Возврат процентов по ипотеке при досрочном погашении

Можно ли вернуть деньги, потраченные на страхование?

Кредитные ипотечные организации часто навязывают дополнительные услуги, в числе которых страхование жизни, титула и так далее. Тем не менее в случае с ипотекой требование оформить страховку является полностью законным. Заем выдается на долгий срок и за это время может случиться всякое. Поэтому страхование предмета залога является обязательным для заключения ипотечного договора (о том, какое ипотечное страхование является обязательным по закону, узнайте тут, а здесь написано о том, какие виды страхования по ипотеке бывают).

Страхование жизни и здоровья заемщика при получении кредита на жилье обязательным не является.

Существует несколько способов вернуть страховку после погашения ипотечного договора:

1. На протяжении 30 дней. За этот срок можно написать отказ от полиса. Если договор еще не вступил в силу, можно получить полную сумму, если вступил – сумма будет возвращена за вычетом процентов.
2. В течение 90 дней. В данном случае вернуть всю сумму будет невозможно, обычно компании возвращают до 50%.
3. После досрочного погашения ипотеки. Можно вернуть оставшуюся сумму, так как страховка рассчитана на весь срок кредитования.

Можно вернуть страховку после того, как вы погасили ипотеку и срок кредитного договора закончился, но только при соблюдении ряда условий:

• полное погашение кредита;
• снятие обременения в виде залога;
• выдача банком справки об отсутствии претензий.

Также для возврата страховки важно отсутствие наступления страхового случая и выплат по нему

Когда это невозможно?

Возможность возврата страховки по ипотеке должна быть указана в кредитном договоре. Помимо этого вернуть страховку нельзя, если производились выплаты по страховым случаям, а кредит не был погашен полностью и с недвижимости не было снято обременение.

Необходимые документы

Чтобы получить возврат затраченных денежных средств на уплату процентов, необходимо предоставить в налоговую инспекцию следующие документы:

1. Заполненная налоговая декларация по форме 3-НДФЛ.
2. Справка с основного места работы по форме 2-НДФЛ.
3. Договор купли-продажи на недвижимость.
4. Свидетельство на право собственности на квартиру.
5. Документы, подтверждающие оплату стоимости квартиры по договору ипотеки и начисленных по ней процентов.
6. Справка из банка, подтверждающая оплату начисленных по договору процентов в полном объеме.
7. Заявление на имя начальника ИФНС РФ на получение возврата процентов по ипотеке.

Кроме этих документов, необходимо предоставить:

• паспорт;
• для иностранцев – вид на жительство или паспорт гражданина другой страны;
• в случае приобретения квартиры родителями для детей, нужно обязательно представить документы, подтверждающие родство (свидетельство о рождении детей).

Таким образом, получить возврат процентов, уплаченных банку за пользование заемными средствами по ипотеке можно получить только тогда, когда физическим лицом были использованные собственные денежные средства, с которых был удержан подоходный налог.

Возврат 13 процентов с процентов по ипотеке

Здесь следует получить справку, в которой будет указана сумма процентов, удержанных за весь период выполнения договорных обязательств по ипотеке. На основании этой справки производится расчет полагающейся суммы к возмещению, с разбивкой на несколько лет (в зависимости от величины ежемесячного дохода, с которого удерживается НДФЛ).

Важно отметить, что, совсем недавно, Министерство финансов РФ в своем письме от 08.04.2016 года №03-04-05/20053 «О предоставлении имущественного налогового вычета по НДФЛ в размере произведенных расходов по уплате процентов по потребительскому кредиту» обращает внимание заявителей о необходимом условии получения права на возврат процентов по ипотеке. Для того, чтобы получить такое право, необходимо на покупку квартиры или другой недвижимости оформлять:

Для того, чтобы получить такое право, необходимо на покупку квартиры или другой недвижимости оформлять:

• во-первых, целевой заем;
• во- вторых, расходование на покупку жилья только заемных средств.

Обратите внимание, что человек, взявший обыкновенную потребительскую ссуду, например, чтобы оплатить первый взнос для покупки жилья, не будет иметь права возвратить с начисленных по этому траншу процентов. Нужен только целевой заем, т.е

тот, в договоре которого будет обязательно указана цель – покупка жилья. А, как известно, потребительские кредиты относят к нецелевым займам – их банки выдают, не спрашивая, на что планируется потратить деньги

Нужен только целевой заем, т.е. тот, в договоре которого будет обязательно указана цель – покупка жилья. А, как известно, потребительские кредиты относят к нецелевым займам – их банки выдают, не спрашивая, на что планируется потратить деньги.

Необходимо дождаться окончания строительства, получить регистрационное свидетельство на недвижимость. И только после этого можно подавать заявление в налоговую службу.

Вычет можно получить 2 способами:

1. Через налоговую службу, когда выделяется общий годовой размер компенсации по процентам;
2. Через работодателя, когда заемщик на определенное время освобождается от уплаты 13% НДФЛ.

Для этого следует обратиться в налоговую службу с соответствующим заявлением и пакетом документов. Рассмотрение документов обычно длится до 4 месяцев, зато после вынесения положительного решения можно будет получить всю сумму компенсации сразу.

Если же компенсация возврата затраченных денежных средств на уплату процентов происходит через работодателя, то после получения из налоговой уведомления, подтверждающего ваше право на получение вычета, с вашей заработной платы не будут удерживать НДФЛ до тех пор, пока фактические доходы не превысят общий размер налогового вычета.

Если же до конца года, в силу недостаточности ваших доходов для полной компенсации, образовался некомпенсированный остаток вычета, то на следующий год процедура повторяется. То есть, уведомление из налоговой и ваше заявление работодателю следует подавать каждый год, пока вся сумма вычета не будет погашена за счет не удержания с вас подоходного налога.

И если ипотека выплачивается, например, 25 лет – вы можете все эти годы производить компенсацию вычета. Вместе с тем, в каждой области Российской Федерации, начиная с 2009 года действовала подпрограмма «Развитие ипотечного жилищного кредитования», в рамках которой те граждане, которые брали ипотеку на покупку квартиры, имели право на возврат процентов по ипотеке от соцзащиты.

В связи с тем, что за последние годы наметилась устойчивая тенденция к снижению налоговых поступлений, которые не перекрывают инфляционную составляющую, сокращение бюджетных ассигнований, с 1 января 2020 года завершилось действие этой подпрограммы.

Довольно распространен на практике такой вариант, когда квартира супругами приобретается до брака. Записывается купленная недвижимость, например, на имя мужа, который официально не трудоустроен. Жена исправно выплачивает тело займа и проценты по нему со своих заработанных средств, но все платежи оформляет на имя супруга.

Когда же жена обращается за вычетом по процентам, ей отказывают, ссылаясь на ст. 34 Семейного кодекса РФ. Законодательством не предусмотрена общая собственность супругов на недвижимость, приобретенную до брака.

Нюансы аннуитета

Однако возникают сомнения, так ли все просто, ведь при оформлении договора клиент соглашался на то, что изначально он выплачивает проценты. Не будет ли опираться на это банк при желании вернуть часть суммы? Тут банк не может идти против истины Гражданского кодекса, где четко указано, что заплатить клиент должен лишь в том случае, если пользовался деньгами. Причем статистика показывает, что для долгосрочных кредитов возврат процентов может вылиться в серьезную сумму. Можно ведь платить пять лет вместо двадцати. Иначе ситуация попросту нечестная, ведь клиент отдал деньги за четверть срока, а заплатил за весь. Но самому в этих дебрях бывает разобраться сложно, поэтому лучше привлекать к делу квалифицированного юриста.

Нюансы аннуитета важны и в ситуациях с юридическими лицами. Для коммерческих организаций досрочный возврат кредита запрещен, но по инициативе самих заемщиков. Возврат можно осуществить лишь в том случае, когда банк опасается ухудшения обеспечения по кредиту и досрочно взыскивает задолженность.

Расчет суммы возврата

За помощью в расчете суммы возврата можно обратиться:

• в общество защиты прав потребителей;
• в юридическую контору, оказывающую такие услуги;
• в аудиторские фирмы, аккредитованные Банком России и специализирующиеся на банковском аудите.

Для обращения потребуются:

• документы по кредиту (кредитный договор, график платежей, иные приложения к договору);
• платежные документы, подтверждающие факты проведенных оплат;
• выписки по счетам учета кредита и процентов либо официальные письма банка, содержащие информацию о полученных суммах по кредитному договору.

Как это сделать самому?

Расчет процентов осуществляется по приведенной выше формуле (если иная формула не указана в договоре). Рассмотрим на примере.

01.01.2019 заемщик получил кредит 1 млн.руб. на срок 10 лет по ставке 20% годовых.

Ежемесячный платеж по схеме аннуитетных платежей составит 19326 тыс.руб. (в рамках данного вопроса мы не рассматриваем саму аннуитетную формулу).

Оплата — 1-го числа каждого месяца за прошедший период. 01.07.2019 заемщик подал заявление на досрочное полное погашение кредита в дату 01.08.2019.

Погашений сверх графика не осуществлялось.

На 01.08.2019 клиентом должны быть уплачены проценты за пользование кредитом (с 01.01.2019 по 01.08.2019) в общей сумме 114536,30 руб. и кредит в сумме 20745,69 руб.

Остаток кредита к полному погашению — 979254,31 руб.

Если же по документам клиента окажется, что он погасил больше процентов и — соответственно — меньше кредита (то есть остаток основного долга к полному погашению окажется больше), то следует обратиться в банк с расчетами для урегулирования вопроса на месте либо получения пояснений.

При отказе банка и от предоставления пояснений, и непосредственно от возврата излишне уплаченных клиентом процентов — действовать в соответствии с Инструкцией по возврату.

Выгодно ли досрочно гасить кредит

Кредитные организации, опираясь на законодательство, не ставят ограничений на досрочную выплату ипотеки. Но перед многими клиентами встает вопрос, целесообразно ли частичное или полное погашение долга раньше срока при аннуитете. Правильно ответить позволит простой пример расчетов.

Первоначальные параметры кредита – 3 000 000 на 20 лет по ставке 10,5%. Переплата за весь срок составит 4 188 335.

Рассмотрим несколько возможных вариантов. При внесении 100 000 рублей в первый месяц после начала действия договора, с уменьшением суммы платежа, экономия составит 126 792,33. С уменьшением срока – 611 021,64.

Отличается ситуация, если погашение проводить спустя 10 лет с начала кредитования. При той же сумме досрочки на 100 000 рублей экономия будет 17 669,91 и 182 649,72 соответственно.

Связаны такие расхождения с технологией применения аннуитетных платежей.

Важно! Экономия на процентах будет больше, если погашение совершается за первые несколько лет с момента получения ипотеки. Выгоднее уменьшать срок действия договора, ведь оплата предусмотрена за время использования денег

Диаграммы иллюстрируют разницу переплаты в зависимости от того, когда будет произведено досрочное погашение.

Что касается полного досрочного погашения, то оно, безусловно, также будет выгодным. Таким образом, смысл выплачивать долг досрочно, несомненно, есть. Но чем больше времени пройдет с момента получения ипотеки, тем меньше будет экономия.

Еще больше полезной информации о досрочном погашении можно найти здесь.

Для того чтобы произвести расчеты по своим параметрам, можно воспользоваться нашим онлайн-калькулятором ниже.

Сумма кредита

Тип платежей

Аннуитетный
Дифференцированный

Процентная ставка, %

Материнский капитал

Нет
Да

Дата выдачи

Срок кредита

0 год
1 год
2 года
3 года
4 года
5 лет
6 лет
7 лет
8 лет
9 лет
10 лет
11 лет
12 лет
13 лет
14 лет
15 лет
16 лет
17 лет
18 лет
19 лет
20 лет
21 год
22 года
23 года
24 года
25 лет
26 лет
27 лет
28 лет
29 лет
30 лет

0 мес.
1 мес.
2 мес.
3 мес.
4 мес.
5 мес.
6 мес.
7 мес.
8 мес.
9 мес.
10 мес.
11 мес.

Досрочные погашения

Уменьшение срока
Уменьшение суммы
Ежемесячное уменьшение срока
Ежемесячное уменьшение суммы

Добавить

Дата
Тип
Сумма/ставка

Рассчитать погашение

График
Таблица

Срок
0 мес.

Сумма
0 руб.

Ставка
0 %

Переплата
0 руб.

Начало выплат
0

Конец выплат
0

Необходимый доход
0

№
Дата
Платеж
Основной долг
Проценты
Остаток долга
Досрочные погашения

Правила перерасчета

Чтобы вычисления были более понятны, приведем простой пример. Заемщик обратился в банк и получил ссуду. В договоре было прописано, что заемщик обязуется выплатить кредит в течение 2-х лет. Однако клиенту удалось погасить задолженность за 12 месяцев, то есть, досрочно. Чтобы рассчитать процентную ставку, которую необходимо будет заплатить банку за использование полученных в кредит средств, следует воспользоваться достаточно простой формулой.

Для этого необходимо посмотреть в договоре, сколько процентов должно быть начислено и разделить эту цифру на срок кредитования

Обратите внимание, что речь идет о сроке кредитования, который указан непосредственно в договоре. Полученную цифру следует разделить на фактический срок кредитования

В нашем случае это 12 месяцев.

Именно их можно будет потребовать вернуть. Не стоит опасаться того, что банк откажется выполнять требование клиента. В законе сказано, что заемщик должен уплатить только те проценты, которые были начислены за фактическое использование средств. Если клиент погасил долг досрочно, значит, он использовал средства меньше времени, чем это оговаривалось в договоре.

Многие банки при заключении договоров делают определенные уточнения относительно того, как именно будет происходить досрочное погашение кредита. Более того, существуют и другие тонкости, которые могут повлиять на величину процентной ставки.

Сейчас в свободном доступе имеется множество специальных онлайн-калькуляторов. Даже на сайте банков есть подобные программы, которые позволяют производить все необходимые расчеты, связанные с кредитованием. В системе сохранено множество вариантов формул, которые учитывают все нюансы кредитования. Поэтому полученный результат вычисления будет максимально точным.

Согласно статистике, основной процент отказов от досудебной выплаты происходит из-за неверных расчетов со стороны заемщика. Но бывают случаи, когда банк, ссылаясь на договор ипотеки, принимает отрицательное решение о возврате. В этом случае необходимо обращаться в суд.

В исковом заявлении нужно прописать сумму переплаты для возврата. Можно также запросить компенсацию за использование чужих средств. Ведь проценты были выплачены авансом, а, следовательно, банк использовал их для личных целей.

https://www.youtube.com/watch?v=EHJjRMvvj_o

Если судом было принято решение в пользу кредитора, клиент имеет право оспорить его в Верховном Суде.

К сожалению, большинство заемщиков не хотят отстаивать свои права, заведомо уверенные в отрицательном результате. Однако судебная практика говорит о том, что большинство таких дел выигрышные. Многие банки не доводят дело до суда и принимают решение в пользу клиента. Для того чтобы достичь желаемого результата, лучше всего заручиться поддержкой юриста. Сумма возмещения с лихвой покроет стоимость его услуг, а при победе в суде все издержки лягут на проигравшую сторону.

Также не стоит забывать про налоговый вычет по ипотеке и возврат процентов из уплаченных вами налогов.

Как оформить возврат – порядок действий

Решив вернуть страховку по ипотечному кредиту, вы должны придерживаться четкого алгоритма этой процедуры.

Изучение договора

Сначала нужно внимательно изучить договор страхования, чтобы убедиться, что он предусматривает возможность возврата неиспользованных страховых средств при досрочном погашении ипотеки. Если отметка об этом в документе отсутствует, вероятность того, что вернуть страховку получится, почти отсутствует.

Досрочное закрытие ипотечного кредита

Право заемщика погасить ипотечную задолженность досрочно в полной мере закреплено законодательством. Чтобы его реализовать, нужно проделать следующие действия:

1. Уведомить банк о намерении досрочно погасить кредит. Сделать это нужно не меньше чем за 30 дней до предполагаемой даты платежа.
2. Узнать полную сумму оставшейся задолженности и согласовать дату оплаты.
3. Погасить задолженность.
4. Получить в банке документ, подтверждающий полную оплату кредита.
5. На основании полученной бумаги снять обременение недвижимости в Росреестре и получить выписку об этом в ЕГРН.

Обращение в СК с заявлением

После погашения ипотечного договора нужно обратиться к страховщику с заявлением о возврате задолженности. Сделать это можно в течение всего срока, который остается до конца срока страхового договора.

Сумма средств, подлежащих возврату, будет рассчитываться с момента подачи заявления.

Заявление составляется по установленному образцу и включает в себя следующие данные:

• информация о заявителе;
• реквизиты страховой компании либо выдавшего кредит банка;
• номер договора страхования;
• номер договора ипотеки;
• размер суммы страховки и самого кредита;
• время погашения кредита;
• изъявление желания вернуть остаток по страховке;
• указание нормативного акта, на основе которого может быть произведен возврат;
• реквизиты, куда могут быть переведены деньги.

Скачать бланк заявления в страховую о возврате страховкиМы не рекомендуем самостоятельно оформлять документы. Экономьте время – обращайтесь к нашим юристам по телефонам:

Необходимые документы

Заявление должно быть дополнено следующими документами:

• справка о досрочном погашении задолженности (берется у кредитора);
• паспорт заявителя (копия);
• страховой договор и договор ипотечного кредитования (копии).

Заявление подается в двух экземплярах. Потребуйте от страховщика поставить на вашей копии дату и отметку о принятии

Это важно, если в дальнейшем придется обжаловать решение страховщика либо банковского учреждения

Сроки рассмотрения и выплат

После получения заявления страховщик должен сообщить клиенту о своем решении по его заявлению. Ответ должен быть дан в течение 10 дней. При положительном решении страховщика выплата средств происходит в течение месяца, если иное не предусматривается договором. Обычно страховщики вычисляют из положенной для возврата суммы расходы на обслуживание договора. Нередко эта величина завышается и оспорить ее можно только в порядке суда.

Частые ошибки заемщиков

Многие заемщики допускают ошибки при погашении ипотеки, которые мешают снизить переплату и сэкономить.

Не делают возврат неиспользованной страховки

При ипотеке обязательно страхование самого предмета ипотеки – недвижимости, а страхование жизни и здоровья заемщика – добровольное. Полиса необходимо пролонгировать ежегодно в течение всего срока действия ипотечного договора. При этом страховая сумма по имуществу остается неизменной – равной стоимости квартиры или дома, а сумма страхования жизни снижается – соизмеримо остатку обязательств по кредиту. Чем меньше долг, тем меньше страховое возмещение, ведь оно должно покрывать именно оставшуюся сумму кредита перед банком в экстренных случаях.

По обоим договорам можно вернуть взносы, если досрочно погасить ипотеку. Хотя чаще всего банки и страховые компании предлагают просто переоформить полис так, чтобы выгодоприобретателем стал не кредитор, а сам бывший заемщик. Однако при определенной настойчивости есть возможность получить страховые взносы за неиспользованный период до конца действия годового полиса.

С личным страхованием заемщика сложнее – есть определенные ограничения, не позволяющие получить страховку обратно, так, при присоединении клиента к коллективному договору страхования, он не может вернуть деньги при досрочном погашении ипотеки. Поэтому требуется внимательно изучить условия договора и правила страхования, и только потом подавать заявление на возмещение неиспользованной страховки.

Не получают налоговый вычет на проценты по ипотеке

Без долгих и сложных расчетов, а также при погашении как досрочно, так и по графику, вы можете получить возмещение процентов по ипотеке из налоговой инспекции. Эти затраты относятся к базе для расчета имущественных налоговых вычетов – вернуть удастся НДФЛ, уплаченный ранее.

Вычет предоставляется в размере суммы уплаченных процентов по ипотечному договору, но не более 3 млн рублей – 13% от этой суммы будет возвращено на счет заемщика, либо можно написать заявление в отделе кадров и получать зарплату без взимания НДФЛ опять же в пределах суммы процентов. Этот вычет доступен ежегодно в течение всего срока кредитования до тех пор, пока заемщик не вернет 13% от 3 млн рублей – 390 000 рублей.

Такой вычет действует одновременно с имущественным вычетом при покупке жилья, который может достигать 13% от 2 млн рублей – 260 000 рублей. Поэтому всего удастся вернуть до 650 000 рублей при покупке жилой недвижимости в ипотеку. Для этого нужно лишь иметь официальное трудоустройство и высокую «белую» зарплату в период погашения кредита.

Возврат излишне уплаченных процентов по ипотеке при досрочном ее погашении возможен, но только тогда, когда есть реальные расхождения между платежами по графику и фактическими суммами. Внимательно изучите условия ипотечного договора, действующее законодательство, условия кредитования и страхования, рассчитайте платежи по ипотеке, чтобы выяснить, действительно ли вы сможете что-то получить от банка. Если нет, то стоит воспользоваться другими способами получения выгоды при ипотеке и вернуть неизрасходованную страховку, а еще – получить налоговый вычет.

Обратитесь за консультацией к тем, кто уже сталкивался с этой ситуацией, или к экспертам по финансам, чтобы с минимальными затратами получить причитающееся и снизить переплату при ипотеке.

Как правильно досрочно закрыть задолженность?

Любой договор, в том числе и потека, должен быть погашен правильно. В противном случае, спустя время, банк может выставить дополнительные штрафы или сумму непогашенной задолженности. Рассмотрим, что следует учитывать при полном погашении ипотечного долга.

Справка об окончании кредитных обязательств

После того как оплата будет внесена в кассу финансовой компании, следует обратиться к кредитному специалисту и написать заявление на получение справки. Документ пишется по форме банка, на имя руководителя.

В документе следует указать:

• личные и паспортные данные
• дату и номер ипотечного соглашения
• координаты для связи
• способ получения справки: лично в офисе или по почте

Согласно закону у банка есть срок, не более 14 дней, для предоставления ответа на данное заявление. По итогам обращения у клиента должна остаться копия написанного заявления, с отметкой о принятии. Необходимо это для того, чтобы отстаивать права в судебном порядке, если банк нарушит условия и откажет в предоставлении документа.

Необходимые документы

Для снятия обременения, поскольку пока долг не был погашен, выгодоприобретателем по имуществу выступал кредитор, потребуется обратиться в Росреест. При себе необходимо иметь:

• паспорт заемщика
• кредитный договор
• справку о погашении долга
• свидетельство о праве собственности на имущество
• при необходимости копии квитанций об оплате пошлины

Дополнительно потребуется написать заявление утвержденной формы, к которому приложить копии всех перечисленных документов. Далее останется только ждать. Что касается заявления, то оно заполняется по образцу, который можно получить в финансовой компании или Росреесте. При подаче всех документов обременение снимается в течение 5 рабочих дней. После этого бывший по ипотечному договору заемщик становится равноправным собственником и получает новое свидетельство на имущество. С этого момента он может распоряжаться им по своему усмотрению, а именно: продать, подарить или сдать в аренду

При этом важно отметить, что после снятия обременения ипотечный договор прекращает свое действие

Заполнение заявления и сроки рассмотрения

Только после того как оплата в полном объеме поступит в счет погашения и клиент получит справку об отсутствии долга, можно писать заявление на возврат процентов. Стоит отметить, что точного образца нет. Главное указать:

• персональные сведения
• номер кредитного договора
• дату погашения
• суть обращения, а именно возврат процентов при досрочном погашении
• дату и подпись

В заявление следует прописать срок, в течение которого просите предоставить ответ. Как показывает практика, заемщики прописывают срок от 5 до 14 дней. Дополнительно указывается, как вы желаете получить ответ: лично в офисе или по почте. На практике клиенты получают ответ лично, в офисе банка.

Ошибки заемщиков при досрочном погашении

К сожалению, большая часть клиентов уверена, что внесут оплату по договору и ипотека прекратит свое действие. На самом деле все намного сложнее. Рассмотрим, какие ошибки допускают заемщики при досрочной оплате ипотечного договора.

• оповестить кредитора в письменной форме
• уточнить точную дату к списанию