Как делить квартиру в ипотеке при разводе

Уведомление банковской организации о расторжении брака

Без судебных разбирательств иногда не обойтись!

Современная ипотечная практика определяет одного из супругов основным заемщиком, а второго – его поручителем или созаемщиком. С юридической точки зрения суть ипотечных обязательств от этого не меняется, и оба супруга несут совместные обязательства перед банком.

Банковская структура, выдавшая кредит, предусматривает обязательное уведомление о расторжение брака. После получения информации о разводе, банк предложит оптимальные варианты по разделу общей квартиры и ипотечных обязательств. Однако эти варианты будут удовлетворительны в первую очередь для банка.

А вот условия разделения имущества и ипотеки по решению суда или прописанные в брачном договоре могут не удовлетворить банковскую структуру. Возможные варианты решения вопроса разделения ипотечной ответственности и квартиры:

1. Продажа квартиры, купленной в ипотеку; погашение кредита из вырученных средств; разделение денежных средств, оставшихся от погашения кредитных обязательств, между супругами.
2. Индивидуальное разделение ипотечных обязательств между супругами.
3. Отказ одного из супругов от права собственности на квартиру в пользу второго супруга и освобождение его от ипотечных выплат.

Первый вариант является одним из идеальных решений проблемы с ипотечной квартиры для разводящихся супругов. Однако иногда могут возникнуть трудности с его реализацией. Например, банк должен одобрить продажу квартиры, что не всегда для него выгодно, поскольку он теряет проценты за пользование кредитом.

Если оба супруга в состоянии оплачивать кредит, то банковская организация может принять вариант продажи общей квартиры и предложить реализовать полученные средства на покупку квартиры уже для каждого супруга по отдельности, и соответственно заключения двух новых ипотечных договоров.

Еще одной причиной, препятствующей продаже ипотечной квартиры, может послужить нежелание покупателей связываться с приобретением квартиры, находящейся в залоге у банка. Третья причина – это нежелание супругов, которые развелись или находятся в бракоразводном процессе, заниматься совместной реализацией квартиры.

Консультация у юриста поможет разобраться с тонкостями раздела имущества

Что касается индивидуального обязательства по погашению кредита, то закон обязывает супругов в разводе погашать долг по ипотеке, только уже каждый свою часть. Это не удобно для обоих, с учетом если у бывших супругов нет отдельного жилья и приходится проживать под одной крышей.

В итоге один из заемщиков просто перестает погашать ипотеку в силу не проживания в квартире и таким образом не считая себя обязанным к оплате кредита, намеренной не оплаты для принудительной конфискации квартиры и реализации ее на торгах, отсутствия денег и т.д.

Надлежащая и своевременная выплата ипотечного кредита для одного из супругов послужит на руку. Если он исправно будет оплачивать свою часть долга и ту часть, которую должен оплачивать второй супруг, то у него есть больше шансов претендовать на ипотечную квартиру. А вот если намеренно престать оплачивать долг, то банк может обратиться в суд для принудительного изъятия квартиры и продажи ее на аукционе. В таком случае оба супруга останутся и без квартиры, и без денег.

Достаточно трудноразрешимым вариантом остается ситуация, когда один из супругов досрочно погасил свою часть обязательств. Тогда второй супруг остается единственным заемщиком и несет уже индивидуальную кредитную ответственность. В этой ситуации не понятной остается судьба квартиры, ведь она по прежнему остается в совместной собственности, но супруг, досрочно погасивший свою ипотечную часть, не сможет распорядится своей долей, пока второй не погасит свою часть ипотеки и с квартиры не будет снято обременение. При таком варианте банк щепетильно проверит платежеспособность обоих супругов, и только убедившись, что они оба смогут погашать свою часть обязательств, даст разрешение на разделение платежей.

Если у одного из супругов есть другое жилье, а продать квартиру или погасить кредит сразу не получается, он может отказаться от своей части на квартиру и таким образом освобождается от обязательства оплачивать ипотеку. Но, нужно учитывать, что банк примет этот вариант, если удостоверится, что второй супруг полностью платежеспособен. Нужно также знать, что подобный вариант является изменением условий ипотечного договора, за что банком взимается дополнительная комиссия в размере от 0,5% до 1% от суммы оставшегося долга.

Как избежать типовых проблем

Чтобы не сталкиваться с негативными ситуациями, связанными с ипотечной квартирой, настоятельно рекомендуется предварительно заключить брачный контракт.

Согласно актуальному законодательству, это можно сделать не только до заключения брака, но и уже в период непосредственной семейной жизни.

Для многих людей, впрочем, такой подход кажется неприемлемым с моральной точки зрения – всего 5% жителей России пользуются таким договором.

Компромиссной альтернативой будет ипотечное соглашение. Оно оформляется при помощи банка и позволяет значительно снизить риски как банка, так и разводящейся стороны. Хотя в первую очередь в этом заинтересованы всё же кредитные учреждения, потому что для них это является гарантией выплаты в любом случае, даже если одна из сторон откажется выплачивать ипотеку. Супругам это больше выгодно до развода – ведь ипотечное соглашение может сделать их созаёмщиками по кредиту и сделать выдаваемую сумму и условия лучше.

Раздел квартир: жилье приобретенное на средства военной ипотеки

Задаваясь разрешением спорной ситуации – делится ли при разводе квартира купленная по военной ипотеке, необходимо помнить определенные нюансы, что:

• этот вид жилой недвижимости не делится в равных частях и оформляется в кредит непосредственно самим военнослужащим, без участия второго супруга;
• часть собственности на рассматриваемое жилое имущество не составляет предмет залога в банке (на основании действующего закона в РФ «Об ипотеке»);
• ипотечный кредит погашают деньгами, выделенные из казны Министерства Обороны РФ;
• в программе, что определяет положения ипотеки военным, не предусмотрена процедура переоформления по кредитному договору, поэтому, даже в случае расторжения брака, владелец жилья изначально выступает военнослужащий;
• супруг – официальный заемщик ипотеки и потенциальный владелец недвижимости, оформляет на себя договор по кредиту.

Супруг при грозящем разводе, выплачивающий кредит, вправе обратиться в судебное учреждение с требованием обязать бывшего мужа или жену, полностью компенсировать затраты на покупку недвижимости. При ухудшении гарантий для возврата средств займа, банк вправе потребовать долгосрочное погашение взятого в ипотеку кредита. Прежде чем разводиться, не торопитесь в поспешном принятии опрометчивых решений, чтобы не остаться в момент без крыши над головой. Лучшим выходом может стать сохранение семейных отношений, определенные договоренности, здравый подход и скрупулезный расчет, чтобы можно было не беспокоиться о 100% погашении задолженности перед банком по ипотечной квартире.

Как еще можно поступить с жильем в ипотеке при разводе

Делить при разводе деньги значительно легче, чем жилье. Поэтому супруги могут попытаться продать ипотечную квартиру. Для этого потребуется получить согласие банка и найти покупателя, согласного на приобретение недвижимости под обременением. Поскольку покупка квартиры в ипотеке процедура довольно длительная, то потерю времени для покупателя придется возмещать приличной скидкой от рыночной стоимости.

Совместное проживание после развода редко кому нравится. Если продать квартиру и разделить ее стоимость для покупки другого жилья не удается, то можно разъехаться на съемное жилье и дождаться окончания срока ипотеки. Правда, без одобрения банка владельцы не смогут сдать квартиру в аренду. А значит, выплачивать за счет арендных платежей жилищный кредит не получится. Но данное требование банка редко реально применяется. Ипотечные квартиры сдаются без проблем.

Сегодня судьба купленного в кредит жилья и остатка долга за него перед банком чаще всего решается в судебном порядке. Судебная практика, сформированная по разделу квартиры, приобретенной в ипотеку, при разводе довольно неоднозначная.

Решения, вынесенные судами, находящимися в разных регионах, могут быть диаметрально противоположными. Результат во многом зависит от юридической подкованности супругов или таланта адвоката. Поэтому, выбирая в качестве способа приобретения семейного жилища ипотеку, следует заранее обдумать и предусмотреть любые варианты развития событий.

Также рекомендуем почитать наш следующий пост «Можно ли продать квартиру в ипотеке»

Очень важно знать каждому из супругов

Ждем ваши вопросы ниже и в заявке к нашему юристу. Будем благодарны вам за оценку статьи, клики по кнопкам социальных сетей и подписку на новости.

Методы раздела ипотечного жилья

Квартира в ипотеке, как делить её при разводе? Эксперты отмечают, что наиболее оптимальным путем является – мирный. Ввиду этого предлагаем ознакомиться с несколькими вариантами:

• Если стороны не имеют к друг другу имущественных претензий, то погашение задолженности останется неизменной. При таком подходе договоренность может быть зафиксирована в документе о том, что одна сторона выплатить денежную компенсацию, либо собственником будет потом двое. Либо 50% доли остается тому родителю, с кем останется ребенок по решению суда.
• При наличии брачного контракта, где прописаны, кто владеет квартирой, и кто гасит долги по ипотеке, банк может дополнительно составить соглашение. В платежи будут распределяться равнозначно или как указано в контракте.

Разделить квартиру можно и иными способами:

• Первый и самый простой – досрочное погашение ипотечного займа. После того, как лицевой счет будет закрыт, с объекта недвижимости снимают обременение и её можно разделить, как общее, т.е. 50/50. Но если будут предоставлены доказательства о том, что другая сторона вносила больше финансов, то доли могут быть разными.
• Муж или жена не желают вносить деньги за ипотеку, а выплаты производит вторая сторона. В этой ситуации есть два выхода. Первый – квартира при разводе будет поделена равнозначно внесенным средствам. Второй – при разводе делится квартира 50 на 50, но через суд супруг(а) обладает потребовать финансовую компенсацию равную части долга.

Как разделить ту ипотечную квартиру после развода? Кстати, такой вопрос в народе решается чаще всего путем продажи недвижимости, а оставшиеся деньги после оплаты долга в банке, просто, делятся между собой. Но это возможно, если банковское учреждение даст добро. Но, как правило, банк всегда «за». Для этого паре нужно сделать заявку в банк, найти клиента, который готов оплатить сумму долга единым платежом, а оставшуюся сумму отдает бывшим владельцам.

Первоначальный взнос и дарение в вопросе раздела ипотеки при разводе супругов, имеющих несовершеннолетних детей

При разводе у супругов может возникнуть несколько вопросов, связанных с первоначальным взносом по ипотеке и дальнейшим распоряжением собственностью.

Ответим на самые распространенные.

— Можно ли разделить первоначальный взнос по ипотеке?

Да, конечно же, можно — но, если супруги находились в браке и выплачивали ипотеку вместе.

Кроме того, кредит должен был быть оформлен в браке.

— Как правильно разделить и взыскать первоначальный взнос с супруга?

Взыскать денежные средства с супруга можно будет только через суд, если договориться с ним у вас не получается. Можно выставить требования по разделе ипотечного кредита и попросить поделить не только первоначальный взнос, но и остаток долга.

Суд может учесть все обстоятельства и вынести решение совсем не о равном разделе. Так, если супруг по расписке получил у своих родственников 80% от первоначального взноса, то он может требовать от супруги выплату именно этих 80%.

— Можно ли оформить дарственную на ребенка при разводе и разделе ипотеки?

Вопрос достаточно сложен, ведь на имущество будет наложено обременение. Только после того, как супруги выплатят ипотеку, автоматически обременение будет снято и можно будет проводить любые манипуляции с ипотечным жильем.

Банковские организации не пойдут на оформление дарственной, так как ребенок не сможет выплачивать ипотеку, да и смена собственника — совсем не нужные риски.

Самый простой вариант — выплатить кредит, а затем подарить жилье.

Итак, мы рассказали вам про все нюансы, касательно раздела ипотеки.

Особенности раздела собственности

До заключения союза

Имущество, приобретенное одним из супругов до брака, ему и принадлежит. Если один из супругов приобрел квартиру в ипотеку до брака и сам вносил платежи, то квартира останется в его собственности. Если платежи вносились и другой стороной, то она может требовать долю в квартире или возвращения денежных средств. Факт, что бывший супруг использовал для погашения своей ипотеки ресурсы второй половины, должен быть подтвержден документально. Иначе компенсацию получить невозможно.

После

Статья 256 ГК РФ говорит о том, что имущество, приобретенное во время брака, принадлежит супругам на правах совместной собственности. Относится это и квартире, приобретенной при помощи ипотеки. При разводе необходимо найти наиболее приемлемый метод раздела совместного имущества.

Есть несколько возможных вариантов раздела совместного имущества:

• Получить согласие банка и разделить общий ипотечный договор на 2 отдельных договора. Каждая из сторон будет проверяться банком на предмет ее платежеспособности. Раздел договора возможен, если можно выделить доли в квартире в натуре.

  При наличии несовершеннолетних детей большая доля выделяется тому супругу, который с ними проживает. Если один из супругов при разделе договора не может быть основным заемщиком, банк может предложить привлечь созаемщика. Это могут быть родители или иные лица, соответствующие требованиям банка.

• Перевод квартиры и платежей на одного из супругов. При внесении изменений в договор банк будет проверять, насколько платежеспособен заемщик. За внесение изменений в кредитный договор банк может потребовать компенсацию.
• При отказе бывших супругов платить ипотечные платежи квартира может быть выставлена банком на продажу. Тогда часть вырученных средств уходит на погашение долга, а оставшаяся сумма делится между бывшими супругами.
• Бывшие супруги могут и сами продать квартиру и таким образом расплатиться с кредитом.
• В случае развода возможно досрочное погашение кредита. Некоторые банки указывают такой вариант развития событий как обязательный.

На все действия с квартирой необходимо обязательное согласие банка.

Брачный контракт отсутствует

Если не был заключен брачный контракт, раздел имущества происходит в соответствии с законодательством РФ. Согласно статье 39 СК РФ при разводе имущество бывших супругов делится пополам, если в брачном договоре они не выбрали иное решение.

Если есть несовершеннолетние дети квартира не делится между супругами в равных долях, т.к. дети также имеют право собственности на свои доли.

Был заключён договор

При наличии брачного контракта квартира делится таким образом, как это указано в документе.

В брачном контракте целесообразно указать:

1. Доля каждого из супругов при внесении первого взноса.
2. Обязанность каждого из супругов при внесении первого платежа и иных расходах.
3. Ответственность сторон при невыполнении взятых на себя обязательств.
4. Разделение имущества в случае развода. Можно указать разные варианты в зависимости от причины расторжения брака.
5. Порядок разделения имущества при использовании материнского капитала.

• Скачать бланк брачного договора
• Скачать образец брачного договора

Для покупки жилья использовали маткапитал

Если для приобретения квартиры используется материнский капитал, то детям полагается доля в ипотечной квартире после выплаты долга. Недвижимость, приобретенная при помощи материнского капитала, оформляется в собственность обоих супругов и всех детей.

Если же в брачном договоре есть пункт, предусматривающий, что квартира будет принадлежать тому лицу, которое оформлено в ипотечном договоре, а другая сторона не претендует на нее, то это распространяется только на ту часть недвижимости, которая куплена за личные средства заемщика.

Законный брак и ипотека

Для начала рассмотрим вопрос, что делать с ипотекой при разводе, если жилье было приобретено в период законного брака. В соответствии с законом все имущество, приобретенное совместно мужем и женой, делится между ними в равных долях. Соответственно, если ипотечная квартира была приобретена в браке, то при разводе она также будет разделена поровну.

Но учитывая, что жилье было приобретено за счет кредитных средств, то без участия кредитно-финансовой организации обойтись не получится, по сути, она является третьей стороной в конфликте между супругами. Банк может пойти навстречу и предложить альтернативные варианты по урегулированию вопроса задолженности по кредиту:

• жилье будет продано, а вырученные средства направлены на погашение кредита;
• супруги заключают мирное соглашение и определяют порядок выплаты кредита после расторжения брака;
• выплаты по ипотеке осуществляет заемщик согласно условиям кредитования, а раздел имущества осуществляется в судебном порядке в отдельном процессе.

Стоит немного пояснить. Самый разумный вариант, если супруги не могут решить вопрос, кто будет распоряжаться недвижимостью и оплачивать кредит, продать залоговую недвижимость, пока банк не увеличил сумму долга за счет начисленных процентов и штрафов. Но здесь нужно быть готовым к тому, что стоимость объекта будет минимальной и, как правило, она равна сумме долга, соответственно, в данном варианте супруги на этапе расторжении брака остаются без собственности и без долга.

В другом варианте супруги могут договориться о разделе ипотечной квартиры пополам и о порядке оплаты ипотечного кредита. Например, половину платежа вносит один супруг, а вторую половину другой. Чтобы в будущем не возникло разногласий и споров, желательно чтобы передача средств от одного супруга фактическому плательщику ипотеки была документально зафиксирована, например, отправлять деньги путем перевода на банковскую карту или счет.

Последний вариант, один из супругов может отказаться от своей доли в ипотечном жилье и снять с себя обязательства по уплате займа. Но здесь может возникнуть несколько нюансов, ведь до развода весь заработок супруга считался общим, что означает, платежи счет погашения ипотечного займа вносили оба супруга. Здесь один из них, но то есть тот, кто отказался от права собственности может потребовать денежную компенсацию за фактически уплаченную часть ипотечного кредита.

На самом деле, банки негативно относится к разводам в семье, где жилье находится в ипотеке. Причина тому то, что большинство не могут договориться мирно и в итоге оплата ипотеки ставится под вопрос, от чего возникает просроченная задолженность, и страдает, соответственно, кредитор. Здесь нужно обязательно как можно быстрее принять решение и оповестить о нем банк, потому что, например, если обязательства на себя по выплате кредита берет один из супругов, то банк будет тщательно анализировать его доходы, будет ли их достаточно для выплаты ипотечного кредита.

Так, или иначе, второй супруг является созаемщиком по ипотеке, если между мужем и женой не было брачного договора. А значит, даже после развода банк будет требовать оплату от него даже в том варианте, если он фактически отказался от права собственности на объект недвижимости. Здесь решить вопрос можно только следующим образом, нужно выйти из созаемщиков, но на свое место найти другого человека, который взял бы на себя ответственность за выплату займа в будущем, а если быть точнее, то есть вопросы должен заниматься основной заемщик, именно он должен предоставить в банк гарантию.

Как делится ипотечное жильё?

Причиной для начала процедуры раздела конкретной собственности, по которой ещё не выплачена задолженность перед банком, может стать заявление в суд, отправленное от одного из указанных ниже лиц:

• по требованию кредитора (то есть банковского учреждения, выдавшего кредит на жильё);
• по требованию мужа либо жены, находящихся в процессе развода.

Обычно деление квартиры в ипотеке производится в долях, размеры которых высчитываются судебной инстанцией исходя из определённых обстоятельств. При рассмотрении дела суд привлекает третью сторону, которой является банковское учреждение, выдавшее кредит.

Мнение уполномоченного сотрудника банка учитывается судьёй во время принятия решения о размерах долей ипотечной квартиры, причитающихся мужу и жене, и о сумме долга, которую они должны заплатить.

Предварительно суду требуется выявить, является ли жильё совместной собственностью и долг – по нему общим. Например, судебный орган может признать задолженность за одним из супругов, следовательно, второй не обязан оплачивать кредит.

Как делится ипотека при разводе по заключению суда:

• если супруги заранее не оговорили размеры причитающихся им долей, судебный орган распределяет их поровну (за исключением случаев, когда имеются несовершеннолетние дети);
• если супруги заключили соглашение или брачный договор, доли разделяются в соответствии с их договорённостью (образцы можно посмотреть ниже);
• если квартира в ипотеке не является общей собственностью (т. е. приобреталась до брака), жильё и долг по нему остаются за владельцем.

Исключением в последнем случае может быть участие второго супруга в период брака в осуществлении ремонтных и отделочных работ, проводимых в жилом помещении, вкладывании финансов и собственного труда в данное жильё, что послужило увеличению его общей стоимости, в соответствии с 37 статьёй ГК РФ (например, если сделан капитальный ремонт в доме).

Раздел жилья, если имеются несовершеннолетние дети

Осложнить раздел имущества при разводе может не только кредит, но и наличие не достигших восемнадцатилетия детей. Намного быстрее и проще бракоразводная процедура происходит, если супружеская пара достигла компромисса.

Суд обязательно учитывает следующие нюансы перед тем, как разделить имущество, а также справедливо поделить ипотеку:

• наличие несовершеннолетних или недееспособных детей;
• наличие у одного из граждан веских причин для получения большей части жилья и меньшей доли долга (например, второй супруг нанёс серьёзный ущерб семейному бюджету).

Если жильё приобреталось с использованием материнского капитала, ребёнок имеет право на обязательную часть в этой квартире в ипотеке (до совершеннолетия детей их представителем будет считаться родитель, с которым они остались проживать). Однако если супруги покупали жилое помещение на собственные денежные средства, судебная инстанция может отдать большую часть квартиры тому из родителей, с которым останется жить ребёнок.

Военная ипотека

Поделить ипотеку при разводе несколько сложно, если использовалась специальная программа жилищного целевого займа, которая предлагается военнослужащим лицам.

Брачный договор или соглашение

Заключение брачного договора сделает процесс раздела имущества значительно проще (особенно если в семье есть ребёнок), так как обе стороны заранее обговаривают условия, по которым происходит распределение долей в будущем.

В тексте соглашения также возможно указать, как граждане собираются распределить долги по ипотечной квартире и выделить размер долей, причитающихся каждому из них.

Остались вопросы?
Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Что скажет банк при разделе ипотечной квартиры

Прежде чем решать делить ли ипотеку при разводе, или же возложить обязательства по погашению долга на одного из супругов, следует уведомить об изменившихся обстоятельствах, банк. Сделать это следует

• Ипотека полностью погашается. Разводящиеся супруги могут сложить общие средства, у них имеющиеся, и погасить кредит по ипотеке. В дальнейшем они могут продать имущество и разделить полученные деньги в соответствии с брачным договором, либо соглашением о разводе. Обычно банки не препятствуют такому развитию событий. К сожалению, далеко не всем семейным парам, находящимся в процессе развода, подходит подобный вариант.
• Ипотека разделяется на двоих. В случае если супруги расстаются мирно, то имеется вариант того, что и ипотека ими будет разведена без особых вопросов. Бывшие муж и жена могут предложить банку разделить долг по ипотеке между ними в равных долях. При этом каждый из плательщиков должен иметь собственный подтвержденный доход. Если такового нет, то банк может переложить ответственность за выплату долга на супруга с лучшим финансовым положением.
• Продажа ипотеки. Если у супругов нет средств для погашения кредита, а вариант с разделом его между ними в равных долях, не рассматривается в силу отсутствия необходимого дохода, квартира может быть продана. На этот вариант банки соглашаются крайне редко, поскольку найти покупателей, готовых выкупить ипотеку совсем не просто. В том случае если таковой найдется, бывшим супругам удастся не только погасить ипотеку, но и сохранить часть средств. При этом имущества они естественно лишаются.
• Ипотечный платеж погашает один из супругов, при этом квартира переходит в его полное владение. В случае, если ипотека не может быть выплачена обоими супругами, между ними может быть заключено соглашение о переходе права собственности к одному из них. Оплачивать ипотеку будет в этом случае собственник квартиры. Второй супруг может потребовать вернуть себе часть денег, ранее выплаченных за квартиру, но может этого и не делать. В конечном итоге окончательное решение принимает суд.

Ограниченный семейный бюджет не является веским основанием для уменьшения процентов по ипотеке. Любое изменение семейного положения граждан, оформивших ипотеку, требует внесения изменений в ипотечный договор. Оплачивать данные изменения также придется из своего кармана. Стоимость зависит от величины остатка по ипотечному кредиту и составляет не менее 0.5-1% данной суммы.

В видео подробная консультация юриста о разделе кредитных долгов супругов.