Можно ли сдавать квартиру взятую в ипотеку

Снизить процент по ипотеке, если родился еще один ребенок

Основание.

Как это работает. В России действует программа поддержки семей с детьми, по которой можно снизить процент по ипотеке до 6%. На Дальнем Востоке ставка еще ниже — 5%. Причем теперь эта ставка действует на весь срок кредита, а не на три или пять лет, как раньше.

В программе могут участвовать семьи как минимум с двумя детьми или семьи с ребенком-инвалидом. Они могут купить новую квартиру с льготной ставкой по кредиту или рефинансировать по этой ставке действующую ипотеку. Но только на новостройку: вторичное жилье по такой программе купить нельзя. Квартира может строиться или быть в сданном доме: главное, чтобы ее продавал застройщик, а не прежний владелец — физлицо.

В программу можно попасть, если выполняется любое из этих условий:

1. в семье были дети или один ребенок, а с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года родился еще один;
2. в семье есть ребенок-инвалид, который родился до 31 декабря 2022 года.

Дополнительное соглашение о рефинансировании должно быть заключено в рублях и в следующие сроки:

• не раньше 1 августа 2019 — в общем случае;
• не раньше 1 марта 2019 — для Дальнего Востока;
• не раньше 14 ноября 2019 — для семей с детьми-инвалидами.

Допустимый остаток задолженности для рефинансирования:

• 12 млн рублей и меньше — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
• 6 млн рублей и меньше — для остальной России.

При этом долг по кредиту, который можно рефинансировать, должен составлять максимум 80% от стоимости всего жилья. Как минимум 20% ипотеки нужно выплатить самим. Можно использовать для этого средства материнского капитала.

Пока программа действует. Семьи с несколькими детьми могут заключать дополнительные соглашения о рефинансировании до 2023 года, а семьи с детьми-инвалидами — до 2028 года. На момент публикации условия и сроки такие, но они могут меняться. Например, еще до 14 ноября специального условия о детях-инвалидах в программе не было.

См. также:

• Льготная ипотека под 6% для семей с детьми на весь срок кредита
• Как потратить материнский капитал на ипотеку
• Где семье с детьми взять денег на ипотеку
• Как рефинансировать ипотеку с маткапиталом

Требуется ли разрешение банка?

Прежде чем сдавать недвижимость, необходимо внимательно изучить договор с банком

Обратите внимание на дополнительные условия, а также права и обязанности сторон. Не все банки прописывают возможность сдавать жилье в наем

Рассмотрим возможные варианты условий банка относительно этого вопроса, которые могут быть включены в договор:

• Кредитодатель разрешает сдавать жилье и это четко прописано в условиях соглашения. В этом случае заемщику беспокоиться не о чем – он может начать искать квартирантов без согласования своих намерений с банком.
• В договоре не указана информация о возможности аренды. В этом случае клиенту необходимо уточнить информацию у кредитодателя. Если он не будет против, то выдаст разрешение.
• Сдача в наем возможна при определенных условиях. В документе могут быть прописаны конкретные условия, на которых заемщик может сдавать в наем жилье: срок, условия договора найма, обязательная регистрация сделки и пр.
• Сдача разрешена при условии согласования с банком. Заемщику, прежде чем вселять в свою квартиру жильцов, потребуется получить разрешение банка.
• Сдача запрещена. Если это прописано в договоре, то владелец ничего сделать не сможет – таковы правила.

Нужно понимать, что разрешение сдачи в аренду ипотечной квартиры сопряжено с определенным риском для кредитодателя. Ведь в находящимся в найме жилье во время действия договора найма будет проживать совершенно постороннее лицо, которое не имеет никакого отношения к ипотечной сделке.

По мнению некоторых банков, сдача в наем квартиры может привести к снижению ее рыночной стоимости, что может привести к ее неликвидности. В ст. 29 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что заемщик не должен допускать порчи заложенного имущества и уменьшения ее стоимости сверх того, что считается нормальным износом. На основании этого, банк может не разрешить посуточную аренду квартиры, так как такой вариант сдачи предполагает быстрый износ помещения.

Есть и такие кредитодатели, которые не только разрешают сдачу в аренду, но и приветствуют ее, так как доходы, получаемые собственником от квартиросъемщиков, значительно повышают его платежеспособность.

Нюансы сдачи

Перед тем как выяснить, можно ли сдать в аренду квартиру, взятую в ипотеку, необходимо ознакомиться с особенностями процедуры: какие нюансы следует учесть, как согласовать свои действия с банком.

Залоговое имущество в обязательном порядке страхуется. В ипотечном полисе прописываются риски повреждения или утраты объекта кредита: пожар, залив, аварии, стихийные бедствия, злодеяния третьих лиц и прочие факторы.

Договор страхования заключается в пользу банка. Сдавая ипотечную квартиру в наем, вы должны увеличить платеж по страховке. Ведь кредитор считает сдачу дома в наем дополнительным риском. Увеличение страхового платежа зависит от условий страховой компании. Обычно он возрастает не более чем на треть.

На окупаемость ипотеки влияют:

1. Востребованность жилья – большим спросом пользуются однокомнатные квартиры, расположенные в спальном районе.
2. Ремонт – чем лучше техническое состояние помещения, тем выше арендная плата. Квартиры с дизайнерской отделкой быстро находят квартиросъемщика.
3. Размер коммунальных услуг – арендатор при поиске дома учитывает величину квартплаты, наличие измерительных приборов, счетчиков.

К тому же не стоит забывать, что арендную выручку придется декларировать в налоговой службе, и платить с нее налог на доходы. Согласно Налоговому кодексу доходы, которые получают физические лица в денежной и натуральной форме, являются объектом налогообложения по ставке в размере 13%.

Нужно ли спрашивать разрешение банка

Некоторые финансовые учреждения категорически против передачи залогового имущества третьим лицам. Стоит уточнить это условия у своего кредитора. Заемщик отвечает залоговой недвижимостью за выполнение договоренности.

Если вы решили сдавать ипотечную недвижимость, необходимо информировать кредитора, и получить его письменное согласие на сделку. Квартира обременена залоговыми обязательствами, это ограничивает возможности осуществить операции продажи ипотечной квартиры, дарения, ее сдачу в аренду. Банк имеет права на квартиру до момента полного погашения ипотеки.

Если вы решите обмануть банк, рано или поздно выявится правда. И тогда появятся серьезные проблемы. Нарушения условий кредитного соглашения заносятся в базу, портят кредитную историю. При оформлении следующего займа возникнут осложнения. По закону, при выявлении грубых нарушений правил содержания, пользования заложенным имуществом, залогодержатель вправе потребовать досрочного погашения ипотеки.

Что делать в случае запрета

В случае если банк запрещает сдачу ипотечной квартиры, имеется два варианта развития событий:

1. Попытаться договориться с банком.
2. Сдавать в наем неофициально.

Кредитная организация заинтересована в своевременном погашении основной задолженности и процентов за использование кредитных средств. Мотивируйте необходимость сдачи в аренду ипотечной квартиры катастрофической нехваткой денежных ресурсов на осуществление регулярных платежей. У банков не принято стимулировать рост проблемной задолженности. Они идут навстречу своим клиентам, и смягчают условия кредитования.

Хотя это и незаконно, но множество договоров аренды в России заключаются в устной форме. Будьте внимательны при выборе нанимателя, мошеннические схемы активно практикуются на рынке недвижимости. А при выявлении факта сокрытия доходов, собственник рискует нарваться на серьезный штраф или административную ответственность.

Допускает ли законодательство передачу предмета залога в пользование третьих лиц

Целью такого кредитования является приобретение жилых или нежилых объектов (в зависимости от того, кто выступает заемщиком). В качестве предмета залога могут выступать объекты, принадлежащие заемщику на праве собственности, по стоимости и ликвидности сопоставимые с суммой кредита и приобретаемой недвижимостью. Когда речь идет о выделении средств гражданам, предметом залога, как правило, становится приобретаемое жилье.

Теперь о залоге. Это вид обременения, устанавливаемый в отношении имущества заемщика до исполнения им взятых на себя обязательств, то есть до погашения кредита в полном объеме. Независимо от участия в схеме кредитования государства, которое выделяет средства в ипотечные программы с материнским капиталом или в военную ипотеку, залогодержателем выступает кредитор.

И если государство устанавливает ограничения в отношении отдельных категорий граждан посредством федерального законодательства, банки, как правило, регулируют правоотношения сторон положениями кредитного договора. Это означает, что кредитная организация вправе внести в соглашение те пункты, которые будут гарантировать защиту ее интересов. К примеру, если банк запрещает прописывать в ипотечной квартире членов семьи заемщика, значит он преследует определенные цели.

Возможно будет интересно!
Сколько раз в жизни можно брать ипотеку на квартиру и в каком банке лучше

Запрет на передачу имущества в аренду полностью соответствует требованиям закона, так как в залог подразумевает ограничение собственника в праве распоряжения имуществом, следовательно, владеть и пользоваться квартирой можно, но совершать какие-либо сделки нельзя.

Тем не менее, несмотря на жесткие ограничения, некоторые кредиторы идут навстречу заемщикам и разрешают заключать договора аренды в отношении ипотечных квартир. В таком случае нужно ли согласие залогодержателя (банка)? Этот вопрос решается на усмотрение кредитной организации. Некоторые из них четко прописывают в договоре запрет на совершение любых сделок с имуществом, в том числе на передачу его в аренду, другие относятся к этому более лояльно, прописывая положение о необходимости получения разрешения от залогодержателя.

Требования банков

Для того чтобы сдавать ипотечное жилье третьим лицам, необходимо руководствоваться положениями договора с банком. На практике встречаются следующие варианты условий:

1. Кредитор допускает сдачу жилья без согласования с банком.
2. В соглашении отсутствует информация об аренде. Заемщику следует уточнить данные у кредитора. Разрешение или отказ банка определяет возможность аренды недвижимости.
3. Кредитор прописывает конкретные параметры услуги: срок, условия соглашения по найму, регистрацию сделки.
4. Заемщик, заселяя жильцов, должен получить согласие банка.
5. Аренда запрещена. Согласие на сдачу жилья связано с риском для финансового учреждения, так как в квартире будут проживать граждане, не имеющие отношения к кредитным обязательствам.

Большинство банков дают возможность сдавать квартиру в ипотеке при соблюдении ряда требований:

1. Подача письменной заявки. Сотрудники компании оперативно рассмотрят просьбу разрешить сдачу ипотечного жилья, и вынесут положительное решение при условии своевременного погашения долга, содержания недвижимости в надлежащем состоянии.
2. Извещение страховщиков об увеличении стоимости имущественного полиса на 20-30%. Повышение платы обосновано риском порчи имущества.
3. Сдача ипотечного жилья должна проводиться на условиях договора аренды, содержащего условия по оплате.
4. Оформление налоговой декларации на уплату 13% (от дохода) по итогам года.
5. Предоставление полного пакета документов для получения разрешения: копии договора найма, данные о квартиросъемщике, сведения от страхового агентства.

Что говорит закон?

А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.

Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.

Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.

В статье 29 ФЗ № 102 сказано, что заемщик имеет право:

• использовать квартиру по назначению, то есть жить в ней;
• извлекать из нее плоды и доходы.

То есть с точки зрения закона, использование квартиры для получения дохода путем сдачи ее в наем вполне допустимо.

В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.

Условия банков

Банки могут включать в договор условия, устанавливающие необходимость извещать их, как залогодержателей, об использовании квартиры для получения прибыли. Или даже прямые запреты. Причин этому две.

Первая связана с опасениями банка:

• потерять предмет залога;
• получить в итоге имущество, имеющее более низкую стоимость, чем при помещении под залог.

Не секрет, что многие арендаторы обращаются со съемным жильем не лучшим образом. А арендодатели не спешат восстанавливать причиненный ущерб, так как это снизит их доход от аренды.

В результате квартира теряет товарный вид, и рыночная стоимость ее падает.

В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.

Вторая причина, заставляющая банки включать условия о запрете аренды заложенных квартир, это соображения собственной выгоды.

Ипотечный кредит предоставляется гражданам для удовлетворения личных нужд. А использование квартиры для получения дохода – коммерческая деятельность.

Представителям же малого бизнеса кредиты предоставляются на иных, более жестких условиях:

• с меньшими сроками;
• с большими процентными ставками.

Кроме банков, цели использования квартиры интересуют и страховые компании. Для жилой и коммерческой недвижимости используются разные тарифы. Потому как существенно отличаются риски. Платить за последствия чужих ошибок страховщики не желают.

Как оформить договор аренды в ипотечной квартире

После получения разрешения из банка и заключения доп.соглашения можно переходить непосредственно к заключению договора аренды. Необходимо включить в него следующие пункты:

• реквизиты арендатора и арендодателя;
• наименование и характерные признаки объекта недвижимости;
• основание для предоставления — в данном случае: дополнительное соглашение с банком к ипотечному договору;
• срок (он не должен превышать указанный в соглашении);
• размер и порядок оплаты (нужно проследить, чтобы платежи были несколько раньше взноса по кредиту — так будет проще распоряжаться деньгами);
• порядок оплаты коммунальных платежей;
• возможность (или запрет) предоставления субаренды;
• права и обязанности сторон;
• дата и подпись.

Договор составляется в трех экземплярах: один хранится у арендатора, второй — у арендодателя, а третий передается в банк.

В конце налогового периода (то есть до 30 апреля) необходимо сдать в налоговую службу заполненную по всей форме декларацию с приложением копий кредитного договора, договора аренды и расписки в получении средств. До 15 июля необходимо будет оплатить налог в размере 13% от дохода. Если заемщик пользуется имущественным налоговым вычетом, то на следующий год он может оформить заявление на возврат и этих средств.

Плюсы и минусы сдачи в аренду квартиры, взятой в ипотеку

Если правильно подойти к вопросу, то предоставление жилья в аренду может значительно улучшить финансовое положение заемщика.  Поэтому для начала лучше ознакомиться со всеми преимуществами и недостатками данного мероприятия.

Плюсы:

• Возможность получения дополнительного дохода. Полученные деньги можно направить на оплату ежемесячного платежа, коммунальных услуг и т.д.
• Погашение задолженности происходит быстрее. А если платеж по ипотеке равен стоимости аренды, то вся оплата жилищного кредита будет производиться без ущерба для семейного бюджета.
• Жилье необходимо обязательно застраховать, что гарантирует погашение долга перед банком в случае, если имуществу будет нанесен ущерб.

Минусы:

• Схема применяется только для тех, у кого есть отдельное жилье в собственности.
• Хозяин не может быть уверен в том, что ему попадутся чистоплотные и ответственные арендаторы. Зачастую квартира после жильцов требует серьезного ремонта.
• Жилье не всегда легко сдать в аренду.
• Жильцы могут задерживать платежи, что приведет к просрочкам и по кредиту, а это, в свою очередь, влечет ухудшение кредитной истории. О том, можно ли после этого взять кредит в банке, мы рассказываем здесь.
• Если имущество будет испорчено, то банк может забрать его как компенсацию.

Выгодно ли сдавать в аренду купленную в ипотеку квартиру

Наиболее выгодно сдавать в аренду однокомнатные квартиры. Главное условие — стоимость ипотеки должна равняться цене квартиры, чтобы аренда перекрывала ежемесячные платежи.

Еще один хороший вариант, который является наиболее выгодным, — сдавать свою квартиру, а другую приобрести в ипотеку.

Наиболее привлекательными для арендаторов являются квартиры со вторичного рынка, расположенные недалеко от остановок общественного транспорта и метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой.

https://youtube.com/watch?v=Tq7VhINljA4

Против: снимая квартиру, можно выбрать удобный район

Леона Красуцкая считает, что решение об ипотеке должно быть обдуманным

Многие не учитывают мобильность даже внутри собственного города, не то что в масштабах страны. Сейчас я снимаю квартиру в хорошем районе рядом со школой дочери и недалеко от своей работы. Аренда составляет около 50% от платежа по ипотеке, если покупать квартиру в этом же самом районе, сохранив уровень жизни. Представим, что через пару лет у меня будет работа в другой части города, а дочь окончит школу и поступит в институт. Зачем мне сложности с транспортом, если я могу спокойно переехать опять же в хорошую квартиру, но в другом районе и не тратить время на дорогу?

Я переезжала с дочкой уже раз семь, и нам всегда попадались адекватные хозяева. Мы живем с кошкой, всегда подбираем варианты, чтобы арендодатели не были против. Ищу все сама, без риелторов. Для дочки переезд — это всегда приключение, а не стресс. Не нужно прикрываться детьми: если родители нормально все воспринимают, то и ребенок спокойно к этому отнесется.

Выгодно ли?

С одной стороны, многие граждане считают, что вложение денежных средств в недвижимость – это хорошая перспектива сохранения денег, их приумножения и возможности получать дополнительный доход от сдачи жилья в аренду. Но тут нужно учитывать много факторов, чтобы получить действительно реальный доход.

Если есть острая потребность в квартире, то, безусловно, приобретение жилья в ипотеку — это нужная и важная мера. Однако если человек имеет определенную крупную сумму денег, но ее не достаточно для покупки жилья, то приобретение его в ипотеку является не самым хорошим вариантом. Более выгодно будет положить все имеющиеся средства на депозит в банк под выгодный процент. За определенный период удастся накопить нужную сумму денег и приобрести недвижимость за собственные средства.

Кроме этого, для получения выгодных условий по ипотечному займу зачастую приходится соглашаться на дополнительные виды страховых продуктов, таких как страховка здоровья заемщика, титульное страхование сделки. Они также стоят определенных денег, которые придется оформить дополнительно в кредит либо оплатить из имеющихся средств.

Но если есть необходимость приобретения жилья, например, с целью использования полученных от государства субсидий и прочей помощи, то сдачу жилья для получения дополнительного дохода можно рассматривать как выгодное мероприятие. Но при расчете прибыли нужно учитывать следующее:

• обязательно оставлять средства на оплату налога раз в год;
• учитывать стоимость коммунальных платежей либо включать их дополнительно в стоимость арендной платы;
• стоимость имущественного налога, который будет рассчитываться с 2020 года в полной мере.

Если с учетом всех дополнительных доходов остается неплохая сумма, а может даже хватает на погашение ипотечного кредита, то тогда действительно стоит получать данный доход. Но в этом случае следует позаботиться о следующих вещах:

Ипотечное соглашение должно предусматривать возможность сдачи жилья. Не нужно подписывать договор с банковской организацией, если в нем прямо прописан запрет на данную деятельность

Нужно попросить изменить условия договора или выбрать другой банк.
Важно осуществлять законную деятельность по сдаче жилья в аренду. Должен быть заключен письменный договор, на основании которого жильцы получают право жить в арендованной квартире.

При сокрытии дохода от государства налоговые органы также имеют право применить штрафные санкции и начислить пени на неуплаченные налоги. Кроме этого, арендодатель существенно рискует своим имуществом, предоставляя недвижимость для проживания без подписания официального письменного договора аренды. В этом случае доказать вину в порче квартиры будет достаточно сложно, а получить компенсацию за это тем более.

Поэтому лучше всего подсчитать возможную прибыль с учетом всех перечисленных дополнительных расходов и только после этого сдавать жилье в аренду, если это действительно будет выгодно.

Также следует учитывать условия, которые прописываются в имущественном страховом договоре. Он должен распространять свое действие даже в тех случаях, когда жилье было передано по договору аренды. Если этот пункт отсутствует или исключает ответственность страховщика, то в этом случае все убытки, связанные с порчей имущества, ложатся на собственника квартиры. А он сможет компенсировать убытки за счет арендаторов жилья, только если докажет документально их причастность.

https://youtube.com/watch?v=Tq7VhINljA4

Может ли банк наложить запрет?

Внимание: Банк, в залоге у которого находится квартира, вправе наложить запрет на сдачу в аренду этого объекта недвижимости. Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» владелец находящегося в залоге имущества обязан принимать своевременные меры по содержанию его в хорошем состоянии и покрывать расходы на его содержание

Согласно статье 30 ФЗ «Об ипотеке» владелец находящегося в залоге имущества обязан принимать своевременные меры по содержанию его в хорошем состоянии и покрывать расходы на его содержание.

Обеспечивать порядок и сохранять первоначальный вид сданной в аренду квартиры гораздо сложнее, поэтому очень часто в ипотечный договор вносится положение о запрете сдачи объекта кредитования внаем.

Узнайте нюансы из видео ниже:

Документы для кредитной организации

Основной документ, который требуется для получения согласия банка – договор аренды. Кредитная организация имеет право дополнять предоставленный договор и включать дополнительные условия, касающиеся пользования жильем и обязанностей квартиросъёмщиков.

Важно! Дав согласие на сдачу квартиры, банк в обязательном порядке вносит в договор аренды пункт, запрещающий сдачу жилья посуточно – такой вид аренды приводит к быстрому износу имущества и увеличивает риски кредитора. Часто в договор также включается опись имущества и оговаривается создание депозита на случай порчи объекта недвижимости

Часто в договор также включается опись имущества и оговаривается создание депозита на случай порчи объекта недвижимости.

Дополнительно заемщик должен известить страховую компанию о перспективе сдачи жилья в аренду и перезаключить страховой договор, учтя новые обстоятельства.

Документы необходимые для предоставления в банк для получения согласия:

• Договор аренды и его копия.
• Личные данные квартиросъемщика.
• Документы из страховой компании.

Если действовать без согласия?

Если по каким-либо причинам ипотечная квартира будет сдаваться без согласия кредитной организации — это повлечет возникновение определенных рисков для заемщика.

Согласно действующему законодательству сотрудники банка могут провести проверку состояния квартиры, находящейся в залоге. Если в результате будет выявлен факт незаконной сдачи жилья в аренду к заемщику будут применены санкции со стороны кредитной организации и ФНС.

Санкции за сдачу квартиры внаем без согласия банка:

• В случае первичного нарушения выносится устное предупреждение и дается указание на запрет подобной деятельности.
• За нарушение условий заключенного кредитного договора на заемщика накладывается штраф.
• Если нарушения выявлены повторно – банк вправе разорвать договор и потребовать возврат всей оставшейся суммы, включая проценты за пользование кредитом.
• Если после этого долг не будет уплачен в срок – банк имеет право обратиться в суд, по итогам которого квартира будет продана и ипотека закрыта.
• Штрафы последуют и со стороны налоговой инспекции – за уклонение от уплаты налогов и занятие незаконной предпринимательской деятельностью.