Страхование застройщиков. Риски. Как выбрать страховщика

Классификация рисков предприятия

Существует обширная таблица деления угроз для предприятия на классы и виды. В зависимости от возможности страхования рисков предприятия их делят на страхуемые и нестрахуемые. Ко вторым
относят:

политические угрозы: снижение покупательной способности из-за сложной обстановки, военная угроза, радиоактивный выброс или атака и т.д

(последние риски предприятия на страхование размещают, но с повышенными тарифами);

некоторые коммерческие риски: например, несовершенство структуры управления бизнесом застраховать нельзя, но оно может сильно замедлить развитие
компании;

кадровые угрозы: предприятие нельзя застраховать на случай найма неквалифицированных кадров, хотя страхование предприятия от рисков, связанных с неосторожностью сотрудников
или их ошибками, существует.. Перечень нестрахуемых факторов достаточно длинный, но большинство ситуаций, которые могут спровоцировать потери прибыли (упущенную выгоду) или минус для
имиджа предприятия, страхуются

Страхуемые угрозы можно условно разделить на три категории по признаку вероятности и частоты нанесения ущерба бизнесу:
высокие, средние и низкие риски в деятельности предприятия.

Перечень нестрахуемых факторов достаточно длинный, но большинство ситуаций, которые могут спровоцировать потери прибыли (упущенную выгоду) или минус для
имиджа предприятия, страхуются. Страхуемые угрозы можно условно разделить на три категории по признаку вероятности и частоты нанесения ущерба бизнесу:
высокие, средние и низкие риски в деятельности предприятия.

Страхуемые высокие риски

Наибольший урон может нанести:

• потеря дорогостоящего оборудования;
• расходы на восстановление уничтоженного сырья, материалов, готовой продукции;
• мошенничество или иной сбой в процессе финансовых операций (финансовые риски предприятия);
• затраты на компенсации в связи с претензиями партнеров или покупателей.

Все перечисленные группы рисков можно отнести к высоким. Поломка или кража оборудования, его выход из строя в результате взрыва коммуникаций – риск с
высокой частотой наступления для компаний, которые арендуют помещения в старых зданиях и работают на пределе своих производственных возможностей. Застраховать предприятие от рисков такого характера можно, если оформить полис на случай неисправности применяемой техники (в том числе,
спецмашин).

По второй группе актуальны сразу три вида рисков:

• урон сырью, товарам, материалам на этапе их хранения;
• вред перевозимым изделиям (страхование от рисков недопоставки сырья и потерь в ходе развоза готовой продукции);
• потери производителя, связанные с простоями (порча сырья) на время ремонта после пожара.

Здесь можно говорить о страховании предприятия сразу по трем направлениям:
предпринимательские потери (во время простоя), материальные риски (КАРГО на время доставки) и
страховка ответственности перед арендодателем, заказчиками, которые сделали предзаказ, поставщиками.

Риски средней частоты

Средняя степень риска предприятия – это все, что связано с ответственностью:

• профессиональной;
• перед третьими лицами (за качество товара, неблагоприятные последствия, вызванные деятельностью предприятия);
• по договору (ответственность перевозчика, арендатора и т. д.).

Разместить эти риски на страхование предприятия можно в части ущерба
выгодоприобретателей (заказчиков, партнеров, посетителей и покупателей). Отдельным пунктом в этой группе стоит назвать экологическую угрозу – возможность
наступления ответственности компании за вред окружению.

Низкие риски для предприятия, которые стоит страховать

При формировании продуманной ОСУ (система управления) вероятность нелояльного отношения сотрудников к нанимателю считается низкой. Но страхование предприятия на случай мошенничества сотрудников или хищения
продуктов ими в некоторых случаях выгоднее, чем возможные расходы на компенсацию нанесенного урона.

Высокая текучесть кадров и низкая производительность их труда – тоже серьезные факторы рисков предприятия, частота наступления которых для
грамотно организованного субъекта рынка невелика. Но и их застраховать (в порядке покупки ДМС
или полиса от несчастных случаев наряду с обязательной страховкой) стоит.

Защита прав

По ФЗ №214 покупатель недвижимости вправе рассчитывать на получение компенсации при наступлении страхового случая, прописанного в страховом договоре. Получателем средств может быть лицо, которое инвестировало (вложило) деньги в строительство объекта. Как правило, в этой роли выступает обычный гражданин или компания, но никак не банк. Последний может быть получателем только в одном случае — при использовании права дольщика на компенсацию, и взяв предмет ипотечного кредитования. При замене страховая компания должна быть оповещена в письменной форме.

Чтобы получить выплату, выгодоприобретатель должен подтвердить факт наступления страхового случая. Для этого необходимо передать страховой компании:

• Действующее (вступившее в силу) решение суда об обращении взыскания в объект залога.
• Подтверждение факта банкротства, а также открытия конкурса в форме решения арбитражного судебного органа.

Если страховщик признал факт наступления страхового случая, нижний предел выплачиваемой суммы вычисляется с учетом стоимости в договоре. Применяемая в расчете сумма может быть меньше вычисленной с учетом общей площади недвижимости, получаемой дольщиком.

Кроме того, при расчете учитывается средняя по рынку цена квадратного метра жилья по региону. Эта цифра применяется и при вычислении размера социальных выплат на приобретение недвижимости. Параметр берется на день оформления страхового договора.

Если это предусмотрено в соглашении между сторонами, страховая компания вправе осуществлять выплаты несколькими траншами (в рассрочку). При этом обязательство по выплате должно быть выполнено в момент, когда деньги поступили в банк или получены в кассе.

Что касается убытков, денежное покрытие которых не предусмотрено, для них применяется франшиза, а сами они в договоре не отображаются. В ситуации, когда страховой случай так и не наступил, но строительная компания уже передала объект дольщикам с оформлением ПДКП, страховщик вынужден вернуть  определенный объем премии или снизить тариф на будущие сделки (при наличии такого условия в страховом договоре). Но это интересно уже не строительной компании, а дольщику.

Кто контролирует соблюдение правил?

Получается, что страхование строительной компании гарантирует защиту для покупателей, а основные моменты находят отражение в ФЗ №214

Главное внимание в федеральном законе уделяется сохранности инвестированных в возведение объекта денег. Если застройщик по какой-либо причине не выполнил свои обязательства, дольщик вправе рассчитывать на страховую выплату

Дополнительной мерой обеспечения является залог земельного участка, где ведется строительство.

Выплатой компенсации занимается страховая компания или другая организация — Общество взаимного страхования. В последнем случае речь идет о поручителе строительной компании, который несет субсидиарную ответственность. Что касается банковской гарантии, сегодня она считается дорогим удовольствием, и не каждая финансово-кредитная организация готова предоставить подобную услугу. Вот почему застройщики все чаще обращаются к проверенным страховщикам или ОВС.

Факт выполнения строительными компаниями своих обязательств контролируется Росреестром, который в 2017 году получил другое название — Роснедвижимость. Эта структура не регистрирует ДДУ, если застройщик не предоставил договор страхования и не подтвердил способность осуществлять выплаты премий страховщику.

В регионах такая функция возлагается на прокуратуру, а также исполнительные структуры. Недавно создан Компенсационный фонд, который собирает деньги со строительных компаний, и управляет ими для своевременного возмещения убытков обманутых дольщиков. При организации такой структуры страхование ГО в отношении дольщиков становится ненужной процедурой. При этом контроль все равно останется за Роснедвижимостью и муниципальными органами власти.

Методы страхования

Страхование ответственности застройщика может производиться несколькими способами:

1. Участие в обществе взаимного страхования ответственности застройщиков, которое имеет лицензию, чтобы заниматься этим видом страхования.
2. Заключение договора страхования ответственности со страховой организацией, которая имеет на этот вид деятельности лицензию.

Общество взаимного страхования было создано в 2013 году согласно поручению Президента РФ с целью обеспечения защиты всех средств, которые внесли граждане на покупку жилья.

Был принят федеральный закон, в котором говорится, что привлечение финансов граждан в строительство жилья долевого типа обязательно надо страховать через поручительство банка, путем коммерческого страхования, либо через участие в данном обществе застройщиков.

Общество – это организация некоммерческого типа, основная деятельность которого — страхование застройщиков.

Оно сотрудничает с застройщиками напрямую, прием в него производится со строгим отбором и дальнейшим контролем:

• ведение аудита внутри общества;
• контроль целевого использования финансов;
• наличие комиссии по ревизии и специального Наблюдательного совета;
• работу общества регулирует Центральный Банк РФ.

Все участники данного общества делают взносы в денежном эквиваленте, они объединяются в общую сумму. С помощью этих средств, они страхуют свои интересы имущественного характера на взаимных интересах.

В случае неисполнения обязанностей застройщика, из фонда общества дольщикам будет выплачиваться соответствующая компенсация.

В случае, если один из застройщиков станет банкротом, то другие участники отвечают по обязательствам.

Страховой случай возникает, если застройщик не может выполнить свои обязательства перед гражданами, внесшими свои средства за жилье.

Требования к застройщикам в обществе:

1. Большой опыт в строительных работах жилья.
2. Привлечение взносов дольщиков от 3-х лет.
3. Не заведены дела о банкротстве в судах.
4. Фирма застройщика не находится в стадии реорганизации или ликвидации.
5. Деятельность застройщика не приостановлена.
6. Финансовая стабильность застройщика.

В случае выхода из общества одного из застройщиков, обязательства сохраняются в течение 2-х лет, а общество должно поставить об этом в известность исполнительные органы государственной власти.

Другой вариант страхования ответственности, это заключение договора со страховой организацией, т.е. коммерческий вид страхования.

Без такого договора, застройщик не сможет работать по договору долевого участия и привлекать средства граждан.

Особенности заключения договора:

• договор заключается до того, как застройщик будет регистрировать договор долевого участия в Росреестре;
• заключается с каждым дольщиком;
• этим договором покрываются все риски плохого исполнения обязанностей застройщика по передаче объекта жилья по условиям договора о долевом участии в пользу дольщика;
• страховая сумма – это сумма реализуемой доли.

Документы для заключения договора:

1. Разрешение, выданное застройщику, чтобы легально осуществлять свою строительную деятельность.
2. Декларация проектного типа.
3. Свидетельство о регистрации фирмы застройщика.
4. Договор о долевом участии с дольщиками.
5. Документы учредительного типа.
6. Отчеты финансового характера застройщика.
7. Список с указанием всех кредиторов.
8. Технико-экономическое подтверждение.
9. Справка об отсутствии просроченных платежей налогового и банковского характера.
10. Характеристика клиента.

Страхование застройщиков. Список страховщиков, соответствующих требованиям статьи 15.2 Федерального закона №214-ФЗ

С 1.10.2015 вступили в силу поправки к Федеральному закону №214-ФЗ, ужесточающие требования к страховым компаниям, которые могут страховать гражданскую ответственность застройщика перед дольщиками. Среди требований — наличие собственных средств в размере не менее чем 1 млрд.руб., в том числе уставного капитала не менее чем 120 млн.руб.

Источник информации: Список страховщиков, соответствующих требованиям статьи 15.2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и иным нормативным актам Банка России

Если вас интересует страхование ответственности застройщика в указанных компаниях, пожалуйста, обращайтесь. Мы предлагаем:

• страхование застройщиков в страховых компаниях, соответствующих новым требованиям;
• быстрое и качественное оформление документов.

Мы продолжаем следить за изменениями в области страхования застройщиков. Список страховых компаний будет обновляться на нашем сайте по мере соответствующих изменений на сайте ЦБ РФ.

Как мы выяснили, перед заключением первого ДДУ девелопер обязан иметь на руках договор или со страховой компанией, или с банком, или с некоммерческим обществом. Расторжение этих взаимодействий или даже прекращение договоров досрочно никак не освобождает девелопера от обязанности заключить новый договор.

Страховщик сообщает о разрыве отношений уведомляет дольщиков о процесс в течение семи дней. А в течение трех дней – органы, которые исполняют обязанности по регистрации недвижимости и контроль за этим в субъекте страны. У застройщика с момента расторжения договора со страховой есть 15 дней на заключение нового договора. И такой же срок на оповещение дольщиков о новом договоре.

Регулятор ответственности застройщиков также предусмотрел ситуацию с отзывом лицензии у банка или страховщика. Если это происходит во время действия договора, то застройщик обязан в тот же срок срочно заключить новый договор. Аналогичная обязанность у застройщика возникает, если в отношении страховой компании вводится временная администрация – процесс исправления финансовой ситуации в организации в случае банкротства. Подробнее об обязанностях застройщика в случае страхования договоров ДДУ можно узнать в п.15 ст.15.1 ФЗ-214.

Взаимоотношения застройщика и страховщика регулируются по правилам страхования гражданской ответственности застройщиков. Эти правила разрабатываются, опираясь на законодательство РФ, и содержат данные об объекте страхования, исключительных случаях, страховой сумме и иные пункты.

При заключении договора о долевом участии у застройщика появляются обязанности перед дольщиками.

К ним относятся:

1. Застройщик должен получить страховой полис до того, как будут привлечены средства дольщиков.
2. Зарегистрировать договор страхования в Росреестре, т.е. застраховать свою гражданскую ответственность.
3. Ознакомить в обязательном порядке всех дольщиков с условиями страхования.
4. Четко разъяснить права дольщиков в договоре.

Методы страхования ответственности

Страхованием собственной ответственности застройщики должны заниматься самостоятельно. Выбор делается между:

1. Обществом взаимного страхования (действуют на основании специальной лицензии). Процесс вступления в общество непрост, придется нести солидарную ответственность по обязательствам участника, который обанкротился, платить членские взносы, существует риск дополнительных расходов.
2. Банковским учреждением в качестве поручителя. Предстоит долгий процесс оформления документов и уплата залога в размере 30% от рыночной стоимости объекта. Ставка стартует с 1% годовых от суммы поручительства. Объем денежных средств лимитирован.
3. Страховой компанией. Придется заключить договор страхования гражданской ответственности застройщика. Благодаря большой конкуренции между организациями для клиентов создаются приемлемые условия:

• комфортные цены;
• отсутствие залога;
• единая ставка в течение всего срока страхования;
• оплата услуг по факту;
• быстрое оформление договора.Страхование гражданской ответственности застройщика данным методом наиболее удобно и выгодно, так как позволяет прогнозировать расходы и снижать их уровень в случае длительного сотрудничества со страховщиком.

Положительные стороны страхования

Договор страхования ответственности, который должен заключать застройщик, стоит на страже интересов дольщиков, гарантируя им компенсацию при невыполнении второй стороной обязательств.

Преимущества страхования для застройщика тоже есть. Страхование ответственности позволит компании:

• получить возможность продолжать деятельность в сфере долевого строительства;
• быть конкурентоспособной, имея на руках обязательный страховой полис.

Сроки и стоимость страхования гражданской ответственности застройщика

Согласно 214-ФЗ тариф определяется индивидуально. В среднем стоимость услуги колеблется в пределах 0,6- 0,9% от цены договора (суммы долевой инвестиции).

Сроком действия договора является период от регистрации договора до передачи дольщику жилья. Выгодоприобретателю обеспечивается право получения возмещения в связи с наступлением страхового случая в течение 2 лет по окончанию срока передачи ему помещения, что предусматривалось договором.

Стоит отметить, что законодательное нововведение на ранее заключенные договоры не распространяется. Правило страхования не действует в отношении уже строящегося объекта при условии, что первый договор относительно участия в долевом строительстве заключался до 1.01.14 г.

Какой метод страхования выбрать решать самим застройщикам. Что касается общества взаимного страхования, здесь есть противоречивые моменты: от условий создания до круговой поруки его членов. О банковской гарантии можно говорить в случае проектного финансирования (если объект возводится непосредственно на заемные в банке средства). По поводу страховых компаний возникает вопрос, как будет рассчитываться страховой тариф? К примеру, какова стоимость полиса на 2,-миллионную квартиру? По прогнозам экспертов, цифра перешагнет отметку в 7%. Достаточно высокая цена за спокойствие, учитывая невнятные условия наступления и признания страхового случая.

Страхование предпринимательских рисков

Страховой случай. Потеря ресурсов
или недополучение дохода в сравнении с прогнозируемым.

Как правило, предпринимательские риски нельзя
застраховать без предварительного страхования недвижимости и оборудования. Получить
выплату по такому договору может только сам предприниматель, выгодоприобретателей по
нему не бывает.

В стандартный пакет для малого бизнеса входит
страхование от производственного перерыва: страховая
возместит убытки, если предприятие не сможет работать в течение определенного времени.
Кроме того, застраховать можно и другие предпринимательские риски. Например, существует
страховка от банкротства или нарушения контрагентом договорных обязательств.

Страхование финансовых рисков при покупке новостройки

В настоящее время к страхованию финансовых рисков многие покупатели жилья относятся довольно скептически, считая, что ни к чему лишний раз тратиться. Так кто же тогда позаботиться о сохранности их денег?

В законодательных органах уже обсуждалась необходимость принятия закона об обязательном страховании дольщиков. Но эти обсуждения так и остались на словах.

До кризиса интерес к страхованию как продавцов, так и покупателей был низок. С увеличением количества недостроя и падением спроса на квартиры они стали задумываться о страховании финансовых рисков. Однако ситуация с места не сдвинулась.

Не многие покупатели согласны купить страховку, несмотря на возможную защиту от потери денег при нарушении договора долевого строительства. Как правило, покупатель лучше выберет скидку в размере 5%, чем заключит договор страхования и при покупке вложении денег в строительство жилья довериться Федеральному закону №214, который призван защищать интересы дольщиков. Однако это не будет гарантировать ему возврата потраченных средств в случае мошенничества или просчетов застройщиков, особенно в такой нестабильный кризисный период. В чем же причины нежелания заключать договор страхования?

Как выяснилось, их достаточно много:

1) Многие люди не понимают необходимости страховки, не знают даже о наличии такой возможности;

2) Страховой взнос по договору страхования очень высок и составляет сотни тысяч рублей, тогда как покупатели едва могут набрать денег на покупку самого жилья;

3) Договор страхования финансовых рисков, как правило, заключается на сумму инвестиций, что составляет 30-40% от стоимости жилья. При возникновении страхового случая дольщику выплачивается только эта сумма, которой, конечно, не хватит на приобретение другой квартиры или участие в долевом строительстве;

4) Для заключения договора необходимо огромное количество документов, что усложняет процедуру.

Кроме того, к причинам можно отнести и недоверие дольщиков к страховщикам, и небольшой выбор страховок, в связи с чем покупатели не хотят еще больше обременять себя.

Из-за высоких рисков страховые компании тоже не отличаются активностью. Несмотря на это, некоторые компании все же продолжают развиваться: Интерсоюз (SKS Group), Русская страховая компания и др.

Договор страхования финансовых рисков защищает страхователя при долевом строительстве от несоблюдения застройщиком обязательств по договору, а также невозврата потраченных средств по не зависящим от дольщика причинам. Страхователь может рассчитывать на выплату суммы инвестиций в случае банкротства или ликвидации застройщика в связи с форс-мажорными обстоятельствами (война, стихийное бедствие и т.п.), либо противоречащими закону действиями застройщика. Однако страховую выплату дольщик не сможет получить в случае замораживания строительства и продления его на более длительный срок. Это и есть «подводные камни». Ведь, зачастую, вместо признания застройщика банкротом, строительством дома начинают заниматься другие компании. Таким образом, страхователь может несколько лет ждать свою страховую выплату.

Несмотря на множество отрицательных моментов, страхование финансовых рисков на данный момент обеспечивает защиту хотя бы части вложенных средств в условиях нестабильности на рынке недвижимости.

Как проводится страхование?

Компании, которые осуществляют строительную деятельность и заключают договора с дольщиками, обязаны предоставить залог. В его качестве может выступать участок земли, на котором будет находиться новое здание. Также в договоре указывается способ, которым застройщик обеспечивает обязательства перед клиентом. Бумаги должны быть подписаны еще до государственной регистрации первого ДДУ и действуют до момента передачи объекта в собственность новому владельцу.

В случае расторжения сделки компания не освобождается от обязательства возместить убытки по случаям, которые наступили в период действия договора. В качестве объекта страхования может выступать квартира отдельно или целый дом. Первый вариант невыгоден для застройщика, ведь он должен вносить большой платеж. Также должна быть уверенность в продаже всех квартир в доме.

Недостатком является и тот факт, что по договору страхования сложно определить, кто выступает в качестве выгодоприобретателя.  Если речь идет о страховании строительной компании в процессе возведения здания и передачи объектов по ДДУ, наличие скидки в виде франшизы не предусмотрено. В остальном условия стандартны:

• Страховая компания обязана ставить в известность дольщиков об объеме средств, передаваемых в качестве страхового возмещения.
• Страховщик вправе обратиться к застройщику с требованиями регрессивного характера.
• Страховая компания должна информировать владельцев недвижимости о преждевременном расторжении соглашения.
• Период действия договора может меняться и зависит от сроков сдачи объекта.

Размер возмещения устанавливается с учетом стоимости жилья и действующих ставок. Объем выплат должен быть больше оценки стоимости недвижимости (жилых помещений).  При этом страховщик самостоятельно принимает решение о способе передачи средств. Здесь возможно два варианта — единовременная выплата или платеж в рассрочку.

В заключение раздела выделим ключевые моменты:

• В роли выгодоприобретателей по страховому договору выступают дольщики.
• Оформление договора производится застройщиком за свои средства и обязательно до регистрации первого ДДУ. После строительная компания обязана информировать клиентов об условиях и правилах страхового соглашения.
• Контроль выполнения обязательств застройщика возлагается на Росреестр. Если у застройщика отсутствует договор страхования, заключение каких-либо соглашений с дольщиком становится невозможным — ДДУ не будут регистрироваться.
• Страховой случай — ситуация, которая подразумевает нарушение строительной компанией своих обязательств. Как отмечалось выше, факт нарушения договора должен подтверждаться документально — решением суда.
• Период действия страхового договора равен сроку возведения объекта, указанному в проектной документации.