Как правильно взять ипотеку на квартиру

Копим на квартиру самостоятельно

Если в случае с ипотекой можно достаточно легко получить точные данные, и практически до копейки рассчитать все затраты (как текущие, так и будущие) связанные с выплатами, то при самостоятельном накоплении у нас есть несколько факторов, которые достаточно сложно прогнозировать.

В первую очередь это инфляция, которая обесценивает с каждым годом все: от продуктов и одежды до недвижимости. Второе, это рост зарплат и ставки по вкладам. Их тоже нельзя предсказать на таком длительном промежутке.

Однако можно выделить определенную закономерность. Если экономика находится в фазе подъема и стабильности, то начинается рост зарплат и цен на недвижимость. Причем цены на жилье растут намного быстрее средних доходов  населения. И наоборот, в кризисные времена именно цены на квартиры начинают падать намного быстрее, чем доходы населения.

В середине нулевых средний рост цен на недвижимость составлял 50-80% ежегодно, в кризис 2008-2009 гг. цены рухнули в 1,5 — 2 раза. Далее рост продолжился, но не так сильно, на затем во 2-й кризис цены опять стали немного снижаться.

В итоге можно вывести некую среднюю кривую роста зарплат и недвижимости, которые на длительных промежутках времени растут примерно одинаково, на размер инфляции.

Будем исходить из этого.

Чтобы накопить самостоятельно нужно будет исходя их наших предположений понять сколько будет стоит квартира через N-ое количество лет. Всем понятно, что текущая стоимость в 1,5 млн. через 5-10 лет будет намного выше. Как ее узнать? Никак. И соответственно сколько лет нужно копить на непонятную стоимость, тоже не ясно.

У нас есть 300 тысяч. Каждый месяц мы должны откладывать по 15 тысяч. В год выходит 180 тысяч. До 1,5 млн. мы доберемся за 6,5 года.

Но инфляция будет каждый год уменьшать покупательную способность денег. Да и жилье будет постоянно дорожать. Поэтому деньги будем вкладывать, чтобы они приносили дополнительный доход. Куда? Нам здесь главное надежность инвестиций. Поэтому остается только или банковские вклады либо государственные облигации. Средняя годовая доходность по ним примерно покрывает инфляцию.

Можно немного схитрить и поступить проще. Вы вкладываете деньги, которые увеличиваются на величину инфляции ежегодно. Одновременно цены на квартиры растут примерно в той же пропорции. Чтобы было понятнее разберем на примере.

У нас есть на руках 20%. Которую мы зафиксировали вложив деньги под проценты.

Итого нам нужно накопить 80% от стоимости жилья или 1,2 млн. Но здесь наступает не слишком радужная картина.

Вы отложите за год — 180 тысяч. Это примерно 15% от необходимой нам суммы. Вкладываете под 8% получаете 195 тысяч.  Но это время цена оставшейся доли (80%) вырастет также на 8% или 96 тысяч. В итоге реально вы отложили только 100 тысяч или 7,5% от стоимости квартиры. И так далее из года в год.

Нам нужно найти тот момент, когда суммы отложенных накоплений с начисленными процентами, будет примерно сопоставимо с ценами на аналогичные квартиры в будущем.

Как это сделать? Открываете одновременно два калькулятора сложных процентов и вводите данные:

  1. Стоимость квартиры  — 1,2 млн. (депозит), ежегодная инфляция (рост стоимости недвижимости — процент за период), количество лет.
  2. Депозит (наши 300 тысяч), процент за период, ежегодные вложения.

Размер инфляции и количество лет должно быть одинаково в обоих случаях. Меняйте их, чтобы добиться того, что конечная сумма будет примерно равна.

Чтобы не утомлять вас долгими расчетами получаем:

Накопление остававшийся 80% от стоимости квартиры займет у вас 11 лет. Это при 8% годовой инфляции. К этому времени сама цена на жилье с 1,5 млн. увеличится до 3,5 млн. За 11 лет вам нужно будет отложить почти 2 млн. рублей.

При снижении годовой инфляции процесс накоплений пойдет немного быстрее. Так если заложить среднюю годовую инфляцию в размере 6%, то нам понадобиться 9,5 лет. К этому времени квартира будет стоить 2,7 млн. А вам придется отложить 1,7 млн.

При 4% инфляции (что вообще маловероятно) для накоплений вам нужно чуть больше 8 лет или около 1,5 млн. денег, которые вы должны отложить за это время. Квартира будет 2 млн.

Не забываем к полученной сумму добавить размер первоначального взноса — 300 тысяч.

После приобретения квартиры у нас также будет право на налоговый вычет. Но так как квартира будет куплена за наличку, то максимальная сумма возврата составит 260 тысяч. Это конечно поможет снизить общую сумму, но никак не повлияет на срок накопления. Деньги вы сможете получать только после покупки.

В итоге свел все в одну таблицу:

При годовой инфляции, %Срок накопленийСумма накопления, млн.С учетом возвращенных налогов, млн.
481,81,54
69,521,74
8112,32,04

Подводные камни ипотеки, о которых стоит подумать

Несмотря на очевидные преимущества жилищного займа, ответ на вопрос, что лучше, ипотека или копить, по-прежнему неоднозначный. Большинство тех, кто оформляет ипотеку, забывает о ее подводных камнях, которые могут стать весьма неприятным сюрпризом в будущем.

Первоначальный взнос и оплата регистрации сделки – это далеко не все финансовые траты, которые предстоят заемщику. Решая, что лучше откладывать или брать жилищный заем, нужно учитывать следующие дополнительные расходы:

  1. Услуги оценщика, который должен подтвердить, что выбранная квартира действительно стоит выдаваемых денег. При этом многие банки настаивают, что проводить проверку должен аккредитованный у них специалист, а это значит, что сэкономить в данном случае не получится.
  2. Страхование не только приобретаемого имущества (что является оправданным), но и жизни, права собственности на квартиру и даже риск нарушения условий соглашения. Многие банки просто навязывают подобные услуги, угрожая отказом по заявке или повышением ставки. Кроме того, не стоит забывать, что страхование купленной квартиры проводится не один раз, договор нужно ежегодно перезаключать, что означает регулярные траты.

Также нельзя забывать об ограничении прав заемщика. Он является официальным собственником квартиры, но при этом не может полноценно распоряжаться ею без согласия банка из-за передачи ипотечной недвижимости в залог кредитору.

Расчет необходимого дохода на нашем калькуляторе

Сумма кредита

Тип платежей

АннуитетныйДифференцированный

Процентная ставка, %

Материнский капитал

НетДа

Дата выдачи

Срок кредита

0 год1 год2 года3 года4 года5 лет6 лет7 лет8 лет9 лет10 лет11 лет12 лет13 лет14 лет15 лет16 лет17 лет18 лет19 лет20 лет21 год22 года23 года24 года25 лет26 лет27 лет28 лет29 лет30 лет

0 мес.1 мес.2 мес.3 мес.4 мес.5 мес.6 мес.7 мес.8 мес.9 мес.10 мес.11 мес.

Досрочные погашения

Уменьшение срокаУменьшение суммыЕжемесячное уменьшение срокаЕжемесячное уменьшение суммы

Добавить

Рассчитать погашение

График
Таблица

Срокмес.
Суммаруб.
Ставка%
Переплатаруб.
Начало выплат
Конец выплат
Необходимый доход

Чтобы объективно оценить, что выгоднее, покупать в ипотеку или копить на квартиру, можно сделать расчет на онлайн-калькуляторе. Нужно ввести в соответствующие строки:

  • стоимость квартиры;
  • размер первоначального взноса (в рублях или процентах);
  • процентную ставку;
  • срок кредитования.

В результате будет выдано число платежей, размер первоначального взноса и итоговой суммы переплаты. Последний параметр может сильно удивить и даже повлиять на решение об оформлении жилищного займа.

Оформление квартиры

Ипотечная квартира является залоговым имуществом, поэтому первоначально банк ее проверяет, чтобы убедиться в ликвидности. Для этого нужны:

  • паспорт продавца (или доверенность и паспорт официального представителя);
  • справка из Росреестра или правоустанавливающее свидетельство;
  • техническая документация (технический паспорт, разрешение на перепланировку);
  • согласие родственников продавца, заверенное нотариально;
  • справка из жилконторы, в которой указаны все прописанные лица.

После подписания ипотечного договора и соглашения о купле-продаже документы передают в Росреестр. Обычные объекты перерегистрируют на нового владельца в течение 30 дней, но квартиры с обременением – за 5 рабочих дней.

Получив бумаги в Росреестре и предоставив их в кредитную компанию, покупатель становится полноправным владельцем недвижимости, а продавец получает деньги.

Договор купли-продажи

Банки предпочитают работать по одной из двух схем выдачи средств:

  • после регистрации сделки купли-продажи государственными органами;
  • с использованием банковской ячейки.

Первый способ предусматривает такой алгоритм:

  • покупатель и продавец заключают договор купли-продажи объекта недвижимости в день подписания договора обеспечения и заключения кредитного соглашения;
  • продавец получает наличными сумму первоначального взноса или банк перечисляет средства на его счет. Продавцом пишется расписка о получении средств;
  • документы передают в Орган регистрации, где в течение 5 рабочих дней должна быть задокументирована смена собственника жилья;
  • свидетельство о смене собственника предоставляют банковскому сотруднику;
  • остаток суммы переводят на счет заемщика, а затем продавцу;
  • продавец выдает вторую расписку, подтверждающую факт получения суммы в полном объеме.

Можно сразу перечислить всю сумму продавцу при подписании договора купли-продажи с использованием аккредитива. Средства на счету находятся, но они заблокированы. Условием разблокировки указывается предоставление документов из Росреестра.

Можно в качестве «посредника» использовать банковскую ячейку. В один день в банке должны быть подписаны:

  • договор купли-продажи;
  • ипотечное соглашение;
  • залоговый договор.

На основании этих документов выдается сумма, необходимая для оплаты недвижимости. Далее деньги кладут в банковскую ячейку и указывают: в случае предоставления документов из Росреестра доступ к ячейке получает продавец. Если документы не будут предоставлены – заемщик.

Право собственности

Приобретенная в ипотеку недвижимость сразу становится собственностью заемщика, который выступает плательщиком по банковскому договору.

Имеются ограничения, несмотря на владение имуществом: обременение на объект сохраняется до полного закрытия кредита на основании соглашения об обеспечении займа. Для прописки в квартире лиц, не являющихся созаемщиками, потребуется разрешение банка. Нельзя без согласия кредитора продать, подарить недвижимость.

Отдельно выделяют псевдоипотечные банковские продукты: приобретая жилье, заемщик становится его владельцем, спустя определенный промежуток времени или после выплаты суммы, оговоренной в договоре.

Обременение

Обременение – приобретение лицами прав на имущество, которое ранее не принадлежало им.

Ипотека (залоговое имущество) – одна из разновидностей обременения. Регулируется ФЗ № 102 «Об ипотеке». Кредитор-залогодержатель (банк) имеет право истребовать денежную сумму из стоимости имущества, выступившего залогом, в случае неисполнения обязательств по договору залогодателем (заемщиком). Залогодержателем может выступать не только банк, но и частное лицо.

Договор, подтверждающий факт обременения объекта, подлежит обязательной государственной регистрации. Это гарантирует невозможность продажи такого имущества или передачи любым другим способом в собственность другим лицам.

Сведения вносятся в Реестр недвижимости имущества. Доступ к базе открыт для всех, поэтому ознакомиться с фактом обременения жилья можно беспрепятственно.

Юридически лицо является владельцем имущества, может им пользоваться, сдавать в аренду, но продать или подарить невозможно без согласия залогодержателя.

После того как ипотека будет полностью выплачена, нужно взять выписку о закрытии кредита в банке и обратиться в реестр для снятия обременения с недвижимости.

Строительство ИЖД

Ипотека на строительство индивидуального жилого дома невыгодна тем, кто планирует выполнять хотя бы часть манипуляций своими руками: в качестве подтверждения факта строительства банку нужны документы на все стройматериалы, на все выполненные работы. Кредитору следует предоставить смету, договор на строительство, разрешительные документы на подключение к коммуникациям и так далее.

Земельный участок, на котором будет построен дом, передается в залог банку. Если он в долгосрочной аренде, то в качестве обеспечения принимают право аренды.

Если планируется строительство частного дома своими руками, то можно брать сравнительно небольшую сумму по программе потребительского кредитования, чтобы обеспечить финансирование части работ на предстоящий сезон. В зимний период можно успеть погасить часть долга, а к весне вновь оформить потребительский кредит. Но есть риск того, что в какой-то момент банк откажет в займе, например, ввиду недостаточности платежеспособности из-за кредитных обязательств, оформленных ранее.

Если строить дом в ипотеку, что выгоднее с учетом низких ставок, нужно учитывать, что ряд банков дают возможность получать ссуду траншами, то есть частями. При такой схеме проценты начисляются только на фактически полученную часть кредита, что минимизирует переплату. Однако найти кредитора, готового работать со строительством ИЖД, тяжело.

Преимущества и недостатки ипотечного кредита

Оформление ипотеки — один из наиболее популярных методов покупки жилья в России. У него есть как положительные, так и отрицательные стороны.

Преимущества:

  • Низкая процентная ставка.
  • Длительный срок — до 30 лет.
  • Досрочное погашение разрешено большинством банков без штрафов и комиссий.
  • Дают большую сумму, чем в потребкредите.

Недостатки:

  • Сложность оформления сделки. Нужно собирать большой пакет документов, иметь хороший доход и постоянное место работы.
  • Первый взнос. Его предоставляют в момент заключения сделки. Обычно банки просят от 10 до 20 процентов от стоимости жилья. Для покупки частного дома, дачи требуется внести от 40%. Это внушительная сумма, которая не всегда есть у заемщика.
  • Риск потерять жилье. При оформлении ипотеки обязателен залог приобретаемой недвижимости. В случае длительных просрочек банк конфискует имущество. Иногда банк требует предоставить в залог дополнительную недвижимость. При невыполнении условий договора есть риск потерять оба обеспечения.

Учет дополнительных расходов

Помимо основных расходов, связанных с покупкой жилья (внесения первоначального взноса, оплата услуг оценщика и прочих) у покупателя могут возникнуть и дополнительные траты:

  1. На услуги риэлтора — он представляет интересы заказчика, занимается сбором документов, проводит сделку. Стоимость услуг риэлтора составляет от 3 до 6% от суммы сделки.
  2. На нотариальное удостоверение документов. Несмотря на то, что законодательно не закреплена необходимость заверять договор купли-продажи недвижимости у нотариуса, многие банки выдвигают именно это требование. Кроме того, закладную на недвижимость, которая передается в банк в качестве залога, может оформить и заверить только нотариус. Стоимость таких услуг составляет порядка 1% от сделки.

В обязательном порядке страхуется только залоговая недвижимость — сумма страховки составит от 0,09% до 2% в зависимости от вида приобретаемой жилплощади и ее состояния.

Особенности оформления ипотечного кредита и его обеспечения прописаны в Федеральном Законе №102, изданном 16 июля 1998 года.

В данном законодательном акте говорится об обязанностях и правах залогодержателя и заемщика, об ответственности за невыполнение обязательств и прочих нюансах ипотечного кредитования.

Заемщику следует внимательно изучить ФЗ об ипотеке, тогда он сможет определить правомерность требований, условий банка и заключить обоюдовыгодный, грамотный договор.

С чего правильнее начать при выборе ипотеки, чтобы не потерять лишнего времени? Предлагаем Вам посмотреть видеоролик.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас:

Поделиться с друзьями:

Какие нужны документы?

Большинство банков указывают в требованиях к заемщику минимальный возраст, которого он должен достигнуть на момент подачи заявки на ипотечное кредитование — 21 год. На практике оказывается, что больше шансов оформить заем у тех, кто старше 25 лет.

Заемщик должен иметь постоянное место работы и достаточный регулярный доход.

Чтобы оформить ипотеку, заемщику потребуется предоставить в банк следующие документы:

  • Гражданский паспорт РФ;
  • Второй документ, который подтверждает личность заявителя (ИНН, военный билет, загранпаспорт и прочие);
  • Заверенные копии трудовой книжки и трудового договора;
  • Справку, заполненную по форме 2-НДФЛ или по предусмотренной банком форме;
  • В случае, если у заявителя имелся дополнительный доход в течение последнего года, то им предоставляются копии декларации по форме 3-НДФЛ;
  • Свидетельства о собственности, вкладах, счетах, если таковые имеются;
  • Реквизиты счета заемщика;
  • Выписку с банковского счета.

Помимо этого банк может запросить дополнительные документы — копию паспорта супруги/супруга и родственников, зарегистрированных на одной жилплощади с заемщиком, справки из медицинских учреждений, подтверждающие здоровье клиента, справку о регистрации (форма № 9) и иные.

На приобретаемую недвижимость также следует предоставить ряд документов. В их числе:

  1. Кадастровый паспорт, в нем должна быть указана степень износа дома. Банки чаще дают ипотеку на ту жилплощадь, износ которой менее 60%.
  2. Результат оценки недвижимости аккредитованной компанией.
  3. Справка из БТИ, где указывается этажность дома и занимаемое квартирой место.
  4. Технический паспорт, в котором отмечается строительный материал, использованный при строительстве дома, и план квартиры.

Для того, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры банк может запросить свидетельство о собственности на недвижимость, где указано на каком основании оно выдано, это:

  • Выписку из ЕГРП (чтобы убедиться, что на площадь не наложен арест или обременение);
  • Копию лицевого счета по оплате коммунальных услуг;
  • Выписку из домовой книги, где указаны все прописанные;
  • Копию паспорта продавца.

Плюсы и минусы покупки, стоит ли брать?

Ипотека подразумевает большую ответственность покупателя: после подписания ипотечного договора до самого погашения задолженности обременение с квартиры не будет снято. В связи с чем заявителю не всегда ясно, нужно ли оформлять ипотеку и нужно хорошо подумать, до того, как брать ипотеку . Разберем поэтапно как плюсы, так и минусы данной услуги.

Плюсы:

  1. Если у человека недостаточно средств на приобретение квартиры, но имеется стабильный доход, ипотека дает возможность в кратчайшие сроки приобрести жилье и заселиться в него.
  2. Банковские организации дают кредит такого размера, чтобы ежемесячные платежи не превышали 30-40% от дохода заемщика и созаемщиков (процент зависит от регламента банка). Таким образом, ипотечные платежи не превышают среднюю арендную ставку в России и не ложатся на заемщика тяжелым бременем.
  3. В случае, если у человека появились значительные финансовые проблемы, всегда имеется возможность реструктурировать долг в банке или вообще продать квартиру и вырученными средствами погасить задолженность перед банком. Благодаря этому распространенное мнение об ипотеке как о «кабале» по сути ошибочное.
  4. За время выплаты задолженности по ипотеке цены на недвижимость вырастут — в среднем недвижимость дорожает на 10% в год; рубль тоже подвергается инфляции, от 5-ти до 15-ти процентов в год; в свою очередь ежемесячные платежи по ипотеке фиксированные — это значит, что в конечном итоге значительную часть выплат по ипотеке поглотит инфляция.А вот цена на приобретенную недвижимость, наоборот, поднимается, и заемщик окажется в большом плюсе от сделки. Просто выгода в данном случае носит долгосрочный, а не краткосрочный характер.

Минусы:

  1. На недвижимость до полного погашения задолженности накладывается обременение. Это значит, что без письменного согласия банка продать, подарить или как-либо иначе произвести отчуждение прав на недвижимость невозможно. Из-за этого заемщика нельзя считать полноценным владельцем жилья, и с банком придется считаться до самого последнего платежа.
  2. Если у заемщика наступило тяжелое в финансовом плане время, и если долг уже был несколько раз реструктурирован, банк может «отобрать» и реализовать жилье, чтобы не допустить дальнейших убытков. Заемщик, таким образом, значительно рискует, приобретая недвижимость в ипотеку.
  3. Из-за высокой в России процентной ставки — от 8-9% годовых для тех, кто не входит в льготные категории населения — значительная часть общей выплаченной суммы пойдет не на саму недвижимость, а на выплату процентов банку, особенно если в ипотечном договоре указан аннуитетный порядок платежей.
  4. Как бы то ни было, ипотека оформляется на большой срок, как правило, от десяти до тридцати лет, и ежемесячные выплаты в течение этого срока могут значительно ухудшить благосостояние заемщика. Этого не случится, если заранее рассчитывать свои реальные финансовые возможности.

Из видео узнаете о плюсах и минусах покупки квартиры в ипотеку:

Контрольные вопросы для ясности ума и правильного решения

Итак, мы перечислили основные моменты, над которыми стоит поразмыслить, прежде чем взять ипотеку. Подытожу.

  • Главный недостаток ипотеки – дикая переплата по процентам и банковский залог.
  • Главное преимущество – собственное жилье, налоговый вычет, возможные льготы и субсидии.

Кроме этого, есть и другие нюансы, которые могут повлиять на решение об ипотеке:

  • рост или падение рынка недвижимости;
  • риск потери работы и т. д.;

Вот основные вопросы, на которые следует ответить, прежде чем оформить ипотеку или отвергнуть ее.

Вопрос/Комментарий
1В: является ли платеж по ипотеке посильным?
К: если вы не сможете оплачивать ипотеку, то квартиру продадут в счет долга. Особенно плохо, если это произойдет на ранних сроках кредита. В этот период почти вся сумма ежемесячного платежа «уходит» на погашение процентов, а основной долг уменьшается незначительно. Следовательно, при продаже квартиры вам практически ничего не останется «на руки».
2В: намерены ли вы в будущем переезжать в другой регион?
К: что будете делать с квартирой – сможете ее продать или сдать в аренду?
3В: где вы будете жить, если намерены копить на квартиру – это жилье будет платным или бесплатным? Сколько будет стоить арендное жилье?
К: считайте!
4В: осознаете ли вы размер переплаты % по ипотеке?
К: см. таблицу расчетов, приведенную выше.
5В: сможете ли вы изыскать дополнительные средства, чтобы вносить досрочные платежи по ипотеке пусть и в min размере?
 К: внесение даже самых маленьких досрочных платежей по ипотеке (особенно в первые 5-7 лет) позволяет в РАЗЫ снизить переплату по процентам. Подробнее мы рассказали об этом в статье «Как досрочно закрыть ипотеку» – ссылка под таблицей*.
6В: у вас будут дети? Сколько?
К: рождение детей, с одной стороны, – это льготы. С другой стороны, снижение семейного дохода из-за декрета, что особенно актуально при рождении 1-го ребенка, т.к. основные ипотечные субсидии предусмотрены лишь за рождение 2-го и последующих детей.
7В: обладаете ли вы полной информацией о жилищных льготах и  субсидиях, в том числе в связи с рождением детей?
К: обязательно (!) соберите всю информацию о федеральных и региональных льготах. Обращайтесь в соцзащиту, «копайте» сайты региональных органов власти, спрашивайте у знакомых – здесь хороши все средства. Практика такова, что многие выплаты замалчиваются, необходимо  «прорываться с боем».
8В: вы официально трудоустроены? Сможете ли вы получить налоговый вычет за покупку квартиры и за % по ипотеке?
К: это одна из главных льгот при покупке жилья. На эту тему на сайте есть отдельная статья. Ссылка под таблицей**
9В: ваш супруг(а) официально трудоустроен(а)?
К: если квартира приобретена в браке, то супруги вправе распределить налоговый вычет между собой. Это сильно ускорит возврат НДФЛ. Ссылка на статью по указанной теме находится под таблицей.***
10 В: как ведет себя рынок недвижимости в вашем регионепоследние 10-12 лет?
 К: попытайтесь понять хотя бы приблизительно –  не ожидается ли в вашем регионе резкого спада на рынке недвижимости в ближайшие годы?
11В: если вы решили копить собственные средства, сможете ли проявить достаточный уровень финансовой дисциплины?
К: ежемесячные инвестиции требуют пунктуальности на длительном отрезке времени.
12В: если вы намерены копить собственные средства, то какой % доходности планируете получать в месяц? Какие будут риски у ваших инвестиций?
К: главный вопрос любых вложений – соотношение доходности и риска. Процент доходности должен обеспечивать реальный прирост накоплений, а риски потери накоплений должны быть минимизированы.
13В: есть ли у вас финансовая подушка безопасности на случай потери работы (дохода)?
К: эксперты советуют иметь запас равный 6-ти месячному доходу. Это поможет избежать осложнений, если возникнут временные финансовые трудности.Рекомендуем предварительно ознакомиться с нашей статьей/видео на тему ипотечных каникул. Ссылка под таблицей****

Достоинства и недостатки ипотечных займов

Ипотечный кредит – вид займа, при котором недвижимость должника берется под залог. Она находится в собственности человека или семьи, взявшей ипотеку. При невыполнении созаемщиками обязательств объект кредитования переходит в собственность кредитора. Залогом будет квартира, на приобретение которой берутся средства или другая недвижимость (определяется видом займа и условиями договора).

Плюсы:

  • Длительные сроки, выделяемые на погашение задолженности. Ипотека предоставляется на 5-30 лет.
  • Низкие ставки. Это достигается благодаря тому, что ипотека входит в программы целевого кредитования населения и рассчитана на людей со средним уровнем дохода.
  • Небольшие суммы ежемесячных взносов. Эффект проявляется за счет большой продолжительности выплат.
  • Разнообразие программ, в том числе, льготных. Ипотека выдается на первичное и вторичное жилье, на коммерческую недвижимость, объекты с земельными участками. Примеры программ: «Молодая семья», «Военная ипотека», «Материнский капитал» и другие.
  • Возможность получения большой суммы. Ипотечный кредит предоставляется специально на покупку недвижимости, поэтому он позволяет получить крупную ссуду.
  • Банк осуществляет проверку приобретаемого объекта недвижимости. Это не дает 100%-ную гарантию чистоты сделки, но позволяет существенно снизить риски.
  • Ряд кредиторов позволяет включить в договор ипотеки расходы на приобретение мебели в новое жилье, на его ремонт. Так можно сэкономить на уплате процентов при обустройстве квартиры.

Заемщиком выступает один человек или несколько. В созаемщики можно привлекать любых членов семьи, родственников. Это сделает условия выгоднее: поможет увеличить максимальный размер займа, сократить первый взнос и продлить общие сроки выплат.

Минусы:

  • Высокая итоговая сумма переплат. В зависимости от размера ежемесячного платежа и сроков достигает 100-200% от первоначального значения.
  • Первый взнос. Большинство ипотечных программ подразумевает внесение первоначальной суммы, равной примерно 10% (чаще 15-30%) от стоимости приобретаемого объекта.
  • Необходимость страхования приобретенного жилья. Это помогает обезопасить квартиру и гарантировать возврат средств в экстренном случае, но увеличивает переплаты.
  • Повышенные требования к заемщикам. Потребуется собрать внушительный пакет бумаг и подтвердить статус, чтобы получить одобрение банка. В то же время документы по приобретаемому жилью обычно предоставляет продавец. Покупатель лишь передает их банку.
  • Привлечение лиц предпенсионного или пенсионного возраста в качестве поручителей или созаемщиков, скорее всего, приведет к уменьшению срока кредитования, следовательно, увеличится размер платежа.
  • Ипотека предполагает ограничение права распоряжаться купленным жильем. До тех пор, пока действует обременение, недвижимость нельзя ни продать, ни подарить, ни как-то еще передать третьим лицам.
  • После погашения ипотеки нужно снять обременение. Для этого банк предоставляет гарантийное письмо и свой экземпляр закладной. Заемщик данные бумаги предоставляет в МФЦ, где через некоторое время выдадут новые документы по жилью с соответствующими отметками.
  • Стандартная схема расчетов при ипотеке следующая: покупатели передают продавцам часть стоимости объекта (это первоначальный взнос, сформированный за счет собственных средств), регистрируется право собственности, через 5 рабочих дней новые владельцы (заемщики) предоставляют банку документы из регистрирующих органов. Некоторые продавцы, несмотря на то что их права защищены договором ипотеки, не соглашаются на такую схему.
  • Услуги риелтора и юриста, сопровождающих сделку, оплатить за счет ипотечных средств нельзя.
  • Купленное жилье обязательно оформляется в собственность созаемщиков. Также владельцами могут быть и их несовершеннолетние дети. Оформление права собственности на третье лицо (например, на совершеннолетнего ребенка) исключается.
  • Если владельцами приобретаемого жилья станут, в том числе несовершеннолетние дети, то в обязательном порядке получается разрешение органов опеки. Они должны согласиться с тем, что данный объект будет передан в залог банку. При невыполнении созаемщиками обязательств по выплате займа данная недвижимость будет передана в собственность кредитору, даже если для детей она является единственным жильем.

Внимательно изучите программы ипотеки – часть из них рассчитана только на покупку квартир в новостройках.

Часто возникает вопрос, выгоднее ипотека или ссуда. Помните, что обычно в рекламных предложениях ссуда – синоним потребительского кредита. Отдельным видом финансовой программы не выступает.

Добавить комментарий

Adblock
detector