Рефинансирование ипотечного кредита: что это такое

Почему банк может отказать в рефинансировании ипотеки?

На самом деле, рефинансирование не считается выгодной процедурой для кредитора. Особенно если речь идёт о компании, в которой эта самая ипотека была оформлена. Существует множество возможных причин, по которым учреждение может отказать в получении рефинансирования займа на квартиру. Какие это причины?

• Отрицательная кредитная репутация. Это ключевой момент, на котором кредитор акцентируется в первую очередь. У каждого банка свои критерии оценки кредитной репутации.
• Неплатёжеспособный заёмщик. Если кредитора не устроит уровень дохода, указанный в справке, компания откажет в рефинансировании.Уровень платёжеспособности мог измениться в худшую сторону с момента оформления ипотеки. В связи с этим кредитор требует новую справку о жалованье.
• Объект недвижимости снизился в стоимости. Такую ипотеку не представляется возможным рефинансировать, потому что стоимость объекта, на текущий момент, может быть ниже суммы задолженности.
• Перепланировка без согласования залогодержателя. Любые реконструкции залогового имущества следует согласовывать с кредитором и после получения согласия последнего, узаконивать.
• Нет страховки. Если при оформлении ипотеки заёмщик отказался от страховки, в рефинансировании будет отказано.
• Ипотека была оформлена с применением маткапитала. Отрицательное решение в этом случае аргументируется тем, что при погашении задолженности, родители обязаны выделить доли в объекте детям. Новый кредитор не сможет наложить обременение на объект принадлежащий детям.
• Не соответствующий правилам рефинансирования предыдущий договор. При рефинансировании предъявляются требования по пределам денежных сумм. Сли остаток задолженности ниже или выше обозначенных границ, рефинансирование невозможно. То же самое касается и временных ограничений. Нельзя рефинансировать займ, оформленный менее полугода назад. Таак же заёмщик может не соответствовать возрастным ограничениям.
• Несоответствие цели и правил рефинансирования. Некоторые кредиторы отказывают в рефинансировании ипотеки на дома и землю.
• Обращение к кредитору, с которым заключён текущий ипотечный договор. Такая процедура не выгодна для учреждения.
• Разница между ежегодным процентом менее 1%. Теряется смысл процедуры из- за текущих расходов, превышающих возможную сумму выгоды.
• Расторжение брачного союза. Супруг, как правило, выступает в роли созаёмщика. По условиям, в случае развода в рефинансировании кредита будет отказано.
• Объект недвижимости не является залоговым имуществом. Если не оформлено обременение на объект, значит кредит не является ипотекой. Рефинансирование обычных займов возможно по более высоким ставкам.
• Рефинансирование было проведено ранее. Мало кто из кредиторов идёт на повторное рефинансирование.

Так стоит ли проводить рефинансирование?

Давайте резюмируем всю информацию в некий алгоритм, который позволит понять — стоит ли брать новый кредит. Для этого нужно провести несложные расчеты, сравнить данные и сделать выводы. Вам нужно знать следующие значения:

1. Издержки на переоформление.
2. Сумма будущей переплаты от текущего остатка по текущему кредиту, за минусом затрат по п.1
3. Переплата в результате рефинансирования
4. Разница между п.2 и п.3 и будет ваша выгода.

С налоговым вычетом чуть сложнее, но не намного.

1. Считаем на какую сумму вы можете получить налоговый вычет по начисляемым процентам ( 2 млн. минус стоимость квартиры).
2. Если вы уже заплатили в виде процентов эту сумму по первому кредиту, то этот фактор не учитываем.
3. Стоимость вашей квартиры более 2 миллионов, аналогично п.2.
4. Сколько вы можете вернуть денег по текущему кредиту в виде переплаты по процентам (налоговый вычет).
5. Сколько недополучите денег от возврата по начисленным процентам.

Далее вычитаем от вашей выгоды все издержки и недополученный доход. Это и будет ваш чистый финансовый результат от переоформления кредита.

Деньги любят счет. И лучше потратить несколько минут на расчеты, чтобы оценить перспективность переоформления текущей ипотеки, чем потерять время, деньги и нервы и получить в итоге нулевой или отрицательный результат.

Можно ли рефинансировать ипотеку несколько раз?

Несмотря на отсутствие ограничений со стороны закона, заемщик, который часто переоформляет кредитный договор, вызывает подозрения у банка. Для финансовой организации такое поведение свидетельствует о непродуманной тактике и плохой подготовке к оформлению кредита.

Постоянное изменение условий, расходы со стороны банка на переоформление, изменения данных в графе залогодержателя заставят задуматься каждый следующий банк. В какой-то момент они начнут отказывать не только в переоформлении ипотеки, но и в обычных кредитных продуктах.

Кроме того, стоит помнить о том, что некоторые банки требуют оплату комиссии – 2-9% от суммы кредита за оформление договора. А часть из них, как ВТБ, возьмет комиссию даже при отрицательном решении банка. Поэтому взвесьте все до того, как оформить новую ипотеку.

Еще один нюанс – наличие других кредитов. Если в момент переоформления ипотеки у вас есть другие незакрытые задолженности перед банками, даже регулярно оплачиваемые, банк может отказать в переоформлении.

Его специалисты посчитают, что этот плательщик может не справиться со своим долгом и перестанет платить. А это зона риска, в которой работают не все банки и не со всеми клиентами. Но если желающий переоформить ипотеку получает зарплату на карту банка и никогда не имел просрочек по кредитам, а также имеет кредитную карту без просрочек этого же банка, у него шансов получить положительное решение больше.

Особенности рефинансирования ипотеки

Плюсы и минусы рефинансирования

Рефинансирование имеет очевидные плюсы. Вы берете кредит под меньшую ставку, следовательно, сокращаются:

• размер переплаты – банк начисляет меньшие проценты;
• ежемесячный платеж – уменьшаются обе части платежа: уходящая на погашение тела кредита и на уплату процента;
• срок платежа – высвобожденные средства вы можете направить на досрочное погашение долга.

Еще один плюс рефинансирования, реализуемый не всегда – возможность вывести квартиру из-под залога. Вместо ипотеки вы по факту возьмете потребительский кредит без обеспечения. Но это срабатывает при одновременно совпадении факторов:

1. Банк согласен предоставить беззалоговый кредит.
2. Размер кредита небольшой.
3. Процентная ставка по потребкредиту равна или меньше ипотечной (что очень редко).

Другой плюс рефинансирования – вы можете сменить валютную ипотеку на рублевую. В таком случае размер ежемесячного платежа закрепится на одной величине и не будет меняться из-за скачков курса.

Но есть и некоторые минусы рефинансирования ипотеки:

• вам придется понести финансовые затраты на переоформление ипотеки – банк может потребовать оценку имущества или взимать комиссию за перевод денег, возможно, придется запрашивать свою кредитную историю для проверки;
• вы не получите свободные деньги на руки, так как банки рассчитаются между собой (программы рефинансирования обычного кредита предусматривают возможность получения дополнительных сумм);
• необходимо будет переоформить страховку.

Словом, минусы рефинансирования ипотеки – это дополнительные затраты денег на проведение процедуры.

Когда рефинансирование выгодно

Чтобы понять, выиграете вы от рефинансирования в финансовом плане или нет, необходимо:

1. Подсчитать финансовую выгоду от уменьшения процентной ставки.
2. Сопоставить сумму расходов на переоформление ипотеки с выгодой.
3. Прибавить к сумме будущего ежемесячного платежа прочие обязательные расходы – например, комиссию за ведение счета и страховой взнос.

Также следует убедиться, что условия ипотеки в новом банке не хуже, чем в нынешнем

Обратить внимание нужно:

• на возможность досрочного погашения;
• на удобство пополнения счета;
• на функциональность онлайн-кабинета и смс-информирования;
• стоимость сопутствующих услуг.

Выгодно ли рефинансирование ипотеки? Как сделать рефинансирование, чтобы было выгодно?

Многих людей волнует вопрос: «Стоит ли рефинансировать ипотеку? Ведь раньше ставки по ипотеке были одни, а сегодня они другие – на несколько позиций меньше?!».

Писать заявление о рефинансировании ипотечного договора выгодно в таких ситуациях:

• если ставка по договору в данный момент выше той, что предлагает другой банк;
• если ипотека была взята в банке на не очень выгодных для клиента условиях;
• если клиент оформил ипотеку на крупную сумму.

Стоит ли делать процедуру рефинансирования ипотеки в 2020 году?

Процесс погашения ипотеки в одном банке путем взятия кредита в другом целесообразен в таких случаях:

• если клиента не устраивает обслуживание в банке, где он брал ипотеку;
• если клиенту тяжело оплачивать обязательную сумму ежемесячного платежа.

Сейчас в России идет тенденция снижения процентной ставки по ипотеке. Порой разница между ставками на теперешний момент и предыдущий может доходить до 5–6%. Рефинансирование позволяет сэкономить средства.

Чтобы понять, выгодно ли рефинансировать ипотеку, нужно просчитать, какой остаток задолженности нужно внести по старому договору и сколько денег придется заплатить по новому договору. Если разница небольшая, тогда можно не менять условия кредитования.

Минусы при рефинансировании ипотеки

1. Длительная процедура оформления. На все про все человеку понадобится не меньше месяца, чтобы перезаключить ипотечный договор с другим банком. Ему придется искать банк, предоставляющий программу рефинансирования на выгодных условиях, общаться с банком, страховой, оценочной компанией, готовить необходимый пакет документов и многое другое.
2. Рефинансирование – не бесплатный процесс. Даже если человек будет обращаться во все инстанции самостоятельно, то все равно ему придется потратиться на оценщика, доверенность, на регистрацию закладной.
3. Если банк одобрил заемщика, то следующим этапом будет рассмотрение им объекта недвижимости. На этом этапе заемщику нужно оценить квартиру. За услуги оценщика придется заплатить. И если после процедуры оценивания банк откажет в выдаче ипотеки, то никто не будет компенсировать заемщику его расходы, понесенные им на оценивание недвижимости.

Может ли банк отказать в рефинансировании ипотеки?

Чаще всего это происходит по таким причинам:

• плохая кредитная история заемщика (наличие задолженностей, несвоевременная оплата по кредиту);
• невысокий официальный доход;
• небольшой стаж работы;
• несоответствие объекта залога требованиям банка;
• предоставление банку неправдивых сведений касательно трудоустройства, заработной платы и др.

Что такое рефинансирование и зачем оно нужно

Рефинансирование – это получение новой ссуды с лучшими условиями для погашения существующей задолженности перед банком. Потребность в процедуре возникает, если параметры действующей ипотеки значительно отличаются от текущих рыночных предложений. Перевод долга в другую кредитную организацию позволит снизить нагрузку на семейный бюджет и уменьшить конечную переплату.

Рефинансирование ипотеки для физических лиц может быть двух видов:

1. Внутреннее. В этом случае клиенту предлагается оформить новый договор на более выгодных условиях у действующего кредитора. Такой вариант имеет несомненное преимущество, ведь предмет залога не потребуется передавать в другой банк.
2. Внешнее. Это получение новой ипотеки в другом банке под залог того же объекта.

Безусловно, получение нового кредита у действующего кредитора – процедура менее трудозатратная. Нет необходимости переоформлять обременение, банк уже знает заемщика как клиента и может оценить его дисциплинированность в части внесения платежей. Однако кредиторы неохотно идут на подобные операции. Например, в банке ВТБ и Сбербанке рефинансирование действующей ипотеки по новым условиям не предусмотрено. Кредитная организация предлагает заключить дополнительное соглашение о снижении процентной ставки. Решение о возможности подписания такого документа банк принимает единолично, клиент не может на него повлиять. Такая политика кредитной организации имеет простое объяснение – банку невыгодно проводить полную процедуру внутреннего рефинансирования, в первую очередь кредитная организация заинтересована в привлечении новых заемщиков из числа клиентов других банков.

Рефинансирование в другом банке позволит:

• Снизить процентную ставку.
• Изменить срок кредитования – уменьшить или увеличить период в зависимости от текущего финансового положения.

Порядок рефинансирования ипотеки

Прежде чем приступить к переговорам с банком и сбору документов, следует правильно рассчитать время: даже самый простой процесс перекредитования занимает в среднем полтора-два месяца, и срочный отъезд в отпуск или запланированную командировку заставит клиента по возвращении начинать всё заново.

Теперь, решившись на обращение к кредитору, следует:

1. Оценить сумму задолженности по старой ипотеке. Как это сделать, было описано ранее. Вполне может оказаться, что заёмщик преувеличивает тяжесть долгового бремени, а в реальности сможет рассчитаться с финансовым учреждением без заключения нового договора. Если сумма не столь значительна, её лучше выплатить до конца — это позволит сохранить идеальные отношения с кредитором и впоследствии получить новый заём.
2. Узнать свою кредитную историю. В рефинансировании может быть отказано, если заёмщик успел себя плохо зарекомендовать; если «индекс благонадёжности» стремится к нулю, логичнее не заявлять о желании получить перекредитование, а искать способы исправления сложившейся ситуации.
3. Выбрать банк, предоставляющий услугу. Заёмщик может обратиться как в «собственное», так и в любое стороннее финансовое учреждение, а лучше — сразу в несколько. Узнав условия программы и требования к клиентам, можно приступать к сбору документов и походу в офис. При оценке условий, предлагаемых тем или иным финучреждением, необходимо учитывать собственную привлекательность в качестве кредитополучателя. Наибольшие шансы имеют люди, имеющие официальный доход и возможность подтвердить его, предоставив справку по форме 2-НДФЛ или аналогичный документ по требованию банка. Имеют значение и обстоятельства предоставления первой ипотеки: в идеале при оформлении договора не должны были быть задействованы материнский или семейный капитал, а заёмщику следует быть полноправным собственником, с внесением соответствующих данных в ЕГРН. Ещё одно важнейшее обстоятельство — наличие прописанных в квартире детей или недееспособных лиц: в этом случае банк практически лишается обеспечения.
4. Обратиться с заявлением о перекредитовании в выбранный банк. При первом визите следует уточнить, какие именно документы требуется собрать: списки разных финансовых учреждений незначительно различаются.

Чаще всего в них входят:

• собственно заявление, оформляемое в свободной форме или на типовом бланке;
• паспорт или загранпаспорт;
• старый договор кредитования с графиком погашения задолженности;
• если обращение производится в другой банк — справка из «исходного» об оставшейся сумме платежей и отсутствии просрочек;
• документ, подтверждающий трудоустройство или регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя;
• справка о доходах по форме работодателя, банка или 2-НДФЛ;
• документ, подтверждающий право собственности — в настоящее время это выписка из ЕГРН, которую следует заблаговременно получить в Росреестре;
• прочие имеющие отношение к делу справки и документы, вплоть до квитанций и чеков из банкоматов.

1. Дождаться решения кредитора. Как правило, на рассмотрение обращения у банков уходит от двух до семи рабочих дней. В некоторых случаях приходится ждать дольше — вплоть до двух недель. Кроме того, в процессе представители банка могут связываться с заявителем, уточнять у него детали и просить представить дополнительные документы — нужно быть готовым к такому повороту.
2. Пройти процедуру одобрения кредитором недвижимости, выступающей в качестве залога. Для этого потребуется обратиться к аккредитованному оценщику, заплатить довольно существенную сумму, а также получить согласие страховщика, оформляющего полис, и направить соответствующие документы новому кредитору.
3. Дождавшись выдачи заёмных средств, погасить кредит и забрать закладную в «исходном» банке, после чего зарегистрировать новую; на этом рефинансирование считается оконченным.

Реструктуризация и рефинансирование: сходства, различия, последствия

Отличия реструктуризации и рефинансирования:

1. В рамках рефинансирования клиент одного банка обращается в другую кредитную организацию и оформляет долгосрочный кредит на новых условиях. Процентная ставка ниже, а условия лучше. Банк получает нового клиента и увеличивает кредитный портфель.
2. При реструктуризации человек обращается к прежнему кредитору. Банк сохраняет клиента, но предлагает более лояльные условия займа. Реструктуризация актуальна в тяжелых финансовых ситуациях, когда заемщик рискует просрочить или просрочил платеж.

Долг реструктурируют по-разному: уменьшают процент, увеличивают общий срок погашения, меняют график и тип платежей. Банки предлагают заемщику кредитные каникулы – период, когда человек платит только проценты. Допускается полное или частичное списание штрафов и неустоек. Реструктуризацию предлагают в сложных случаях и при желании оформить рефинансирование.

Что такое рефинансирование ипотеки

Отвечая на вопрос, что такое рефинансирование ипотеки, можно сказать, что это новый кредит по более выгодной для заемщика ставке, с помощью которого он может погасить ипотеку. Клиенты банков, выбирают реструктуризацию ипотечного кредита для того, чтобы облегчить условия выплаты ипотеки – снизить ставку по кредиту, а значит, и сумму регулярных платежей. В этом случае клиент банка может избавиться от необходимости выплачивать кредит на недвижимость и, закрыв задолженность, перейти к погашению более легкого в финансовом плане нового займа. Кроме того, рефинансирование ипотеки используется, чтобы при досрочной выплате займа получить недвижимость в собственность для ее последующей реализации.

Основных способов, как рефинансировать ипотеку, существует два: смена банка-залогодержателя и вывод квартиры из-под залога.

Рассмотрим вкратце каждый из них.

В случае перехода от одного банка к другому вы берете новый кредит на ипотеку и оформляете залог квартиры на более выгодных условиях. Целью такого кредита является снижение процентной ставки или объединение нескольких кредитов разного вида в один. При этом устанавливается общая ставка и определяется единый график по выплатам.

При выкупе квартиры берется беззалоговый кредит, средствами которого погашается ипотека, а квартира переходит в собственность заемщика. В этом случае сам кредит, как правило, становится дороже. Квартиру при этом заемщик может реализовать и за счет полученных средств, а далее расплатиться по новому кредиту.

Ответы на популярные вопросы

Рефинансирование ипотечного кредита представляет собой сложную финансовую операцию. Поэтому при ее осуществлении нередко возникают самые разнообразные вопросы. Наиболее часто на практике встречаются следующие из них.

Можно ли рефинансировать военную ипотеку

Действующее законодательство не запрещает рефинансировать военную ипотеку. Вместе с тем, большая часть банков, участвующих в программе, не предоставляет подобную услугу. Однако, КБ Зенит одним из первых разработал новую кредитную программу, позволяющую рефинансирование военной ипотеки. Более того, банком в 2018 году были успешно реализованы несколько пробных сделок.

Можно ли повторно рефинансировать ипотеку

Сегодня банковскую услугу, позволяющую повторно рефинансировать ипотеку, предоставляет небольшое количество кредитных организаций. В их число входят: Райффайзенбанк, АИЖК, Абсолют Банк. Среди крупнейших участников банковского рынка предпринимал попытки предоставления повторного рефинансирования ипотеки ВТБ. Однако, конкретные условия данной услуги определяются исключительно в индивидуальном порядке для каждого клиента.

Сохраняется ли налоговый вычет

Начиная с 2014 года действуют новые правила налогового вычета. В соответствии с ними, возможность возврата средств не привязывается к конкретному объекту недвижимости или ипотечному кредиту. Поэтому налоговый вычет при рефинансировании сохраняется. Однако, установлен максимальная его величина, составляющая с 2018 года 3 млн. рублей. В результате, заемщик имеет право вернуть 13% от этой суммы, то есть 390 тыс. рублей.

Сколько раз можно рефинансировать ипотеку

Законодательство не ограничивает количество процедур рефинансирования, проводимых для одного ипотечного кредита. Вместе с тем, некоторые банки устанавливают собственные требования, например, о том, что нельзя рефинансировать займ, который ранее прошел реструктуризацию. Кредитные организации вправе устанавливать подобные ограничения. Однако, на российском рынке представлено немало банков, предоставляющих услуги повторного рефинансирования.

Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом

В случае, если при получении ипотеки были использованы средства материнского капитала, это существенно усложняет процедуру рефинансирования кредита. Более того, большинство банков попросту не предоставляют такой вид услуг в подобной ситуации. Это объясняется предельно просто – федеральное законодательство требует при использовании маткапитала в процессе оформления ипотечного кредита выделить в приобретаемой квартире доли для ребенка, рождение которого дало родителям право на получение сертификата.

В результате полученное в ипотеку жилье не просто находится в залоге, но и имеет одним из владельцев несовершеннолетнего ребенка. Очевидно, что новый банк откажется работать с этим объектом недвижимости. Единственный выход из ситуации – добиться разрешения со стороны органов опеки, убедив их в том, что ребенку будет предоставлено аналогичное жилье или равноценная денежная компенсация. Как следствие, рефинансировать ипотеку, если использован материнский капитал, достаточно сложно, а в некоторых случаях – практически невозможно.

Важно! В то же время, если на руках у заемщика имеется не использованный сертификат на семейный капитал, он вполне может быть применен при осуществлении рефинансирования. При этом средства расходуются на любом этапе сделки, в большинстве случаев — для погашения задолженности клиента перед новым банком

Можно ли рефинансировать ипотеку созаемщику

Как правило, банки не возражают, если предлагается рефинансировать ипотеку созаемщику. В этом случае условия и процедура сделки не меняются. Главное для успешного совершения операции – заранее обсудить со специалистами кредитной организации возможные нюансы сделки. В подобной ситуации в выигрыше оказываются все ее участники.

Требования и условия

Какие документы нужны

Рефинансирование – это, по сути, новый кредит. Поэтому для проведения операции вам понадобится обширный пакет документов:

• личный паспорт;
• справка с места работы об уровне зарплаты (или другое подтверждение наличия дохода);
• подтверждение трудоустройства на протяжении нужного времени (3-6 месяцев как минимум);
• выписка из Росреестра, подтверждающая наличие только одного обременения;
• выписка из Регпалаты, подтверждающая права заявителя на квартиру (или свидетельство о регистрации права собственности);
• техпаспорт и кадастровый паспорт;
• оценка стоимости жилья (не всегда);
• ипотечный договор с другим банком со всеми приложениями;
• выписка из банка об остатке задолженности.

Какие кредиты могут быть рефинансированы

Не каждую ипотеку банк согласится рефинансировать. Условия для проведения операции в учреждениях различаются, но есть и общие черты:

• ипотека должна быть взята минимум 1 год назад;
• до окончания действия кредита должно быть не менее 6 месяцев;
• на протяжении последних 12 месяцев не допущено ни одной просрочки;
• предмет залога застрахован и находится в отличном состоянии.

Некоторые банки ставят условия и по максимальной сумме рефинансирования.

Но, как правило, у человека, добросовестно платящего ипотеку без просрочек, проблем с получением перекредитования не возникает.

Для каких клиентов доступна услуга

К желающим произвести рефинансирование предъявляются стандартные требования, как и к любым заемщикам:

• наличие официального трудоустройства;
• определенный уровень зарплаты – такой, чтобы сумма нового платежа не превышала половины от дохода;
• российское гражданство;
• достижение возраста совершеннолетия.

Но, учитывая, что ипотеку вам уже ранее одобрили, под большинство требований ваша кандидатура подпадает автоматически

Большее внимание следует уделить подтверждению дохода, так как это самое важно при рефинанасировании

Кредиторы также обращают внимание на кредитную историю – если с выплатой по ипотеке у вас всё в порядке, но вы задерживаете платежи по потребительскому займу или имеете долг по ЖКХ, то рефинансирование также могут не одобрить

Новости по теме

10 апреля 2020
СРОЧНО. Вторая онлайн-конференция Эльвиры Набиуллиной. Ключевые заявления

Глава Банка России Эльвира Набиуллина провела вторую онлайн-пресс-конференцию. Председатель Центробанка затронула вопросы текущей экономической ситуации, а также рассказала, какие стабилизационные меры примут правительство и регулятор.

10 апреля 2020
Пособие по безработице. Новые правила удалённой подачи заявления в Центр занятости

Премьер-министр подписал Постановление о новой процедуре признания человека безработным. Заявление уже можно подавать в новом формате. Редакция «Выберу.ру» рассказывает, что изменилась в процедуре получения пособия.

09 апреля 2020
Маловато будет. В Думе увеличат сумму кредита для каникул

Анатолий Аксаков, возглавляющий комитет Думы по финансовому рынку, заявил, что увеличат максимальный размер кредита, получатель которого может рассчитывать на каникулы. Тот размер кредита, что установлен сейчас, не даёт двум третям только ипотечных заёмщиков воспользоваться каникулами.

Все новости банков

Банк предлагает реструктуризацию вместо рефинансирования ипотеки — в чем разница и каковы последствия такой процедуры

Прежде чем принять решение о выборе между рефинансированием и реструктуризацией, следует внимательно изучить эти два понятия. Заёмщики нередко путают их и соглашаются на одну процедуру вместо другой.

Рефинансирование выгодно банкам в первую очередь для привлечения новых заёмщиков. Такая процедура позволяет перетянуть клиентов, которые ранее оплачивали ипотеку другим кредитным организациям. Банку это позволяет увеличить портфель долгосрочных кредитов, а также прибыль, даже несмотря на то, что проценты по таким займам ниже.

Реструктуризацию кредитные организации предлагают действующим заёмщикам. Такая мера направлена на сохранение отношений с клиентом. Однако в первую очередь целью реструктуризации выступает помощь в выплатах проблемным должникам. Такая процедура прежде всего направлена на снижение ипотечного бремени в ситуациях, когда у плательщика возникли финансовые трудности.

Реструктуризация чаще всего используется, когда высока вероятность просрочки, либо она уже произошла.

Существует несколько вариантов проведения реструктуризации:

1. Уменьшение ставки по кредитному договору;
2. Увеличение срока ипотеки;
3. Перерасчёт графика выплат, в том числе изменение аннуитетных платежей на дифференцированные;
4. Кредитные каникулы, когда заёмщику предоставляется отсрочка либо на всю сумму, либо на основной долг (то есть в течение определённого времени вносить придётся только проценты);
5. В некоторых случаях – списание штрафов, пени, неустоек.

Далеко не всегда банки используют реструктуризацию только в работе со сложными заёмщиками. Зачастую такую процедуру они предлагают клиентам, которые обратились к ним за рефинансированием. Чтобы не потерять заёмщика и не лишится прибыли в виде процентов по его ипотеке, банк предлагает ему реструктуризацию.

Какие могут быть последствия в этом случае?

Клиенту снижают ставку, сокращают ежемесячный платёж. Чаще всего заёмщик остаётся полностью доволен такими действиями. Проблемы возникают гораздо позже, если заёмщик решается провести рефинансирование такой ипотеки в другом банке. В этом случае в первую очередь кредитор интересуется, проводилась ли по займу реструктуризация. После положительного ответа на этот вопрос обычно следует отказ в рефинансировании.

Отрицательное решение по заявке на рефинансирование объясняется, прежде всего, основным предназначением реструктуризации. Так как эта процедура проводится для урегулирования ситуации с проблемными клиентами, банк считает, что у заёмщика ранее возникали трудности с внесением платежей по ипотеке. Для кредитора это означает повышенный риск невыплат по выданным кредитам.

Таким образом, прежде чем дать согласие на реструктуризацию ипотеки, стоит хорошо подумать. Если возникли трудности с внесением платежей, такая процедура поможет не потерять квартиру (или другую недвижимость), справиться с долгом, не испортив кредитную историю, и без контакта с коллекторами. Однако если банк предложил реструктуризацию, чтобы не допустить рефинансирования у другого кредитора, лучше отказаться.

 Больше информации о реструктуризации кредита в нашей специальной публикации.