Как взять ипотеку на квартиру

Продать или подарить квартиру с согласия банка

Основание. ГК РФ ст. 346 п. 2, ФЗ «Об ипотеке» ст. 37 п. 1

Как это работает. Иногда говорят, что ипотечная квартира — это собственность банка. На самом деле это не так, собственник квартиры — заемщик. Это его имущество, которым можно распоряжаться. Правда, при ипотеке это право существенно ограничено. Продать квартиру можно, но только с согласия банка. То же самое относится к дарению. Главное здесь то, что право собственности перейдет к другому человеку: при продаже — за деньги, при дарении — бесплатно.

Есть два способа передать право на квартиру другому человеку:

1. продать ее вместе с невыплаченным долгом, то есть перевести его на другого человека;
2. погасить долг перед банком, снять залог и продать.

Чтобы продать или подарить квартиру вместе с остатком долга, необходимо получить согласие банка. На самом деле это не так сложно, как может показаться. В этом случае готовится соглашение о переводе долга: в нем участвуют продавец, покупатель и собственно банк. В результате покупатель получает квартиру и обязанность выплачивать остаток долга по ипотеке. Нужно иметь в виду, что банк может и не одобрить нового владельца квартиры.

Допустим, банк выдал ипотечный кредит мужчине 30 лет с зарплатой 80 тысяч рублей, а тот решил продать квартиру пенсионеру без официальной зарплаты. Для банка это риски. Он имеет право ничего не согласовывать. Но если вместо пенсионера будет главбух торговой сети со стажем 10 лет и зарплатой 65 тысяч рублей, банк вполне может одобрить такого заемщика.

Хорошо, что есть другой вариант: погасить ипотеку и продать квартиру. Вот какие есть способы оформления сделки:

1. Взять кредит на закрытие ипотеки, закрыть ее, продать квартиру, а кредит погасить из денег, полученных от покупателя. В этой схеме есть проценты по потребительскому кредиту, но нет необходимости получать согласие банка. Если погасить кредит в течение нескольких дней, переплата будет небольшой.
2. Взять у покупателя деньги в счет аванса по договору купли-продажи — остаток он заплатит, когда обременение будет снято. Здесь понадобится предварительный договор купли-продажи и бесстрашный покупатель. Согласие банка нужно, так как договор будет заключен раньше, чем снимут залог.
3. Договориться с покупателем, чтобы деньги за остаток по ипотеке он не отдавал вам на руки, а перечислил прямо в банк. Такой вариант надежнее предыдущего, но требует участия банка и его согласия. Эта схема отработана — обычно банки и риелторы отлично знают, как все оформить.

В договоре ипотеки с конкретным банком могут быть свои особенности и подводные камни.

Но запретить собственнику продавать квартиру банк не может. Правда, может не одобрить сделку.

Пока в Росреестре есть пометка о залоге квартиры в пользу банка, продать ее без разрешения не получится. Но в целом это вполне реально.

См. также:

• Можно ли продать квартиру, если ипотеку еще не выплатил?
• Как снять обременение с квартиры
• Как сделать оценку квартиры при ипотеке

Дают ли ипотеку иногородним?

Дают ипотеку иногородним в двух различных ситуациях:

• Когда гражданин живет и работает в регионе, но хочет купить квартиру в Москве, поэтому вынужден оформлять ипотеку именно в столице;
• Когда гражданин работает в Москве и проживает здесь на съемной квартире, при этом желает обзавестись своей жилой площадью.

В первом случае ситуация осложняется тем, что заявку клиент будет подавать через региональное отделение банка. Такие действия займут значительно большее количество времени перед получением займа.

К тому же далеко не во всех регионах есть отделения именно того банка, через который Вы желаете купить в Москве квартиру.

Оформлять кредит также можно в полностью дистанционном порядке, через риелтора или ипотечного брокера. Гражданин имеет право направлять заявку на ипотеку через специальную форму на сайтах банков.

Для этого ему потребуется заранее оцифровать некоторые важные документы. Приехать же в столицу ему все равно придется для подписания кредитного договора и договора купли-продажи жилья.

Условия ипотеки в Москве для иногородних

Банки, как правило, устанавливают процентные ставки по ипотеке в индивидуальном порядке. И фактически для приезжих они могут установить завышенную ставку. Но не всегда именно этот параметр учитывается в качестве основания повышенного риска.

К тому же сроки одобрения заявки тоже могут быть увеличены из-за необходимости отправки запросов в родной город заявителя.

Получить ипотеку в Москве без регистрации можно только при внесении крупной суммы первоначального взноса и подтверждения высокого уровня дохода заемщика.

Банк должен быть уверен, что последние 6 месяцев заемщик на законных основаниях проживает в Москве и официально там работает. Для этого он может запросить следующие сведения:

• Договор аренды, заключенный на долгий срок;
• Регистрация клиента по месту обслуживания банка;
• Подтвержденные счета об оплате коммунальных услуг, арендных платежей.

Если за это время Вами приобретались дорогостоящие предметы обихода, можно предоставить в банк чеки на их покупку. Это могут быть холодильник, автомобиль, велосипед, компьютер, телефон и т.д. Тем самым Вы докажете банку свою финансовую состоятельность, к которой у него больше всего вопросов.

Получить налоговый вычет по ипотеке заемщик сможет только в том городе, где он официально прописан.

Документы для оформления ипотеки лицом без прописки

Как взять ипотеку в Москве иногородним? В целом, пакет документов для иногороднего заемщика при оформлении займа будет отличаться от стандартного перечня только документами, подтверждающими арендные взаимоотношения на территории Москвы.

В остальном же пакет будет обычным:

• Паспорт заемщика и при необходимости созаемщика;
• Копия трудовой книжки;
• Справка 2-НДФЛ;
• Договор купли-продажи недвижимости;
• Технический или кадастровый паспорт;
• Документы о праве собственности на залоговое имущество;
• Справка о составе семьи;
• Свидетельства о рождении детей при их наличии;
• Отчет оценщика при покупке жилья на вторичном рынке.

Если переезд в Москву является для заемщика вынужденным, а не добровольным, потребуется представить документальные основания нахождения его в этом городе. Это могут быть приказ о повышении и переводе в головной офис компании, медицинская справка о необходимости прохождения лечения в столице и т.д.

Чем больше документов будет представлено, характеризующих заемщика как добропорядочного и платежеспособного гражданина, тем выше будут его шансы на одобрение кредитной заявки.

Документы для оформления ипотеки лицом без гражданства

Итак, как оформить ипотеку иногородним в Белокаменной? Очень немногие банки осуществляют ипотечное кредитование иностранцев. Взять такой кредит можно в ВТБ, Альфа-банке и Юникредит банке.

Для такой категории заемщиков действуют особые требования по ипотеке. На них распространяются следующие условия:

• Официальное трудоустройство в стране со стажем 2-3 года;
• Отсутствие долгов по налогам в России;
• Находиться в России не менее 183 дней, т.е. быть резидентом;
• Иметь вид на жительство и временную регистрацию.

Очень часто случается так, что иностранцы скорее получают одобрение от банков по ипотечным займам, чем россияне. Такое имеет место быть в случае, если поручителем по кредиту выступает работодатель иностранного заемщика.

Когда потенциальный клиент к тому же имеет супругу с российским гражданством, его шансы еще больше возрастают на заключение ипотечного договора.

Какие есть варианты банковской ипотеки

Современные банки предлагают самые разные ипотечные программы — каждый найдет и выберет наиболее оптимальный вариант для себя.

Ипотека в зависимости от вида платежей бывает:

1. Типовые — лицо ежемесячно вносит деньги в банк. Наиболее популярный вид платежей.
2. С нарастающим платежом — сначала заемщик вносит маленькие платежи, затем они возрастают. Такой вид платежа удобен для людей, которые уверены в увеличении дохода в будущем. Например, для владельцев бизнеса.
3. С участием — банк получает от заемщика не только ипотечные суммы, но и доход от объекта недвижимости.

В широком смысле есть три вида ипотеки: стандартная, коммерческая и социальная. Рассмотрим подробнее каждую из них.

Какие есть ипотечные программы

Обычная ипотека, без привлечения государственных средств — один из самых распространенных видов кредита. Сюда входит ипотека на первичное и вторичное жилье. Во втором случае лицо просто находит квартиру, которая выставлена на продажу, и оформляет на нее займ. После чего покупает квартиру на банковские деньги и отдает их в течение установленного периода времени.

Самое главное в этом варианте кредита — выбрать банк с наиболее подходящими для вас условиями. Рекомендуем сотрудничать с государственными банками, так как они предлагают наиболее выгодные критерии займа.

Отдельного внимания заслуживает ипотека с долевым участием (она же ипотека на строящееся жилье). Стоимость на такие объекты ниже в среднем на 20-30%, так как квартиры еще не существует. При этом варианте заемщик выбирает застройщика, а уже потом банк, или наоборот.

Что важно: банк и застройщик должны сотрудничать друг с другом. Из недостатков кредита на строящееся жилье стоит отметить высокую процентную ставку по сравнению с другими банками — как правило, эта разница составляет 1-2%

Кроме того, иногда застройщик задерживает сдачу объекта в эксплуатацию и тем самым нарушает сроки договора.

Вторая группа кредитов — с государственной поддержкой, иначе говоря «социальные». Эту группу характеризуют такие признаки, как:

• помощь государства на улучшение своих жилищных условий;
• предоставление льгот и субсидий;
• выдача жилищных сертификатов;
• возможность использования материнского капитала.

Самая распространенная социальная ипотека — программа «Молодая семья». Она помогает приобрести недвижимость лицам моложе 35 лет и состоящим в зарегистрированном браке. При этом они должны официально подтвердить, что относятся к нуждающимся категориям граждан.

Для оформления социальной ипотеки нужно собрать пакет документов и обратиться с заявлением установленного образца в местную администрацию. После чего жилищная комиссия рассмотрит вашу просьбу и примет решение.

В пакет документов входят:

• паспорта;
• справка о составе семьи;
• свидетельство о браке;
• брачный договор (если есть);
• справка о доходах, копии трудовой книжки.

В каждом регионе требования отличаются друг от друга, поэтому полный список необходимых документом вы узнаете в органе местного самоуправления. Государство дает льготы и субсидии, которые используются либо в качестве первоначального взноса, либо для покрытия оставшейся части расходов.

Социальная ипотека также включает в себя:

• жилищный кредит для военнослужащих;
• ипотека для молодых ученых и педагогов;
• кредит на улучшение жилищных условий;
• займ на постройку дома.

И, наконец, третья группа — коммерческая ипотека. С ее помощью юридические или физические лица получают займ на развитие предпринимательской деятельности. Часто такой вариант кредита называют «бизнес-ипотекой». Объектом может быть земельный участок, нежилое помещение, производственных цех и так далее.

Подводные камни этих расчетов

Приведенные в статье расчеты не принимают во внимание целый спектр факторов, оказывающих существенное влияние на итоговый результат. В частности, не учитывается:

В частности, не учитывается:

1. Уровень инфляции (который может привести к серьезному обесцениванию накопленной суммы, которая предназначена для покупки жилья).
2. Влияние кризиса (истории экономических кризисов в российской экономике наглядно показывают, как может измениться курс рубля, ключевая ставка ЦБ РФ и иные показатели, прямым и косвенным способом воздействующие на все сферы нашей жизни).
3. Участие в госпрограммах и получение помощи из бюджета (например, материнского капитала в 453 тысячи рублей для семей с двумя и более детьми, а также семейная ипотека под 6%).
4. Коммунальные платежи и иные обязательные расходы (их общий объем может привести к существенному увеличению конечного результата).
5. Получение дополнительного дохода при размещении денег во вклад (при условии капитализации и периодичного пополнения счета клиент будет получать прибыль в виде начисленных процентов).
6. Увеличение уровня доходов человека в перспективе (изначальные условия с заработной платой, например, в 80 тысяч рублей в месяц в Москве не являются постоянной величиной, а вероятнее всего, постепенно изменятся в сторону роста).
7. Психологический фактор постоянной нагрузки на бюджет и осознанного снижения своего уровня жизни (откладывая деньги на квартиру существенную долю своих доходов или оплачивая ежемесячный платеж по ипотеке, человек постоянно испытывает дискомфорт и давление, отказывая себе во многом).

Учесть все эти факторы невозможно, так как они имеют свойство изменяться для каждой конкретной ситуации.

Какая ипотека выгоднее: аннуитетная или дифференциальная?

Осталось совсем немного банков, позволяющих своим клиентам выбрать вид платежа. С чем это связано и в чём между ними принципиальная разница?

Всё просто. Причина кроется в том, что при прочих равных процентный доход банка при дифференцированном платеже меньше, чем при аннуитетном. И напротив, при аннуитетном платеже банк получает свои проценты за предоставленную ипотеку в первые годы действия кредита, можно сказать, как будто заранее или, что называется, вперёд. А погашение основной части долга в первые годы пользования кредитом составляет мизерную часть от общей суммы задолженности.

И напротив, при дифференцированном платеже погашение основной части долга происходит равными долями в течение всего срока кредитования. За счёт этого основная часть долга гаситься равномерно и быстрее, особенно если сравнивать с первыми годами погашения ипотеке с аннуитетным платежом. А так как общая переплата рассчитывается от остатка основного долга за каждый день пользования кредита, то при дифференцированном платеже клиент в итоге платит меньше процентов.

При дифференцированном платеже сумма переплаты по кредиту меньше за счёт большего ежемесячного платежа и равномерного погашения основной части долга.

Аннуитетный платеж уплачивается равными долями на протяжении всего срока действия ипотеки, что позволяет легко планировать бюджет и привыкнуть к платежу, как к обязательному. Однако, уплата процентов банку «вперед», приводит к огромной сумме переплаты, даже если через несколько лет появится возможность погасить ипотеку досрочно.

Как получить ипотеку – пошаговая инструкция

Чтобы получить кредит на приобретение жилья, прежде всего, следует внимательно изучить ипотечные предложения различных банков. Нередко на официальных сайтах кредитных учреждений размещены калькуляторы кредитования, которые позволяют заранее подробно рассчитать условия выплаты кредита. Не пренебрегайте такими сервисами, так как с их помощью гораздо проще сравнивать между собой ипотечные программы.

Чтобы узнать, как получить ипотечный кредит, достаточно придерживаться следующей инструкции:

Определитесь с ипотечной программой

При выборе банка следует обратить внимание не только на условия кредитования, но и на требования кредитора к потенциальному кредитополучателю.
Соберите необходимые документы. Исходя из данных, которые клиент предоставляет в банк, кредитные специалисты принимают решение о выдаче ипотеки.
Подготовьте документы на жилье

В этих бумагах должны быть отражены все риски, с которыми сопряжено кредитование клиента. Если банк посчитает предъявленную информацию сомнительной или неполной, шансы на получение ипотеки невелики.
Внимательно изучите договор ипотечного страхования. Данная процедура является неотъемлемой частью оформления ипотеки.
Не подписывайте ипотечный договор, пока кредитор не разъяснит все возникшие во время прочтения документа вопроса. Заключение подобного соглашения является завершающим шагом получений кредита на жилье. Именно договор ипотеки является правовым основанием для предоставления кредитных средств и регулирует права и обязанности как банка, так и клиента.

Скриншот: bankiros.ru

Как получить положительный ответ банка о выдаче ипотеки?

Величина предоставляемого кредита напрямую зависит от степени платежеспособности клиента и характера обеспечения долговых обязательств. Таким образом, наибольшие шансы на получение желаемой суммы имеют те кредитополучатели, которые обладают большим официальным доходом. Однако обладатели скромных зарплат могут повлиять на решение банка, предлагая в качестве залога иную, уже имеющуюся у клиента недвижимость и поручительство со стороны иных лиц. Еще одним фактором является размер первоначального взноса: чем он выше, тем лояльнее отношение банка к клиенту. При наличии у кредитополучателя дополнительных источников дохода вроде арендной платы, начислений процентов по банковским вкладам и ценным бумагам и т.п., стоит сообщить об этом кредитору, так как данная информация также может улучшить условия ипотеки.

Для это клиенту должен подготовить два пакета бумаг: первый содержит сведения о кредитополучателе и его поручителях, а второй относится к приобретаемой недвижимости. Под документами о кредитополучателе, как правило, понимаются следующие бумаги:

• паспорт;
• военный билет (мужчинам младше 27 лет);
• пенсионное удостоверение (пенсионерам);
• идентификационный номер плательщика;
• трудовая книжка;
• справка 2 – НДФЛ;
• контракт о прохождении службы (военным);
• документы, подтверждающие факт наличия дополнительных активов или источников дохода;
• документы, подтверждающие факт наличия оснований для получения государственной помощи (субсидия, льготная процентная ставка и т.п.);
• информация о поручителях.

К документам о недвижимости относятся:

• договор купли-продажи;
• свидетельство о государственной регистрации;
• выписка из государственного земельного кадастра;
• документы, характеризующие права собственности иных лиц на залоговую недвижимость.

Как правило, сотрудники банка предоставляют исчерпывающую информацию о пакете необходимых документов и готовы в случае необходимости провести консультацию насчет порядка их оформления. Помимо прочего, у специалистов кредитора можно узнать, как можно получить ипотеку на комнату или иную долю невидимости, которая имеет нескольких собственников.

После получения документов банк тщательно проверят корректность предоставленных сведений. Для этого сотрудники делают запросы в государственные органы или по месту работы клиента. При обнаружении подлога банк отклоняет заявку. Еще одной причиной отказа может стать низкая платежеспособность кредитополучателя. Особенно актуальной данная проблема является для тех, кто рассчитывает получить ипотеку без первоначального взноса.

Обнаружили ошибку? Выделите ее и нажмите Ctrl + Enter.

Прописывать в квартире других людей

Основание. ЖК РФ ст. 31, приказ МВД России от 31.12.2017 № 984

Как это работает. Все члены семьи собственника квартиры имеют право пользоваться его жильем. Члены семьи — это супруг, дети и родители. Другие родственники и иные граждане тоже могут считаться членами семьи, если собственник квартиры вселил их к себе в этом качестве. Кроме того, собственник квартиры может разрешать другим людям временно пользоваться его помещением.

Если человек проживает в помещении — временно или постоянно, — он должен рассказать об этом государству, то есть зарегистрироваться по месту жительства или пребывания. Мы обычно называем это пропиской, хотя формально такого термина в законах давно нет. Запретить прописку членов семьи банк не может.

При регистрации сотрудники МВД согласия банка тоже не спрашивают, но просят подтвердить право проживания в квартире. Для этого подойдет договор между собственником и жильцом, свидетельство о рождении ребенка, письменное согласие собственника на вселение в его квартиру других людей.

В договорах об ипотеке можно встретить условие о запрете без согласия банка регистрировать в квартире кого-то, кроме близких членов семьи. Однако в жилищном кодексе и законодательстве о регистрационном учете таких правил нет. Для банка главное, чтобы вы вовремя вносили платежи. Если квартиру не превращают в адрес массовой регистрации, никаких проблем с пропиской супруга и детей не будет.

См. также:

• Как сделать временную регистрацию для граждан РФ
• Делаю регистрацию квартирантам. Чем я рискую?
• Я сменил регистрацию. Какие документы нужно менять?

Скачать картинки с инструкцией

Как подать заявку

Пошаговая инструкция о том, как взять ипотеку на квартиру, в каждом банке может выглядеть по-разному. Но есть основные моменты, о которых стоит знать, чтобы начинать сбор информации.

Подать заявку сейчас можно или в офисе банка, или удаленно через интернет. Для этого требуется заполнение анкеты на каждого участника сделки. При этом анкета в офисе банка несравнимо больше онлайн-версии. А консультанты и в том, и в другом месте подробно расскажут, что нужно для того, чтобы взять ипотеку.

Кроме этого, необходимо выбрать программу кредитования и собрать пакет документов на всех созаемщиков. На первом этапе за всех участников сделки документы может подать основной заемщик. Но на подписание кредитного договора обязательно должны явиться все заинтересованные лица.

Выбор программы означает, что до подачи заявки уже необходимо точно определиться с типом недвижимости, планируемой к покупке

То есть нужно знать, будет ли это жилая квартира (не важно, на первичном или вторичном рынке), дача или земельный участок

Принципиальный момент состоит в том, что условия и требования по каждому продукту могут отличаться. Поэтому, если я хочу взять ипотеку на дачный участок, а подаю заявку на вторичное жилье, то и дадут мне только ипотеку на жилье.

Универсального рецепта о том, как получить одобрение на ипотеку, не существует. Решение банка зависит от многих факторов с учетом личных параметров заемщика. Даже если дали потребительский кредит или кредитную карту, ипотеку могут не дать.

Ипотека: с чего начать?

Как театр начинается с гардероба, так и ипотека начинается с выбора банка. Многие действуют наоборот, сначала ищут квартиру, тратя на это много времени, а потом, после начинают пытаться получить кредит на нее. И тут могут наступить непредвиденные обстоятельства, которые поставят крест на всех ваших начинаниях. Банк отказал в кредите, либо процентная ставка слишком высокая, сумму, которую одобрил банк не хватает на найденную квартиру, продавец не хочет ждать, когда вам одобрят кредит и многое другое.

Чтобы избежать таких недоразумений, нужно сначала выбрать правильный банк и получить у него одобрение на получение ипотечного кредита, знать сумму кредита, которую он вам одобрил. И только после этого начинать подыскивать себе жилье исходя из текущих возможностей.

Для получения ипотечного кредита, а вернее для рассмотрения банком вашей заявки, вам понадобятся всего несколько документов:

• паспорт (иногда дополнительно второй документ, например водительские права)
• сведения об образовании (диплом)
• справка о вашей заработной плате по форме 2-НДФЛ (если вам перечисляют зарплату на карту этого банка, то не требуется)
• заявление о предоставлении кредита — указываете какая сумма вам нужна и на какой срок
• анкета-заемщика (можно скачать на сайте и заполнить дома)
• сведения о наличии движимого или недвижимого имущества (если есть)

После одобрения можно приступать к поиску жилья. На это вам дается обычно 3 — 4 месяца. Если не уложитесь в этот срок, то нужно пройти процедуру одобрения кредита заново.

Кто гарантировано (практически всегда) получает одобрение на получение ипотечного кредита:

• большая официальная заработная плата
• чистая кредитная история
• большой первоначальный взнос
• сумма запрашиваемого кредита невелика
• есть ликвидное хорошее имущество (несколько квартир в вашей собственности, загородный дом будем гарантом выдачи кредита)

Требования к заемщику

Ипотеку в банках Российской Федерации в подавляющем большинстве случаев может получить только гражданин страны, хотя некоторые коммерческие финансово-кредитные организации готовы предоставить иностранцам такую возможность. Большое значение имеет прописка или регистрация заемщика в регионе банка.

Стабильный доход

Самый важный критерий, подтверждение которого означает для банка достаточное количество дохода у заемщика для своевременного погашения регулярных платежей. Какие особенности в глазах банка – явные преимущества:

• Официальная работа на основании трудового договора.
• Трудовой стаж на одном и последнем месте работы 1-3 года. Для того чтобы взять ипотеку, нужно отработать на последнем месте минимум полгода, однако длительный стаж и отсутствие «перебежек» значительно увеличивают шансы на положительный ответ.
• Нахождение в браке при условии, что супруг работает.
• Высшее образование.

Сколько нужно зарабатывать для получения ипотечного кредита? Минимальный размер ежемесячной зарплаты должен быть в два раза больше предстоящих платежей. Некоторые кредитные программы предлагают более лояльные условия и учитывают общие доходы всех членов семьи, к примеру, программы для молодых семей оценивают совместные доходы молодоженов и их родителей, которые нужны в качестве поручителей.

Кредитная история

Оценка кредитной истории – важный этап, который проводится банком для ответа по заявке на ипотеку. Положительная кредитная история значительно увеличивает шансы заемщика на получение кредита, что нельзя сказать об отрицательной оценке. Кроме того, банк может отказать в выдаче кредита тем лицам, у которых кредитная история отсутствует.

Обратите внимание! Не стоит расстраиваться из-за небольших просрочек по прошлым платежам, во многих случаях банки идут навстречу клиенту, тем более, заемщик может оправдать себя, представив новому кредитору доказательства своей невиновности в просрочках – уважительной причиной может быть принудительное увольнение с работы в результате сокращения или болезнь

Ликвидная залоговая недвижимость

Что нужно знать об ипотеке при заявке на кредит под залог недвижимости? В качестве залогового объекта кредитные организации предпочитают квартиры в хорошем состоянии, они не должны располагаться в старых и тем более аварийных домах, а также в домах, которые являются историческими и архитектурными памятниками. Ликвидной залоговой недвижимостью считаются дома, стоящие на пустующих земельных участках.

Нужна ли оценка объекта под залог? Определенно нужна, оценка ликвидности определяет быстроту продажи и стоимость недвижимости, поэтому в отчете указывается не только залоговая стоимость квартиры, но и рыночная цена.