.

Заключение ДКП

После рассмотрения всех представленных документов специалисты банка вправе выехать на объект для проведения аудита технического состояния. Это делается до момента подписания ДКП для удостоверения ликвидности жилья.

При осмотре эксперты проверяют:

• строительные конструкции на предмет отсутствия плесени, трещин, подтеков;
• коммуникации;
• целостность окон и дверей;
• электропроводку.

На этом этапе риски продавца при продаже квартиры в ипотеку заключаются в несоответствии планировки объекта плану БТИ. Такое может произойти из-за незаконной перепланировки или неверных замерах, которые специалисты сделали ранее и отразили в техплане.

Переход права собственности и получение денег

После подписания всех документов, включая кредитный договор, происходит регистрация сделки в Росреестре. Собственник теряет свои права на квартиру с момента обращения в регпалату или МФЦ. Банк перечисляет средства после госрегистрации.

Именно этот период многие продавцы считают опасным, так как права на объект уже утрачены, а средства еще не перечислены. Но закон защищает интересы всех участников сделки. Поэтому, если в течение 10 дней с момента госрегистрации деньги не будут выплачены, то ДКП будет признан недействительным. Имущественные права владельца будут восстановлены.

Выписка ЕГРП передается в банк, после чего кредитор выплачивает стоимость имущества продавцу указанным в договоре способом.

Процедуры проверки и оценки

Данный этап имеет основополагающее значение, так как по его результатам банком принимается решение о ликвидности квартиры, её фактической стоимости и возможности заключения сделки купли-продажи.

Проверка состояния

Аудит технического состояния объекта недвижимости заключается в осмотре:

• всех строительных конструкций (стен, полов и перекрытий), на предмет отсутствия трещин, потеков и плесени;
• имеющихся коммуникаций, установленных приборов отопления и водоснабжения, для выявления отсутствия коррозии, протеканий через разъемы и по основному материалу;
• дверей и окон, на предмет целостности установленных устройств, остекления и т.п.;
• открытых участков электропроводки, розеток и выключателей, а также потребителей электричества, на предмет отсутствия искрения, обугливаний и пр.

Оценка стоимости

После визуальной проверки и убеждения в том, что продаваемая квартира способна прослужить новому хозяину в течение всего срока нахождения в залоге, банк рекомендует своему заемщику проведение экспертной оценки стоимости жилья, зачастую в директивном порядке указывая специалиста, который должен выполнить оценочную процедуру.

Данное мероприятие предназначено для установления фактической стоимости квартиры исходя из местоположения, возраста постройки и состояния объекта недвижимости, а результатом является заключение эксперта, сумма в котором считается максимально возможной для данной сделки купли-продажи.

Проведение оценочной процедуры предотвращает необоснованное завышение стоимости квартиры при ипотеке, позволяя продавцу установить максимальную стоимость, указанную в заключении, если она меньше первоначальной и устраивает покупателя.

Застрахован, значит подготовлен

Прохождение проверочных и оценочных процедур является показательным, предваряя согласие банка на заключение сделки, судить о котором можно, если выполняется страхование ипотечных рисков, предназначенное для сохранения ликвидного состояния жилья, чтобы гарантировать финансовому учреждению возврат инвестированных средств при невозврате заемщиком ипотеки.

Оформление страхования квартиры от затопления, пожара, повреждения или действия стихийных сил производится за счет средств покупателя, а возмещение, если страховой случай наступит до перехода прав собственности, получит текущий владелец жилья, которому, однако, придется доказать свою непричастность к происшедшему столь своевременно событию.

Передача квартиры в залог

После выполнения всех предварительных согласовательных и подготовительных процедур финансовая организация дает свое согласие на сделку, заключая с покупателем договор ипотечного кредитования, согласно которого квартира переходит в залог банка сразу после подписания документа о купле-продаже обеими сторонами, а деньги продавцу поступают только после подтверждения фактического перехода имущественных прав.

Интервал времени между утратой текущим владельцем прав на свою квартиру и получением денежной компенсации, представляется многим потенциально опасным, что не верно, так как дополнение, внесенное регистрационным органом в отношении сделок с недвижимостью посредством ипотечного кредита, появившееся не так давно, сделало его полностью безопасным.

Перечисление денег

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи ипотечной жилой недвижимости оформляется путем перечисления денежных средств с текущего счета заемщика на расчетный счет продавца, при продаже квартиры по ипотеке Сбербанка, риски продавца, на данном этапе, сопоставимы с любым другим финансовым учреждением и сведены к минимуму за счет исключения непосредственной передачи денежных средств.

Именно на этом этапе сделки, при единовременной наличной оплате по договору купли-продажи, наиболее высока вероятность мошеннических действий и использования поддельных денежных знаков, проверить которые можно лишь в условиях банка или при наличии специальной контрольно-счетной техники.

Существующая практика оформления ипотечных договоров, исключает покупателя из цепи взаиморасчетов, которые производятся непосредственно банком, после того, как в его распоряжение поступает закладная на квартиру, прошедшая все предписанные в регистрационной палатой процедуры.

Ипотека: завышение цены

И вдвойне ответственный, если мы подразумеваем покупку квартиры в ипотеку. Какие риски могут ожидать покупателя? Поговорим об этом более подробно.

Начать стоит с поиска банка. Вообще, рекомендуется начинать поиск жилья после того, как банк одобрит кредит, поскольку для поиска будущей покупки у покупателя будет достаточно времени. Однако некоторые люди сначала ищут подходящую квартиру, а уже затем начинают подыскивать банк. И если с жильем на рынке проблем нет (найти можно любую квартиру), то вот банки могут отказать в выдаче кредитных средств. Поэтому поиск жилья лучше начинать уже после того, как банк одобрил ипотечный кредит.

Допустим, что ипотека одобрена на определенную сумму. Заемщик находит квартиру, которая ему подходит. Только вот банк может не согласиться с выбором клиента. Такое происходит редко, но все же происходит, например, если это проблемная квартира. Поэтому для того, что бы не терять время, лучше работать вместе с риэлтором. Таким образом скорость поиска подходящего жилья значительно увеличивается.

В данном случае речь идет о передаче средств. Хотелось бы отметить, что сделку, в которой участвует банк, можно считать едва ли не самой безопасной из существующих. Тем не менее, нужно держать ухо востро, если банк предлагает нестандартные схемы оплаты. К тому же есть вероятность краха банка, хоть и крайне невысокая. О схемах оплаты мы рассказывали ранее.

Что же касается покупки в ипотеку вторичного жилья, то здесь проблем куда больше, ведь в квартире, к примеру, может быть прописан человек, который находится в местах не столь отдаленных. При этом по документам он выписан, но это делается только на время заключения. В дальнейшем арестант возвращается и имеет полное право на свою жилплощадь, даже если она была продана. Такого рода мошенничество встречается на рынке недвижимости не так уж редко, так что будьте внимательны при проверке всех документов на квартиру.

Если заемщик нашел подходящую квартиру и приобрел ее, это не значит, что ему можно расслабляться. Ведь теперь он должен выплачивать долг банку, а это занимает в среднем от 10 лет и более в зависимости от кредитного договора.

Проблема такова: главное, что бы у заемщика всегда была возможность выплачивать этот долг. Но, как показали последние события, это возможно далеко не во всех случаях. Кого-то сократили, кому-то уменьшили заработную плату на работе и вот заемщику не хватает средств не только на выплату ежемесячного платежа, но даже на квартплату.

В особо запущенных случаях банк может отсудить квартиру и продать ее с целью погашения долгов заемщика. При этом денег с продажи жилья не всегда хватает для полной выплаты долга. Таким образом заемщик оказывается без квартиры и с большим долгом. Потому-то ипотека — это крайне ответственный и взвешенный шаг.

Если говорить в целом, ипотека — это один большой риск. Но рисков можно избежать, если пользоваться услугами специалистов — как риэлторов, так и юристов. В этом случае можно избежать рисков, хоть и придется немного потратиться.

Здравствуйте, Сергей! Да, вы можете договориться с оценщиком и с продавцом о завышении суммы в договоре, но это незаконно, поэтому я об этом Вам не говорил…

А теперь по порядку.

Договорённость с продавцом. 

В вашей ситуации продавец должен получить больше денег от банка, чем стоит его квартира, и излишки отдать Вам. 

Во-первых, Вы должны быть уверены в том, что продавец это сделает, тут всё на честном слове, по договору продажи квартиры продавец получит деньги и в общем-то на этом всё может и закончиться.

Во-вторых, если у продавца возникают обязательства по уплате налогов с продажи квартиры,  налогов ему придётся платить больше, т.к. сумма в договоре будет выше и платить налог нужно будет именно с этой суммы. Опять же, вы можете эти излишние налоги компенсировать из своих денег.

Договорённость с оценщиком.

На самом деле оценщики могут немного завысить стоимость квартиры, сделав определённые фотографии и взяв определённые квартиры для сравнения (это всё будет в оценочном отчёте).

Способы получения денежных средств

Чтобы снизить риски для продавца, банковскими организациями разработано несколько способов перечисления средств. Основным способом считается безналичный расчет. Как только квартира переоформляется на нового собственника, а также попадает в залоговое обременение, кредитор обязуется сделать перевод в течение 10 дней.

Для этого покупатель должен открыть счет в учреждении, выступающим третьим лицом в ипотечном договоре, или предоставить реквизиты другого банка. Однако стоит отметить, что при транзакции между разными организациями может быть списана комиссия в установленных ими размерах.

Если продавец хочет получить дополнительное подтверждение, что деньги будут им получены по завершению сделки, он может воспользоваться возможностями банковской ячейки. В таком случае после подписания соответствующих бумаг вся оговоренная сумма помещается в ячейку. А после завершения всех процедур продавцу предоставляется доступ к её содержимому. Если банк предоставляет подобные услуги, ими можно воспользоваться бесплатно. Если кредитор не работает в данном направлении, снять банковскую ячейку можно самостоятельно, поделив с покупателем расходы на её содержание.

О продаже в ипотеку

Конечно же, многие люди предпочитают продавать недвижимость, получая взамен сразу полную сумму. Так они могут быть спокойны по поводу своей выгоды. Но не всегда удаётся найти человека, который располагал бы сразу всей суммой. Поэтому и приходится сталкиваться с таким понятием, как ипотека.

Процесс продажи сам по себе не простой. Ведь приходится найти покупателя, показать свою недвижимость посторонним людям, которые могут и не согласиться на покупку. Также придётся отстаивать свою цену, чтобы значительно не удешевить квартиру.

Трудности появляются тогда, когда покупателям оказывается человек, желающий взять ипотеку. Тут основная проблема в том, что человек не может гарантировать, что банк действительно выдаст кредит. А из-за такой неоднозначности продавцы начинают переживать.

Всегда присутствует риск, когда человек связывается с ипотекой. Пусть он и незначительный, однако, всё же есть. Но, тем не менее, у сделки есть и свои преимущества.

Плюсы участия банка в деле:

1. Как покупатель, так и продавец может рассчитывать на полное юридическое сопровождение.
2. Помещение, в котором будет проводиться сделка, является комфортабельным и безопасным.
3. Будут соблюдаться все правила и нормативы для сделки данного вида.
4. Можно воспользоваться услугами нотариуса, который поможет качественно составить документы.
5. Деньги нельзя будет подделать, так как рассчитываться с продавцом будет лично банк.

Продажа квартиры в ипотеку всё-таки подразумевает риски для продавца

Поэтому обращать внимание нужно не только на преимущества, но и на недостатки. А минусы есть, как общие, так и свои для каждого

Из недостатков можно отметить:

1. Длительность. Процедура проводится значительно дольше, чем при обычной купле-продаже.
2. Документы. Банковское учреждение может запросить дополнительные официальные бумаги, которые нужно будет предоставить. А из-за этого возможны дополнительные хлопоты, ведь для получения некоторых справок придётся посещать государственный орган.
3. Вероятность отказа. Вот это считается главным недостатком. Ведь сейчас достаточно часто банки отказывают выдавать ипотеку, а отрицательны ответ они могут дать на любой стадии оформления. Например, отказ может прийти через полгода, а человек уже будет рассчитывать на то, что получит деньги за недвижимость. А ведь банк не может дать гарантий, что точно выдаст ипотеку. Именно поэтому многие продавцы больше не желают связываться с ипотечниками. Им проще снизить стоимость жилища, чем опять идти на риск.

Человек, находящийся в роли продавца, может сам решать, стоит ли ему связываться с ипотекой или нет. Рекомендуется тщательно взвесить все за и против, чтобы потом не удивляться внезапно возникшим сложностям, которые можно было предугадать.

Разница в рыночной и кадастровой стоимости

На любое недвижимое имущество, при регистрации на него права собственности владельцем, дополнительно предоставляется необходимая техническая документация. Здесь помимо определенной информации содержится кадастровая стоимость объекта. Эта величина отличается от рыночной цены по следующим моментам:

1. В течение продолжительного периода времени величина не изменяется, а так и соответствует значению, прописанному в документе.
2. Кадастровая стоимость объекта может быть искусственно занижена, так как исходя из этого значения, определяется налогообложение.
3. Рыночная цена объекта, отражает текущее состояние имущества и устанавливается непосредственно при продаже продавцом.
4. На кадастровую стоимость не оказывает влияние текущий уровень цен на недвижимость в конкретном регионе.
5. Эти значения вычисляются абсолютно в разных форматах и имеют различное предназначение в отношении объекта.

Несмотря на наличие целого ряда отличий, две этих величины неразрывно связаны, так как на основании одного значения, формируется другой ценник и наоборот. Такая практика наблюдается при регистрации и последующей продаже объекта на вторичном рынке недвижимости.

Важно! Следует понимать, что искусственно значение рыночной стоимости не может быть чрезмерно занижено или завышено в несколько раз в сравнении с кадастровой ценой, установленной в соответствующем документе. https://www.youtube.com/embed/kuLqm6Otars

Какие документы должны быть оформлены

Независимую оценку квартиры может оплатить любая сторона, но нужнее всего этот документ покупателю – банк требует. Поэтому расходы можете разделить на двоих или вообще на себя не брать – как договоритесь.

В отношениях двух сторон, которые заключают дорогостоящую сделку, обязательно должны присутствовать подтверждающие документы.

Вам, как продавцу, нужно иметь несколько документов, которые должны быть при составлении договора купли-продажи. Это:

1. Нотариально заверенное согласие супруги на продажу квартиры.
2. Заверенное согласие на продажу и отсутствие претензий со стороны лиц, участвовавших в приватизации.
3. Справка из психо и нарко диспансеров о полной дееспособности.
4. Согласие органов опеки и попечительства (если есть несовершеннолетние дети).
5. Технический паспорт квартиры (план). Если была проведена перепланировка, то разрешение на нее. Этот вопрос важен именно тогда, когда квартиру покупают по ипотеке – банк проверяет.
6. Выписка из ЕГРП. В этом документе все – обременения, аресты, имя собственника, адрес, площадь. Получить выписку можно через интернет на сайте https://www.егрп.рф, или http://online-egrp.ru, или в МФЦ. Можете отправиться туда с покупателем, чтобы информация была свежая.

Другие документы, которые важны именно для продавца

1. Расписка о получении аванса (задатка) с точным указанием реальной суммы. Сумму нужно писать прописными буквами. Текст – своей рукой. Обязательно проставляйте дату получения денег. Можете пригласить свидетелей. Расписка нужна будет, если дело дойдет до суда. Особенно, если есть оговорки, в каких случаях деньги полностью остаются у вас.
2. Предварительный договор купли-продажи. Именно его и покажет покупатель в банке, когда будет оформлять документы на ипотеку.
3. Самый важный документ при совершении сделки – договор купли-продажи. В нем, по пунктам, должны быть включены все условия передачи квартиры и денег. Укажите точный адрес, площадь, условия, и сроки передачи квартиры в собственность покупателя, сроки освобождения квартиры и снятия членов семьи с регистрации. На основании договора банк будет принимать решение. Поэтому можете вписать условия передачи денег. Например, через банковскую ячейку при свидетелях – нотариусе и работнике банка. Или потребуйте перевода суммы оплаты на ваш счет в банке. Таким образом, после того, как покупатель подпишет ипотечный договор, и квартира перейдет в залог банку, будет сделана соответствующая запись в ЕГРП, банк переведет деньги на ваш счет или карту. До этого момента депозитарный счет (ячейка) будет заморожена.
4. Акт приема-сдачи. Часто бывает необходимо, чтобы покупатель подписал этот документ с описанием всего, что есть в квартире, если продаете вместе с мебелью и бытовой техникой. Если вы брали аванс именно за мебель и обстановку, то так и укажите. Потому что покупатель может заявить, что аванс вносил за квартиру, а мебель ему оставили просто так. Если не будет никаких подтверждающих документов с подписями обеих сторон, вы не сможете доказать обратное.

Продавцу нужно помнить, что не только покупатель будет проверять квартиру. Этим займется и банк. На рисунке список основных моментов, которые повлияют на решение банка о выдаче ипотеки вашему покупателю:

Проверьте сами, есть ли у вас какие-либо нарушения. Если обнаружите, то скорее всего, вам придется искать покупателя с собственным капиталом.

Первоначальный взнос и зачем он нужен

Давайте подробно рассмотрим данный вопрос. Дело в том, что без первоначального взноса заемщику не одобрят ипотеку. Банки предоставляют ипотечное кредитование покупателям, лишь при условии, что те выплатят продавцу сразу же примерно 15% от цены за жилплощадь. Именно данный факт и породил необходимость в завышении стоимости недвижимости. Но обо всем по порядку. Смотрите сами, 20% — это 1/5 от суммы, необходимой для покупки жилья. Учитывая, что люди приобретают покупку в ипотеку, у них вряд ли есть хотя бы 350000 рублей свободных средств. Вот здесь и появляются различные уловки. Одной из них и посвящена наша статья. Давайте ответим на вопрос: завышение стоимости квартиры при ипотеке что это ? По факту, это реализация следующей схемы:

1. Вы находите подходящий для вас вариант квартиры.
2. Договариваетесь с продавцом про завышение цены на его недвижимость.
3. Пишите расписку, что выплатили ему 15% .
4. Передаете все бумаги вашему менеджеру в банке.
5. Получаете ипотеку на нужную вам сумму.

Давайте рассмотрим каждый этап немного подробнее.

• В первую очередь лучше всего выбирать вариант квартиры из вторичного рынка. Поскольку при сдаче дома обычно есть фиксированная цена, менять которую застройщики не будут. А значит, данный вариант нам не подходит.
• Далее следует просмотреть объявления на срочной продаже. Обычно цена на такие квартиры занижена в связи с необходимостью продать ее в заданные сроки. Возможно разница между рыночной стоимостью и суммой запрашиваемой продавцом, сможет покрыть вам первый взнос.
• Немаловажный факт, доверительные отношения. Это чаще всего происходит, когда обе стороны заинтересованы в сделке. Например, спрос на квартиру не особо велик, а вы готовы приступить к оформлению документов хоть завтра.
• Обязательно написание расписок о выплате взноса и его получении, в двух экземплярах каждая. Данный факт сможет обезопасить вас обоих.
• Вы вместе должны решить, где и у кого вы будете заказывать оценку стоимости квартиры, чтобы иметь возможность завышения цены. Возможно, у продавца есть какие-либо необходимые для этого контакты.
• Далее вы передаете все необходимые бумаги в банк и ждете его решения. В том, случае если ваш обман не уличат, все останутся довольны.

Казалось бы все очень просто. Но на практике все далеко не так. Завышение цены может привести к очень плачевным последствиям. И, поверьте, отказ в ипотеке наименьшая из них. Поскольку при доказательстве данного факта, вас могут привлечь к административной ответственности за мошенничество. Давайте поговорим подробнее, про то чем вы рискуете, идя на такую сделку. Итак, приступим.

Для чего нужно завышение стоимости

Заемщики идут на завышение цены ипотечного жилья по нескольким причинам:

1. У покупателя просто нет денег для выплаты первоначального взноса. В этом случае необходимая сумма вносится за счет средств жилищного кредита;
2. Квартира приобретается без ремонта, и часть кредита покупатель планирует вложить в отделку интерьера;
3. Гражданин планирует получить заемные средства, чтобы потратить их часть на текущие расходы.

Во всех этих случаях речь идет о не вполне законной схеме. Процедура связана с определенными рисками покупателя и продавца. Тем не менее, возможность получить определенную выгоду от сделки делает эту схему достаточно распространенной.

Особенности сделки для сторон

Процедура купли-продажи жилой недвижимости в ипотеку регламентируется Федеральным законом №102 «Об ипотеке» от 16.07.1998 года. Привлечение ипотечных средств расширяет количество участников сделки до трех:

• продавец;
• покупатель;
• банк, выдавший кредит (заимодавец).

Наличие третьей стороны многократно усложняет процедуру.

Важно! И продавец, и покупатель, и объект недвижимости подвергаются тщательной проверке. Такой подход сводит к нулю возможность мошеннических действий.

Покупатель-ипотечник

Для покупателя, который приобретает жилье за ипотечные средства, устанавливается ряд обязательных условий:

1. Оценка подобранного помещения. Некоторые финансовые учреждения настаивают на привлечении определенных оценщиков, не принимая другие заключения.
2. Банку придется оплачивать проценты за выданные средства и кроме того обязательно оформить страхование имущества.
3. Недвижимость обременяется до момента полной выплаты кредита.

Формально покупатель может самостоятельно выбирать понравившееся помещение, но практически оно должно полностью соответствовать требованиям банка.

Продавец-собственник

Для продавца продажа через ипотеку означает лишь то, что проверка документов для сделки будет более тщательной. Он получит деньги за проданное имущество не от покупателя, а от банка. При этом рассчитывать на наличный расчет не приходится, деньги перечисляются на указанный счет.

Продавец залоговой квартиры

Недвижимость, взятая в ипотеку, может быть продана раньше, чем кредит будет погашен, только при согласии кредитора (как происходит купля-продажа залоговой квартиры?). Банки крайне неохотно идут на такие сделки, но в случае серьезных финансовых осложнений или других форс-мажорных ситуаций это вполне возможно.

Справка! При продаже в ипотеку ипотечного имущества продавец проходит длительную предварительную процедуру по одобрению действий.

Покупатель ипотечного жилья

Для покупателя ипотечной квартиры ипотека выдается на следующих условиях:

• Внесение первоначального взноса. Его размер зависит от суммы, выплаченной продавцом банку. Покупатель компенсирует продавцу уже выплаченную сумму средств, а оставшийся кредит переоформляет на себя.
• Повышенные требования к уровню дохода заемщика.

Банк выставляет более высокую планку для переоформления ипотечной квартиры во вторичный кредит, тем самым страхуясь от возможного повторения ситуации.