Как правильно инвестировать в недвижимость

Какими преимуществами и недостатками обладают инвестиции

Свободным капиталом называются финансы, которые доступны для инвестирования в какое-либо выгодное дело. Основной бюджет при этом страдать не должен. Эксперты считают, что инвестирование в недвижимость – это самый выгодный вид вложений. Но сперва необходимо ознакомиться со всеми вероятными рисками и преимуществами.

Что относят к преимуществам:

  1. Риск того, что активы полностью обесценятся, сведен практически к минимальной отметке.
  2. Хороший заработок.
  3. Большой спрос.
  4. Капиталу не грозит инфляция.

Что считают недостатками:

  1. Невозможность оперативного возврата своих вложений по причине низкой ликвидности.
  2. Чтобы инвестировать, необходимо иметь свободные денежные средства в приличном количестве.
  3. За содержание придется платить.

Само собой, у такого инструмента инвестиционного характера существуют и собственные риски. Допустим, если вам нужно купить жилье на стадии строительного процесса, необходимо грамотно подобрать компанию и исключить вероятное мошенничество.

Те, кто приобретает недвижимость для того, чтобы ее перепродать, рискуют заработать настоящие сложности с поиском клиентов. Ни у кого не возникнет желания брать жилье по завышенной цене, так что нужно будет дожидаться роста рыночной стоимости объекта. Еще инвестор может потерять жилое помещение по причине непредвиденных форс-мажорных обстоятельств. Хотя инвестировать в недвижимость все равно определенно стоит.

Цели инвестиций в недвижимость

Деньги должны делать деньги. Этот самый важный принцип инвестирования был официально сформулирован в конце 17-ого века. И несмотря на его старость, он актуален до сих пор.

Инвестиции в недвижимость также преследует эту цель.

Промежуточные цели (способы, которыми можно получать доход) таковы:

  • Получение имущества для сдачи его в аренду;
  • Перепродажа имущества;

Первый из этих способов гораздо более стабильный и точный. Гарантированно сдавать в аренду можно почти любое недвижимое имущество, вне зависимости от его типа и качества. Это самый стабильный и низкодоходный способ вложений, за исключением банковского депозита.

Заработок на перепродаже недвижимого имущества – вот более интересный, рискованный и ценный способ заработка. Перепродавать недвижимость, купленную за меньшие деньги, достаточно сложно, но тем не менее, вне зависимости от экономической ситуации, некоторая недвижимость продолжает дорожать.

Но большинство инвесторов предпочитают первое время сдавать недвижимость в аренду и получить средства потраченные на вложения, и после этого задумываться о реализации.

Такой способ позволяет максимизировать доход, ведь:

Квартира в Москве стоит 10 млн. Ежегодно её стоимость увеличивается на 5% – 500 тысяч рублей. За аренду платят 60 тысяч рублей – 720 тысяч рублей. Итого, доход составляет 1 млн. 220 тысяч рублей или 12% годовых.

Кто покупает нежилые помещения на первых этажах в новостройках

Чаще всего нежилые помещения на первых этажах в новых домах покупают жители того же района или даже жилого комплекса. Такие покупатели составляют около 65%. Как правило, это предприниматели, которые приобретают недвижимость с целью открытия первой точки или расширения уже существующего бизнеса. Обычно это касается тех его видов, которые рассчитаны на массовый спрос и могут вестись в любом районе: магазины продуктов или товаров народного потребления, предприятия сферы услуг и т.д.

Помещение в собственном районе обычно выбирается из-за удобства его расположения, ведь в этом случае владельцу не нужно тратить время и силы на длительные поездки, так как он живет поблизости от места работы. Кроме того, он имеет возможность лучше видеть и понимать потребности жителей района, что позволяет оперативно реагировать в случае изменения текущей ситуации на рынке.

Также помещения на первых этажах интересны для сетевых брендов: ретейлеров, компаний из сферы услуг, банков, предприятий общепита. На таких покупателей приходится 30% спроса на площади, приобретаемые для коммерческого использования. При выборе объекта они учитывают, прежде всего, перспективность места. То есть, анализируют, насколько в районе высок спрос на их услуги. Также учитывается трафик и общая стратегия развития бизнеса.

Третья заслуживающая внимания категория покупателей и арендаторов представлена крупными компаниями, нацеленными на временный спрос. Это могут быть, например, предприятия, выпускающие и поставляющие товары для ремонта квартир: стройматериалы, мебель, окна, сантехнику. Они размещают в коммерческих помещениях на первых этажах новостроек магазинчики или шоу-румы с небольшим офисом для коммуникации с клиентами. Обычно такие компании выбирают помещения в домах, которые в числе первых вводились в эксплуатацию в крупных строящихся микрорайонах. Расчет заключается в том, что их товары будут покупать новоселы расположенных поблизости домов. Как правило, спрос на предлагаемые ими товары и услуги высок в первые годы после начала заселения новостроек, затем он падает, и бизнес перемещается в другой район. Поэтому такие предприниматели арендуют помещения в новостройках в среднем на пять-десять лет.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Вложения в недвижку дают инвесторам существенные преимущества:

  • у жилых помещений в больших городах отличная ликвидность. У инвестиционно привлекательных объектов (загородная, коммерческая, зарубежная недвижимость) – тоже;
  • долгосрочность доходности. Сдавая квартиры, апартаменты, площади для торговли и сервиса (банковских, бытовых услуг, СТО и др.), собственник обеспечен денежными поступлениями на многие годы, обычно на десятилетия;
  • доступный порог входа. Если не хватает денег на готовый объект, можно купить недвижку на этапе строительства, заключить договор на долевую собственность, арендовать имущество с правом сдачи в субаренду и др.;
  • разнообразие направлений инвестдеятельности. Это операции с жилой и коммерческой вторичкой, вклады в строящуюся недвижку, инвестиции в объекты, находящиеся в черте города или за городом, в России либо за границей;
  • обозримая перспектива окупаемости вложенных средств – максимум до 10–12 лет, часто шесть-семь и еще меньше.

Без недостатков у этого вида инвестиций не обошлось:

  • спрос на недвижимость сильно зависит от экономического положения региона, где расположены объекты. Да и ситуация в экономике становится все более нестабильной. Внезапно банкротятся даже успешные крупные предприятия, люди уезжают из городов, где располагались производственные площадки. Падает стоимость освобождающихся жилых и коммерческих помещений. Результат для вложившихся в эти объекты частных инвесторов – плакали денежки;
  • высокая стоимость недвижимого имущества – фактор, увеличивающий масштаб инвестиционных рисков. Ведь чем крупнее инвестиции, тем больнее потеря вложений;
  • низкий спрос на недвижимость в депрессивных местностях, особенно малых населенных пунктах, где о высокооплачиваемой работе можно только мечтать;
  • издержки на ремонт, уплату налогов, страхование, охрану коммерческих объектов. Теоретически к издержкам собственников недвижимости относятся также коммунальные платежи, но на практике эти расходы ложатся на арендаторов.

Доходность и риски

Прибыльность инвестиций определяется спросом на аренду (покупку) объектов, в которые вкладываются деньги. Высокий спрос – высокая стоимость аренды (покупки). Низкий – аналогично.

Если имущество приобретено несколькими лицами в совместную собственность, доход каждого прямо пропорционален его доле.

Риски при инвестициях связаны с форс-мажорными обстоятельствами. Это не только непредвиденные изменения экономического положения региона, но и перемены, влияющие на стоимость недвижки.
Например:

  • город-миллионник, расширяясь, поглотил пригородный поселок. Его жители обрели право на городскую прописку, цены на квартиры в поселке выросли;
  • в экологически благополучном районе построили химзавод. Экология резко ухудшилась, цены на квартиры упали;
  • в районе новостроек по вине застройщика несколько лет не появляются обещанные объекты гражданской инфраструктуры – инвестиции в квартиры, вложенные на этапе котлована, себя не оправдывают. Школу, два детсада, больницу и др. таки построили – квартиры в районе подорожали, вложения начинают отбиваться.

При вкладывании в строящиеся объекты повышается риск, что застройщик не закончит возведение жилого комплекса. Минимизировать вероятность такого сценария поможет знакомство с репутацией застройщика, его финансовым положением, целевым назначением земельного участка, где начинается строительство.

Выбери тип инвестирования

Кроме стандартной покупки и продажи по более выгодной цене можно инвестировать в строительство и стать дольщиком коммерческой недвижимости, сдавать объекты в аренду (особенно это выгодно, если помещение окажется подходящим для размещения магазинов крупной сети), инвестировать в паевый фонд недвижимости. Если финансовые возможности ограничены, можно рассмотреть такие варианты, как приобретение недвижимости на торгах по банкротству, залоговой недвижимости, поиск партнёра-инвестора. Вне зависимости от выбора всегда работай в правовом поле и пользуйся юридическими услугами, чтобы избежать неприятных последствий.

6. Составь инвестиционный план

Определи ограничение роста стоимости недвижимости, после которой последует перепродажа. Если цель инвестиционного плана — приобретение дополнительных активов, стоит рассчитать потенциальную прибыль и мониторить рынок недвижимости. Это позволит отделить желаемое от возможного и трезво выстраивать последующие шаги инвестирования.

7. Разработай стратегии и обозначь сроки

В зависимости от выбранного плана ты должен иметь четкое представление о том, как земля, квартира или дом вернутся к тебе в виде прибыли. Если это строящееся коммерческое помещение, начинай искать потенциальных арендодателей до того, как оно будет готово, чтобы сократить убытки и скорее получать прибыль. Если собираешься продать — необходимо регулярно мониторить рынок для понимания реальной стоимости объекта.

Определившись с целями своих инвестиций, составь стратегию и последовательность действия, учитывая все переменные. Главной переменной будут сроки получения прибыли. Именно о них стоит говорить с инвестиционной компанией в первую очередь. Исходя из этапов строительства, поиска других инвесторов, экономических проблем, процесс может затянуться. Тебе это не нужно, поэтому сроки нужно оговаривать в договоре, чтобы не питаться обещаниями.

8. Подбери ликвидный вариант

Вкладываться во всё подряд неэффективно и очень рискованно. Проект может не выстрелить, и ты понесешь убытки. Решить эту проблему можно двумя способами: изначально ориентироваться на высоколиквидные варианты либо вычленять перспективные. Например, в первом случае можно рассматривать приобретение уже востребованной недвижимости. Это значительно упростит процесс поиска арендаторов, а возможно, даже вынудит их самостоятельно искать владельца объекта.

Второй способ — изучить строительные планы города и выбрать самые динамично развивающиеся районы. Город растёт, ты покупаешь недвижимость в хорошем новом районе, а спустя время цена на неё значительно увеличивается. Или строится важный социальный объект (школы, больницы, рабочие предприятия, офисы крупных компаний) — благодаря резкой актуализации территории ликвидность жилья будет расти. Также стоит изучить динамично развивающиеся пригородные варианты. Как мы уже сказали, большинство немцев старается избежать проблем крупных городов. Развитая инфраструктура и децентрализованное управление делает инвестирование в недвижимость Германии актуальной практически на всей территории страны.

Инвестиции в капитальное строительство

Вложения крупных денежных сумм в основной капитал, в возведение и реконструкцию различных объектов относят к так называемым реальным инвестициям. Такие вложения осуществляют государственные органы либо крупные частные корпорации.

Бюджетные инвестиции направляются на возведение различных социальных объектов, для обновления дотационных предприятий и так далее.

При таком типе инвестирования инвесторы выбираются при проведении торгов, разрабатывается такая схема финансирования, которую контролируют государственные органы, банковские организации, представители общественности. Это гарантирует эффективность расходования финансов.

Как инвестировать при минимальных средствах

Инвестиции в недвижимость все же требуют гораздо больших затрат, нежели другие способы.

Если достаточного количества денежных средств нет, то можно воспользоваться одним из следующих способов:

Привлечение денег. Самым популярным способом по привлечению денежных средств на покупку недвижимости – ипотека. Кредит под залог недвижимости. В Российском понимании это кредит на недвижимость, под залог этой же недвижимости.

Большинство банков с радостью предоставят ипотеку. Для этого потребуется стабильный источник дохода, хорошая кредитная история, и пакет документов, который различается, в зависимости от банков.

В зависимости от банков, срока, надежности и финансового состояния заемщика, проценты будут различаться. В основном по ипотеке предоставляются 11-17% годовых, и 5-7% – если будет кредит в иностранной валюте.

Привлечение соинвесторов. В России идея совместного инвестирования только развивается, именно поэтому говорить об этом способе всерьез пока не приходится.

Очень редко у инвесторов появляется возможность действительно найти партнеров, которые готовы будут на равных долях (или в зависимости от вклада) претендовать на доходы от недвижимости, не вмешиваясь в получение прибыли. При этом возможность привлечь друзей или родственников в инвестиционный проект сделает инвестиции меньше и заметно выгоднее.

Вступление в клуб инвесторов. Есть немало сообществ, где инвесторы ищут единомышленников, которые могут помочь друг другу не только советом, но и материально. В таких клубах есть немало людей, которые на условиях инвестиций, могут вложиться в ваш проект, и так вы сможете получать самостоятельный доход, и обеспечивать прибыль партнерам.

Краудфандинг. Тоже достаточно новая для России идея. Она заключается в коллективном финансировании. Можно запустить проект, который будет привлекать инвестиции для того, чтобы вы смогли их вложить в недвижимость.

Инвестиционный проект будет должен работать как целое акционерное общество – люди будут покупать доли в этом проекте и рассчитывать на прибыль. Подойдет для покупки и аренды коммерческой недвижимости, и последующей реализации.

Роберт Кийосаки – один из самых известных мировых бизнесменов и тренеров по саморазвитию, написал книгу, которую обязан прочитать каждый инвестор в недвижимость. Она так и называется – «Инвестиции в недвижимость».

В ней предоставляется подробная стратегия для тех, кто хочет инвестировать в недвижимость и получить к 40-ка годам 5-6 объектов в собственность, и иметь стабильный пассивный доход практически ничего не делая. Книга полна интересных вещей и подводных камней. Она пригодится каждому, даже не смотря на то, что более адаптирована к западным и восточным реалиям, нежели чем к Российским и странам СНГ.

Подводя вывод: Инвестиции в недвижимость – один из самых обсуждаемых и популярных среди обычных людей способ инвестиций. Он характеризуется минимальными требованиями к опыту инвестора, но чрезвычайно требователен к кошельку. Окупаемость инвестиций в недвижимость составляет 2-9 лет, в зависимости от выбранного способа дохода.

В какую недвижимость следует вкладывать деньги ?

Инвестиции в недвижимость являются одними из надежных вложений на сегодня. Они мало подвержены инфляции. И ликвидность зависит только от рынка недвижимости.

Жилая недвижимость

При выборе квартиры руководствуются несколькими положениями. Во-первых, когда следует приобретать. Лучше всего оформлять сделку на этапе строительства квартиры, а лучше при закладке фундамента.

Это позволит сэкономить до 20-40 % от стоимости. Но и существуют повышенные риски. Это не сдача объекта в срок или банкротство застройщика. Перед покупкой необходимо обязательно проводить анализ покупаемого жилья.

При мониторинге обращают внимание на следующие моменты:

  • Месторасположение строящегося дома;
  • Доступность городской инфраструктуры. Изучают транспортную доступность;
  • Наличие и расположение детских учреждений, площадок, магазинов и наличие автостоянки;
  • Проводят мониторинг состояния квартиры. Какая отделка, нужно ли делать ремонт и т.п. Что лучше приобрести в этом районе, полноценную квартиру или апартаменты.

Коммерческая недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость являются более доходными. Но и стоимость ее намного выше.

При этом ее подбирают по параметрам:

  • Для открытия кафе или ресторана выбирают проходные места с большим скоплением народа;
  • Складские помещения должны иметь хорошие подъездные пути. Если товарооборот высокий, то желательно иметь ж/д ветку;
  • Производственные помещения должны находиться вдали от спальных районов, но с развитой транспортной структурой.

Эта собственность подходит для долгосрочного вложения.

Земельные участки

Нельзя не отметить приобретение земельных участков. Это перспективные варианты для перепродажи. На арендную плату рассчитывать сложно. Исключения могут составлять сельскохозяйственные угодья.

Объекты за рубежом

Сейчас набирают популярность инвестиции в зарубежную недвижимость

Хотя такой вид вложения денег имеет большую доходность, к вложениям необходимо подходить с осторожностью

Необходимо провести анализ рынка, что сложно сделать без людей, знающих законодательство страны, где планируется покупка недвижимости.

Наибольшей популярностью среди наших сограждан пользуются квартиры в Германии, Испании, Болгарии, Грузии. При этом следует учитывать экономическую и политическую стабильность страны.

Возможность смены режима, при котором люди, не имеющие гражданства, могут лишиться своей собственности. Она конфискуется в пользу государства.

Надежными странами, где имеет смысл приобретать квартиры, являются Испания и Германия. Если приобретается квартира с целью регулярного посещения страны, получения вида на жительство или гражданства, можно рассматривать жилье в Анталии.

Виды инвестиций в строительство

Есть несколько видов объектов, в строительство которых можно вложить некоторую сумму финансовых средств. Некоторые из них подходят тем, кто только начал путь инвестора, некоторые для более опытных и финансово обеспеченных людей.

  • Жилая недвижимость;
  • Недвижимость коммерческого типа;
  • Коттеджные поселки;
  • Гостиницы;
  • Промышленные объекты.

Жилая недвижимость

Около 50% инвестиций в России направляются в строительство жилья. Процесс строительства не останавливается даже в экономически сложное время. Правительство страны заинтересовано в увеличении объемов строительства, так как этот показатель ярко говорит о том, что ситуация в стране улучшается.

Если обратиться немного к истории других государств, именно увеличение темпов строительства позволило Соединенным Штатам Америки преодолеть кризисные явления в экономике, возникшие после окончания Второй мировой войны.

Возвращаясь в наше время, отметим, что спрос на жилую недвижимость не уменьшается, скорее наоборот. А значит и стоимость новой жилплощади увеличивается с каждым годом.

Целями инвестиций в строительство жилой недвижимости являются следующие:

  • Приобретение жилья для своего проживания;
  • Инвестирование в строительство на стадии котлована, с последующей продажей жилья по более высокой стоимости;
  • Вложение средств в новостройку, чтобы затем сдать ее в аренду.

Вложение средств в возведение жилой недвижимости часто приносит больше прибыли, чем открытый вклад в банке.

Коммерческие объекты недвижимости: особенности инвестирования

Доходность такого вида недвижимости опережает доходность жилой более чем в 2 раза. Но это не главное отличие от вложений в строительство жилья.

Дело в том, что вкладывать деньги в коммерческую недвижимость граждане попросту не могут: слишком высоки суммы для вхождения.

Физические лица могут в данном случае инвестировать косвенным образом, приобретая акции или через компанию – посредника. Прямые инвестиции возможны, только если будет совершена сделка купли-продажи либо заключен договор инвестирования в строительство.

В РФ такой вид инвестиций окупается в течение 9-10 лет, а годовая прибыль составляет процентов 10-12. Минимальная сумма вложений ориентировочно составляет 10 млн. рублей, но это позволит рассчитывать на небольшую часть в бизнес-центре.

Но при таком раскладе часто возникают конфликты интересов между собственниками здания. Если имеются необходимые средства, стоит подумать о покупке этажа целиком, а лучше всего здания.

Инвестиции в офисный тип недвижимости имеют еще одно отличие от других: торговая и складская недвижимость требуют еще большую сумму для вхождения в проект.

Два года назад инвестиции в коммерческую недвижимость в нашей стране сократились на 65-70 %, но в текущем году прогнозируется увеличение вложений в этот сегмент рынка недвижимости, ситуация постепенно стабилизируется.

Коттеджное строительство

В настоящее время строительство коттеджей можно считать одним из самых выгодных способов вложения средств. Но нужно понимать что на старте требуются серьезные вложения.

Жители мегаполисов активно интересуются рынком загородного жилья. Самым перспективным при этом вариантом инвестирования считается покупка коттеджа на стадии фундамента. Перед покупкой нужно обязательно учесть наличие необходимых коммуникаций, уровень инфраструктуры, других показателей комфортной жизни.

Инвестирование в строительство гостиниц

Если верить опыту других стран, гостиница окупается приблизительно за срок 3-7 лет. Это хороший показатель, а кроме того, гостиницы с высоким уровнем сервиса и комфорта пользуются спросом у людей, посещающих крупные города.

Инвестиции в промышленное строительство

Это вариант вложения средств больше подходит для тех инвесторов, которые уже проводили операции с недвижимостью. Для приобретения производственных помещений безусловно нужна определенная цель, просто так их не покупают.

Если же инвестор новичок, то вкладывать деньги в недвижимость производственного типа ему стоит через управляющие компании или паевые инвестиционные фонды.

Схемы покупки недвижимости без капитала

Ниже собрана серия обучающих видео материалов, рассказывающих о возможных вариантах покупки недвижимости без капитала. Каждый ролик будет дополнен текстовыми тезисами, поэтому вы быстро сможете найти и изучить подходящий алгоритм.

Покупка жилья в ипотеку с последующим привлечением арендаторов

Watch this video on YouTube

Покупка квартиры с небольшим капиталом
Покупка квартиры без денег
Вы находите инвестиционный объект
Делаете первоначальный взнос в размере 10% от стоимости недвижимости и оформляете ипотеку на 15-20 лет
Берете на 5-6 лет потребительский кредит, сумма которого равна 10% от стоимости выбранной недвижимости
Оформляете ипотеку на 15-20 лет
Рассчитываете размер обязательного месячного платежа
Рассчитываете приемлемую сумму аренды. Эта сумма должна: погашать размер обязательного месячного платежа по ипотеке и генерировать дополнительную прибыль
Находите арендаторов и ждете, когда недвижимость полностью перейдет в вашу собственность

Искусственное завышение стоимости с последующим оформлением ипотечного займа

Watch this video on YouTube

  • Вы находите объект и договариваетесь о стоимости.
  • Просите собственника квартиры умышленно завысить цену на 10%.
  • Оформляете расписку, в которой будет сказано, что владелец недвижимости уже получит от вас 10% ее стоимости.
  • Отправляете документы в банк и без первоначального взноса получаете нужную денежную сумму.
  • Делаете перепланировку и разбиваете квартиру на несколько комнат, каждая из которых будет сдаваться в аренду.

Займ у знакомых и выплата долга в рассрочку

Watch this video on YouTube

  • Находите подходящую недвижимость.
  • Занимаете деньги у знакомых и договариваетесь о погашении долга в рассрочку.
  • Совершаете покупку.
  • Сдаете квартиру в аренду.
  • Постепенно погашаете долг.

Деление большой квартиры на студии с последующей розничной продажей каждого объекта

Watch this video on YouTube

  • Вы находите собственника большой квартиры, который желает ее продать по рыночной цене.
  • Находите несколько покупателей, которые хотят приобрести свое жилье, но из-за финансовых сложностей не могут купить полноценную квартиру.
  • Делите большую квартиру на студии.
  • Продаете каждую студию отдельно.
  • В результате собственник недвижимости получает нужную денежную суммы, а вы забираете весь остаток.

Подключение к выгодной сделке инвестора

Watch this video on YouTube

  • Вы находите подходящий объект.
  • Снижаете его стоимость на 30%.
  • Привлекаете инвестора и за его деньги осуществляете покупку.
  • Передаете недвижимость в аренду и полученный пассивный поток делите пополам.

Несколько слов о рисках

Как и любая инвестиционная деятельность, инвестирование в недвижимость таит в себе немалые риски. Несколько слов о рисках в Российских реалиях.

Риск ипотеки. В России кризис 2008-2009-го годов произошел не так сильно, как во всем остальном мире. Недвижимость упала в цене, но не настолько сильно, как в Европе и Америке. Это связано с тем, что ипотека пришла на Российский рынок достаточно поздно, только в начале нулевых.

Падения цен в 2015-2016-ом году помимо Российского кризиса связываются с тем, что подошел период выплат по 10-ти летним ипотекам, и процент невозврата заметно повысился. Неизвестно, что будет, когда подойдет 15-ти и 20-ти летний срок, ведь в Америке к периоду погашения, разразился кризис общемирового масштаба.

Риск жилья. Неизвестно, действительно ли пройдет сейчас минимум цен, или стоимость жилой недвижимости необоснованно росла на протяжении всего периода времени. Именно вопрос с ценовым минимумом заставляет говорить о рискованности нынешних инвестиций в жилую недвижимость.

Нужно внимательно следить за ситуацией, и как только прояснится, будет ли недвижимость и дальше расти, или покажет отрицательную динамику, тогда и принимать решения о вложении в жилье.

Риск в строительстве. Со строительством много говорить не нужно. Липовые застройщики, двойные продажи квартир, и многие другие мошеннические схемы, о которых многие люди знают не понаслышке.

Инвестировать в строящиеся дома действительно выгодно, и это приносит намного больше денег, но нужно взвешивать риски, внимательно изучать компании и только после этого принимать решения о вложении средств в строительство.

Параметры привлекательности объектов

Принимая решение об инвестициях в коммерческую недвижимость, важно оценить степень интереса со стороны потенциальных арендаторов. Здесь важно не «прогадать»

Расположение — пожалуй, это самый значимый критерий. Офисные помещения в центре города пользуются большим спросом — это безусловно

Но это вовсе не означает, что здания, расположенные на окраинах, будут обделены вниманием арендаторов (особенно, если офис не рассматривается как место для встреч с клиентами). Для мегаполисов также следует учитывать транспортную доступность объекта, удаленность от станций метро и уровень развития инфраструктуры в целом;
Рациональность проектирования — дом с офисными помещениями должен отвечать всем современным требованиям

Тогда инвестиции в аренду коммерческой недвижимости можно рассматривать как перспективные. В первую очередь, здание должно иметь удобную парковку, просторные входы, а также предусматривать возможность установки системы видеонаблюдения;
Качественный внутренний интерьер — потенциальными арендаторами больше ценятся помещения, которые имеют большие окна, удобную планировку и хороший ремонт. Но в целях экономии средств может быть целесообразным рассмотрение помещений с черновой отделкой. Такие объекты всегда можно адаптировать под требования клиентов, договор с которыми предусматривает долгосрочную аренду.

Выгодно ли вкладывать деньги в нежилые помещения на первом этаже

Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, в среднем за семь – десять лет. Если купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от его аренды будет составлять 7–8% годовых. Кроме того, не следует забывать о доходе от продажи ликвидной площади в будущем.

Эксперты считают, что для тех инвесторов, которые готовы рисковать и могут вложить в покупку помещения от 15 млн руб., коммерческая недвижимость является очень подходящим вариантом. И все же, инвестирование в коммерческие помещения имеет свои подводные камни.

Прежде всего, чтобы зарабатывать на коммерческой недвижимости, нужен определенный опыт, в то время как вкладываться в жилую недвижимость может любой покупатель, даже если у него нет глубокого понимания этого рынка. Далее, на поиск арендаторов торговых площадей может уйти много времени.

Дело в том, что спрос здесь всегда ниже предложения, а значит, существует жесткая конкуренция. Случается, что владельцу недвижимости приходится тратить дополнительные средства, чтобы выполнить какие-то пожелания клиента, например, сделать перепланировку помещения.

Кроме того, рынок коммерческой недвижимости больше уязвим перед экономическими потрясениями, в отличие от рынка арендного жилья, которое всегда пользуется спросом. Наконец, не стоит забывать и о минимальном пороге входа на рынок коммерческой недвижимости, который всегда выше по сравнению с рынком жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.

Очевидно, что человек, который решил вкладывать деньги в коммерческую недвижимость, должен уметь просчитывать многие факторы наперед. Многие инвесторы, вкладывающие деньги в торговые помещения, не учитывают долгосрочные перспективы развития территории в рамках проекта ее комплексного освоения. Однако, это является большой ошибкой, так как через несколько лет улица, которая была главной в первые годы реализации проекта, становится второстепенной, а значит, менее проходной. Из-за этого уменьшаются пешеходные и автомобильные потоки, а значит, снижается ликвидность объекта, и падает уровень доходности.

По мнению экспертов, на инвестиционную привлекательность коммерческих помещений на первых этажах, предназначенных для коммерческой деятельности, сильно влияет пешеходный трафик. И когда коммерческое помещение приобретается для последующей сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что эта покупка будет удачной с точки зрения окупаемости. По статистике, в течение трех-пяти лет после введения новостройки в эксплуатацию, не менее 30% таких объектов остаются свободными.

Ситуация на вторичном рынке мало отличается. Коммерческие помещения с менее удачным расположением часто подолгу остаются невостребованными, или же у них часто меняются арендаторы. Сегодня магазинам шаговой доступности трудно выдерживать конкуренцию с сетевыми супермаркетами, которые пользуются все большей популярностью у потребителей.

Эксперты советуют: при наличии небольшого бюджета лучше инвестировать не в коммерческую недвижимость, а в жилую, хотя она и считается менее доходной. Если по какой-то причине инвестор решит продать помещение, то на квартиру он найдет покупателя намного быстрее, чем на коммерческую площадь, которую чаще предпочитают брать в аренду, чем покупать.

Как показывает практика, восемь из десяти покупателей, которые хотят вложить деньги в недвижимость, отдают предпочтение все-таки жилью. Среди прочих причин такого выбора – страх повторения кризиса 2014 года, от которого рынок коммерческой недвижимости не опомнился до сих пор.

Практические рекомендации по увеличению прибыли от инвестиций

Повысить доход от инвестиций помогут следующие приемы:

  • перепланировка. Требует согласования в компетентных инстанциях. Советую поручать такую переделку профессиональным строителям. Тут самодеятельность неуместна;
  • пристройка дополнительных помещений (точно так же с узакониванием). Показана для коттеджей и частных домов. Нередко пристройку разрешают и владельцам квартир на нижних этажах многоэтажек;
  • качественный ремонт. Плюс метода – повышает стоимость объекта. Минус – многие покупатели предпочитают приобрести недвижку без ремонта и обустроить по собственному усмотрению;
  • перепрофилирование жилых помещений в нежилые и наоборот. Рискованный вариант, чреватый потерей ожидаемой прибыли, поскольку надзорные органы часто отказывают в процедуре.

Что такое инвестирование в недвижимость?

В первую очередь хотелось бы сказать, что это всегда выгодный вариант вложения своего капитала.

Но, как и любой другой вид инвестирования, этот предполагает определенный риск и возможную потерю больших денег.

Итак, инвестирование в недвижимость – это вложение денег в объекты недвижимости, которые находятся либо на стадии строительства, либо уже построенные, конечной целью которого будет получение выгоды.

Инвестирование в недвижимость привлекает многих людей.

Это и крупные инвесторы, которые занимаются этим профессионально, и обычные люди, желающие купить квартиру или частный дом для личного пользования или сдачи в аренду.

Выгода от инвестирования в недвижимость может быть двух видов:

  1. Доход от сдачи в аренду объекта недвижимости.
  2. Доход, полученный при перепродаже объекта недвижимости.

Таким образом, вы получаете либо большой доход сразу в случае перепродажи (учитывайте расходы на налоги государству и услуги риелторов), либо небольшой доход, но ежемесячный при сдаче в аренду.

Здесь нужно выбирать именно вам. Когда вы сдаете в аренду помещение, риск невелик, что с ним может что-то случится и вы останетесь ни с чем, когда же вы занимаете спекулятивными инвестициями, покупая и продавая недвижимость, риск возрастает, так как суммы большие и существует много подводных камней.

Определи, в какую недвижимость хочешь инвестировать — жилую или коммерческую

У каждого варианта есть свои преимущества и недостатки. Например, коммерческая недвижимость приносит доход выше жилой в среднем на 1–2 %. Противовесом этого преимущества являются высокие требования к рентабельности ее месторасположения: для успешной реализации коммерческая недвижимость должна располагаться на оживленных улицах. Жилая недвижимость в Германии, наоборот, часто расположена в пригороде, что позволяет выгодно инвестировать как в строящиеся, так и в уже существующие объекты. К тому же рынок жилой недвижимости развивается намного активнее, благодаря чему планомерно растет ее стоимость.

При недостаточном количестве финансов начать стоит с анализа цен на оба типа недвижимости. Не хватает для покупки — инвестируй в недвижимость без приобретения. Инвестиционные фонды недвижимого имущества принимают суммы от 10 000 рублей. Заработай на таком инвестировании — и сможешь приобрести офис или квартиру.

Коллективные способы инвестирования

Суть коллективных инвестиций – основание паевого фонда с привлечением денег инвесторов для вложения в коммерческие проекты с последующим получением прибыли в равных долях. Организационной работой по перераспределению средств занимается управляющая компания.

Западный капитал сконцентрирован в группе фондов REIT, в России порядка 30% рынка инвестируют ЗПИНФ – закрытые паевые фонды недвижимости.

Еще один вариант – создание агентств по поиску инвесторов и получение процентов с каждой сделки. Можно одновременно участвовать в нескольких проектах, внося денежные средства в качестве пайщика.

Добавить комментарий

Adblock
detector