Как правильно сдать квартиру в аренду по закону

Какие квартиры можно и нельзя сдавать

Любое ли жилье можно использовать как дополнительный источник дохода, сдавая его по договору найма? За небольшим исключением, воспользоваться этим правом могут все собственники жилых помещений.

Приватизированные квартиры

По статусу ничем не отличаются от собственности, полученной в результате купли-продажи, дарения, договора долевого участия или в наследство. Сразу после получения свидетельства о государственной регистрации, владелец вправе распоряжаться недвижимостью и сдавать ее в аренду. Для заключения сделки потребуются правоустанавливающие документы на квартиру и паспорт владельца.

Доли жилья

Сложнее дело обстоит с долевой собственностью. Хотя по закону хозяин доли имеет право передать ее в аренду, его намерения могут быть ограничены несогласием других совладельцев. Ситуация осложняется еще и тем, что отсутствует выделение доли в натуре – при спорах владельцу трудно доказать, что он сдает именно свою часть или комнату. По закону, сдавать разрешено изолированное помещение – комнату. Но если квартира сдается целиком и все совладельцы готовы подписать договор или письменно подтвердить свое согласие, трудностей не возникнет.

Комнаты в коммунальных квартирах

В данном виде собственности лицевые счета разделены, а помещения выделены в натуре и закреплены за своими владельцами в виде отдельных комнат, поэтому согласия других соседей по коммунальной квартире в настоящее время не требуется.

Более внимательны соседи будут к отступлению от правил по использованию жилых помещений, так как жизнь квартирантов начнет протекать у них на глазах. Любое нарушение законного порядка проживания может стать поводом для жалоб. Корректировки действующего законодательства незакончены, возможно, что в дальнейшем для заключения договора найма потребуется согласие всех соседей.

Муниципальное неприватизированное жилье

Эти квартиры находятся в собственности города, а проживающие в них сами являются нанимателями. Однако законом предусмотрено право сдавать такую недвижимость в «поднаём». При этом процедура будет отличаться от привычной – потребуется заручиться согласием владельца – городской администрации. Для этого необходимо направить запрос на разрешение в районное Управление и дождаться одобрения. При составлении такого прошения свою подпись под ним обязан поставить каждый прописанный либо передать доверенность.

Ипотечные квартиры

Дополнительный доход может стать отличным подспорьем для скорейшего погашения долга перед кредитной организацией, но для этого потребуется расширенный пакет документов – согласие банка и договор страхования. Поскольку кредиторы и сами заинтересованы в успешном погашении ипотеки, они с радостью пойдут навстречу и одобрят такое предпринимательство. Однако находясь в кабале ипотеки, не пытайтесь хитрить, заключая сделку в обход банка. Если же ипотечная квартира приобретается для последующей сдачи в наём, предупредите об этом заранее – возможно, эта информация облегчит одобрение кредита.

Служебные квартиры

Как и в случае с неприватизированным жильем, вопросы о возможном поднайме будет решать собственник. Но есть и отличие – в этом случае проживание не бессрочное, как в муниципальном жилье, а ограничено периодом службы. Поэтому точный порядок не регламентирован, а зависит от конкретной ситуации и решается только с привлечением настоящего собственника.

Аварийное жилье или без ремонта

Основное правило, закрепленное в Гражданском Кодексе – это передача помещения в пригодном для жизни состоянии. Этот пункт полностью исключает ветхое и аварийное жилье из списка допустимого к аренде.

Это ограничение должно быть учтено и теми, кто ищет квартирантов для новостроек или заселяет туда рабочих за символическую плату «под ремонт». Прежде чем приступить к подписанию договора, придется сдаваемый объект электрифицировать, обеспечить водоснабжение и сантехнику.

Реалии дня

Очень часто арендаторы ищут жилье без мебели, перевозя свою – удобную, привычную для них. И у владельцев сдаваемого жилья может случиться так, что после ревизии мебели для сдачи практически ничего не остается. Хорошо, если это совпадает. Жизнь показывает, что порой пустую квартиру, пусть за меньшую арендную плату, удается сдать быстрее.

Среднестатистический случай удачной сдачи и на долгий срок – жилье с косметическим ремонтом и минимальным набором мебели и техники.

Подготовив жилье для сдачи, объективно оцениваем его и определяем, для кого оно больше подойдет:

1. Экономным съемщикам, имеющим свой минимум.
2. Не имеющим ничего своего, способным снять полностью «упакованную» квартиру.
3. Нуждающимся в жилье и средствах для его съема.

Составляем внятное объявление и делаем выводы на основе пожеланий потенциальных жильцов. Возможно, придется купить «с рук» немного недорогой, но крепкой мебели, да и бытовой техники.

Необходимо что-то узнать о будущих квартирантах. Были прецеденты:

• вовремя сообщили, что у дамы нет привычки оплачивать долги, но есть потрясающая способность заставлять входить в ее временное бедственное положение. По истечении времени она благополучно исчезает со всем тем, что можно унести;
• квартиранты с готовностью идут на заключение официального соглашения, но документы подложные, недействительные, просроченные.

В этом случае есть смысл потратиться на услуги риелторов. Они без особых церемоний выясняют, что за личность у вас арендаторах, и курируют сохранность имущества.

Другие нюансы

Всегда после выезда прежних жильцов меняйте замки!

Обменяйтесь своими контактными данными с соседями из подъезда, чтобы они всегда обладали возможностью связаться с вами в экстренных и опасных для их жизни, здоровья и имущества случаях.

Можно ли пускать несовершеннолетних?

Несовершеннолетние, пребывающие в возрасте 14-17 лет имею право на съем жилья и оформление всех сопутствующих процедуре документов, однако в обязательном порядке потребуется разрешение законных представителей в письменном виде.

Если все же потенциальный квартиросъемщик не имеет подобной бумаги и обещает предоставить ее чуть позже, тогда лучше всего избежать подобной сделки и оградить себя таким образом от ряда вытекающих проблем.

Как уговорить хозяина квартиры

Я думаю, что эту статью читают не только собственники квартир, но и арендаторы. Если вы нормальные люди, скорее всего, хозяин квартиры сам заинтересован в том, чтобы вы жили в его квартире и оплачивали аренду. Вы можете провести с ним переговоры и договориться о тех условиях, которые вам подходят. Расскажу на своем примере.

У меня адекватные жильцы, они мне очень нравятся. Поэтому изначально мы с ними вообще договорились о цене ниже рынка. Сначала всех всё устраивало.

Через какое-то время жильцы попросили зарегистрировать их в квартире. Я честно ответил, что при той цене, о которой мы договорились, не готов нести дополнительное налоговое бремя. Я предложил поднять стоимость аренды на размер налога — они согласились. Если бы я изначально сдавал квартиру по рыночной цене, я бы согласился разделить налоги пополам.

Дальше разберу несколько стратегий переговоров с хозяином квартиры в зависимости от его страхов и предубеждений.

Нежелание платить налоги. Это понятно: ваши первоначальные договоренности не учитывали уплату налога. С налогом хозяин будет получать меньше.

Обсудите увеличение оплаты. Поскольку легальная аренда дает преимущества и арендодателю и арендатору, предложите разделить сумму налога поровну.

Если хозяин откажется, предложите увеличить стоимость аренды так, чтобы после вычета налога оставалось столько же денег, сколько и раньше. Так у него не будет повода вам отказать. Да, придется платить больше, зато вы сможете сделать регистрацию, не будете опасаться участкового или соседей, а еще запишете ребенка в детский сад.

Страх, что ФНС доначислит налоги. Вдруг налоговая поймет, что раньше хозяин квартиры налогов не платил, и откуда-то узнает все эти суммы. Но если раньше он принимал оплату наличными, конфликтов с соседями не было и не приходили никакие проверяющие, то налоговой просто неоткуда будет это узнать. Нельзя доказать, что раньше кто-то сдавал квартиру, просто потому что сейчас он заключил об этом договор.

Увеличение расходов на ЖКХ. Из-за регистрации в квартире новых жильцов, стоимость коммунальных услуг может вырасти. Выясните, какие платежи в счете зависят от числа зарегистрированных. Обычно это водоснабжение, если в квартире нет счетчиков. Возьмите эти траты на себя.

Мои жильцы сами платят за коммунальные услуги по счетчикам.

Опасение, что все это долго и сложно. Кажется, что придется тратить много времени на подачу налоговой декларации и оформление временной регистрации. Но заполнить налоговую декларацию можно в личном кабинете на сайте налоговой. Сервис сводит вероятность ошибки к минимуму и упрощает процесс заполнения. Подать декларацию можно там же дистанционно либо почтой. Как это сделать, мы подробно писали в статье «Платим НДФЛ самостоятельно».

Если хозяина квартиры все равно пугает необходимость заполнять декларацию, предложите ему в этом помочь.

Шаг третий. Делаем фото квартиры

Выбор квартиры начинается именно с фотографий, поэтому этот шаг крайне важен. То, какими снимками вы сопровождаете своё объявление о сдаче квартиры, во многом определяет, как быстро вы найдёте квартирантов. Нужно очень грамотно показать плюсы сдаваемой квартиры. Не настаиваю на профессиональных фото, за которые придётся платить деньги. Но при желании вы и сами сможете сделать отличные снимки.

Перед тем, как делать фотографии, ещё раз окиньте квартиру взглядом, создайте уют. Сделайте так, чтобы вам самому захотелось снять вашу квартиру! Фотографировать лучше в солнечную погоду. Не скупитесь, делайте много снимков, хороших и разных. Не забудьте про ванную с туалетом, кухню и коридор. Чем больше качественных и красивых фото вы добавите к своему объявлению, тем легче жильцам будет принять решение и снять именно вашу квартиру!

Порядок действий

Для того чтобы сдать квартиру официально, необходимо придерживаться следующего порядка действий:

1) Заключить договор найма

Поскольку именно договор является гарантом возникновения прав и обязанностей нанимателя в отношении арендуемого помещения, то он должен быть заключен до момента фактического пользования нанимателем сдаваемого в аренду помещения.

Форму договора найма можно найти на официальном сайте Министерства по налогам и сборам  nalog.gov.by.

Соглашение должно быть составлено в трех экземплярах и подписано двумя сторонами. Один из экземпляров хранится у арендодателя, второй — у нанимателя, третий — в учреждении, где происходила регистрация договора.

 В договоре прописываются:

• паспортные данные сторон
• состав семьи нанимателя
• адрес и площадь помещения, которое сдается в аренду
• размер (в белорусских рублях) и способ оплаты (наличный, безналичный расчет)
• сроки оплаты (точная дата, например, 1-й, 5-й, 31-й день каждого месяца)
• внесенные залоги и предоплата
• порядок оплаты коммунальных услуг
• права и обязанности сторон
• условия досрочного расторжения договора
• правила проживания (например, разрешение на содержание домашних животных)
• вопросы ремонта и возмещения ущерба

Также можно прописать:

• наличие мебели и бытовой техники и их состояние (в некоторых случаях целесообразно предварительно составить опись имеющегося к моменту заселения жильцов имущества и четко прописать порядок возмещения убытков)
• назначение арендного помещения (данный пункт необходим, чтобы избежать нежелательного использования квартиры — под офис, студию, мастерскую и т.д.).

2) Зарегистрировать договор

Это можно сделать в местном исполнительном и распорядительном органе (горисполкоме, сельсовете и др.) или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭС, домоуправление).

Для регистрации договора потребуются следующие документы:

• заявление, подписанное собственником помещения и гражданами, имеющими равное с собственником право на пользование жилым помещением
• паспорт или документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения
• 3 экземпляра договора найма
• технический паспорт
• документ, подтверждающий право собственности на жилье
• письменное согласие всех собственников (в случае, если сдается помещение, которое находится в совместной собственности)
• домовая книга (при ее наличии)

3) Зарегистрироваться в качестве налогоплательщика

Для этого необходимо после заключения договора пойти в инспекцию по налогам и сборам по месту жительства. Для регистрации в качестве налогоплательщика необходимы следующие документы:

• паспорт
• одна из трех копий договора найма жилого помещения
• копия технического паспорта
• выписка из лицевого счета обо всех прописанных на данной жилой площади лицах (берется в ЖЭСе)
• согласие всех лиц, проживающих с арендодателем (при необходимости)

4) Оплатить налог

Налог на сдачу жилья в аренду оплачивается в фиксированных суммах. При этом суммы налога ежегодно утверждаются местными органами власти. Соответственно для различных населенных пунктов они разные и не зависят от полученного от аренды дохода.

Предусмотрены два способа оплаты налогов за сдачу жилья внаем:

1) Единым платежом за весь календарный год. В таком случае внести оплату нужно не позднее следующего рабочего дня, после установленного в договоре дня фактической сдачи помещения внаем. За каждый последующий календарный год оплата осуществляется не позднее первого дня года, за который вносится налог.

Важно: если налог оплачивается сразу за весь период, то в случае изменений налоговых ставок в течение года перерасчет производиться не будет. 2) Ежемесячный платеж

В таком случае оплата производится не позднее следующего рабочего дня после установленного в договоре дня фактического предоставления помещения в наем. Если квартира сдается не с первого дня месяца, то начисление фиксированных сумм происходит пропорционально количеству дней сдачи квартиры в этом месяце. В дальнейшем налог оплачивается ежемесячно, не позднее первого дня месяца, за который вносится оплата

2) Ежемесячный платеж. В таком случае оплата производится не позднее следующего рабочего дня после установленного в договоре дня фактического предоставления помещения в наем. Если квартира сдается не с первого дня месяца, то начисление фиксированных сумм происходит пропорционально количеству дней сдачи квартиры в этом месяце. В дальнейшем налог оплачивается ежемесячно, не позднее первого дня месяца, за который вносится оплата.

Важно: если изменится налоговая ставка, то сумма налога будет пересчитываться уже в следующем месяце

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем

Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

• размер месячной оплаты за аренду,
• сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
• использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
• оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
• обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
• указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
• обязательно обозначается количество будущих жильцов,
• порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
• дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой»

Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны

Как правильно составить договор найма

Если Вы решили сдать квартиру и оформить договор самостоятельно, следует соблюсти основные правила его составления. Главное, четко прописать основные условия – адрес квартиры, срок и размер арендной платы, остальное по желанию сторон. Можно составить очень подробный документ на нескольких страницах, в котором предусмотреть все нюансы. А только самое необходимое, уместив всё на одном листе. Надежный договор должен включать такие пункты:

1. Дата и место его составления.
2. Подробные персональные данные наймодателя и нанимателя: имя, фамилия, отчество, дата рождения, место прописки и проживания, номер и серия паспорта или другого удостоверяющего документа.
3. Предмет договора: сдаваемая квартира, находящаяся в собственности у наймодателя. А именно, ее адрес, метраж, техническое состояние, наличие мебели, сантехники, оценка пригодности для проживания (отопление, водоснабжение), подключение телефонной сети, и сети Интернет, кабельного телевидения. Подробное описание может быть изложено как в самом договоре, так и в прилагаемом к нему передаточном акте.
4. Ссылка на документ, подтверждающий, что наймодатель является собственником жилья. Об отсутствии обременений третьими лицами (ипотека, залог, другая аренда, арест и т.д.).
5. Стоимость ежемесячной арендной платы, в том числе указание, на кого ложится обязанность по уплате коммунальных расходов.
6. Форма расчета: наличными денежными средствами, почтовым переводом или на банковскую карту (вклад), безвозмездно и т.д..
7. Сроки оплаты: единовременно за весь период аренды или ежемесячно (ежеквартально) с указанием, до какой даты должен быть внесен платеж.
8. Кто из сторон обязан производить текущий, капитальный или срочный ремонт квартиры.
9. Срок, на который арендуется жилье.
10. Указание всех жильцов, вселяемых к нанимателю (если договор долгосрочный).
11. Права и обязанности, возлагаемые на нанимателя и наймодателя, с которыми они должны быть согласны.
12. Причины и условия, по которым договор найма может быть расторгнут в одностороннем порядке.

Желательно в договоре также прописать и особые условия, так называемые «житейские хитрости»:

1. О запрете нанимателя и членов его семьи (или тех лиц, кто с ним будет проживать) прописываться по месту жительства (в арендованной квартире). Хоть законодатель и не допускает прописку без разрешения собственника, однако «предприимчивые умельцы» умудряются обойти ограничения. Подобное условие не позволит схитрить при регистрации, а если незаконная прописка все же была допущена, то ее легко будет оспорить в суде (сам договор будет неоспоримым доказательством неправомерности действий нанимателя).
2. Распределить обязанности страхования квартиры от несчастных случаев межу наймодателем и нанимателем. Лучше, конечно, самому заняться этим вопросом, так как, застраховав квартиру от затопления, пожаров, гражданской ответственности и пр., собственник снимает с себя риски за халатное поведение нанимателя. Ведь если произойдет подобный случай перед потерпевшими (соседи и иные лица) будет отвечать собственник. С виновника (нанимателя) можно взыскать ущерб только в порядке регресса. То есть сначала собственник возмещает ущерб пострадавшим и лишь потом он может требовать материальную компенсацию с нанимателя. Иногда это невыполнимая задача (например, наниматель не имеет имущества, официально не работает или платить алименты и т.д.).
3. Об ограничении возможности сдавать квартиру в поднайм (субаренду) другим лицам без письменного согласия собственника. Иначе квартиру могут превратить в гостиный двор.

О периодической возможности собственника проверять состояние квартиры. Это права собственника в присутствии нанимателя приходить в квартиру для осмотра на предмет ее сохранности, надлежащего санитарного состояния и пр. Если такой пункт не предусмотреть наниматель попросту может не пустить наймодателя, ведь это его право.

Выгоднее быть законопослушным арендодателем

Владелец сдаваемого жилья должен руководствоваться Гражданским Кодексом России, состоящим из 4 частей (принятие их состоялось последовательно с 30.11.1994 по 18.12.2006). Интересующие нас положения содержит Глава 35 закона о сдаче жилья в аренду. Именно эта глава рекомендует создать договор найма (причем и с физическим лицом, и с юридическим, инд. предприятием, например) на конкретный срок или на передачу жилплощади во владение ‒ в п. 1 ст. 671 ГК РФ.

В следующей статье (ст. 672) говорится, что при сдаче/съеме части жилья и совместном проживании хозяев и арендаторов их права и обязанности тождественны, только у съемщиков они, по закону, несколько ограничены. По ст. 290 ГК России арендатор получает право эксплуатации имущества, находящегося в квартире/доме.

Эти нормативные акты предупреждают, в частности, о недопустимости изменения в одностороннем порядке суммы оплаты, если это не было оговорено в соглашении.

В договоре должна содержаться и форма оплаты аренды. Оптимально, если жильцы будут переводить деньги на ваш счет, этим вы убережете себя от неправильного пересчета, необходимости писать расписки в получении, от всученных фальшивых купюр.

Различные спорные вопросы, негативные ситуации помогут разрешить нормы закона N 193-ФЗ О медиации.

Алгоритм регистрации прав на жильё, согласно соглашению об аренде, регламентирует ст. 26.1 ГК России. Для ратификации ограниченных жилищных прав надо сторонам подать заявления с необходимым пакетом документов на жилье в орган юррегистрации в течение месяца после заключения соглашения.

Без указания в заявлении сроков аренды считается, что жилье сдается, согласно ст. 683 ГК РФ, на максимальный срок ‒ 5 лет. Договор может быть заключен повторно по истечении срока аренды. Если перезаключение не произошло, соглашение считается пролонгированным (продленным).

Не уклоняемся от налогов

Это безответственное действо подпадает под ст. 171 УК РФ, ст. 14.1 КоАП РФ, ст. 198 УК РФ и здорово может омрачить жизнь соответствующими санкциями. Например, штрафом (по ч. 1 ст. 171 УК РФ) до 300 тысяч рублей либо обязательными работами на срок 180‒240 часов, либо арестом на полгода за незаконную предпринимательскую деятельность.

Неуплата очень большого ‒ за 3 года сдачи в аренду жилья ‒ размера налогов (по ч. 1 ст. 198 Кодекса) заставит выплатить штраф от 100 до 300 тысяч рублей, либо подвергнет аресту на срок 4‒6 месяцев, лишению свободы на срок до одного года.

Обычный гражданин ‒ владелец жилья платит налог в размере 13 процентов со всех доходов от сданного в наем жилья. Так, доход от сдачи в 20 тыс. рублей в месяц обяжет заплатить 31,2 тыс. в год.

Если квартиру снимает юридическое лицо, 13 процентов в бюджет, удерживаемые при оплате вам аренды, выплачиваются этим лицом.

Если вы сдаете не одну квартиру или дом, лучше зарегистрироваться ИП и выплачивать налоги:

• по упрощенной системе (УСН): 6% плюс сумма ежегодных страховок;
• по общей системе: 15% от дохода – расходы.

Аренда жилья не облагается госпошлиной, если составляет менее 11 месяцев. Но ловчить со сроками налоговики очень не советуют.

Шаг 1: подготовка помещения

Для начала необходимо оценить степень готовности помещения к сдаче:

Проверить всю технику, которая имеется. Возможно, что-то не работает и требует замены. Чтобы потом не было разборок с нанимателями.
Также стоит оценить, достаточно ли в доме мебели, и в каком она состоянии. Возможно, потребуется что-то докупить. Поскольку чем больше квартира укомплектована, тем дороже ее можно сдать, а значит, доход от сдачи квартиры в аренду будет больше.
Если в квартире давно не было ремонта – сделайте его. Не обязательно покупать дорогие материалы. Главное, чтобы они были надежные

Уделите внимание проводке и сантехнике! Обезопасьте себя и будущих жильцов. Ситуации бывают разные, никто не застрахован от замыкания проводки и прорыва трубы

Но вы можете приложить небольшие усилия и свести риски к минимуму. Думайте о последствиях. Квартиру, в который был пожар или потоп, вряд ли кто-нибудь захочет снимать. А значит, вы потеряете доход от сдачи квартиры в аренду. А также деньги, которые вы вложите в ремонт. Потому что не факт, что наниматель захочет возместить вам ущерб. Обязательно включите в договор аренды квартиры между физическими лицами пункт, посвященный подобным обстоятельствам, и пропишите ответственных лиц!
Заберите все свои ценные вещи. Сделайте уборку, чтобы квартира выглядела чистой и комфортной. Сейчас на уютные квартиры очень большой спрос.
Подготовьте все необходимые документы, а также ликвидируйте долги по коммунальным услугам, если они у вас имеются.

Юридическое оформление аренды

Условия сделки с недвижимостью содержат не только порядок оплаты. Следует определить правила пользования имуществом, учесть права соседей. Нужно уточнить доходность от сдачи в аренду квартиры с официальной регистрацией и без выполнения этой процедуры. Одновременно проверяют сопутствующие риски, перспективность судебных споров. Отмеченные задачи решают с помощью грамотно оформленного соглашения.

Нужен ли договор

Письменное подтверждение обязательств поможет правильно сдать квартиру. Наймодатель передает ценное имущество в длительное пользование без контроля в режиме онлайн. Полученного дохода от сдачи квартиры в аренду может не хватить для компенсации нанесенного ущерба. Для доказательства правоты в суде понадобится юридически значимое подтверждение сделки – письменный договор. Определенные этим документом правила нужны для законного выселения за неуплату, другие нарушения утвержденных обязательств.

Скачать образец для заполнения

Как оформить аренду квартиры документально, можно изучить с помощью представленного ниже примера. Образец корректируют с учетом реальных условий сделки. Правильно сдать недвижимость помогут следующие рекомендации:

• идентификационные данные сторон заполняют по гражданскому паспорту;
• делают ссылку на документ, подтверждающий право собственности;
• отмечают целевое назначение найма – «для проживания»;
• вписывают членов семьи нанимателя;
• перечисляют права и обязанности, ответственность сторон;
• определяют форму расчетов (купюрами или безналичным переводом) и временной график платежей;
• устанавливают возможность продления и досрочного расторжения соглашения.

Особо тщательно проверяют раздел с правами и обязанностями. Правильно сдать помещения можно, если подчеркнуть:

• ответственность арендаторов за сохранность переданного имущества;
• необходимость соблюдать тишину в ночные часы, соблюдать иные нормы общежития.

Акт приема-передачи

При аренде квартиры необходимо правильно подтвердить действительное состояние объекта. Эти сведения нужны нанимателю для исключения необоснованных имущественных претензий. Наймодатель с помощью акта подтверждает передачу в пользование недвижимости вместе с мебелью, бытовой техникой, светильниками, другим оборудованием. В сопроводительном перечне перечисляют ценные вещи. Дополнительно можно сделать фотографии.

Если для аренды квартиры предлагается объект без отделки, можно учесть выполнение ремонта и оснащение в расчетах.

Риски сдачи без договора

Выяснив, как правильно сдать в аренду квартиру с документальным оформлением, следует рассмотреть «упрощенный» вариант.

Отсутствие договора существенно затрудняет либо полностью исключает возможность решения следующих задач:

• возврат долга по коммунальным услугам и основным платежам;
• получение компенсации за испорченные (украденные) вещи, поврежденную недвижимость;
• возмещение ущерба соседям, созданного действиями арендатора.

Отдельно следует отметить возможность выявления нарушений по налогообложению. В этом случае кроме штрафов могут быть применены административные наказания. Дополнительные санкции грозят при обнаружении в квартире жильцов, которые не прописаны по соответствующему адресу в соответствии с действующими правилами.