Ипотека на строительство дома — условия и ставки

Основные требования банков

• Залог. Здесь может быть разный залог, практически везде берется залог земли, на котором строится дом. В случае же, если стоимость земельного участка несопоставима со стоимостью кредита, банк вправе потребовать предоставить в залог другую недвижимость – квартиру, гараж, машину или другой участок.
• Поручители. Высокие риски требуют банк подстраховаться в виде поручителя. Чаще всего распространена практика привлечения до 3х физических лиц-поручителей. Не везде банки это требуют, но в случае, отсутствия других финансовых гарантий вполне подойдет этот.
• Целевое использование заемных средств. Ипотека под строительство дома является целевым кредитом. Целевыми кредитами также являются классическая ипотека на квартиру, автокредит, где цель четко прописана в договоре и не может быть потрачена на какие-либо другие нужды. В рассматриваемом случае также разрешено тратить деньги только на указанную в договоре цель – строительство частного дома и необходимо будет отчитаться за потраченные деньги. Если сравнить с ипотекой на квартиру, то там деньги переводятся непосредственно на счет продавца недвижимости, в случае же строительства дома, в т.ч. своими силами, такой вариант невозможен. Кредиты на строительство дома выдаются частями – например, половина сразу, половина потом. Чтобы получить вторую половину кредита, необходимо отчитаться перед банком за первую ее часть в виде чеков, после чего выдаётся вторая часть.

Также распространена практика разбивки кредита на много частей, то есть фактически предоставляется кредитная линия. Клиент берет деньги у банка по мере закупки стройматериалов или оплаты услуг, отчитывается за предыдущие займы и получает следующие транши.

• Тип разрешенного строительства земельного участка. Ипотека под строительство дома предполагает особые требования к статусу земли, на котором планируется стройка. Земля должна быть ИЖС.
• Первоначальный взнос. Для данного ипотечного кредита наличие первоначального взноса говорит о том, что клиент строит дом не только за счет заемных средств. Ведь, по условиям банка, клиенту может быть предоставлено максимум 70-80% от сметной стоимости будущего дома.

Также, в качестве подтверждения банк может принять чеки, касаемые оплаты финансирования будущего дома. Срок действия чеков стоит уточнять у менеджеров банка.

Составление сметы

Когда планируют ремонт в квартире, часто выходят за рамки бюджета. Но если в случае с ремонтом можно оставить одну комнату незавершенной, то жить в недостроенном доме не получится. Чтобы не израсходовать весь бюджет при строительстве, мы несколько недель изучали предложения.

Для начала посетили выставочные площадки застройщиков — это несколько десятков плотно стоящих демонстрационных домов. Еще бывают площадки, где несколько мелких застройщиков показывают свои дома — по 1—2 от каждого. Дома похожи, а стоимость зависит от материалов и компании.

Плюс заказа в крупной компании в том, что у них есть банки-партнеры, готовые одобрить кредит на строительство дома в этой компании. Минус — внести изменения в проект по своему желанию нельзя: нужно выбирать из доступных вариантов и их комплектаций. Наши изменения застройщик внести в проект не мог: размер комнат, планировка ванной комнаты и материал стен были фиксированными. Предложенные варианты нас не устраивали.

А еще всю работу пришлось бы заказывать у одного застройщика — это часто бывает невыгодно. От такого предложения мы отказались.

У мелких застройщиков свобода выбора больше. Многие соглашаются бесплатно доработать проект, но редко бывают льготные программы кредитования. Мы хотели дом из оцилиндрованного бревна и искали застройщика, который специализируется на этом материале.

Компанию выбрали на одной из выставок деревянных домов. Нам предложили несколько типовых проектов на выбор. У каждого проекта было несколько вариантов планировки, еще можно было выбрать дерево и его размер. Мы внесли около 10 изменений в проект: увеличили диаметр бревна, козырек у крыши, высоту потолка, размеры комнат, учли перепланировку в ванной комнате. Как выбирали дом и из чего складывалась цена, я расскажу в отдельной статье.

Для планирования сметы нужно знать этапы строительства, их сроки и стоимость. Дом из бревна возводится в два этапа: сначала коробка — это фундамент, стены и временная крыша; затем второй этап — коммуникации, внешняя и внутренняя отделка. После возведения коробки дом должен отстояться, это время отводится под естественное оседание дома при высыхании бревен — усадку. Рекомендация застройщика — не меньше года между этапами. Это особенность деревянного домостроения.

Проект с выбранными материалами и комплектацией стоил 2,6 млн за первый этап и 3,9 млн за второй. Дополнительно мы заложили 300 тысяч на бурение скважины, установку септика и подведение коммуникаций к дому и 10% от сметы на непредвиденные расходы.

Первый этап занимает 3—6 месяцев в зависимости от погоды, а потом еще год усадки. После этого можно начинать второй этап строительства. Итого нам требовалось 2,9 млн в начале строительства и еще 4,6 млн через полтора года.

Предварительная смета на наш дом — 7,5 млн рублей

Первый этап

Сколько
2,9 млн рублей: 2,6 млн по смете и 0,3 млн на непредвиденное

Когда
В начале строительства

Второй этап

Сколько
4,3 млн рублей: 3,9 млн по смете и 0,4 млн на непредвиденное

Когда
Через 1,5 года

Внешние коммуникации — скважина, септик, электричество

Сколько
300 000 Р

Когда
В середине второго этапа

Почему ипотечное кредитование в Сбербанке – это выгодно?

Главное достоинство ипотеки под строительство жилого дома в Сбере – низкая процентная ставка. Необходимо помнить, что такой вид ипотеки является рискованным для любого банка – если что-то пойдет не так, то финансовая организация останется с недостроенным домом в качестве залогового имущества. Поэтому предложение Сбербанка на рынке, по сути, уникально, и, помимо выгодного размера процентов, этот банк может предоставить и другие преимущества:

•  Сбербанк не берет комиссию за обслуживание кредита и рассмотрение заявки;
• Кредитует неработающих пенсионеров и инвалидов;
• Сбербанк выдает сумму больше, чем банки конкуренты за счет того, что учитывает дополнительный доход без справок, с ваших слов;
• Если вы выплатите ипотеку досрочно, никаких штрафов банк вам не начислит;
• Этот вид ипотеки в Сбербанке лоялен к государственным программам: например, частично можно оплатить долг по кредиту средствами из материнского капитала или из обеспечения молодых семей жильем;
• У Сбербанка есть особые условия за зарплатных клиентов или для тех заемщиков, чьи работодатели являются партнерами Сбербанка;
• Такой вид ипотеки допускает наличие созаемщиков;
• Банк имеет список аккредитованных строительных компаний, и если при выборе подрядчика вы обратитесь к ним, вам будут предложены дополнительные льготные условия;
• На общую сумму выплаченных процентов вы можете оформить налоговый вычет в ФНС (13%, что составляет приблизительно 260 000 рублей, а также сделать возврат процентов по ипотеке).

Также Сбербанк особо оговаривает отсрочки по кредиту – допускаются сроком до 2-х лет. Такая отсрочка не избавляет заемщика от обязанности в течение этого срока исправно вносить требуемые проценты, но это может застраховать его от непредвиденных трат, которые непременно обеспечит строящийся частный дом. Оформить отсрочку можно сразу, и первые три года после получения ипотечных средств не тратить денег на возвращение кредита.

Какие нюансы оформления нужно знать

Прежде чем обращаться в банк, стоит рассмотреть основные особенности данного типа кредитования. К примеру, процентная ставка, указанная на сайте – это только минимальный процент, от которого отталкивается кредитор. Окончательная ставка определяется индивидуально для каждого заемщика в соответствии с его финансовыми возможностями и наличия обеспечения.

Кредитная история – это немаловажный фактор, который позволяет не только получить одобрение, но и повысить максимальную сумму к получению.

Ипотека на строительство дома – это рисковое делопроизводство для банка, поэтому без обеспечения получить кредит не получиться. Варианты обеспечительных мер:

1. поручительство;
2. залог.

Будущий заемщик вправе выбрать тип постройки – это может быть самостоятельное строительство или же поиск подрядчика. В последнем случае кредитная организация безналичным платежом оплачивает услуги строительной компании в соответствии с предоставленной сметой и согласованием периода.

Если клиент решает самостоятельно найти подрядчика, то банк заключает с ним трехстороннее соглашение, где уточняется необходимость предоставления сметы. На основании этого документа банк передает денежные средства заемщику, а тот должен передать их застройщику (не забудьте проверить застройщика).

Стоит отметить, что на банковском рынке имеются как целевые программы, которые предполагают сниженную процентную ставку, так и не целевые, которые позволяют тратить средства, не отчитываясь перед кредитором.

В качестве залогового имущества вправе выступать любая недвижимость, приобретенная заемщиком по праву владения. Банк рассматривает в качестве обеспечительных мер наличие у клиента земельного участка в собственности.

Условия ипотечных кредитов на строительство дома

Ипотеку по указанной программе предлагают три российских банка – Сбербанк, Россельхозбанк, Открытие. Основные условия:

Кредитование строительства частных домов для банка сопряжено с повышенным риском. Рост цен, дефолты, банкротство подрядчика, потеря работы и здоровья заемщиком способны затормозить и даже сорвать этот процесс. Кредитор страхуется от форс-мажоров установлением дополнительных условий на кредиты ИЖС:

1. Строительство разделяется на этапы со сроками реализации. По завершению этапа в банк предоставляются отчетные документы, подтверждаются все финансовые затраты (договора с подрядчиками, сметы расходов, товарно-кассовые чеки).
2. Все деньги сразу не получить. Ипотека на возведение частного дома выдается траншами по завершению строительных этапов.
3. Проект на дом согласует кредитор. Внесение инженерно-строительных изменений при возведении допускаются только с разрешения банка.
4. Ипотека на строительство собственного дома обойдется дороже покупки в кредит готового объекта. Процентная ставка выше в среднем на 2-3 пункта.

Обязательное требование – первоначальный взнос от 15% стоимости строительства. При нарушениях графика и технологии строительства, нецелевого использования средств кредитор вправе расторгнуть договор и потребовать досрочный возврат.

Что нужно знать о залоге

Ст. 76 ФЗ № 102-фз «Об ипотеке» допускает принятие в залог объекта незавершенного строительства и приобретенных заемщиком материалов с оборудованием. Однако ликвидность такого имущества низкая, а вырученные средства не покрывают издержки. Поэтому на практике обеспечением кредита под ИЖС выступают:

• залог иных жилых помещений заемщика (квартира, дом или его доля/часть);
• дорогостоящие ТС, драгоценности, акции;
• права требования или аренды;
• поручительства физических лиц;
• земельные участки в собственности.

При обращении залога на частный дом придется оформить залог на земельный участок, на котором находится постройка. Если земля арендуется, в залог переходит арендное право.

Доступно ли досрочное погашение ипотеки на возведение жилья

В банковском учреждении предоставляется возможность досрочного закрытия ипотечного долга. Клиенты могут не дожидаться окончания действия договора по ссуде и исполнить свои долговые обязательства заранее. В этом случае дом перейдет в его собственность без наличия обременения. А именно к этому стремится каждый заемщик.

Полное погашение взятого кредита представляет собой процедуру, при которой кредитополучатель вносит на ипотечный счет сумму, достаточную для закрытия ипотечного займа

При этом важно, чтобы процесс был произведен правильно. Ведь если не будут соблюдены все нюансы, то могут появиться проблемы, споры, вплоть до судебных разбирательств со Сбербанком

Условия по ипотеке на строительство частного дома в Россельхозбанке в 2020 году

Российский сельскохозяйственный банк дает своим клиентам более десятка разных пакетов оформления займа.

Ипотечное кредитование в РСХБ

Кредитование в Россельхозбанке происходит на особых требованиях, которые равны для всех клиентов. Информацию по предложениям и процентам публикуют на сайте.

Описание программы:

• максимальный срок — 30 лет;
• первый платеж — минимум 15% от общей стоимости возведения дома;
• размер — от 100 000 до 60 миллионов рублей;
• выдается строго в государственной валюте по безналичному расчету;
• ставка — от 9%.

Сельская ипотека

Одним из наиболее привлекательных по условиям является тарифный план «Сельская ипотека». Здесь предусмотрена льготная ставка по процентам для того, чтобы привлекать людей к жизни в сельской местности. Коэффициент переплаты — от 2,7% на срок до 25 лет. Особенности:

• целевые средства на приобретение недвижимости или ее возведение;
• клиент сам выбирает схему погашения задолженности;
• доходы подтверждаются банком;
• есть возможность купить не только жилплощадь, но и земельный участок (что особенно актуально в сельской местности).

Предоставляемые документы

Для вынесения банком решения о предоставлении или отказе в предоставлении ипотечного кредита необходимо подать заявку с приложением следующих документов:

• Паспорта гражданина Российской Федерации.
• Заверенной копией трудовой книжки.
• Документов, подтверждающих доходы – справки по форме 2-НДФЛ или по форме банка (найти ее можно на сайте Сбербанка или взять в его отделении).
• Анкеты. В ней указывается  сведения о заемщике, объекте недвижимости. Здесь же есть возможность указать дополнительные доходы, подтверждение которых не требуется.

При получении положительного решения от банка для заключения договора ипотечного кредитования предоставляются:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок – свидетельство о праве собственности, выписка из ЕГРН, договор аренды и тому подобное.
2. Договор подряда на строительство объекта при привлечении специализированной организации.
3. Смета на постройку дома.
4. Разрешение на строительство, полученное в соответствии с действующим законодательством.
5. Документы по оплате первого взноса.

Если строительство задумала молодая семья и/или многодетная, военнослужащий и тому подобное, могут быть получены льготы и софинансирование из бюджета. В таком случае предоставляются дополнительно подтверждающие документы.

Условия Сбербанка

На постройку собственного дома Сбербанк готов предоставить заемщикам от 300 тысяч рублей. Четверть этой суммы необходимо заплатить сразу – в виде первоначального взноса. Остальная часть кредита погашается ежемесячно, равными частями. Отдавать ссуду можно не более 30 лет, так как это максимальный срок кредита, выдаваемого на возведение частного дома. Минимальный срок полного погашения займа – один год.

Сбербанк выдвигает лояльные условия ипотеки на постройку частного дома. Первое, что требует банк – это застраховать строящийся дом от возможной гибели или серьезных повреждений. Оформление страховки вовсе не прихоть банка, а требование закона об ипотеке (статья 31). В нем сказано, что заемщик обязан выполнить это условие, если иное не указано в договоре с банком. Кредитору нет никакого смысла отказываться от дополнительной гарантии возврата долга, поэтому в ипотечном договоре необязательность страховки не прописана. Напротив, она является важным условием получения целевого кредита.

Ссудодатель перечисляет и ряд других условий, при которых процент по кредиту будет увеличен:

• Клиентам без зарплатной карты — плюс 0,5%;
• До регистрации ипотеки – плюс 1%

Сам дом находится в залоге у банка. Обременение будет снято после того, как заемщик полностью погасит долг. Впрочем, банк готов вместо строящей недвижимости взять в залог другое жилое помещение.

Документы для получения ипотеки

Чтобы получить целевой кредит на дом, заемщик предоставляет кредитору обязательный пакет документов. В него входят как обязательные бумаги, так и те, что предоставляются только в определенных случаях.

К обязательным документам, которые предоставляются при любых условиях, относятся:

1. Заполненная  клиентом анкета банка;
2. Гражданский паспорт потенциального заемщика (копия);
3. Паспорта всех созаемщиков, если они имеются (копии);
4. Трудовая книжка или иной документ, подтверждающий стаж заявителя и наличие у него работы (копия);
5. Справка о доходах гражданина (она не нужна, если будущий домовладелец имеет зарплатную карточку Сберегательного Банка);
6. Документы на предмет залога (если им является не возводимый дом).

После одобрения ипотеки банком от клиента потребуются дополнительные бумаги:

1. Документы на строящееся здание (договор аренды или покупки земельного участка, разрешение на строительство, договор со строительной компанией, смета и т.д.);
2. Справки, подтверждающие финансовую возможность гражданина сделать первоначальный взнос (как правило, это справки из банка, где лежит требуемая сумма).

Претенденты на участие в данном проекте к общему пакету документов добавляют:

• Брачное свидетельство (если заемщик и его супруг не старше установленного возраста);
• Метрика на ребенка (необходима для одиноких родителей, желающих участвовать в программе);
• Документальные подтверждения платежеспособности родителей молодого заемщика.

Требования кредитора к заемщику

Банк готов кредитовать вас, если вы соответствуете определенным критериям:

1. Вам не меньше 21 года;
2. На момент последнего взноса по кредиту вам должно быть не больше 75 лет;
3. Вы должны официально работать, причем на текущей работе – непрерывно хотя бы полгода;
4. Общий трудовой стаж – не менее пяти лет.

Потенциальным клиентам разрешается привлекать к ипотеке еще двух созаемщиков. В случае нарушения графика погашения долга, требование и штрафные санкции банка могут быть применены к любому из них. Если кредит выдается гражданину, состоящему в браке, его муж или жена становятся созаемщиком автоматически.

Другие способы

Построить дом с привлечением кредитных средств Сбербанка можно и другими способами:

1. Программа «Загородная недвижимость» позволяет построить дачу или садовый дом. Также купить земельный участок под строительство.

Общие условия программы совпадают с программой на строительство дома. Ставка начинается с 9,5 %.

1. Кредит под залог имеющегося жилья. По этому варианту ставка процентов выше. Начинается от 12%.
2. Потребительский кредит. Вариант простой и доступен при отсутствии залога. Но срок и сумма такого кредита существенно меньше, а ставка выше.

Налоговый вычет

Оформление ипотеки под индивидуальное строительство дает возможность получить налоговый вычет. Размер вычета ограничен стоимостью жилья 2 млн. руб. С данной стоимости вычет составит 260 тыс. руб. (13%). Если стоимость жилья меньше, например 1,5 млн. руб., вычет составит 195 руб.

Дополнительно вычет рассчитывается от суммы уплаченных процентов. Например, проценты в пользу банка составили 200 тыс. Вычет по ним равен 26 тыс. руб. (13%).

Вычет оформляется в налоговой службе через подачу заявления и налоговой декларации. Вычету подлежит сумма дохода, фактически уплаченного налогоплательщиком за год, по которому подается декларация.

Например, при стоимости квартиры 1,5 млн. руб. и уплаченных банку процентах 200 тыс. максимальный вычет составляет 221 тыс. (195 + 26). В поданной декларации сумма уплаченного налога зафиксирована в размере 62,4 тыс. Именно этот размер вычета получит заемщик.

Через год он снова может подать декларацию и написать заявление на вычет. На второй год максимальный вычет составит 158,6 (221 – 62,4). Если в течение года заемщик уплатил банку дополнительные проценты, максимальный вычет увеличится.

Страхование

Страхование по ипотеке оформляется в компании на выбор заемщика. Однако страховщик должен удовлетворять требованиям Сбербанка.

Сбербанк предлагает воспользоваться услугами дочерних компаний «Сбербанк Страхование» и «Сбербанк Страхование жизни». Эти предложения удобны для заемщика по причинам:

• быстрое оформление;
• документы заемщика передаются страховой компании автоматически;
• решить вопросы возможно в режиме онлайн;
• условия страхования вписываются в условия кредитных программ Сбербанка;
• договор оформляется отдельно на каждый год. При его продлении действует скидка 10%;
• если произошел страховой случай, можно обратиться в ближайшее отделение Сбербанка;
• пониженная ставка по ипотеке.

Для расчета возьмем ипотеку размером 1 млн. руб. Срок 10 лет. Ставка 10% при оформлении страховки и 11% без нее. Стоимость страхования составляет 0,2% ежегодно от остатка задолженности перед банком, увеличенного на 10%.

Таблица: Сравнение ипотеки с учетом страхования жизни и без него

Оценка в ипотеке на строительствоИз таблицы видно, что стоимость страхования жизни за 10 лет составит 14 тыс. руб. Эта сумма включается в переплату в размере 598,9 тыс. руб. Переплата меньше варианта без страховки за счет пониженной процентной ставки. Кроме того, страхование защитит заемщика от потери дома при возможных проблемах со здоровьем в будущем.

Для кредита на строительство придется оценить стоимость земли. Акт об оценке будет действителен в течение 6 месяцев.

Оценочная стоимость земли определяет границы кредитования. Часто она недостаточна для получения нужной суммы кредита. В этом случае, начинают строительство. Например, полученных средств хватает для возведения фундамента. После этого стоимость объекта возрастает и его снова можно оценить. Затем в банке переоформить залог.

Так можно делать несколько раз. Ведь по мере строительства дом становится дороже.

Для определения размера кредита потребуется составить сметную стоимость строительства. Если дом строит сторонняя организация – она предоставляет смету. Если строительство ведется своими силами, без привлечения профессионалов, сметную стоимость все равно необходимо предоставить банку. Для ее составления нужно обратиться в строительную организацию.

Если при оформлении ипотеки потребуется залог имеющейся недвижимости, необходимо будет заказать оценку у независимой оценочной компании, аккредитованной в Сбербанке.

Как досрочно закрыть кредит

Для полного погашения кредитного долга потребуется выполнить несколько действий:

Заявление должно быть составлено корректно, иначе сотрудники организации не примут его на рассмотрение. В нем указывается дата досрочного внесения платежа по кредиту для строительства жилища, размер суммы в рублях, которая требуется для закрытия счета, номер счета, с которого будут переведены деньги банку

При этом важно убедиться, что на нем имеется достаточная сумма. В противном случае в досрочном погашении будет отказано

Если ссуда выплачивается раньше последней даты внесения платежа по договору, Сбербанком комиссия не взимается. После завершения процедуры банком производится перерасчет и также осуществляется возврат процентной ставки.

После закрытия ипотечного займа на постройку дома необходимо получить справку в отделении банка, которая подтверждает исполнение всех долговых обязательств заемщиком. Оптимальный срок ее хранения составляет три года. За это время, даже если появятся претензии кредитного учреждения, клиент всегда сможет подтвердить, что им погашение задолженности было произведено в полном объеме. Также при желании клиентом аннулируется страховка на имущество или страхование жизни и здоровья.

Скачать приложение Домклик на android