Что такое ипотека на жилье

Кому не дают ипотеку и есть ли альтернатива

Что такое ипотека на жилье

Прежде всего, не дают ипотеку тем, кто не соответствует условиям конкретного банка, а также:

  1. Основная волна отказов связана с невозможностью подтвердить доход. Поэтому чаще всего отклоняют заявки: фрилансеров, самозанятых граждан, людей с зарплатой в конверте и т.д.
  2. Не дадут ипотеку, если у вас низкий доход. Поскольку основной причиной отказа становится недостаточная платежеспособность, основное правило увеличения своих шансов – предоставление сведений о дополнительном заработке. Возьмите копию трудового договора и справку со второй работы или договоритесь, чтобы вам сделали такие документы друзья или родственники. Если такового заработка нет, попробуйте привлечь созаемщиков. Их доход также учитывается в расчетах.
  3. Кроме того, в группе риска находятся и люди творческих профессий, получающие гонорары. Даже при высоком подтвержденном доходе есть риск получить отказ, поскольку заработок нерегулярен.
  4. В ряде банков можно взять ипотеку предпринимателям и собственникам бизнеса, но есть определенные нюансы и сложности. Наиболее лояльны к таким категориям заемщиков Сбербанк и Транскапитал банк. Ипотека по двум документам станет также очень большой возможностью получить ипотечный займ. Банки готовы рассмотреть таких заемщиков при первом взносе от 30%.
  5. Если у вас плохая кредитная история, то вероятность отказа довольно большая. К плохой кредитной истории также относятся штрафы и иски на сайте судебных приставов.
  6. Закредитованность. Если у вас много действующих кредитов, кредитных карт, то банк может отказать в предоставлении кредита. Стоит знать, что если у вас есть кредитные карты, которыми вы не пользуетесь и они просто лежат у вас дома, они все равно будут влиять на платежеспособность. Желательно их все сдать в банк и закрыть счет, но это может занять до 45 дней, поэтому обязательно предупредите ипотечного специалиста об этом. Пусть он подберет ипотечный банк, который одобряет ипотеку с отлагательным решением, в рамках которого можно на сделку принести справку о закрытии карты и этого будет достаточно для выдачи кредита и не надо будет ждать закрытия счета кредитной карты.
  7. Проблемы с законом и судебными приставами. Бывшие «грешки» могут серьезно осложнить получение решения по ипотеке, но опытный ипотечный брокер подскажет как это обойти.
  8. Проблема с работодателем. Бывает так, что отказ приходит из-за работодателя заемщика. Организация может быть банкротом, иметь задолженность по налогам и кредитам и т.д. Все это может повлиять на решение.

В качестве альтернативного варианта можно взять обычный потребительский кредит, который даст практически любой банк. Проценты по нему в разы превышают ипотечные, но здесь не нужен залог приобретаемой недвижимости. Вариант хорош в том случае, если для приобретения желаемой площади не хватает совсем немного средств. В остальных же случаях у заемщика не хватит необходимого уровня платежеспособности, поскольку потребительские ссуды выдают на срок не более 5 лет.

Не стоит оставлять без внимания и так называемую ломбардную ипотеку (ипотека под залог имеющегося жилья). Это жилищный кредит, который выдается под залог не приобретаемой, а уже имеющейся недвижимости. Здесь нет требований о первоначальном взносе, а тот же материнский капитал можно использовать как в процессе самой покупки, так и при досрочном погашении ипотек, но ставка может быть чуть выше стандартной на 1-3%.

Как выбрать банк: самые выгодные программы

Что такое ипотека на жилье

Поскольку договор оформляется на длительный срок, к выбору кредитора и программе следует подойти крайне ответственно

Что касается банка, то стоит обратить внимание на:

  • сколько финансовая компания представлена на рынке
  • наличие офисов и филиалов на всей территории РФ и за ее пределами
  • наличие лицензии
  • финансовые показатели и награды (информация доступна на официальном портале)
  • отзывы клиентов

При этом банк должен быть в шаговой доступности, поскольку ежемесячно необходимо будет вносить оплату по договору. Что касается выгодных программ, то следует отметить социальный ипотечный и кредит для молодой семьи. Рассмотрим более детально каждую программу ипотечного кредитования.

Социальный ипотечный кредит

Социальный кредит для приобретения жилья создан для поддержки социально незащищенных слоев населения. Это граждане, которые не имеют собственного жилья и не смогут оформить кредит на стандартных условиях. Для получения денег потребуется написать заявление и встать на учет в администрацию, по месту фактического проживания. Далее останется только ждать, пока все документы будут рассмотрены. На практике выделяется субсидия, в виде сниженной ставки в размере 7-8% годовых. Также такая категория граждан может купить квартиру без первоначального взноса.

Для молодой семьи

Не секрет, что молодой семье очень сложно приобрести собственное имущество за наличные средства. В таком случае можно воспользоваться привлекательным предложением и получить субсидию, в размере скидки на квартиру. Так называемый размер скидки составляет 35%, при условии, что у пары нет детей. При наличии детей государство компенсирует 40% от стоимости квартиры. Получить льготный кредит могут только состоящие в браке граждане, в возрасте до 35 лет. При этом у них не должно быть имущества в собственности. Сразу стоит отметить, что получить такой кредит не так просто. Однако, если хорошо постараться, то можно купить квартиру на 35-40% дешевле.

Для военнослужащих

Что такое ипотека на жилье

Это привлекательный продукт исключительно для военнослужащих

При этом важно учитывать, что взносы по договору оплачивает не военный, а государство. Военный получает квартиру совершенно бесплатно

Воспользоваться предложением могут только те, кто открыл бесплатный накопительный счет и прослужил определенное время. Все что необходимо сделать военному – это ежегодно оплачивать договор страхования за счет собственных средств. При этом важно учитывать, что если военный покинет службу, то вносить взносы по договору, за оставшийся срок, придется самостоятельно.

Как выбрать банк для заключения сделки по ипотеке

Что такое ипотека на жилье

Решившись взять ипотеку важно не только оценить ситуацию на рынке недвижимости и финансовые риски, но и правильно выбрать банк

Почему не всегда выгодно обратиться именно в то финансовое учреждение, где наименьший процент? Дело в том, что помимо годовой ставки по ипотеке имеются также и другие условия

Чтобы понять, где лучше оформить договор обратите внимание на следующие параметры:

  1. Размер штрафов и пеней за просрочку платежа.
  2. Взимается ли комиссия за выдачу кредита и в каком размере.
  3. Имеется ли возможность досрочного погашения и на каких условиях.
  4. Изучите варианты способов оплаты ежемесячных платежей (нужно ли для этого обращаться в банк или имеется возможность онлайн-перевода).
  5. Попросите менеджера банка рассчитать полную стоимость кредита за весь срок погашения. Сравните эту сумму с предложениями в других банках.
  6. Узнайте, есть ли в банке какие-либо дополнительные программы по оформлению ипотеки. Например, для молодых семей или для военных.

Решиться на ипотеку непросто, но если грамотно оценить все риски и свои возможности, то это реальный способ стать владельцем собственного жилья не в далеком будущем, а прямо сейчас. Тем более, что на момент оформления договора стоимость квартиры «фиксируется», и спустя много лет, к моменту окончания выплат, эта сумма будет гораздо меньше, чем реальная стоимость жилья в момент закрытия кредитного договора.

Ошибка №3 Небрежное отношение к документам

Через неделю была назначена сделка — подписание договора об ипотечном кредите. Почему-то предварительный договор мне на почту не прислали. Но я решил прочитать всё в банке, перед подписанием.

В договоре написано, что процент по кредиту вырастет через три года. Насторожился, но не переживаю: зарплата к тому времени тоже наверняка вырастет. Кроме договора ипотечного кредита надо заключить договор страхования жизни, потому что банк должен застраховать свои риски, связанные с жизнью и здоровьем заемщика. Менеджер сразу же предложил заключить такой в дружественной страховой компании. Уставший, не вникая, подписываю страховой договор и иду отмечать успешную сделку в бар.

Как правильно

Подписание договора — самый ответственный и важный этап. В договоре прописываются все правила и ответственность сторон. Большая часть договора обычно о том, что вы всем всё должны.

Вы должны заранее ознакомиться с договором и обсудить все возникшие вопросы до подписания. Вы имеете полное право не только обсуждать, но и предлагать изменить текст договора. Особенно если в нем есть условия, которые вас не устраивают.

Если условия кредита вам не подходят, не подписывайте договор. Даже если над вами стоят два менеджера. Даже если ключи от квартиры уже почти у вас в руках. Выплаты по кредиту будут преследовать вас еще много лет. От того, какими они будут, напрямую зависит качество вашей жизни. А это в свою очередь зависит от того, насколько внимательно вы прочитали договор. Лучше сейчас побыть занудой, чем потом много лет чувствовать себя обманутым.

Что такое ипотека простыми словами

Официальное определение ипотечного кредита звучит просто:

Если говорить более конкретно, то под ипотечным кредитом чаще подразумевают покупку недвижимости под залог недвижимости. Схема, при которой банк получает гарантии того, что все равно останется в плюсе после завершения сделки, а заемщик сможет получить жилье в собственность.

В чем разница между ипотекой и ипотечным кредитованием

Ипотека — просто название вида залога, которое применяют к недвижимости. То есть просто термин для облегчения понимания. А ипотечный кредит — сам кредит (его правильное название). В статье при использовании слова «ипотека», оно будет в значении «ипотечный кредит».

Какой смысл в ипотеке

Для просто заемщика выгода в ипотеке очевидна. Это возможность получить недвижимость по минимальной процентной ставке. И это будет его недвижимость, он может распоряжаться ею как хочет, но только с предварительного согласия кредитной организации. Если все согласовать, можно даже продать недвижимость, но банку нужны гарантии того, что часть средств пойдет в погашение долга.

Для банка выгода тоже ясна. Выдавая большой кредит, банк получает гарантию. Ипотека не зря является самым надежным инструментом. Если человек не будет платить по счетам, его недвижимость просто заберут и реализуют для погашения задолженности.

Теперь по поводу первоначального взноса. Если бы все было так гладко, то банк не настаивал бы каждый раз на том, чтобы человек изначально вносил 15-30% от стоимости недвижимости. На самом деле, все кредитные организации ставят меньшую сумму залога в своих документах. К примеру, если квартира стоит 2 миллиона, в банке она будет числиться стоимостью в условные 1 миллион 700 тысяч. И для того, чтобы покрыть эту разницу, требуют первоначальный взнос.

Когда банки продают недвижимость на специальных аукционах для погашения задолженности, цена практически всегда — текущая по рынку. С минимальным уменьшением стоимости. Вот такая рабочая схема, которая позволяет зарабатывать даже тогда, когда банк должен нести убытки.

История развития ипотеки

Ипотека — древнее понятие. Еще в Греции в VII в. до н. э. появилось слово «ипотека». Так называлась табличка, которая ставилась на земле человека, который взял кредит под залог своей земли. И с того времени мало что менялось. И ранее все ростовщики и банкиры с радостью принимали землю в качестве залога.

Сейчас к ипотечному кредитованию в целом относятся более настороженно. Никаких резких движений после такого масштабного кризиса уже нет. Ипотечные кредиты снова считаются самым надежным средством вложения денег, который приносит минимальную прибыль для банка. Тем не менее, большинство кредитных организаций Европы и Америки стремятся минимизировать риски, стараясь активно разрабатывать новые направления ипотечного кредитования и улучшать условия.

В России текущая ситуация оставляет желать лучшего. Несмотря на то, что банковский сектор активно развивается, чему способствует постоянное подпитывание деньгами со стороны ЦБ, но ипотечное кредитование считается недостаточно выгодным. И без активного стимула от государства практически никто не может обеспечить приемлемые процентные ставки. Дополнительным фактором является большая инфляция, о реальном размере которой можно только догадываться (многие считают что реальный показатель, а не манипуляция с цифрами, уже давно перевалил за 10% годовых).

Роль ипотечного кредитования в экономике

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно выстроить логическую цепочку:

Эта схема работает практически в каждой сфере экономики. Но в строительстве она преимущественно завязана именно на ипотечном кредитовании. Если бы его не было, мы бы лишились огромной доли покупателей, а значит, и строительных компаний, и рабочих мест.

Банки за счет этого получают возможность выдавать обеспеченные кредиты и практически не терять в стоимости, даже если заемщик не будет платить кредит. А это существенно понижает риски и дает возможность работать с гораздо большими суммами и получать прибыль.

Несколько слов по валютной ипотеке

В рекламе часто говорят о том, что валютная ипотека — выгодный вариант приобретения жилья. Проценты намного меньше, риски минимальны, а переплачивать, в сравнении с обычной ипотекой, придется копейки. Но это только на первый взгляд. Основной минус валютной ипотеки — валюта.

Из-за того, что валюта нестабильна, а Россия — развивающееся государство, приходится постоянно ожидать очередного обвала. И при этом страны Евросоюза и Американское Правительство стараются не делать никаких шагов к тому, чтобы курс доллара и евро серьезно просел. Значит, практически всегда есть вероятность того, что во время срока ипотеки будет очередной кризис, и курс рубля снова упадет. И тогда придется платить гораздо больше.

Кто может обещать, что страна будет держать стабильный курс рубля на протяжении следующих 10 лет? Правительство и Центробанк каждый раз говорят о том, что следующего кризиса не предвидится. А потом очередной росчерк пера от властей, и курс рубля снова падает.

Именно поэтому брать валютную ипотеку не стоит. Если вы твердо уверены в том, что кризиса в ближайшие 3-4 года не будет, а вы повысите должность и начнете зарабатывать в 3 раза больше, то тогда ответ положительный. Краткосрочная выгода есть, но на длинной дистанции все равно будет убыток, даже несмотря на более низкую процентную ставку.

Как выбрать банк

Что такое ипотека на жилье

Этот вопрос должен быть первым перед вопросом о том, как получить ипотеку. Выбор банка – половина успеха. Только в надежной кредитной организации можно оформлять столь долгосрочные кредиты. Особенно с учетом того, что в последние годы прокатилась целая волна отзывов лицензий у банков со стороны ЦБ. Даже крупные игроки остались не у дел (те же «Солидарность» и «Татфондбанк»)

 Как получить ипотечный кредит и погашать его без таких проблем? На что обращать внимание в первую очередь?

Процентные ставки

Слишком низкие ставки по кредитам должны вызывать подозрение, так же как и слишком высокие по вкладам. Получение таких ссуд — не лучший вариант для покупки квартиры. Лучше взять ипотеку в другом месте.

Если вы хотите, чтобы выплаты по ипотеке были низкими, найдите акционную программу в крупном банке со среднерыночными ставками.

Место банка в рейтинге кредитных организаций

Брать ипотеку в банке, занимающем место за первой десяткой кредитных организаций – большой риск. Чем выше строчка в рейтинге, тем лучше. Если банк достаточно хорош для такого высокого положения, он хорош и для приобретения ипотеки. Особенно следует присмотреться к банкам с долей государственного участия. Кстати, в таких часто предлагают программы кредитования с государственной поддержкой. Господдержка позволяет брать кредит на новостройки по более низким ставкам.

Мнение близких

Потребительский опыт бывалых друзей и знакомых бесценен. Тот, кто брал ссуду, как никто другой расскажет о своих впечатлениях. Особенно ценно мнение и советы людей, уже оформивших ипотечный кредит. Они могут рассказать, как правильно брать ипотеку и как лучше подобрать риэлтора.

Личный опыт

Нельзя обходить стороной также личный опыт взаимодействия с банками. В первую очередь стоит присмотреться к тому, в котором ведется счет зарплатной карты. Особенно, если для зарплатных клиентов предусмотрены выгодные условия, а нареканий при обслуживании не возникало. Конечно, стоит уточнить сначала, можно ли взять ипотеку в этом банке. Не все кредитные организации предлагают такую услугу.

Преимущества и недостатки ипотеки

Сначала плюсы:

  • Возможность купить собственное жилье. Судя по статистике Росстата, около 20% людей живет за чертой бедности. Порядка 30% имеют доход ниже среднего. Еще 30-40% (это уже неофициальные данные) имеют средний доход и могут относить себя к среднему классу. И никто из этих людей не может позволить себе накопить на квартиру, если у него нет 5-10 свободных лет и гарантированного жилья на этот период.
  • Возможность получить прописку и жить в квартире. С точки зрения огромной бюрократии нашей страны это удобно. Позволяет решить многие важные вопросы.
  • Гарантии при покупке недвижимости. Банк заинтересован в том, чтобы жилье было юридически чистым, этими проверками занимается СБ (служба безопасности) банка и страховая. Это снимает головную боль с самих ипотечников.
  • Возможность изначально выбрать срок и ежемесячный платеж. Чем дольше — тем меньше платеж, но выше конечная переплата. Хотя с такими темпами инфляции не всегда ясно, что действительно выгоднее.
  • Альтернатива съему жилья. Причем во многих городах это равносильные платежи. И ипотека на длительный срок выходит гораздо выгоднее.

Возможности по перепланировке и ремонту

Некоторым людям это действительно важно. А при аренде приходится согласовывать чуть ли не каждый «чих».
Возможность получить налоговый вычет и не оформлять недвижимость как доход.

Возможность отбивать деньги за счет аренды

Опять же не всегда, и все зависит от конкретной цены в регионе.

Возможность пойти на компромисс с банком и улучшить условия кредита. Рефинансирование, увеличение срока кредитования и т. д. Но это часто приводит к увеличению переплаты.

Как видите, не все плюсы однозначные, и во многих есть оговорки. Все зависит от конкретных данных по каждому региону. Если в Москве выгодно взять квартиру подальше от центра и сдавать её, то у меня в городе, с дорогой недвижимостью, это будет убыточно.

Теперь поговорим о серьезных минусах по ипотеке:

  • Сложность оформления документов. Банк придирчиво осматривает как клиентов по ипотеке, так и саму недвижимость. Придется пройти через много проверок и согласований, чтобы получить возможность оформить ипотечный кредит. И, возможно, придется даже обращаться в несколько банков.
  • Первоначальный взнос. Иногда можно взять ипотеку и без него, но это будет по условиям практически потребительский кредит на большую сумму. Проценты, конечно, будут поменьше, но существенно больше чем при ипотеке с первоначальным взносом.
  • Страховка. Это обязательный пункт и без него никуда.
  • Большой ежемесячный платеж, от 10 до 40 тысяч рублей, в зависимости от срока и первоначальной стоимости недвижимости. Тут приходится выбирать между большими деньгами или реально большим сроком оплаты кредита и жизни в долг.
  • Огромная переплата. Если взять кредит на 1 миллион под 10% годовых, то за весь срок придется заплатить около 570 тысяч рублей. А вот если на 30 лет — уже 3,1 миллиона рублей.
  • Длинный срок. Насколько я знаю, меньше 5 лет на ипотеку нигде не дают. Ипотека всегда была долгосрочным кредитованием, и это даже чисто психологически давит — когда каждый месяц нужно платить деньги банку.
  • Риск неоплаты. Если брать кредит на короткий срок, можно хотя бы примерно спрогнозировать, что и как будет развиваться. Но уже на год планировать сложно. А много кто может похвастаться тем, что у него через 10 лет будет все хорошо?
  • Недвижимость все еще в залоге. И иногда это проблема. Нельзя ни продать, ни подарить без предварительного согласования с банком, которому нужно предоставить все подтверждающие документы.

Минусов получилось меньше, чем плюсов. Но о том, насколько они существенны, надо решать в каждой конкретной ситуации. Если действительно нужно жилье, но нет денег и времени на то, чтобы собирать деньги, ипотека будет отличным вариантом. В других случаях лучше серьезно подумать.

Что можно приобрести в ипотеку

Что такое ипотека на жилье

На заемные средства можно купить жилые и коммерческие помещения, загородные дома или коттеджи, земельные участки  и даже строящиеся объекты.

Относительно покупаемого жилья каждый банк выдвигает собственные жесткие требования. Их следует уточнить в каждом финансовом учреждении отдельно. Но общий знаменатель требований идентичен. Критерии оценки недвижимости в целом касаются следующих характеристик:

  • юридическая «чистота» объекта;
  • технические характеристики;
  • ликвидность.

Ипотека жилых помещений относительно объекта требует соблюдения следующих юридических требований:

  • Квартира или дом не должны являться объектом залога или судебных разбирательств;
  • Если собственник – престарелый или несовершеннолетний или таковые состоят в доле за недвижимость;
  • Приватизированное жилье также подлежит тщательной проверке. Если есть люди, имеющие свою долю, то они могут в любое время предъявить свое право на часть имущества;
  • Владелец жилого объекта должен быть дееспособным;
  • Квартира или дом выставлен на продажу сразу по наступлению права наследства;
  • Продажа объекта по доверенности.

Подробная информация об отчуждении объектов недвижимости, о наличии арендных обязательств или судебного ареста можно получить через МФЦ или обратившись в ЕГРП. Правоустанавливающие документы выдаются в виде выписки из соответствующих реестров. Их сбором занимается сам продавец перед проведением сделки.

Показателем технического состояния является год постройки жилья. Банки отдают предпочтение постройкам, не старше 1990-годов постройки. А вот у «хрущевок», несмотря на их практичность и качество, все меньше покупательского интереса, так как уже через несколько лет они могут считаться ветхим и лишаются той малой доли ликвидности.  В целом технический износ дома должен составлять не более 60%.

Некоторые банки не принимают на финансирование квартиры студийного типа. В таком случае придется подыскать жилье с отдельной кухней. Также финансированию не подлежат объекты недвижимости, в которых отсутствуют сети коммуникаций.

Также следует проявить внимательность к квартирам, где проведено перепрофилирование. Изменение первоначальной планировки квартиры в многоэтажном доме требует технического согласования и наличия разрешительной документации. На практике не все владельцы соблюдают эти правила.

Если делать ставку на строящееся жилье, то следует выбрать из предложений той строительной компании, которая имеет аккредитацию в выбранном банке. В противном случае велика вероятность, что банк не захочет рисковать инвестировать.

Ликвидность жилья означает ее котируемость на рынке сегодня и в течение ближайших десятилетий. Этот параметр определяется на основе экспертного заключения лицензированного оценщика недвижимости. Финансовые учреждения склонны доверять своим специалистам по оценке, чем тем, кого предпочел клиент. По этому пункту целесообразно полагаться на рекомендации потенциального кредитора.

Этапы оформления по шагам

Так, какой же будет порядок действий при покупке квартиры в ипотеку? В принципе, действия ваши будут одинаковыми для всех видов недвижимости, за исключением некоторых пунктов.

Давайте, рассмотрим покупку квартиры по ипотеке пошаговую инструкцию на разные виды недвижимости.

Процесс покупки квартиры в новостройке очень простой:

  1. Определяемся с застройщиком и узнаем в каких банках он аккредитован.
  2. Ипотечный брокер застройщика или вы сами получаете решение в нужных вам банках.
  3. Строительная компания готовит ДДУ и согласовывает его с банком.
  4. Заемщик подписывает ДДУ и кредитный договор.
  5. Ряд банков требует страхование жизни при ипотеке. Услуга эта не обязательная, но может повлечь увеличение ставки.
  6. Сделка регистрируется в юстиции.
  7. Подтверждается внесение первоначального взноса (выписка из счета или платежка) и заключаете с Банком Договор цессии или переуступки прав требования. Что это такое, мы с вами подробнее рассмотрели выше. Застройщик не имеет права до регистрации принимать от вас деньги, только если не оформлен предварительный договор;
  8. Банк переводит деньги застройщику.
  9. После сдачи дома, вы регистрируете право собственности, но квартира будет находиться в залоге у Банка до полного погашения вами кредита.

Вторичка и остальные виды рассматриваемой нами недвижимости:

  1. На этом этапе вы, заключаете с Продавцом предварительный договор, по которому, вносится задаток при покупке квартиры, как правило, в размере первоначального взноса.
  2. Далее вы делаете экспертизу и собираете документы на квартиру. Здесь же вы подтверждаете внесение первоначального взноса (здесь, либо выписка из счета, либо расписка Продавца). Весь этот пакет документов вы подаете в Банк на одобрение;
  3. Если Банк все устраивает, вы оформляете Кредит;
  4. Далее вы идете в Росреестр для заключения сделки.

Деньги  вы получаете после заключения Кредитного договора, но с Продавцом обычно рассчитываются после подачи документов на регистрацию. До этого момента вы либо арендуете сейфовую ячейку, либо они у вас лежат на счете, при безналичном расчете.

И заканчивается сделка, получением вами Свидетельства о регистрации права собственности. Как правило, происходит это в течение 7-10 дней, но собственность ваша будет в залоге до полного расчета по вашему кредиту.

Если по различным жизненным обстоятельствам вы не можете  физически присутствовать на сделке, да или просто не хотите, можно обратиться к риэлтору. Тогда за отдельную плату  представитель агентства пройдет за вас все процедуры по оформлению сделки.

Но это может быть не только риэлтор, это может быть любой человек (родственник, знакомый и т.д.). Для этого вам необходимо лишь выписать доверенность на покупку недвижимости, как правильно это сделать, вам подскажет нотариус. Вариант с доверенностью может вам пригодиться, если приобретаемая недвижимость находится в другом регионе.

Подводные камни по ипотеке от банка

Что такое ипотека на жилье

Отдельно взятые банки реализуют собственную кредитную политику, в рамках которой ипотека может оформляться с некоторыми особенностями, связанными с размером комиссий, обязательностью страхования, оценкой и ограничениями в отношении залога. Рассмотрим их подробнее.

Ограничения в договоре

Кредитный договор может содержать в себе разумные ограничения, защищающие права залогодержателя, и уловки и хитрости кредитора, целью которых является обеспечение зависимого положения заемщика от банка.

К разумным ограничениям относятся: продажа, сдача в аренду, перепланировки, обмен залогового имущества. То есть любые действия, которые могут изменить цену жилья, могут осуществляться только с официального согласия кредитора.

К хитростям банков можно отнести намеренное включение в договор пунктов, позволяющих в одностороннем порядке менять величину процентной ставки (как правило, в сторону увеличения), запрещать досрочное погашение долга и т.д.

Комиссии банка

Большинство крупнейших банков РФ уже давно отказались от взимания любых комиссий с клиента при оформлении ипотечных кредитов. Особо жадные небольшие кредитные организации продолжают брать с заемщиков деньги за открытие и ведение ссудного счета, за переводы средств в счет погашения долга, за рассмотрение заявки, за выдачу самого займа и т.д.

Перед подачей ипотечной заявки следует заранее выяснить все явные и скрытые комиссии и платежи, которые потребуется оплатить.

Страховка

В соответствии с законами РФ обязательной является только страховка залогового имущества. Страхование жизни и здоровья заемщика, навязываемое банками, оформляется только на добровольных условиях.

Тем не менее, банки в случае отказа от заключения договора комплексного страхования, увеличивают базовую процентную ставку в среднем на 1 п.п. Такая практика применяется во многих российских кредитных учреждениях.

Следует понимать свои права и смело отказываться от ненужных услуг, покупка которых приводит к существенному увеличению итоговой стоимости кредита.

Оценка

Что такое ипотека на жилье

В случае приобретения в ипотеку жилья с уже оформленным правом собственности банк требует предоставление профессионального отчета об оценке недвижимости. Заказывать его разрешается только аккредитованных конкретным банком оценочных компаний. Отчет, созданный фирмой, не входящей список таких организаций, к рассмотрению принят не будет.

В некоторых банках применяется практика самостоятельного выезда на объект и последующей оценки сотрудниками залоговой службы банка (обычно для привилегированных клиентов).

Электронная регистрация ипотеки в Сбербанке

Сбербанк в целях мотивации заемщиков в отношении снижения кредитной ставки предлагает своим клиентам зарегистрировать ипотечную сделку без посещения офиса регистрирующего органа. Для этого потребуется подписать все требуемые документы, оплатить госпошлину и электронно отправить пакет бумаг в Росреестр.

Услуга является платной (от 5550 рублей) и позволяет получить скидку 0,1 п.п. от базового процента. Вся процедура осуществляется при участии персонального менеджера и позволяет избежать очередей и длительных сроков ожидания.

Добавить комментарий