Помощь в получении ипотеки

Деятельность ипотечного брокера от А до Я

Ипотечный брокер является профессионалом финансового сектора экономики, оказывающим посреднические услуги между физическими лицами и банками, выдающими кредиты на жилье.

Перечень предлагаемых услуг

Обширные знания в области кредитования недвижимости, страхования и некоторых других смежных областях позволяет ипотечному брокеру взять на себя всю работу по:

• выбору банка-кредитора и конкретной программы кредитования;
• сбору и заполнению всей необходимой документации;
• подбору недвижимости;
• получению одобрения банка;
• сопровождению процесса подписания ипотечного договора.

Обязанности

К основным обязанностям ипотечного брокера относятся быстрый подбор максимально выгодной ипотечной программы и заключение кредитного договора между заемщиком и банком.

В России не существует закона регламентирующего деятельность брокеров по ипотеке. Поэтому важным моментом в работе с посредником является заключение договора, в котором обозначаются все его обязанности. Следует помнить, что брокер имеет право не оказывать услуг, не прописанных в договоре. И обязать его это сделать будет невозможно.

Возможности брокерских услуг

Чтобы более полно представлять, кто такой ипотечный брокер, необходимо понять какие возможности открываются пред заемщиком, пользующимся его услугами:

1. Специалист имеет представление обо всех действующих кредитных программах и ориентируется в их условиях. Заявка на кредит может быть подана на рассмотрение одновременно в несколько банков;
2. Налаженные контакты и связи с банковскими кредитными отделами значительно сокращают сроки рассмотрения заявки. В отдельных случаях выдача кредита может производиться прямо в день подачи анкеты;
3. Использование профессиональных посреднических услуг при заполнении анкеты и сбору документов значительно снижает риски отказов;
4. Многие брокеры имеют договоры с банками о предоставлении своим клиентам некоторых привилегий. Например, ипотека под сниженную процентную ставку или другие приятные бонусы.

Как выглядит сотрудничество с ипотечным брокером

При первом обращении специалист по подбору ипотеки подробно расспросит:

• какое жилье и на каких условиях хочет приобрести клиент;
• на какую сумму кредита он рассчитывает;
• финансовое состояние;
• какие условия ипотеки рассматривает.

На основе анализа полученных данных и финансового состояния заемщика специалист подбирает среди предложений банков наиболее выгодные ипотечные программы. Кредитный гуру подробно и обстоятельно расскажет обо всех нюансах и особенностях сотрудничества с каждым из банков-претендентов.

Следующим этапом работы будет подписание посреднического договора, в котором будут расписаны все услуги, оказываемые специалистом, и их стоимость. На этом этапе нужно быть предельно внимательным и тщательно изучить все пункты предлагаемого к подписанию документа.

Сбор и заполнение необходимых документов, подача заявки производится совместно с заемщиком. После получения одобрения банка наступает черед подбора недвижимости. Ипотечный брокер поможет проверить юридическую чистоту квартиры, оценит финансовое состояние компании-застройщика, подберет наиболее выгодные условия страхования.

Клиенту еще до подписания ипотечного договора будут разъяснены все пункты и условия предоставления кредита понятным и доступным языком. Работа ипотечного брокера будет закончена только после завершения заемщиком сделки и получения жилья.

Что нужно, чтобы стать ипотечным брокером

О том, как стать ипотечным брокером, можно узнать пройдя специальное обучение. Первые курсы по ипотечному брокериджу были созданы в 2005 году по инициативе банковского сектора, Российской Гильдии Риэлтеров и Ассоциации индивидуального жилищного строительства. Многие крупные брокерские агентства на основе своего опыта разрабатывают и внедряют собственные программы.

Центры обучения АНО «Национальная лига сертифицированных ипотечных брокеров» помимо образовательных услуг предлагают будущим специалистам свою поддержку и помощь в развитии и продвижении бизнеса. Лига разработала специальные стандарты профессии и ввела систему добровольной сертификации.

Профессиям «Кредитный брокер» и «Кредитный консультант» обучают в Самарском государственном экономическом университете. Программа курса была разработана совместно с Ассоциацией кредитных брокеров России.

В сети Интернет можно найти и другие центры обучения мастерству ипотечного брокера. Примечательно, что такое обучения колеблется по стоимости от 10-15 до 60 тыс. руб.

В чем заключается работа ипотечного брокера

Нужно отметить, что такие специалисты могут оказывать как отдельные услуги, так и проводить комплексное сопровождение клиента на всех этапах взаимодействия с банком.

Как правило, в список стандартных услуг включены:

• подбор оптимального кредитного предложения;
• помощь в получении ипотеки на наиболее выгодных условиях;
• сбор пакета документов и их подача в банк;
• содействие получению одобрения;
• помощь в подборе страховой компании и оформлению документов;
• помощь в получении отсрочки по кредиту в случае возникновения финансовых трудностей;
• помощь в оформлении реструктуризации или рефинансирования имеющихся займов.

Рассмотрим некоторые услуги более подробно.

Первый этап – это подбор банка, в котором клиенту будет выгоднее взять ипотеку. Например, в ВТБ до 31 мая 2020 года действует акция со сниженной ставкой на квартиры с большим метражом, поэтому если клиент покупает просторное жилье, то имеет смысл оформлять заём именно там. Самостоятельно уследить за всеми такими временными акциями практически нереально, а брокер всегда в курсе.

Второй этап – это получение оптимальных условий кредитования. Когда с банком уже определились, по-прежнему можно повлиять на то, какую именно ставку и сумму предложит кредитор. Брокер знает системы андеррайтинга и поэтому может подсказать, какие дополнительные документы помогут склонить банк к одобрению ипотеки на выгодных условиях.

Когда речь идёт о реструктуризации, рефинансировании, получении отсрочки или кредитных каникул, здесь помощь брокера носит скорее консультационный характер. Специалист подскажет, правомерно ли желание получить отсрочку платежа или изменить условия договора в конкретном случае, поможет обосновать свои претензии и правильно подать документы. Кроме того, помощь брокера будет незаменима при списании необоснованных пеней и штрафов.

Что касается сборов документов и непосредственного общения с сотрудниками банка, тут все остаётся на усмотрение клиента. С одной стороны, брокер все равно не получит за вас справку 2-НДФЛ на работе, да и заполнить заявление на кредит не так уж сложно. С другой стороны, занятым и хорошо зарабатывающим людям, иной раз проще оплатить услуги брокера, а освободившееся время уделить работе, где они получат больше денег, чем заплатят посреднику.

Правовой аспект деятельности ипотечных брокеров

Остановимся на некоторых правовых аспектах ипотечного кредитования. Сложности с получением желанного займа могут возникать в первую очередь из-за того, что банк вовсе не обязан выдавать кредит каждому желающему. В соответствии с законодательством кредитный договор не является публичным, поэтому его заключение не может быть для банка обязательным.

Важно, что 2020-й год обещает быть достаточно сложным в финансовом смысле, поэтому и банки неохотно выдают займы. Там тоже трудятся опытные специалисты, которые хотят сначала убедиться, что клиент действительно способен вернуть деньги с процентами

В целях подтверждения платёжеспособности у клиентов требуют массу всевозможных документов. Может понадобиться оставить имущество в залог. Кроме того, большую роль играет кредитная история клиента. Берутся справки об имеющемся имуществе, доходах и расходах. Положительное значение иногда имеет тот факт, что заёмщик является постоянным клиентом банка, а на его счёте прослеживается позитивная динамика движения денежных средств.

Интересно, что кредитор имеет право отказать клиенту в предоставлении средств, которые уже были предусмотрены кредитным договором. Это происходит, когда существуют обстоятельства, подтверждающие тот факт, что заёмщик не сумеет выплатить кредит в обозначенный срок. Таким образом, финансовое состояние заёмщика может проверяться не только до подписания договора, но и в дальнейшем, причём регулярно. Это вполне оправдано, поскольку банк-кредитор несёт определённые риски, а финансовое положение, платёжеспособность клиента иногда кардинально меняется со временем.

Любопытно, что ипотечные брокеры могут действовать в интересах двух сторон. Кто-то выступает на стороне банка, представляя в первую очередь интересы кредитора. Какие-то брокеры работают в интересах заёмщиков. Безусловно, здесь налицо своеобразный конфликт сторон. Именно поэтому юристы рекомендуют всё-таки законодательно закрепить и регламентировать деятельность ипотечных брокеров. Стоит запретить им одновременно участвовать в возмездных договорах с заёмщиками, риэлторскими агентствами и банками. Также желательно закрепить законодательно требование сообщать публично, в чьих именно интересах работает конкретный ипотечный брокер.

Подводные камни при работе с ипотечным брокером

Грамотный, честный, ответственный кредитный специалист действительно способен решить практически любую проблему и отыскать для своего клиента оптимальный вариант. Однако, к сожалению, далеко не все специалисты в данной области трудятся добросовестно. Если вы решили взять ипотеку через брокера, отзывы тоже стоит прочитать. Есть некоторые трудности, подводные камни и при сотрудничестве с брокерами. Рассмотрим важные нюансы.

• На законодательном уровне деятельность кредитных брокеров никак не закреплена.
• Конкретных требований к работе специалистов по ипотечным займам нет. Не определены их гонорары, алгоритмы деятельности.
• Далеко не все брокеры работают эффективно, во благо клиентов. Есть специалисты, которые стремятся в первую очередь улучшить своё материальное благосостояние. Например, бонусы банков, предоставляемые за привлечение клиентов, какие-то брокеры направляют на улучшение условий кредитования своих клиентов, а другие используют их только в личных целях.
• Кредитный специалист может быть добросовестным, но при этом его работа не отличается эффективностью. Иногда это связано с объективными факторами. Допустим, брокер недавно на рынке кредитования, поэтому просто не успел установить нужные контакты с банками, вникнуть во все тонкости этой специфичной деятельности.
• К отзывам тоже нужно относиться внимательно. Сразу верить обычным восторженным записям в Интернете не нужно. Подобные «рекомендации» могут носить заказной характер. Постарайтесь определить, насколько реалистично выглядят отзывы, не напоминают ли они откровенную рекламу. Отлично, если вы сумеете отыскать хорошие предложения от брокеров, воспользовавшись опытом ваших коллег, знакомых.

Проблемы в получении ипотеки

Получение займа на приемлемых условиях — непростая задача, здесь может возникнуть много нюансов. Эксперты из брокерских компаний оказывают следующие виды помощи:

1. Получение заемных средств человеку с плохой кредитной историей. Кроме того, специалисты приходят на помощь в ее исправлении.
2. Помощь в подтверждении платежеспособности, если клиент не может представить справки с места работы.
3. Если клиент получает отказы во многих банках, эксперты помогают установить настоящие причины отказов и найти выход из сложившейся ситуации.
4. Помощь в получении кредита под залог имеющейся у клиента недвижимости. В этом случае можно обойтись без справок о доходах.
5. Содействие в покупке доли в объекте недвижимости.
6. Подбор наиболее подходящего банка и ипотечной программы и исполнение роли агента заемщика.
7. Анализ имеющихся документов и придание им вида, соответствующего требованиям кредитора.
8. Расчет и оптимизация расходов по комиссионным выплатам, страхованию, процентам и пр.

Плохая кредитная история

Все сведения о заемщиках и их кредитных историях содержатся в базе данных БКИ (Бюро кредитных историй). Доступ к ней имеет любой банк. Если имеется негативная информация о заемщике, он не сможет получить ипотеку самостоятельно. К числу факторов, негативно влияющих на решение о выдаче кредита, относятся и задержки выплат по кредитам. Если они носят единичный и кратковременный характер, это не всегда отражается на репутации заемщика. Однако злостная неуплата задолженности может стать серьезной преградой для выдачи ипотеки.

В этом случае помощь в получении ипотечного кредита может оказать брокер, который помогает клиенту постепенно улучшить его кредитную историю и получить необходимые средства. По статистике, в 2019 году благодаря брокерам число положительных решений банка достигает 90%.

Ипотека без первоначального взноса

При приобретении жилья в ипотеку у покупателя на счету должна быть определенная сумма собственных средств. Однако не всегда у заемщика хватает денег на первоначальный взнос.

С помощью экспертов из брокерских компаний можно добиться ипотеки с уменьшенным первоначальным платежом и гарантированным снижением процентной ставки. Срок погашения при этом может достигать 10 лет.

Открытые просрочки

Частая проблема, с которой сталкиваются заемщики — это открытые просрочки по кредиту. Самостоятельно справиться с ними гораздо сложнее. Должник может обратиться в банк с заявлением о реструктуризации долга. Однако если имеются просрочки, кредитор идет на такие уступки крайне неохотно.

Однако кредитный брокер вполне может помочь в подобных ситуациях. К примеру, можно взять кредит на рефинансирование в другом банке под меньше проценты и на более длительный срок. В этом случае можно погасить имеющиеся долги с минимальными потерями. При этом заемщик получает возможность сэкономить много времени и денег.

Деньги под залог недвижимости

Одна из наиболее распространенных и популярных у населения услуг — это кредиты под залог имеющейся недвижимости. К этой же категории относится и получение ипотеки. В этом случае брокер поможет решить следующие вопросы:

• проанализировать всю имеющуюся информацию о предложениях банков;
• подобрать наиболее подходящую программу;
• подготовить пакет документов.

Как правильно подобрать жилищный займ

Порой непросто сориентироваться среди многочисленных предложений от банков и подобрать именно тот кредит, который вы сможете без затруднений выплатить. Финансовый портал Выберу.ру поможет вам без труда определиться с наиболее выгодным предложением. В карточке каждого жилищного займа на нашем сайте перечислены основные условия и требования банков. Подобрать ипотеку вам помогут следующие параметры:

• размер ежемесячной выплаты с учетом годовой процентной ставки;
• срок погашения – чем он дольше, тем в итоге большую сумму придется переплатить банку;
• валюта жилищного кредита. Если вы получаете зарплату в рублях, лучше брать займ тоже в рублях;
• размер первоначального взноса – чем он меньше, тем может быть выше ставка (банк таким образом снижает риски невыплаты по кредиту), а значит, и сумма переплаты;
• стоимость оценки недвижимости, государственной регистрации и услуг риелтора (если к ним обращаются);
• стоимость страхования жилого объекта. Если оно комплексное, это может обойтись клиенту банка дешевле, чем отдельные программы. При отказе от страхования банк может повысить процентную ставку.  

Чтобы не читать условия каждого банка в общем списке предложений, удобно использовать онлайн-поисковик на нашем сайте. Чтобы понять, подходит ли вам ипотека, помощь в ее расчете вам окажет такой удобный инструмент, как онлайн-калькулятор. В меню слева вы можете отметить следующие параметры кредита:

• стоимость недвижимости;
• размер первоначального взноса;
• валюта займа;
• срок выплаты ипотеки.

Программа покажет все предложения от банков, которые соответствуют заданным вами параметрам. Калькулятор окажет вам и другую помощь в ипотеке – с ним вы быстро и без усилий сделаете правильный расчет кредита. Задав параметры интересующего вас жилищного займа по программе определенного банка, вы можете получить предварительный график платежей и детальную картину кредита на протяжении всего срока его выплаты. Таким образом, вы без труда поймете подходит ли вам та или иная ипотека, сможете ли вы вовремя и в полном объеме выплатить долг перед банком.   

Расценки на услуги ипотечных брокеров

Стоимость услуг может рассчитываться по нескольким вариантам. Если речь идёт об отдельном этапе (например, только подбор банка или только помощь в сборе пакета документов), то оплата проводится фиксированной суммой. Когда речь идёт о комплексном сопровождении, то оплату обычно рассчитывают как процент от сделки. Например, 1% от суммы кредита. Часто встречается смешанный формат оплаты – 1% от суммы займа, но не менее N тыс. рублей.

Например, кредитный брокер от «Ипотек.ру» работает по следующим расценкам:

• консультация – 10 000 рублей;
• комплекс услуг «Комфорт», включающий консультацию по выбору банковского учреждения, помощь в подаче пакета документа и анкеты – 1%, но не менее 50 000 рублей для наемных сотрудников, и не менее 80 000 рублей для владельцев бизнеса;
• ряд дополнительных услуг еще за 50 000 рублей сверх комплекса услуг «Комфорт».

Учитывая, что ипотечный заём выдаётся на очень крупные суммы, то и 1% от сделки – это немаленькие деньги. Поэтому целесообразность обращения к ипотечному брокеру определяется соотношением между стоимостью его услуг и сэкономленными деньгами.

Предположим, что гражданину Козочкину нужен ипотечный кредит в размере 2 000 000 рублей.  Козочкин собирался оформить его в Сбербанке под ставку 9,4% сроком на 10 лет с аннуитетным платежом. Условия ипотеки были бы следующими:

• ежемесячный платёж: 25 770 рублей.
• переплата по кредиту: 1 093 090 рублей.
• выплаты за весь срок кредитования: 3 093 090 рублей.

Но Козочкин решил обратиться к ипотечному брокеру, и тот помог ему добиться одобрения ипотеки в ВТБ на тот же срок, но под ставку 9,1%, плюс посоветовал оформить не аннуитетный платёж, а дифференцированный, что вполне подходило под текущую финансовую ситуацию Козочкина. В результате условия ипотеки получились следующими:

• ежемесячный платёж – от 31 995 до 16 795 рублей.
• переплата по кредиту – 917 846 рублей.
• выплаты за весь срок кредитования – 2 917 846 рублей.

Таким образом, на переплате Козочкин сэкономил 175 244 рублей.

Если предположить, что Козочкин обращался к брокеру только за консультацией и заплатил за неё 10 000 рублей, то чистая выгода Козочкина составит 165 244 рублей. Если же Козочкин оформил комплексный пакет услуг, то его стоимость составила бы:

Частный ипотечный брокер или компания?

Лучший ипотечный брокер может работать как от юридической организации, так и быть частным лицом. Брокеры ничем не ограничены и хороший специалист никогда не останется без клиентов, разместив свои контакты на нашей кредитной доске.

Брокер от компании может быть несколько дороже, но это не гарантирует, что качество его услуг будет выше. В любом случае – по кредиту ипотечный брокер обладает большим опытом по сравнению с вами, ведь мы берем ипотеку один раз в жизни, а брокеры оформляют ссуды для клиентов ежедневно.

Контакты лучших брокеров с большим опытом работы вы найдете на нашей специализированной доске объявлений.

Помощь ипотечного брокера

Ипотечный брокер представляет собой связующее звено между банком и потенциальным клиентом. В его обязанности входит:

• консультация клиента и поиск подходящего предложения;
• помощь при оформлении ипотеки;
• расчет расходов по ипотеке;
• сопровождение сделки по приобретению недвижимости (поиск подходящего вариант, проведение оценки, оформление страхового полиса, заключения договора купли-продажи и так далее).

Клиентами брокерских фирм становятся главным образом те, кто не хочет тратить время на сбор документов и прочие формальности, а также при возникновении проблем с одобрением кредита, решить которые самостоятельно не удается.

При выборе зарекомендовавшего себя посредника вы сможете рассчитывать на профессиональную помощь брокера в получении ипотеки. Такие специалисты сотрудничают с банками и досконально знают условия предоставления ипотечного кредита в каждом из них. Они должны не только рассказать, что необходимо сделать для оформления ипотеки, но и подсказать наиболее выгодный вариант кредитования. Брокер самостоятельно занимается заполнением кредитной заявки и сбором необходимых документов, поэтому допущение ошибки здесь сводится к нулю. Специалист способен внимательно проанализировать условия договора и помочь избежать скрытых подводных камней, которые делают кредит менее выгодным.

Привлечение ипотечного брокера повышает вероятность одобрения заявки, так как он работает одновременно с несколькими кредиторами и подстраивается под требования каждого из них. Наконец, отдел ипотечного кредитования часто находится в составе агентства недвижимости, следовательно, вам будет оказана помощь, в том числе, в поиске подходящей квартиры.

Однако решить проблемы с ипотечным кредитом получится только в случае работы с профессионалами. Будьте внимательны при выборе посредников, доверяйте только проверенным фирмам. Проверяйте наличие официальной регистрации, своего офиса, городского телефона. Опасайтесь стать жертвой мошенничества и даже не слушайте тех, кто предлагает использовать незаконные методы.

Помощь банковского работника

В последнее время все чаще можно встретить объявления, в которых помощь получения ипотеки с плохой кредитной историей предлагают сотрудники банка. При этом деньги обещают передать в тот же день, а для оформления достаточно паспорта. Однако стоит быть готовым к тому, что стоимость таких услуг крайне высокая: ее размер в среднем составляет 10-20% от размера кредита. Реализовать подобную аферу если и получится, то в небольшом банке.

Вероятность того, что работник банка может повлияет на итоговое решение по кредиту, имеется. Например, именно менеджер заполняет анкету на потенциального клиента и может изменить некоторые сведения о нем для того, чтобы получить более высокие шансы на одобрение

Также в его обязанности входит оценка клиента по ряду параметров, которая также принимается во внимание. В некоторых случаях решение по заявке на кредит принимает сам кредитный агент.

Однако не стоит рассчитывать на слишком многое: помощь в получении ипотеки без справок не обеспечит выгодных процентных ставок. Более того, при условии предоставления залога в виде приобретенной квартиры клиент самостоятельно может оформить такой кредит. Особую роль при оценке потенциального клиента играет служба безопасности, которая составляет на каждого заявителя отчет на основе проверки данных.

Каждый сам решает, пользоваться ли такими сомнительными услугами. Помните, что никаких гарантий здесь никто не даст. Не спешите вносить предоплату.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Российские особенности ипотечного брокериджа

Ипотечный брокеридж — это посредническая деятельность, направленная на консультационное, финансовое и юридическое сопровождение клиентов в процессе взятия ипотеки. В России данное направление услуг еще довольно молодое. При участии ипотечных брокеров заключается всего лишь чуть более 5% жилищных кредитов. В западноевропейских странах и Соединенных Штатах Америки этот показатель колеблется от 40 до 60%.

Предоставление услуг по выбору оптимальной кредитной программы, а также всестороннее сопровождение клиента от начала сбора документов до момента подписания договора с банком — вот основные составляющие ипотечного брокериджа.

В Российской Федерации подобные услуги могут предоставлять:

• агентство недвижимости при условии покупки жилья с его посредничеством;
• застройщик;
• дочерняя фирма банка-кредитора;
• специализированные брокерские агентства;
• частные ипотечные брокеры.

Первые три варианта накладывают определенные ограничения в плане приобретаемой недвижимости или места получения займа. Независимые специалисты смогут более объективно подобрать ипотечную программу, отвечающую всем требованиям клиента.

Договор оказания услуг

Работа со специалистом оформляется юридически. Подписывается договор возмездного оказания услуг с ипотечным брокером. Нужно внимательно прочесть его, ознакомиться со всеми нюансами сотрудничества, аспектами деятельности брокера. Все его обязанности должны быть подробно освещены в этом документе.

Помните! Ипотечный брокер не обязан делать ничего из того, что не указано в договоре. Абсолютно все услуги отражаются в данном официальном документе. Его надо изучить, а не просто подписать. В благонадёжных компаниях договоры отличаются прозрачностью, язык составления документов должен быть достаточно простым, понятным для клиента.

В самом начале договора обычно указывается, какие конкретно услуги оказывает исполнитель. Например, в стандартном договоре перечень может быть таким.

• Анализ ипотечных предложений различных банков с дальнейшим выбором наиболее выгодной программы с учётом пожеланий заказчика.
• Подготовка и сбор документов, необходимых для получения ипотечного займа, сопровождение сделки купли-продажи объекта недвижимости.
• Консультирование заказчика по всем возникающим вопросам.
• Представление интересов заказчика в банке.

Также обязательно указывается срок оказания услуг, место работы с заказчиком.

В договоре рассматриваются права, обязанности заказчика и исполнителя. Там нужно прописать, что исполнитель обязуется вернуть все используемые документы заказчику, не показывать, не копировать и не передавать их третьим лицам.

В пункте «Оплата услуг» указывается полная сумма вознаграждения, а также порядок оплаты. Обычно в качестве аванса выдаётся половина вознаграждения, а оставшиеся 50% выплачиваются после полного оказания услуг.

Обязательно оговаривается срок действия договора. Оптимальный вариант, когда заказчик в любой момент имеет право расторгнуть договор, оплатив фактические расходы исполнителя. Тогда заёмщик сумеет обезопасить себя от недобросовестной работы ипотечного брокера.