Доля в квартире в ипотеку: можно ли купить

Льготы на получение ипотечного займа

Ежегодное появление льготных программ позволяет взять ипотеку на выгодных условиях. Один из основных бонусов – низкая процентная ставка. Особые условия предоставляет Сбербанк.

Кто может рассчитывать на льготы с ипотекой:

Программа «Молодая семья»

Соискатели должны соответствовать возрастному цензу – от 21 до 35 лет. Сниженная процентная ставка начинается от 10% в год. Члены семьи выступают созаемщиками в погашении кредита. Они должны предоставить документы о своей платежеспособности. Срок кредита растягивается на 30 лет, а что касается первоначального взноса, имеются нюансы. Так, молодые семьи без детей уплачивают от 15%, а пары с детьми – всего 10% от ссуды.

Новая программа «Многодетные семьи»

Сбербанк предлагает спец условия для семей, воспитывающих двоих, троих и последующих детей. Условия акции продлятся до 31 декабря 2022 года, включительно. Льготный процент – 6%, а первоначальный взнос ипотечного кредита всего от 10%. Минимальные суммы начинаются от 300 000 и доходят до 8 млн рублей.

Однако в случае с долями банк внимательно изучает условия сделки. Приоритет отдается выкупу последней доли или комнаты, когда совладелец становится единоличным хозяином квартиры. Если долевое владение сохраняется, кредитор часто выносит отказ или требует залог на другое жилье.

Юридические сделки с кредитованием таят в себе много «подводных» камней. Банковские учреждения стараются выжать максимум, навязывая страховки, повышая процент и требуя исполнения обязательств. Далеко не все заемщики знают, как себя вести в таких ситуациях? Особенно в случае отказа в ипотеке на выкуп жилищной доли у родственника. Лучшее решение – обратиться за консультацией к юристу. Наши эксперты разберут ваш случай, укажут на сомнительные условия банка, дадут рекомендации, рассчитают риски и подготовят план-действий. Если вы не хотите сорвать сделку и остаться с невыплаченным кредитом – воспользуйтесь бесплатной помощью юриста!

Смотрите видео о нюансах выкупа доли в квартире по ипотеке:

Как продать долю квартиры в ипотеке?

Часто ипотека оформляется сразу на нескольких собственников. Так происходит, когда квартиру покупает семья. В этом случае долю получает каждый супруг, а если есть несовершеннолетние дети, то выделяется доля и им. При возникновении вопроса о продаже такой доли, необходимо решить – кому будет она продана.

Если квартира продается целиком, то больших отличий от вышеозвученных схем нет, с той оговоркой, что сделки будут проводиться с одобрения органов опеки и попечительства, которые проследят за тем, чтобы родители продали квартиру  и купили новую, где несовершеннолетним будут выделены такие же доли.

Если же детей нет, долю желает продать кто-то один из супругов, тогда все зависит от условий договора. Банк решает – давать или не давать согласие, поскольку в залоге находится до момента погашения ипотеки вся квартира целиком, как единый объект, так как доли супругов прописаны только на бумаге, но не произведено выделение их в действительности. Соответственно желающему продать придется дождаться погашения ипотечной ссуды полностью, либо найти другого плательщика, согласного выкупить долю на условиях переоформления кредитного договора на себя. Сделать это можно с согласия второго супруга. Подобная схема может иметь место, когда покупателем выступает кто-либо из родственников семьи.

Детальное предложение от русских банков по кредитованию на покупку долевой недвижимости

Как уже было сказано, в России есть несколько банковских учреждений, которые имеют такой продукт, как ипотека на долю в недвижимости. Сейчас мы обсудим условия этих предложений.

В Сбербанке

Главным условием получения займа на приобретение части недвижимости, является обязательное получение ее в полную собственность после операции покупки. Либо возможен такой вариант – вторая половина остается в собственности у одного из супругов.

Приобретаемая недвижимость обязательно передается в залог Банку.

Срок ипотеки наряду с этим может быть до 30 лет. Средства, на которые может рассчитывать получить заемщик в Сбербанке составляют от 300 тысяч до 15 миллионов российских рублей, они в общей сложности не должны превышать 80% от стоимости всего объекта на рынке недвижимости.

В залог банк принимает только полную квартиру или дом. Процент по кредиту установлен в размере 12% в год.

Приобрести долю в квартире могут заемщики до достижения ими возраста 75 лет.

Одним из лояльных условий в Сбербанке является то, что на долевую ипотеку могут рассчитывать даже пенсионеры.

В Газпромбанке

Газпромбанк выдвигает более строгие условия при получении подобных займов. Но это обусловлено тем, что кредит здесь может составлять более крупную сумму – до 45 миллионов рублей.

Здесь выдвигаются следующие условия:

• Для оформления ипотеки в этом банке необходимо приготовиться оплачивать первоначальный взнос, который составляет 15% от суммы займа. Для клиентов с материнским капиталом – 5%.
• За обслуживание кредита заемщик будет оплачивать 12% в год.
• Обязательное страхование жилья и заемщика.
• Объект ипотеки не должен быть в аварийном состоянии или подлежащим капитальному ремонту. Также нельзя получить ипотеку на приобретении доли в коммунальной комнате, малосемейке, доме с деревянными внешними стенами, хрущевке, находящейся в Москве или Московской области.

Страхование — обязательное условие выдачи кредита в Газпромбанке.

В РИБ

В этом банке помогут оформить ипотеку на долю, даже если после ее приобретения заемщик не станет полноправным хозяином жилья.

В Русском Ипотечном банке предъявляются конкретные требования к недвижимости, которые размещены на сайте банка.

Но наряду с этим остальные условия являются более жесткими, по сравнению с предыдущими банками:

• Сумма займа должна превышать 1 миллион рублей.
• Годовая базовая ставка составляет 14.5%, но окончательный ее вариант зависит от суммы кредита и срока, на который оформляется ипотека, а также от согласия заемщика заключить некоторые страховые договоры.
• Первоначальный взнос составляет четверть от суммы кредита.
• РИБ предлагает оформить такой кредит на срок до 25 лет.

Приобрести комнату в РИБе возможно только в Москве или МО.

Процентная ставка по кредиту уменьшается банком на полпроцента, в случае если после выкупа доли в квартире или доме, они станут полностью ему принадлежать.

В банке Зенит

Банк, из-за разницы стоимости недвижимости в различных регионах страны установил разные граничные суммы:

• Для Москвы и ближайшей к ней территории сума займа составляет от 800 тыс. руб. до 14 миллионов.
• Для остальных – от 270 000 рублей до 10,5 миллионов.

На сайте банка Зенит размещены все условия выдачи кредита на приобретение комнаты.

Также в этом банке присутствует градация процентных ставок, которая напрямую зависит от суммы первоначального взноса и срока, на который заключается кредитный договор:

При оформлении ипотеки в Зените обязательным условием является наличие физической страховки. От титульной же клиент может отказаться, но тогда банк поднимает годовую ставку на 3 пункта.

Как и в Русском Ипотечном Банке, максимальный срок кредитования составляет 25 лет.

В Транскапиталбанке

Для приобретения части недвижимости по ипотеке от Транскапиталбанка клиенту необходимо внести первоначальный взнос, ставка которого установлена на уровне 20%.

Важная информация на сайте Транскапиталбанка о требованиях продукта «Ипотека без границ».

Вместе с этим банк допускает наличие четырех созаемщиков. Банк работает с клиентами даже пенсионного возраста.

Касательно суммы займа, то Транскапитал предлагает оформить ипотеку от 500 000 рублей.

Как продать долю в ипотечной квартире

Исключение составляет ситуация, если в качестве покупателя выступает сособственник. Например, жилье было приобретено в ипотеку в период брака. После развода один владельцев выкупает долю и переоформляет кредит на себя.

Существуют следующие варианты продажи доли в ипотечной квартире:

1. Взять кредит и оплатить ипотеку.
2. Взять оплату за квартиру заранее.
3. Оформить продажу через банк-кредитор.
4. Переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Оплата ипотеки кредитными средствами

Популярным вариантам является оформление потребительского кредита для погашения ипотечного займа. Гражданин гасит ипотеку, забирает закладную, снимает обременение. С этого момента он может распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

Доля в праве собственности на недвижимость может быть продана в общем порядке. Вырученными деньгами можно будет погасить потребительский кредит.

Риски

Предварительная оплата

Гражданин может договориться с покупателем о предоставлении части денежных средств в качестве аванса. Средства направляются на оплату ипотечного кредита.

После снятия обременения, сделка совершается в обычном порядке. Покупатель передает остаток денежных средств наличными или переводом.

Риски

В данной ситуации большинство рисков несет покупатель. Поэтому для поиска покупателя придется значительно снизить стоимость квартиры. Собственник сильно потеряет в деньгах.

Риски покупателя:

1. Если продавец откажется от сделки после выплаты аванса, то средства можно будет взыскать в судебном порядке. Но это актуально при наличии у продавца официального дохода (зарплаты, пенсии). Даже в этом случае сумма будет возвращаться частями (не более 50% от суммы дохода в месяц). А при отсутствии официального заработка получить аванс обратно будет невозможно.
2. Процедура займет много времени (от 1 до 3 месяцев). За это время с собственником может что-то произойти. Взыскать с наследников внесенный аванс будет практически невозможно.

Привлечение банка-кредитора

Покупатель, продавец и банк заключают соглашение. Покупатель вносит деньги за квартиру в кредитную организацию на 2 счета (на погашение ипотеки и на свободный счет). Стороны устанавливают срок для проведения сделки.

Продавец получает закладную и снимает обременение. После чего сделка оформляется в обычном порядке. После государственной регистрации сделки банк передает продавцу денежные средства со свободного счета. Средства делятся между долевыми собственниками.

Плюсом способа является дополнительные гарантии для покупателя. В случае отказа продавца от сделки, покупатель получит деньги от банка в полном объеме.

Риски

Данный способ практически безопасен для всех сторон. Единственным сложностью является необходимость получения согласия банка. Однако на сделку пойдет минимальное количество кредитных организаций. Поэтому возможность необходимо уточнить заранее.

Переоформление ипотечного кредита

С согласия кредитной организации можно переоформить кредит на покупателя. В такой ситуации стороны совместно обращаются в банк с заявлением.

Параллельно покупатель дает заявку на одобрение ипотечного кредита. В случае положительного решения кредитная организация дает согласие на переоформление.

Риски

Возможные риски сторон:

1. Отказ банка. Кредитная организация редко идет на смену заемщика.
2. Ограниченное количество покупателей. Выбор покупателей для выкупа доли в ипотечной квартире и так невелик, а при переоформлении кредита сокращается дополнительно. Для использования способа необходимо, чтобы покупатель прошел в качестве заемщика в той кредитной организации, которая выдала кредит продавцу.

Кредит на долю

Параметры ипотеки на приобретение части недвижимости могут также отличаться — в зависимости от предмета договора (квартира или жилой дом), а также от наличия льгот и желания потенциальных заемщиков их использовать.

В квартире

Рассчитывать на положительное решение кредитора при желании приобрести часть недвижимости можно только в случае, если планируется купить последнюю долю квартиры, а затем переоформить в собственность целый объект.

Можно, конечно, обратиться за кредитованием покупки отдельной комнаты. При этом нужно обосновать в банке целесообразность такой покупки, а также рассказать о своих действиях в случае серьезной ссоры с соседями по жилплощади.

В доме

При покупке части дома учитываются следующие моменты:

• общая площадь;
• сколько комнат приобретается;
• возможность осуществления перепланировки и физического разделения дома на несколько частей, чтобы каждая из них имела отдельный вход и коммуникации.

Лучше обращаться за ипотекой, когда все строительные/ремонтные работы уже выполнены. В ипотечном договоре обычно сказано, что проведение перепланировок и капитального ремонта до полного выполнения кредитных обязательств не допускается. Как и оформлять другой объект недвижимости в ипотеку.

При использовании материнского капитала

Облегчить покупку доли в квартире или доме поможет материнский капитал. С помощью этой формы господдержки можно:

• уплатить первоначальный взнос;
• погасить часть кредита.

В 2017 году помощь семьям с двумя и более детьми предусмотрена в сумме 453 тысячи рублей.

Для военнослужащих

Военнослужащие для покупки жилья могут воспользоваться льготной программой кредитования «Военная ипотека». Однако для этого необходимо выполнить ряд условий, одним из которых является участие в накопительно-ипотечной системе не менее 3 лет. Важным нюансом «Военной ипотеки» является погашение кредита за счет средств военного бюджета, благодаря чему для заемщиков покупка жилья в кредит стала более доступной. Но стоит отметить, что с помощью этой программы кредитования нельзя приобрести только часть квартиры.

В соответствии с ФЗ №117 «О НИС жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004, деньги допускается направить на покупку:

• жилого помещения;
• участка с домом или частью дома;
• недвижимости по договору долевого строительства.

Условия банков ТОП-5

Ситуация на рынке относительно долевой ипотеки обстоит достаточно печально, так как банкам невыгодно работать с неполноценным имуществом, пусть даже под залог оставляется вся квартира. Оформление ипотеки на часть квартиры возможно всего в нескольких финансовых учреждениях:

1. Сбербанк предлагает возможность приобретения жилой недвижимости на общих условиях ипотечного кредитования. Минимальная сумма составляет 300 тыс. рублей, а сроки погашения до 30 лет. При этом, Сбербанк может похвастаться малыми размерами минимальной годовой ставки, которая составляет всего 11%. Рассчитывать на минимум не стоит, но именно это является показателем стабильности. Также Сберабанк кредитует пенсионеров и учитывает доп. Доход без документов.
2. В Газпромбанке также имеется ипотека на выкуп доли в квартире, но данная программа распространяется только на выкуп последней доли в квартире или комнаты. Ставка от 11%. ПВ от 15%. Если есть материнский капитал, то ПВ 5%. Действуют скидки для сотрудников предприятий газовой промышленности, крупных партнеров банка, зарплатников и бюджетников. Срок до 30 лет. Сумма от 500 тыс. руб. до 45 млн.
3. Тинькофф Банк. Преимуществом данной организации является возможность оформления ипотеки на отдельную долю, что можно назвать эксклюзивом на отечественном рынке. Процентная ставка составляет 13,35% (минимум), а минимальный взнос — 25% от жилья. Ипотеку будет выдавать не сам банк, а банки партнеры. Есть некоторые сложности со сбором, передачей документов. Тинькофф Банк выступает в роли ипотечного брокера.
4. Финансовая Корпорация Открытие. Крупнейший частный банк предоставляет возможность приобретения в ипотеку долей квартиры (последней), на условиях 12%-ой годовой ставки и 20% первоначального взноса (если будет справка 2НДФЛ иначе только 30%). Банк достаточно придирчивый к клиентам.
5. Дельтакредит один из самых гибких ипотечных банков. Он позволяет купить не только последнюю, но и просто долю в квартире. Ставка достаточно привлекательная от 10,75%, но они просят оплатить комиссию до 4% от суммы кредита, чтобы она была минимальной. Также на ставку влияет первый взнос. Он может составлять от 15%, но максимальная скидка будет если есть 50%. Срок ипотеки до 25 лет.

Особенности оформления долевой ипотеки

Мы уже разобрались с видами частичного владения имуществом, но долевая ипотека может быть оформлена только в определенных случаях. Работающие на территории нашей страны банки предлагают своим клиентам различные программы кредитования, но ни одна из них не является готовым решением для заемщика, так как каждый случай рассматривается отдельно.

Существует три самых распространенных ситуации, при которых люди обращаются в банк для оформления доли в ипотеку:

1. Заемщик уже является владельцем нескольких долей, и ему не хватает всего одной части для полноценного владения имуществом.
2. Заемщик является владельцем всего одной из долей, но хочет расширить свое жилое пространство за счет приобретения еще одной.
3. Клиент банка хочет приобрести долю в квартире, не являясь при этом владельцем других частей.

Процедура оформления ипотеки подразумевает наличие залогового имущества, которым по факту является приобретаемое жилье. При этом, в распоряжение финансовой организации будет отдаваться не доля, а целая квартира, поэтому наиболее вероятным одобрение финансовой ипотечной помощи будет в первом случае, когда заемщику не хватает всего одной доли для полноценного приобретения жилья.

Вторая ситуация немного сложней, но если каждый из владельцев даст свое письменное согласие с условием залога, шансы оформления ипотеки возрастают. К недостаткам можно отнести высокие процентные ставки, так как стоимость полноценного жилья на рынке гораздо выше, да и продать его намного легче, чем всего лишь часть.

В третьем случае вам скорей всего откажут, но если вы состоите в хороших отношениях с владельцами жилья, можно обойти ограничения путем разделения долей. Придется потратить немного денег на процедуру оформления документов, а потом уже направляться в банк с подтверждением выкупленной доли. Но даже в этом случае шансы довольно малы, поэтому рисковать не стоит.

Важно! В законодательстве существуют ограничения относительно минимального количества квадратных метров, которые необходимы для проживания одного человека. При этом, в качестве долевого владения не могут выступать часть жилья общего назначения (кухня, туалет, коридор, кладовые и другие нежилые зоны), поэтому при разделении на части их квадратура не учитывается

Как купить квартиру у родственника в ипотеку?

Единственная возможность для потенциального заёмщика, желающего купить жильё у близкого человека и столкнувшегося с вероятностью отказа в проведении «родственной сделки», – это попытаться договориться с банком.

Сначала целесообразно изучить кредитные продукты, предлагаемые соответствующими учреждениями, проконсультироваться с сотрудниками различных банков и попытаться узнать о возможности приобретения квартиры у родственника в ипотеку.

Нелишним будет даже обратиться к ипотечному брокеру, способному максимально быстро проанализировать предложения разных банков.

Важно постараться доказать банку, что планируемая сделка покупки квартиры у близкого родственника в ипотеку не проводится с целью обойти законодательство и получить заёмные средства обманным способом. В качестве главного аргумента чистоты сделки следует выразить готовность произвести расчёт с продавцом-родственником в безналичной форме

Это минимизирует риски возникновения претензий со стороны родственников и попыток признать сделку недействительной через суд, что, в свою очередь, снижает и риски кредитора

В качестве главного аргумента чистоты сделки следует выразить готовность произвести расчёт с продавцом-родственником в безналичной форме. Это минимизирует риски возникновения претензий со стороны родственников и попыток признать сделку недействительной через суд, что, в свою очередь, снижает и риски кредитора.

Однако банк может выдвинуть и другие требования к заёмщику, касающиеся порядка оформления сделки по продаже квартиры близкими родственниками.

Так, например, некоторые банки справедливо опасаются того, что стоимость жилплощади будет искусственно завышена и заёмщик получит возможность истратить заёмные средства на другие цели, не связанные с приобретением жилья.

Но и этот риск можно свести к минимуму, если предложить банку провести оценку приобретаемой квартиры независимым экспертом, который аккредитован самим банком.

Если сразу сообщить сотруднику банка о факте родства покупателя и продавца, а также объяснить цель предстоящей ипотечной сделки (например, раздел имущества между братьями и сёстрами и др.), то шансы на её одобрение банком существенно увеличатся.

Третьим аргументом в пользу такой ипотечной сделки станет то обстоятельство, что у родственников соискателя (особенно если это – родители), продающих квартиру, приобретаемая недвижимость не является единственной. А ещё лучше, если они будут прописаны по другому адресу. В таком случае потенциальному заёмщику лучше сразу же предъявить сотруднику банка подтверждающую документацию.

При покупке недвижимости в ипотеку у близкого родственника (у родителей, братьев, сестёр) следует учесть один нюанс: заёмщик не сможет получить налоговый вычет по долгу и процентам. В налоговом кодексе РФ прямо указано, что вычет не полагается, если купля-продажа была заключена между близкими родственниками.

Алгоритм приобретения квартиры у родственников почти аналогичен общему порядку действий при оформлении ипотеки и состоит из следующих этапов:

1. Обращение в банк и получение одобрения на проведение «родственной сделки».
2. Сбор всех запрашиваемых банком документов.
3. Выбор кредитной программы и выполнение всех требований банка.
4. Заключение с продавцом предварительного договора продажи жилья с внесением пункта о выдаче задатка.
5. Проведение оценки жилья.
6. Внесение первоначального взноса.
7. Оформление страховки.
8. Регистрация перехода прав и обременения в Росреестре.

Для оформления ипотеки между родственниками собирается стандартный пакет документов, включающий:

• заявление-анкету на оформление ипотеки;
• справку 2-НДФЛ о платёжеспособности заёмщика и от работодателя с печатью и подписью;
• паспорт с отметкой о регистрации;
• копию трудовой книжки;
• свидетельство о рождении детей;
• документ о заключении брака;
• бумаги, подтверждающие родственные связи.

Какие банки дают ипотеку на долю в квартире

Сегодня практически все крупные банки дают ипотеку, правда условия ее предоставления несколько различаются.

Сбербанк ​

Возможность получить ипотеку от Сбербанка на долю в квартире есть у тех заемщиков, которые после сделки станут обладателями всего жилья или его части, когда оставшейся половиной владеет законный супруг/супруга. В качестве залога оформляется квартира целиком.

Условия выдачи ипотечных займов:

1. Размер от 300 000 до 15 000 000 рублей, но не более 80% от стоимости недвижимости.
2. Ставка от 9% годовых.
3. Срок – от полугода до 30 лет.
4. Есть возможность привлечения созаемщиков, например, второго супруга.

Как только регистрация ипотечного договора будет завершена, деньги переведутся на счет заемщика.

Газпромбанк

Оформить ипотеку получится также только на последнюю недостающую долю. Условия предоставление займа:

1. Размер – до 45 000 000 рублей.
2. Ставка – от 12% годовых.
3. Срок – от полугода до 30 лет.
4. Первоначальный взнос – от 15%.

Оформление ипотеки в Газпромбанке всегда сопровождается обязательным страхованием объекта недвижимости от повреждений и потери. В некоторых случаях может потребоваться заключение договора титульного страхования.

Не получится взять ипотеку даже есть после выкупа доли жилье полостью перейдет в вашу собственность, когда:

• состояние дома где расположена квартира аварийное или требуется капитальный ремонт строения;
• комната является частью коммунальной квартиры;
• тип жилья: малосемейка;
• внешние стены дома возведены из деревянных блоков;
• тип жилья: «хрущевка» и распложено оно в Москве или МО.

Русский ипотечный банк

Один из редких банков, дающих ипотеку на комнаты, даже если после заключения сделки заемщик не становится единоличным владельцем квартиры.

Условия выдачи займа:

1. Размер – от 1 000 000 рублей.
2. Первоначальный взнос – от 25% (можно использовать материнский капитал).
3. Ставка – от 14,5% годовых.
4. Срок – до 25 лет.

При оформлении ипотеки в Русском ипотечном банке заключаются договора страхования:

• жилья;
• клиента;
• титульного риска.

Страхование залоговой недвижимости условие обязательное, от остальных двух договоров заемщик имеет возможность отказаться, но тогда процент по кредиту автоматически увеличится.

Если после приобретения доли, квартира станет полностью принадлежать клиенту, базовая процентная ставка снизится на 0,5% и составит 14%.

Банк «Зенит»

Купить в ипотеку долю в квартире через банк «Зенит» получится на следующих условиях:

1. Размер – от 800 000 до 14 000 000 рублей в Москве и МО, от 270 000 до 10 500 000 рублей – в остальных регионах.
2. Ставка – от 15% годовых.
3. Первоначальный взнос – от 20% (чем больше сумма, тем меньше процентная ставка по кредиту).
4. Срок – до 25 лет.

Если заемщик не будет страховать жизнь, здоровье и титульные риски, ставка по ипотеке автоматически увеличится на 3%.

Транскапиталбанк

Всем, кто желает приобрести комнату в Транскапиталбанке, ипотека будет предоставлена на следующих условиях:

1. Размер – от 500 000 рублей.
2. Первоначальный взнос – от 20%.
3. Срок – до 25 лет.
4. Возможность привлечения до 4 созаемщиков.

Если заемщику 65 лет и более, обязательное условие – страхование жизни и здоровья, а также приобретаемого объекта недвижимости.